Главная / Автоюрист / Анализ Рынка Офисной Недвижимости Санкт-Петербурга Итоги 2023

Анализ Рынка Офисной Недвижимости Санкт-Петербурга Итоги 2023

Содержание

1 Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2023 года
2 Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2023 года
3 Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2023 года
4 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 квартала 2023 года
5 Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2023-2023 годах: прогноз экспертов JLL
6 Объем рынка коворкингов в Петербурге может вырасти на 22% в 2023 году
7 Объем рынка коворкингов в Петербурге может вырасти на 22% в 2023 году
8 Итоги складской недвижимости и тренды на ближайшие годы
9 Итоги 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2023 года

Мы ожидаем восстановления девелоперской активности к 3 кварталу 2023 года. До этого момента, по нашим оценкам, большинство игроков рынка будет находиться в выжидательной позиции: уровень активности по реализации новых проектов в сегменте офисной недвижимости напрямую зависит от уровня спроса, который будет постепенно восстанавливаться в течение 2023 года.

Достигнутый уровень поглощения в 2023 году оказался ниже уровня предыдущих лет, что обусловлено не только влиянием пандемии, но и другими факторами. Во-первых, привычный драйвер спроса на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга – ПАО «Газпром» и его структуры – завершили активную экспансию в Санкт-Петербург. Во-вторых, привычно активный сектор IT приостановил переговоры по аренде офисных площадей, поскольку как минимум до конца январских праздников порядка 90% сотрудников крупнейших IT-компаний останется на удаленной работе.

Кризисные явления 2023 года существенным образом повлияли на реализацию планов девелоперов по строительству новых офисных центров. В конце 2023 года мы ожидали появление в 2023 году 165 000 кв.м новых объектов, но по итогам года эта цифра была скорректирована на 110 000 кв. м – на рынок вышло 55 000 кв.м новых площадей.

Важной тенденцией 2023 года с точки зрения спроса является значительно возросший интерес к приобретению офисных площадей в собственность со стороны конечных пользователей. Таким образом, на наш взгляд, компании стараются снизить риски, связанные с сократившимся горизонтом планирования операционных и капитальных расходов.

Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам 2023 года составило, по нашим оценкам, 97 000 кв.м. В ситуации приостановленных переговоров по аренде новых площадей со стороны крупных арендаторов драйвером спроса со второй половины 2023 года выступили компании, арендующие рабочие места в коворкингах и гибких рабочих пространствах.

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2023 года

В 2023 ожидается ввод трех новых зданий в проекте «Невская Ратуша» (80 тыс. кв.м), ввод нового здания класса А в проекте «Аэропорт Сити» – «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м). В 2023 году запланирован ввод БЦ «Феррум 2» в деловом квартале «Полюстрово» (33,2 тыс. кв.м); ввод БЦ на Московском, 115 (33 тыс. кв.м), а также завершение первого этапа строительства офисной недвижимости в рамках проекта San Gally Park от EKE Group (всего будет построено 3 БЦ общей площадью 47 тыс. кв.м).

В целом, поведение арендаторов вызывает оптимизм. С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 150-180 тысяч кв.м поглощения ежегодно.

Важным сигналом по итогам первого полугодия является постепенное восстановление девелоперской активности. Мы ожидаем, что очевидное оживление рынка приведет к тому, что девелоперы, занявшие выжидательную позицию в 2023 году, вернутся к планам реализации, таким образом прирост рынка в ближайшие 2 года удовлетворит высокий уровень отложенного спроса.

Традиционные для рынка Санкт-Петербурга драйверы спроса – компании нефтегазового сектора и IT-компании снизили активность по аренде офисных площадей. По итогам 6 месяцев 2023 года была заключена только одна сделка с компанией нефтегазового сектора, крупные сделки с участием IT не заключались. Тем не менее, мы ожидаем возврата активности сегмента IT по мере постепенного возврата с удаленного формата работы в офис.

Первое полугодие 2023 года показало не только высокие темпы девелоперской активности, но и постепенное восстановление спроса. По итогам 6 месяцев 2023 года, по нашим оценкам, уровень поглощения в сегменте качественной офисной недвижимости превысил 60 000 кв.м. Таким образом, по итогам годы мы прогнозируем выход на показатель поглощения в 130 000 кв.м.

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2023 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 квартала 2023 года

По данным аналитиков группы компаний Active спрос на объекты коммерческой недвижимости в 1 квартале 2023 года менялся следующим образом: в январе самый популярный запрос до 80% — был о покупке торговых и офисных помещений, далее в феврале и марте интерес сместился на аренду помещений и клиенты были довольно активны.

Средняя ставка аренды в 1 квартале на торговые помещения составляет 2 330 руб./кв.м. в месяц. При этом наиболее высокие ставки зафиксированы в районе станции метро «Адмиралтейская» в среднем 7 137 руб./кв.м./месяц. от 1 623 до 17 518 руб./кв.м. в месяц. Из административных районов «р-он Центральный» — 3 871 руб./кв.м.в месяц.

Средняя цена предложения в Петербурге по итогам 1 квартала составила 185 878 руб./кв.м. А наиболее дорогой из районов район станции метро «Невский проспект» со средней стоимостью по продаже помещений 644 736 руб./кв.м. Общая торговая площадь Санкт-Петербурга по состоянию на 1-й квартал 2023 года составляет не менее 4,5 млн. кв.м.2

Средняя цена предложения на офисные помещения в Петербурге по итогам 1 квартала составила 143 376 руб./кв.м. А самая высокая средняя цена предложения по продаже зафиксирована в районе станции метро «Невский проспект» и составляет 275 485 руб./кв.м, среди административных районов «р-он Адмиралтейский» — 171 000 руб./кв.м. Среди классифицированных офисных помещений на первом месте офисные помещения класса «А+» со средней ценой предложения 171 415 руб./кв.м.

Объем предложения торговых помещений (вакантные площади) за 1 квартал составил 162 994 кв.м. или менее 3,5% от общей площади торговых помещений в Санкт-Петербурге. Всего в Санкт-Петербурге находится 1586 торговых центров. По количеству торговых центров на первом месте находится, как и по населению, Приморский район (230 торговых центров), на втором месте Центральный район Санкт-Петербурга (156 торговых центров).

9 Арендные ставки По итогам 2012 года средний уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» сформировался в диапазоне рублей, в бизнес-центрах класса «В» — в диапазоне рублей. Данные арендные ставки характерны для большинства предложений, при этом имеются бизнесцентры, где уровень ставок выходит за пределы указанных диапазонов. Наибольшее количество бизнес-центров А класса, в которых ставка отличается от среднегородских показателей приходится на Центральный район, где располагается значительная часть новых высококлассных объектов. класс объекта класс «А» класс «В» ставка аренды* рублей/кв.м./месяц рублей/кв.м./месяц * ставка аренды включая НДС и КУ За прошедший год наблюдался стабильный рост арендных ставок в пределах 8-10%, преимущественно это относилось к объектам, имеющих высокую степень заполненности Арендаторами. Динамика среднего уровня арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в период с 2009 по 2013 г.: * ставка аренды за кв.м. в месяц в рублях, включая НДС и КУ 9

11 10 Северо-Западная пригородная я Советская ул., 6 В 1-я Советская ул., 6 пассажирская 11 i-free Петроконгресс А Лодейнопольская ул., 5 12 Петрович Парнас В 6-й верхний переулок, Main System Сенатор А 17-я линия В.О., Вольт Сенатор А 17-я линия В.О., Норманн Москва А пл. Ал Невского, 2 16 Свеко Санкт-Петербург Плаза А Малоохтинский пр., Газпром ТрансГаз Веда-Хаус А Петроградская наб., Магистраль Северной Столицы Некрасова 14 А Некрасова ул., ФК Зенит Арена Холл В+ пр. Добролюбова, АНД-Проджект Доминат В Магнитогорская ул., Genesys Балтис Плаза В Средний пр. В.О., СИНТО* Веда-Хаус А Петроградская наб., Юнион Клиник Ренессанс Плаза А ул. Марата, Эмбриа ЛайтХауз В+ Певческий пер., МТС Атрио А Петроградская наб., Газпром Марин Бункер Сенатор А Большой пр. В.О., д NORD* 750 Санкт-Петербург Плаза А Малоохтинский пр., Деньги OnLine* 750 Добролюбов В+ пр. Добролюбова, д. 11 *сделка компании East Real 11

5 Источник East Real Предложение В 2012г. было введено в эксплуатацию тыс. кв.м. высококачественных офисных площадей. Из 15 нововведённых бизнес центров 7 объектов относятся к классу «А» и 8 к классу «В» ( кв.м. и кв.м. соответственно). К началу 2013г. общий объем высококлассных офисов составил 2,27 млн. кв.м, из которых 475 тыс. кв.м. офисных помещений класса «А» и тыс. кв.м. — класса «В». Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2012 г. Название Адрес Район Класс 1 2 Сенатор, 17-я линия (II-очередь) Сенатор, Большой пр. (II-очередь) 3 Универс Общая площадь, кв.м 17-я линия В.О., 22 Василеостровский А Большой пр. В.О., 80 Василеостровский А Университетская наб., , корпус А Василеостровский А Морской пр. 24 Морской пр., 24 Петроградский А Петроконгресс (II-очередь) Лодейнопольская ул., 5 Петроградский A Ткачи наб. Обводного канала, 60 Фрунзенский В

6 7 8 9 Русские самоцветы (II очередь) Вант (II-очередь) Dominat (II-очередь) пл. Карла Фаберже, 8 Красногвардейский В пр. Обуховской Обороны, 120 лит.б Невский В Магнитогорская ул., д Красногвардейский В Tempo Невский пр., 104 Центральный В Москва ( IV очередь) Александра Невского пл., 2 Центральный А Зима Свердловская наб., 44 Калининский А Вант (III-очередь) Мегапарк (II-очередь) 15 Собрание пр. Обуховской Обороны, 120 Б Невский В Заставская ул., 22 Московский В Цветочная ул. / Рощинская ул. Московский В Источник East Real В 2013 году планируется к вводу кв.м высококачественных офисных площадей, 77% из которых составляют бизнес-центры класса «А». Стоит отметить, что большая часть планируемых к вводу объектов высокого класса приходится на Центральный и Московский районы. Запланированный объем ввода более чем в 1,5 раза превышает показатели 2012 года. 6

10 Ключевые события рынка офисной недвижимости за I-е полугодие 2012 г. — Инвестиционная компания ПАН осуществила сделку по продаже бизнес-центра Аэроплаза, общей площадью кв.м. Покупателем объекта выступила компания ОАО Балтийский банк. — Бизнес-центр на Морском проспекте, 24А, ввод в эксплуатацию которого планируется к концу лета 2012 г., был продан компанией «Ирбис Эксперт». — Продолжается реализация масштабного проекта «Невская Ратуша», который предусматривает строительство современного общественно-делового комплекса в историческом центре города, где разместятся Комитеты Правительства Санкт-Петербурга, офисы ведущих компаний, предприятия торговли и общественного питания. — Компания ВТБ Девелопмент приостановила строительство масштабного городского проекта Набережная Европы. Территория, на которой планировалась реализация проекта, может быть использована для переезжающих из Москвы Верховного и Высшего арбитражных судов России. Сделки аренды офисных помещений Компания Размер сделки, кв.м. Название объекта Класс Адрес 1 Газпром Инвест Запад Аэропорт Сити А Стартовая ул., 6 2 Jet Brains* Универс А Университетская наб., СевЗапНТЦ Преображенский А Литейный пр., д IT компания* Санкт-Петербург Плаза А Малоохтинский пр., 64 5 Дорпроект Sky Trade В ул. Репищева, 20 6 Газпром Ренессанс Форум А Лиговский пр., 61 7 Модуль Санкт-Петербург Плаза А Малоохтинский пр., 64 8 Пилон Призма В+ Воронежская ул., 5 9 ЭлТех СПБ АЭРОПОРТСИТИ А Стартовая ул., 6 10

Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов – это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рассматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).

Сохраняется стабильно высокий интерес покупателей к землям промышленного назначения в Истринском и соседних с ним районах к юго-западу от Москвы (здесь проходят трассы М9 и М1, связывающие Москву с Калининградской областью, Республикой Беларусь, Прибалтикой). Участки земли промназначения на границе Московской области с Тульской, Рязанской, Калужской областями высоко востребованы пищевой промышленностью. Непосредственная близость к развитым аграрным территориям обеспечивает привлекательность земельных участков под застройку и размещение здесь агропромышленных парков (АПП), складов, овощехранилищ, производств по переработке сельскохозяйственного сырья и других элементов инфраструктуры агропромышленного сектора.

На фоне роста заинтересованности покупателей в загородной недвижимости в период пандемии коронавируса организованной застройкой подмосковных поселков заинтересовались и девелоперы, рассказал «Известиям» Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Kalinka Group.

— Подъём ключевого показателя ЦБ РФ, по нашим наблюдениям, пока не отразился сильно на процентах по ипотечным ставкам. Покупатели активно приобретают недвижимость в кредит, что поддерживает уровень цен. При этом на вторичном рынке столицы также наблюдается дефицит ликвидного предложения, то есть качественных объектов, которые выставляются по незавышенной стоимости относительно рынка. После прошлогоднего ажиотажного скачка спроса экспозиция во вторичном сегменте жилья восстанавливается крайне медленно. Таким образом, наш основной прогноз на осень — цены на вторичную недвижимость останутся на нынешнем уровне, — пояснил Сергей Шлома.

Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.

Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2023-2023 годах: прогноз экспертов JLL

«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

С начала 2023 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. Введение разного рода ограничений в работе торговых объектов продолжается и не способствует развитию этого сегмента.

Рост себестоимости строительства ведет к повышению арендных ставок. До конца года аналитики компании JLL ожидают дальнейшего роста до 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах. Стимулирующее влияние на стоимость строительства складов оказывает удорожание ряда их «составляющих»: строительных материалов, рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников, земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов, а также заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.

«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».

На этапе строительства находится сравнительно большой объем спекулятивных офисных площадей, ввод которых планируется во 2-м полугодии 2023 года (более 100 тыс. кв. м, в целом за год ввод превысит 200 тыс. кв. м) и в 2023 году (около 250 тыс. кв. м). Для сравнения, в прошлом году показатель составил 134 тыс. кв. м.

Рестораны, которые стали одним из самых пострадавших от введенных ограничений сегментов, показали свою устойчивость и гибкость. В случае дальнейшего сохранения части ограничительных мер или введения новых многие участники рынка будут к ним готовы, поскольку и общественность, и операторы уже адаптировалась к новым условиям.

Объём свободного предложения помещений формата street retail за 2023 г. снизился на 24%, до 48,5 тыс. м². По итогам 2023 года он составил 63,9 тыс. м², а в «доковидном» 2023 году – 35,7 тыс. м², что на 26% ниже итогов 2023 года.
Суммарный объём площадей формата стрит-ретейл на исследуемых торговых коридорах увеличился за счет приспособления и реконструкции ранее не использованных помещений (цокольные этажи) на 1% и составил 531,6 тыс. м².
Количество арендаторов, занявших свободные помещения в 2023 г., в 2 раза превосходит результат 2023 г. и на 17% выше, чем в 2023 г.
Доля вакантных площадей по городу составила 9,1%, сократившись на 3,0 п. п., однако все еще не достигла показателей 2023 года в 7-8%. На основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений составила 9,4% и 9,6% соответственно. Наибольшая вакансия наблюдается на Загородном пр-те – 19,9%, Владимирском пр-те – 15,8%, Каменноостровском пр-те – 14,4%.
В среднем по исследуемым торговым коридорам ротация составила 9%, что на 5,6 п. п. меньше итогов 2023 г. Сравнительно невысокая ротация связана со стабилизацией рынка стрит-ретейла. На основных торговых коридорах центральных локаций ротация выше, чем в спальных районах. Так, с наибольшим количеством помещений, сменивших арендатора, стоит отметить Садовую ул. (31%), Лиговский пр-т (29%), Владимирский пр-т (21%), Восстания ул. (21%), Невский пр-т (11%).
В 2023 году наблюдалась положительная динамика изменения арендных ставок в среднем на 5-6%, при этом основное повышение пришлось на середину года. Во второй половине года лишь некоторые собственники скорректировали ставки в сторону увеличения на 2–5%. Значительное увеличение ставок отмечено на второстепенных торговых коридорах центральных районов на 6,2–7,5%, среди которых Б. Морская ул., М. Морская ул., Рубинштейна ул., Восстания ул. На основных торговых коридорах спальных районов среднее увеличение ставок составило 5,6–7,6%.
Операторы общественного питания заняли наибольшую долю в структуре открытий – 37%, запустив 269 новых заведения общественного питания совокупной арендуемой площадью около 30 тыс. м².
Объем занятых площадей fashion-операторами увеличился на 4,5% по сравнению с 2023 г.
Несмотря на то, что в городе операторы общепита занимают лидирующую долю среди арендаторов (32%), детальное рассмотрении отдельных торговых коридоров все же демонстрирует некоторые особенности. Так, в спальных районах в стрит-ретейле превалируют продуктовые магазины: их доля в структуре арендаторов составляет 15%. В центре города наиболее активными являются операторы общественного питания, 35–40%. На специализированных улицах (Рубинштейна ул., Белинского ул., М. Конюшенная ул.) данный показатель может достигать 65–80% от общего объёма занятых помещений. А на Старо-Невском проспекте более активными арендаторами являются fashion-операторы. Также на основных центральных торговых коридорах была отмечена возросшая активность арендаторов, специализирующихся на продаже сладостей (мармелада, карамели, рахат-лукума), сети «Клад Мармелад» и магазин турецких сладостей Elit LoQum.

«2023 год оказался успешным для рынка стрит-ретейла: было открыто на 26% больше объектов, чем закрыто. Игроки рынка справились со сложностями, наработали бесценный опыт. Партнёрские отношения и компромиссный способ решения непредвиденных ситуаций привели к восстановлению рынка после спада.

Сильное снижение объёма свободного предложения (56%), до 2,4 тыс м², отмечено на Большом пр-те П. С. ввиду возросшей популярности торгового коридора у ретейлеров различного профиля. Большой пр-т П. С. можно считать одним из лидеров среди центральных коридоров города по спросу на аренду встроенных помещений в 2023 г. Здесь были открыты магазины операторов fashion-ретейла COS, &Other Stories, Anna Pekun, Weekend. Помимо этого, фирменный магазин одежды 12 STOREEZ продолжил офлайн-экспансию и анонсировал открытие в данной локации. Открылись магазины товаров для дома – концепт-стор H&M HOME, Manders; ретейлеры электроники Samsung и re:Store переехали в новые помещения на Большом пр-те П. С., увеличив торговую площадь своих магазинов. Также продуктовый ретейлер «ВкусВилл» увеличил свое присутствие на Большом пр-те П. С, расширив занимаемую площадь более чем в два раза. По итогам года доля вакантных площадей на Большом проспекте составила 5,8%. Возросшая популярность локации послужила причиной серьезного увеличения средней ставки аренды в 2023 г., на 11,7% – до 3 350 руб./мес./м².
Наибольшее снижение объёма свободного предложения (на 79%) было отмечено на Среднем пр-те В.О., что связано с высокой востребованностью данной локации среди операторов общественного питания и продуктовых магазинов. За 2023 год средняя ставка увеличилась на 2,4%.

В 2023 году рынок стрит-ретейла, скорее всего, полностью восстановится после потрясений 2023 г., особенно в части коммерческих условий, причиной тому станет большое количество планируемых знаковых мероприятий в городе и увеличение туристического потока. Ожидается рост интереса к рынку Санкт-Петербурга со стороны региональных операторов».

Объем рынка коворкингов в Петербурге может вырасти на 22% в 2023 году

В 2023 году в Санкт-Петербурге было открыто 18 гибких офисных пространств общей площадью более 14 710 кв. м. Количество рабочих мест в них превысило 3 150. Самые заметные открытия 2023 года — «Практик Гороховая» на 796 рабочих мест, «Практик Охта» на 729 мест, «&place! Профессора Качалова» на 300 мест, а также «&Place ул. Марата» на 185 мест.

В 2023 году аналитики Bright Rich | CORFAC Int. ожидают роста рынка на 22% относительно 2023 года. В общей сложности ко вводу в наступившем году запланировано 11 тыс. кв. м площадей. Новые проекты уже анонсировали сети SOK, PAGE, «Проспект», Buffer и SMART coworking. При условии выхода на рынок всех заявленных проектов к концу 2023 года объем рынка гибких офисов может составить порядка 62,2 тыс. кв. м.

На конец 2023 года средняя ставка аренды «плавающего» места в сетевом
пространстве составляет 12 310 рублей в месяц., фиксированного – 16 270 рублей в месяц. В несетевых проектах средняя ставка аренды нефиксированного места составляет 10 720 рублей в месяц, фиксированного – 13 080 рублей в месяц.. «Дневной» тариф составляет 1 080 рублей за «плавающее» место в сетевом проекте и 840 рублей – в несетевом.

Абсолютным лидером всего столичного региона по числу реализованных машино-мест с большим отрывом выступает ЖК «Город на реке Тушино-2023». На втором месте – ЖК «Скандинавия» в Новой Москве, на третьем – ЖК «UP-квартал Сколковский» в Одинцовском городском округе Московской области. Поскольку учитывались как находящиеся в реализации новостройки, так и те, где уже нет предложений от застройщика, есть основания полагать, что число проданных машино-мест в ЖК «Город на реке Тушино-2023» является рекордом за всю историю рынка вообще, причём как в столичном регионе, так и в России в целом.

Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам в нескольких сегментах: площадки под девелопмент и складской сегмент. Высокие ожидания в отношении дальнейшего развития рынков и большой спрос на рынке складской недвижимости и жилья стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.
Наибольшая доля инвестиций пришлась на сделки с площадками под девелопмент – объем таких вложений увеличился почти в 24 раза по сравнению с 2023 годом и в 2,3 раза по сравнению с 2023, составив около 92 млрд руб. млрд. руб.

Люди покупают машино-места в основном для обеспечения дополнительного комфорта проживания, а не в качестве вынужденной меры, – говорит эксперт. – Поэтому плата за этот дополнительный комфорт либо оправданна, либо нет – всё зависит от стоимости места и его соотношения со стоимостью квартиры.

С января 2023 года ежемесячные отчёты системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.pro включают сводки по продаже нежилых помещений, в том числе парковочных мест. Средний темп реализации в Москве в 2023 году составил 1503 объекта в месяц, в Новой Москве – 405, в Подмосковье – 267. То есть на долю лидера в Москве приходится менее 3% продаж машино-мест, в Новой Москве – немногим более 11%, в Московской области – менее 11%.

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. Согласно оценкам компании, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 113 млрд руб., что более, чем в 2 раза превышает показатель 2023 года и в 2,5 раза превышает уровень «допандемийного» 2023 года.

Объем рынка коворкингов в Петербурге может вырасти на 22% в 2023 году

Итоги складской недвижимости и тренды на ближайшие годы

Представляем вашему вниманию аналитику рынка складской недвижимости Московского региона за 2023 год, при подготовке которой консалтинговая компания ILM провела собственное исследование. Надеемся, что полученная информация окажется для вас полезной и позволит принять правильное решение в отношении объектов недвижимости.

Складской «бум» в Московском регионе, начавшийся летом 2023 года, продолжается. Суммарный объём поглощения складских площадей в Московском регионе за 2023 год превысил 2,2 млн кв. м, установив новый исторический рекорд. Более 70 % этого объёма пришлось на 1 полугодие, на фоне третьей волны «пандемического» спроса.

Уровень вакансии минимален за последние 13 лет. На фоне дефицита площадей, арендаторы ищут альтернативные решения своих бизнес-задач. К таковым относятся оптимизация транспортной логистики, новые форматы складов (логопарки, городские склады, фулфилмент-центры), автоматизация и роботизация, аутсорсинг услуг эксплуатации склада и повышение квалификации складского персонала.

Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство. Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.

Даже несмотря на то, что в Московской области объемы строительства за четыре года сократились более чем на 2 миллиона кв.м., этого недостаточно для стабилизации ситуации ни в Подмосковье, ни в столичном регионе в целом. Сейчас застройщики наращивают активность в пределах Старой Москвы, где спрос на жилье больше. Только с начала этого года в районе между ТТК и МКАД предложение новостроек выросло на 12% (до 1,7 миллионов квадратных метров).

Для объективной оценки стоимости участки разделены по следующим критериям:• Локация (традиционно были выделены 2 «зоны» – МКАД-А107 и А107-границы МО)• Степень подготовленности земельного участка Уровень стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД, руб./га Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве м, при этом по давно экспонируемым объектам цена практически не изменилась. метр», – говорит Александр Лунин.

В целом, любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — это временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности.

Анализ рынка коммерческой недвижимости Ярославской области говорит о том, что в области отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. В мае 2023 года в области предложено к реализации более 100 объектов офисной, торговой, производственно-складской недвижимости и недвижимости свободного назначения.
Больше всего предлагается к реализации недвижимость свободного назначения — 41%, на втором месте офисная недвижимость — 27%, далее следует торговая недвижимость — 19% и производственно-складская недвижимость — 13%.

Итоги 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга

Наибольшее количество инвестиций, после площадок под девелопмент, привлек сегменты офисной недвижимости и складской недвижимости, доля которых составила по 8,5% от общего объема инвестиций в активы Санкт-Петербурга, против 9,3% и 13,6% в 2023 году соответственно. Инвестиции в данные сегменты в абсолютном значении составили по 9,6 млрд руб., увеличившись в 1,9 и 1,3 раз на фоне общего восстановления интереса инвесторов в 2023 году после неопределенности 2023 года.

Николай Пашков, вице-президент по инвестициям Knight Frank St. Petersburg: «Структура спроса на инвестиционные объекты в Петербурге обусловлена высоким спросом на рынке жилья и активным развитием девелоперами своих инвестиционных программ. По сути, данный тренд сохранится и в 2023 году — жилые девелоперы продолжат лидировать в части приобретения и поглощения активов.

Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 83% всех инвестированных средств, что на 14 п.п. больше доли 2023 года.
Снизилась доля инвестиционных компаний/частных инвесторов, 14% против 25% по итогам 2023 года. При этом появилась доля такого типа покупателей как УК ЗПИФН, которые в 2023 году были представлены компанией «Отал Недвижимость».
Доля иностранных инвесторов составила 3,4%, что на 3,5 п. п. ниже, чем в 2023 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.

Объём свободного предложения помещений формата street retail за 2023 г. снизился на 24%, до 48,5 тыс. м². По итогам 2023 года он составил 63,9 тыс. м², а в «доковидном» 2023 году – 35,7 тыс. м², что на 26% ниже итогов 2023 года.
Суммарный объём площадей формата стрит-ретейл на исследуемых торговых коридорах увеличился за счет приспособления и реконструкции ранее не использованных помещений (цокольные этажи) на 1% и составил 531,6 тыс. м².
Количество арендаторов, занявших свободные помещения в 2023 г., в 2 раза превосходит результат 2023 г. и на 17% выше, чем в 2023 г.
Доля вакантных площадей по городу составила 9,1%, сократившись на 3,0 п. п., однако все еще не достигла показателей 2023 года в 7-8%. На основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений составила 9,4% и 9,6% соответственно. Наибольшая вакансия наблюдается на Загородном пр-те – 19,9%, Владимирском пр-те – 15,8%, Каменноостровском пр-те – 14,4%.
В среднем по исследуемым торговым коридорам ротация составила 9%, что на 5,6 п. п. меньше итогов 2023 г. Сравнительно невысокая ротация связана со стабилизацией рынка стрит-ретейла. На основных торговых коридорах центральных локаций ротация выше, чем в спальных районах. Так, с наибольшим количеством помещений, сменивших арендатора, стоит отметить Садовую ул. (31%), Лиговский пр-т (29%), Владимирский пр-т (21%), Восстания ул. (21%), Невский пр-т (11%).
В 2023 году наблюдалась положительная динамика изменения арендных ставок в среднем на 5-6%, при этом основное повышение пришлось на середину года. Во второй половине года лишь некоторые собственники скорректировали ставки в сторону увеличения на 2–5%. Значительное увеличение ставок отмечено на второстепенных торговых коридорах центральных районов на 6,2–7,5%, среди которых Б. Морская ул., М. Морская ул., Рубинштейна ул., Восстания ул. На основных торговых коридорах спальных районов среднее увеличение ставок составило 5,6–7,6%.
Операторы общественного питания заняли наибольшую долю в структуре открытий – 37%, запустив 269 новых заведения общественного питания совокупной арендуемой площадью около 30 тыс. м².
Объем занятых площадей fashion-операторами увеличился на 4,5% по сравнению с 2023 г.
Несмотря на то, что в городе операторы общепита занимают лидирующую долю среди арендаторов (32%), детальное рассмотрении отдельных торговых коридоров все же демонстрирует некоторые особенности. Так, в спальных районах в стрит-ретейле превалируют продуктовые магазины: их доля в структуре арендаторов составляет 15%. В центре города наиболее активными являются операторы общественного питания, 35–40%. На специализированных улицах (Рубинштейна ул., Белинского ул., М. Конюшенная ул.) данный показатель может достигать 65–80% от общего объёма занятых помещений. А на Старо-Невском проспекте более активными арендаторами являются fashion-операторы. Также на основных центральных торговых коридорах была отмечена возросшая активность арендаторов, специализирующихся на продаже сладостей (мармелада, карамели, рахат-лукума), сети «Клад Мармелад» и магазин турецких сладостей Elit LoQum.

Сильное снижение объёма свободного предложения (56%), до 2,4 тыс м², отмечено на Большом пр-те П. С. ввиду возросшей популярности торгового коридора у ретейлеров различного профиля. Большой пр-т П. С. можно считать одним из лидеров среди центральных коридоров города по спросу на аренду встроенных помещений в 2023 г. Здесь были открыты магазины операторов fashion-ретейла COS, &Other Stories, Anna Pekun, Weekend. Помимо этого, фирменный магазин одежды 12 STOREEZ продолжил офлайн-экспансию и анонсировал открытие в данной локации. Открылись магазины товаров для дома – концепт-стор H&M HOME, Manders; ретейлеры электроники Samsung и re:Store переехали в новые помещения на Большом пр-те П. С., увеличив торговую площадь своих магазинов. Также продуктовый ретейлер «ВкусВилл» увеличил свое присутствие на Большом пр-те П. С, расширив занимаемую площадь более чем в два раза. По итогам года доля вакантных площадей на Большом проспекте составила 5,8%. Возросшая популярность локации послужила причиной серьезного увеличения средней ставки аренды в 2023 г., на 11,7% – до 3 350 руб./мес./м².
Наибольшее снижение объёма свободного предложения (на 79%) было отмечено на Среднем пр-те В.О., что связано с высокой востребованностью данной локации среди операторов общественного питания и продуктовых магазинов. За 2023 год средняя ставка увеличилась на 2,4%.

19 Мар 2022 klasterlaw 291