Главная / Автоюрист / Анализ Рынка Земли Санкт-Петербурга 2023

Анализ Рынка Земли Санкт-Петербурга 2023

Содержание

1 Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2023-2023 годах: прогноз экспертов JLL
2 Анализ формирования рынка земли в России
3 Ажиотаж спадает? Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году: официальные прогнозы, мнения экспертов
4 Оценка стоимости недвижимости и земельных участков

Рост себестоимости строительства ведет к повышению арендных ставок. До конца года аналитики компании JLL ожидают дальнейшего роста до 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах. Стимулирующее влияние на стоимость строительства складов оказывает удорожание ряда их «составляющих»: строительных материалов, рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников, земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов, а также заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.

На этапе строительства находится сравнительно большой объем спекулятивных офисных площадей, ввод которых планируется во 2-м полугодии 2023 года (более 100 тыс. кв. м, в целом за год ввод превысит 200 тыс. кв. м) и в 2023 году (около 250 тыс. кв. м). Для сравнения, в прошлом году показатель составил 134 тыс. кв. м.

«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

С начала 2023 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. Введение разного рода ограничений в работе торговых объектов продолжается и не способствует развитию этого сегмента.

«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».

«Первое полугодие стало весьма продуктивным – мы продемонстрировали рекордные операционные результаты. За первые шесть месяцев подписано 6500 договоров с покупателями, что на 28% выше, чем за аналогичный период 2023 года. Продажи Группы «Эталон» в денежном и натуральном выражении увеличились на 41% и на 23% год к году – до 38,7 млрд рублей и 322 000 кв.м соответственно», – говорит генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
«Покупательская активность в первом полугодии 2023-го была весьма высокой. У нас общее число сделок выросло на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: негативные ожидания всегда подстёгивают спрос. Во втором полугодии возможен небольшой спад активности в связи с тем, что был частично реализован отложенный спрос. С другой стороны, уже сейчас рынок поддерживает ипотека – ставки снова пошли вниз», – отмечает директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.

ПОСЕЛКИ СДАНЫ, ГОТОВНОСТЬ 100% — всё построено, инфраструктура и инженерные коммуникации!
ВСЕ КОММУНИКАЦИИ — к участкам подведены все коммуникации: газ, вода, электричество!
ЭКОЛОГИЯ, КРАСИВАЯ ПРИРОДА — чистый сосновый лес, несколько крупных озер и рек в непосредственной близости!
АССОРТИМЕНТ УЧАСТКОВ — участки от 8 до 25 соток, у озера, у реки, у леса, видовые участки, крайние участки!
БЕЗОПАСНОСТЬ, ОХРАНА — лицензированная охрана, осуществляется пропускной режим на всех поселках!
ОБСЛУЖИВАНИЕ — служба эксплуатации в поселках, собственная спецтехника! Чистка дорог, вывоз мусора.
РАЗВЛЕЧЕНИЯ, ДОСУГ — детские, спортивные площадки на территории поселков, горнолыжные курорты Коробицыно, конная ферма.
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ — компания LANDBERRY является собственником участков!
СОБСТВЕННОСТЬ — все участки при продаже оформляются в Вашу собственность!
ДОСТУПНАЯ ЦЕНА — стоимость участков выгодно отличается от конкурентов!
РАССРОЧКА — несколько вариантов рассрочки с разными условиями и графиком платежей.
ИПОТЕКА — продажа участков и домов в ипотеку (кредит) от любого банка.
НЕТ СКРЫТЫХ ПЛАТЕЖЕЙ — в стоимость земельных участков уже включены все сборы за подведение сетей и коммуникаций!

Видеть все цены на сайте Получить 25 000 руб. на 10 дней на бонусный счет Быть в курсе выгодных акций Получать индивидуальные предложения

Сейчас оценены все земельные участки по муниципальным районам Ленинградской области, которые прошли государственный кадастровый учёт. В этом году, больше сведений об участках, чем было в прошлом. В новой форме кадастрового паспорта, теперь указывается кадастровый номер объекта капитального строительства на участке и все остальные обязательные характеристики.

В соответствии со стандартом развития конкуренции в субъектах Российской Федерации, утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.04.2023 N 768-р, в целях реализации Указа Президента Российской Федерации от 21.12.2023 N 618 «Об основных направлениях государственной политики по развитию конкуренции», а также в целях исполнения перечня поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного совета Российской Федерации от 15.05.2023 N Пр-817ГС:

Однако предложение таких лотов по-прежнему велико. По данным ЦРП «Петербургская Недвижимость», оно измеряется 3300 га, но лишь 8% участков прошли всю необходимую градостроительную подготовку. У 61% документы сформированы лишь частично, а у 31% их нет вовсе. Так что причины низкого спроса на подобные варианты в целом понятны.

Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2023-2023 годах: прогноз экспертов JLL

«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».

Высокий уровень спроса и незначительное пополнение рынка новыми спекулятивными площадями привели к снижению уровня вакантного предложения. Суммарная площадь вакантного предложения составила 104 000 кв.м складских площадей, что на 25% меньше, чем в конце 2023 г. Доля вакантных площадей в классе «А» снизилась на 0,1 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2023 г. и составила 2,9%. В классе В отмечено более значительное снижение показателя – на 2,9 п. п., в результате чего доля вакантного предложения составила 3,4%. К концу полугодия возможности для аренды помещений значительной площади остались в ограниченном количестве в связи с практически полным вымыванием с рынка значительного объема свободных помещений большой площади (от 10 000 кв.м и выше), расположенных в одном складском комплексе.

Динамика спроса на землю в течение 2023 года была неоднородной. Основной ажиотаж пришелся на II квартал, когда в стране был объявлен режим самоизоляции. Спрос стал снижаться и достиг минимальных по году значений с окончанием дачного сезона. Однако он и сегодня превышает показатели 2023 года.

Транспортная доступность даже среднего пояса Подмосковья (30–70 км от МКАД) делает ежедневные поездки оттуда в офис в центре Москвы весьма трудозатратными и некомфортными, добавил эксперт. Также за городом, как правило, качество школ, секций, больниц и прочей социальной инфраструктуры ниже, чем в городе, отметил Алексей Попов.

При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2023 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.

В 2023 году объем ввода складских площадей составил порядка 341 тыс. кв. м — это рекордный показатель за последние десять лет. Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оказался одним из наиболее устойчивых сегментов. Стабильный спрос и ожидаемое снижение ввода будут поддерживать вакантность на низких уровнях, а также способствовать росту ставок аренды и запуску новых проектов.

Анализ формирования рынка земли в России

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2010 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Госдума 23 января 2007 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни — 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям — в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.

А вот серьёзного удешевления жилья ждать не стоит. По словам эксперта, дорожает всё: стоимость труда, затраты на запуск проекта и цены на стройматериалы. Эксперт РЭУ им. Г.В. Плеханова Кава Ходжа в комментарии Regnum также заявил, что в конце первого квартала 2023 года ускорится рост цен на стройматериалы: «Рост цен может продолжиться и в конце первого квартала 2023 года, что автоматически приведёт к увеличению расходов строительных компаний».

«Что происходило? Москвичи продавали старые квартиры и могли более выгодно вложиться на приобретение новой. Таким образом, первичный рынок стимулировал вторичный. Если ничего подобного не произойдёт, то, скорее всего, рынок недвижимости просядет во втором полугодии 2023-го, и это будет очень ощутимо», — считает Богач.

«В среднем каждый месяц квадрат вторичного жилья в России прибавлял по 2,06% к стоимости. С начала года ещё один город перешагнул отметку в 100 000 рублей за 1 кв. м: в Казани с января по ноябрь средняя стоимость предложения квадратного метра выросла на 28,77%, достигнув 110 492 рублей за 1 кв. м», — сообщила консалтинговая группа SRG.

О ситуации на рынке бюджетного жилья рассказал «Секрету» владелец агентства недвижимости «Авеню-МСК», управляющей компании «Ма-Трёшка» Вадим Богач. По его словам, к концу 2023 года рост цен на недвижимость этого сегмента существенно замедлился и практически остановился. Причём эта тенденция отмечена и в ценах на сталинки в центре Москвы, хотя их нельзя отнести к экономичному сегменту жилья, но и элитным называть тоже не стоит.

2023 год стал рекордным для рынка недвижимости по многим параметрам, в том числе по росту стоимости как новостроек, так и вторички. Ещё летом в Центробанке заметили признаки перегрева на рынке. В том числе для его охлаждения регулятор планомерно начал поднимать ключевую ставку. На фоне этого рост цен сбавил обороты, но не остановился. Опрошенные «Секретом» эксперты говорят, что надеяться на сильное падение цен в 2023 году нет нужно.

Немаловажным фактором является и законодательство. На фоне законодательных поправок цикл стройки (от согласования проекта до его реализации) увеличился: если до этого он составлял в среднем около 3 лет, то после введения новых правил срок вырос до 4-5 лет. Это связано с изменениями в процессе согласования проектной документации – вместо одного года согласование теперь может продлится около полутора-двух лет.

Основной причиной стала ипотека с господдержкой, которая была запущена в апреле 2023 года. Спрос на жилье подскочил в разы, а вслед за ним выросла и стоимость.
Одновременно с этим сработал отложенный спрос: люди, которые по разным соображениям откладывали покупку, поспешили закрыть квартирный вопрос. Специалисты ссылаются и на психологический фактор: в условиях пандемии некоторые люди острее ощутили потребность в собственном жилье, поэтому те, у кого была такая возможность, реализовали ее.
Существенную роль сыграло и подорожание стройматериалов, которое привело к общему росту себестоимости строительства.

Упадут ли цены на недвижимость?

Начнем с новостроек: себестоимость строительства ежегодно растет, и речь не только о цене материалов, но и о земельном банке. Земельные активы застройщиков заканчиваются. При этом стоимость земельных участков существенно дорожает, а расходы на землю обычно включены в итоговую цену квартир.

Завершающийся год показал стремительный, если не сказать головокружительный рост цен: по данным ЦБ РФ, за полтора года с начала пандемии квадратный метр в среднем подорожал на 39%. Для сравнения, за весь период с 2013 по 2023 годы стоимость квадратного метра в России выросла всего на 33%.

При этом в большинстве субъектов РФ объем строящегося жилья уже постепенно сокращается. Мы сравнили количество действующих разрешений на строительство по состоянию на ноябрь 2023, 2023 и 2023 года. В сравнении участвовали ключевые для Living субъекты. Статистика собрана по данным Минстроя:

Ажиотаж спадает? Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году: официальные прогнозы, мнения экспертов

Рост цен на жилье в России стал одной из главных тем 2023 и 2023 года – наравне с пандемией, которая имеет отношение к этому росту. Сейчас льготная госпрограмма почти не работает, но цены на жилье пока не собираются останавливаться. Но многие эксперты и официальные лица считают, что цены дальше будут расти не быстрее, чем инфляция. Почему так и можно ли верить таким прогнозам – разбираемся вместе с экспертами.

Кстати, среди «официальных» факторов, влияющих на цены, есть не самый очевидный – как рассказала нам президент ассоциации «Синергия» Александра Белоус, в следующем году Россию ждет переход на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства. Из-за этого может серьезно измениться привычная система ценообразования в строительстве – застройщикам придется рассчитывать расходы по новой методике с учетом ФГИС ЦС и новой базы Государственных элементных сметных норм на строительные работы (ГЭСН) на основе цен 2023 года В теории это может устранить некоторые коррупционные элементы, снизив стоимость и повысив доступность жилья для большинства граждан. Но все будет зависеть от практической реализации этих инициатив, говорит эксперт.

Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.

2023 и 2023 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.

Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2023 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2023, но менее интенсивно.

В 2023 году количество осадков в декабре приблизится к климатической норме и составит около 51 мм. В целом этот зимний месяц считается самым влажным – в январе и феврале осадков выпадает на 10-15 мм меньше. Учитывая неустойчивую температуру воздуха, снежные дни будут часто чередоваться с оттепелями и дождями. Но наблюдения показывают, что в декабре преобладать будет все-таки снежная погода с легким морозцем.

Власти стараются исправить данную проблему, поэтому в городе постоянно действуют не только внутрироссийские, а и внутригородские социальные программы, направленные на улучшение материального довольствия молодых семей. Однако пока кардинально изменить ситуацию у них не получилось, хотя и серьезной проблемой пока 1% преобладания смертности над рождаемостью никто не считает.

Традиционно наибольшая часть расходов города приходится на образование, социальную политику, здравоохранение, ЖКХ и транспорт. И в 2023–2024 годах эти сферы останутся наибольшими в структуре расходов городского бюджета, полагает господин Першин. Учитывая практику планирования бюджета с дефицитом 8–15% налоговых и неналоговых доходов в течение последних пяти лет, в АКРА ожидают, что на 2023 год он также будет сверстан с дефицитом. Пока закон о бюджете предусматривает дефицит в 2023 году в размере 53,4 млрд рублей, однако в новой редакции он может быть существенно скорректирован, соглашаются специалисты.

По состоянию на середину сентября, Петербург не размещал новых облигаций, поэтому в Fitch полагают, что план на 2023 год также будет изменен в сторону уменьшения. «В своем рейтинговом сценарии на 2023–2025 год мы ожидали около 30 млрд рублей нового долга в 2023 году и 46 млрд рублей в 2023 году (без учета погашений). Вторая половина 2023 года и ожидания по 2023 году внесут свои коррективы, но уже сейчас можно сказать, что, скорее всего, новые размещения будут в меньшем объеме. По нашим данным, объем погашения долга у города в 2023 году сравнительно небольшой — около 6,3 млрд рублей»,— делится Константин Англичанов.

Доходы Петербурга в 2023 году составят 874,3 млрд рублей (рост на 12% по сравнению с фактическим показателем 2023 года), в 2023 году — 960,2 млрд рублей, в 2024 году — превысят 1 трлн рублей, следует из проекта бюджета администрации города. Расходы превысят триллион уже в 2023 году. При этом профицит бюджета в комитете финансов пока не прогнозируют. В 2023-м и 2023-м дефицит составит 43,8 и 46,5 млрд рублей соответственно, а в 2024 году сократится до 30,2 млрд (не выше 5,2% по отношению к собственным доходам бюджета).

В 2023 году аналитики Bright Rich | CORFAC Int. ожидают роста рынка на 22% относительно 2023 года. В общей сложности ко вводу в наступившем году запланировано 11 тыс. кв. м площадей. Новые проекты уже анонсировали сети SOK, PAGE, «Проспект», Buffer и SMART coworking. При условии выхода на рынок всех заявленных проектов к концу 2023 года объем рынка гибких офисов может составить порядка 62,2 тыс. кв. м.

В 2023 году в Санкт-Петербурге было открыто 18 гибких офисных пространств общей площадью более 14 710 кв. м. Количество рабочих мест в них превысило 3 150. Самые заметные открытия 2023 года — «Практик Гороховая» на 796 рабочих мест, «Практик Охта» на 729 мест, «&place! Профессора Качалова» на 300 мест, а также «&Place ул. Марата» на 185 мест.

На конец 2023 года средняя ставка аренды «плавающего» места в сетевом
пространстве составляет 12 310 рублей в месяц., фиксированного – 16 270 рублей в месяц. В несетевых проектах средняя ставка аренды нефиксированного места составляет 10 720 рублей в месяц, фиксированного – 13 080 рублей в месяц.. «Дневной» тариф составляет 1 080 рублей за «плавающее» место в сетевом проекте и 840 рублей – в несетевом.

Кроме того, можно отметить большой интерес столичных игроков рынка к объектам инвестиционного качества в Петербурге. Это может быть обусловлено тем, что московский рынок уже не может удовлетворить тот объем запросов, который существует у институциональных инвесторов. Мы ожидаем, что в 2023 году случится ряд крупных сделок с объектами коммерческой недвижимости московских инвесторов в Петербурге».

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. Согласно оценкам компании, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 113 млрд руб., что более, чем в 2 раза превышает показатель 2023 года и в 2,5 раза превышает уровень «допандемийного» 2023 года.

Абсолютным лидером всего столичного региона по числу реализованных машино-мест с большим отрывом выступает ЖК «Город на реке Тушино-2023». На втором месте – ЖК «Скандинавия» в Новой Москве, на третьем – ЖК «UP-квартал Сколковский» в Одинцовском городском округе Московской области. Поскольку учитывались как находящиеся в реализации новостройки, так и те, где уже нет предложений от застройщика, есть основания полагать, что число проданных машино-мест в ЖК «Город на реке Тушино-2023» является рекордом за всю историю рынка вообще, причём как в столичном регионе, так и в России в целом.

С января 2023 года ежемесячные отчёты системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.pro включают сводки по продаже нежилых помещений, в том числе парковочных мест. Средний темп реализации в Москве в 2023 году составил 1503 объекта в месяц, в Новой Москве – 405, в Подмосковье – 267. То есть на долю лидера в Москве приходится менее 3% продаж машино-мест, в Новой Москве – немногим более 11%, в Московской области – менее 11%.

Наибольшее количество инвестиций, после площадок под девелопмент, привлек сегменты офисной недвижимости и складской недвижимости, доля которых составила по 8,5% от общего объема инвестиций в активы Санкт-Петербурга, против 9,3% и 13,6% в 2023 году соответственно. Инвестиции в данные сегменты в абсолютном значении составили по 9,6 млрд руб., увеличившись в 1,9 и 1,3 раз на фоне общего восстановления интереса инвесторов в 2023 году после неопределенности 2023 года.

В целом, поведение арендаторов вызывает оптимизм. С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 150-180 тысяч кв.м поглощения ежегодно.

В 2023 ожидается ввод трех новых зданий в проекте «Невская Ратуша» (80 тыс. кв.м), ввод нового здания класса А в проекте «Аэропорт Сити» – «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м). В 2023 году запланирован ввод БЦ «Феррум 2» в деловом квартале «Полюстрово» (33,2 тыс. кв.м); ввод БЦ на Московском, 115 (33 тыс. кв.м), а также завершение первого этапа строительства офисной недвижимости в рамках проекта San Gally Park от EKE Group (всего будет построено 3 БЦ общей площадью 47 тыс. кв.м).

Важным сигналом по итогам первого полугодия является постепенное восстановление девелоперской активности. Мы ожидаем, что очевидное оживление рынка приведет к тому, что девелоперы, занявшие выжидательную позицию в 2023 году, вернутся к планам реализации, таким образом прирост рынка в ближайшие 2 года удовлетворит высокий уровень отложенного спроса.

Первое полугодие 2023 года показало не только высокие темпы девелоперской активности, но и постепенное восстановление спроса. По итогам 6 месяцев 2023 года, по нашим оценкам, уровень поглощения в сегменте качественной офисной недвижимости превысил 60 000 кв.м. Таким образом, по итогам годы мы прогнозируем выход на показатель поглощения в 130 000 кв.м.

Традиционные для рынка Санкт-Петербурга драйверы спроса – компании нефтегазового сектора и IT-компании снизили активность по аренде офисных площадей. По итогам 6 месяцев 2023 года была заключена только одна сделка с компанией нефтегазового сектора, крупные сделки с участием IT не заключались. Тем не менее, мы ожидаем возврата активности сегмента IT по мере постепенного возврата с удаленного формата работы в офис.

Вывод проекта процесс не мгновенный учитывая, что от покупки земли, до запуска проекта уходит примерно год в зависимости от готовности земельного участка, отмечает Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА». По его мнению, бум новостроек можно ожидать в 2023-23 годах.

«Что касается доступности нового жилья, то если взять за основу доступности жилья расчеты соотношения заработной платы и цены квадратного метра, то получается, что сейчас недвижимость более доступна, чем в начале 2000-х годов. Тогда в 2000-м средняя зарплата была 2223 рубля, а цена квадратного метра 10370 рублей. На эту зарплату гражданин мог купить 0,21 кв.метра. В 2023 году средняя зарплата составляет примерно 49400 рублей, а стоимость квадратного метра в Петербурге 150000 рублей, соответственно гражданин может купить 0,33 кв.м. С этой точки зрения жилье стало доступнее. Недвижимость в таком крупном мегаполисе, как Петербург востребована всегда. Застройщики будут действовать по ситуации. Будет падать спрос, будут предлагать покупателям привлекательные акции», — отмечает Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА» .

Оценка стоимости недвижимости и земельных участков

Особенности и государственная регистрация права различных видов собственности. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — основа всей системы законодательных и правовых нормативных документов, регулирующих оценку стоимости имущества. Назначение федеральных стандартов оценки всех видов имущества. Международные и российские Стандарты, недостатки и перспективы их развития. Взаимосвязь и взаимозависимость экономической стоимостной оценки стоимости имущества с действующей системой законодательных и нормативно-правовых документов РФ. Актуальность и необходимость участия специалистов по оценке стоимости имущества при рассмотрении экономических споров в судах.
Структура и основные положения договора Оценщика с Заказчиком, представление определений, понятий, предмета оценки и ограничивающих условий. Практика проведения переговоров и заключения договоров на проведение оценочных работ.
Нравственно-этические нормы в сфере профессиональной оценочной деятельности. Кодекс профессиональной этики оценщика.

Составлять договора и задания на проведение оценки Объектов.
Собирать и анализировать информацию об Объектах оценки для установления правового и технического статуса этих Объектов и установления параметров их конкурентоспособности и иных параметров, влияющих на их стоимость. Организовать личный осмотр Объектов оценки согласно требованиям технического задания на оценку.
Изучать структуру соответствующего рынка, текущую рыночную конъюнктуру и типичные условия рыночных сделок с оцениваемыми Объектами, а также характеристики типичных рыночных участников в таких сделках. Выявлять основные ценообразующие факторы на рынке.
Устанавливать пригодность различных подходов и методов оценки и их реализацию. Подбирать сопоставимые аналоги или иные объекты сравнения. Собирать информацию по затратам и ожидаемым доходам, связанными с Объектами.
Осуществлять расчеты стоимости и спецификацию допущений, на которых основываются такие расчеты. Определять итоговую величину стоимости Объекта оценки, а также ограничения и пределы применения полученного результата.
Составлять отчеты об оценке различных видов объектов в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки с учетом международных стандартов оценки, а также применимыми стандартами саморегулируемых организаций оценщиков и иными используемыми стандартами, включая точное описание всех характеристик Объекта оценки и допущений, на которых основывается оценка.
Участвовать в различных этапах работ, по оценке объектов.
Организовать работы, по оценке объектов недвижимости и земельных участков.
Привлекать к участию в проводимой работе иных оценщиков, либо других специалистов – в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Управление инвестиционными проектами, инвестиционный анализ, бизнес-планирование, финансовый анализ деятельности компании, оценка стоимости бизнеса, инвестиционный и финансовый консультант, бизнес-консалтинг, финансовый инжиниринг, построение системы бюджетирования компании, подготовка заявок на получение бюджетного, кредитного финансирования инвестиционных проектов, на получение мер поддержки государственных институтов развития.

Рынок земли, структура, функции, объекты и субъекты, виды сделок с землей и сегментация рынка, основы рыночного ценообразования, факторы, определяющие спрос и предложение. Земельная рента как форма дохода в оценке стоимости участка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка: особенности алгоритма и практика использования результатов в оценке стоимости.
Особенности методов оценки земельных участков под застройку: сравнительного анализа продаж, качественного сравнительного анализа продаж, распределения и выделения, разбивки на участки. Особенности применения техники остатка для оценки земельных участков в городе, в том числе с учетом продолжительности строительства. Особенности оценки прав аренды участка под застройку.
Оценка сельскохозяйственных земель методом капитализации земельной ренты.
Ценообразование и себестоимость земель лесных ресурсов и оценка лесных ресурсов.
Назначение, регламентация, методы и процедуры кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка сельскохозяйственных, городских и лесных земель. Техника проведения кадастровой оценки и представления отчета.
Практика оценки стоимости земельных участков различного назначения: для индивидуального жилищного строительства, для строительства производственных комплексов, сельскохозяйственного назначения.
Порядок формирования отчетов об оценке земельных участков. Типичные ошибки отчетов об оценке.

Характеристики, классификации и способы описания всех видов имущества как объектов оценки. Назначение оценки, направления и специализации оценочной деятельности, области применения результатов оценки.
Определения понятий затрат, цены и стоимости; характеристики объекта и параметры среды его функционирования как ценообразующие факторы.
Определения понятий, сравнительный анализ и сферы применения различных видов стоимости.
Принципы оценки как основа аналитической деятельности оценщика. Принципы полезности, замещения, ожидания, добавочной продуктивности земли, вклада, зависимости вклада от размера одного ресурса, баланса, экономического размера ресурса, разделения (объединения) элементов объекта и прав собственности на него. Определяющая роль соотношения спроса и предложения; принципы зависимости, соответствия, конкуренции, изменения и др. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке объекта.
Основные подходы и методы в оценке рыночной стоимости объектов, особенности применения методов для оценки разных типов имущества.
Основные этапы и процедуры оценки. Определение проблемы и планирование процедур.
Сбор и обработка данных, анализ рыночной информации, описание и анализ характеристик объекта.
Алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, применение методов оценки, согласование результатов, составление отчета об оценке.

Очевидно, что удержание земельных ресурсов в руках государства, преобладание арендных отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения сдерживает как развитие сельского хозяйства в России, так и рынок земли в целом. Из существующего положения можно сделать два противоположных вывода.

В премиальном сегменте загородного жилья в текущем году также продолжат расти как спрос, так и цены. «В 2023 году вышли три новых проекта коттеджных поселков, в 2023-м мы ожидаем еще три. Продажи в существующих поселках выросли в три раза, а в некоторых и в пять-шесть. При этом цены увеличились на 5–10%. Но рынок в основном представлен вторичным предложением, зачастую устаревшим.

В целом, в наступающем году строители не намерены сбавлять темпы. В Москве и области планируется интенсивная работа по рекультивации бывших промзон, где появятся жилые или, ближе к центру города, многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, коммерческие и офисные помещения.

Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.

Принимал непосредственное участие в трансформации агрегатора в пишущую редакцию, производящую собственный контент 24 часа в сутки 7 дней в неделю. Участвовал в запуске тематических вертикалей на Рамблере.
По мнению аналитиков интернет-сервиса, интерес к рынку загородной недвижимости связан не только с введением весной 2023 года режима самоизоляции и удаленной работы в большинстве регионов России, но и с запуском программы сельской ипотеки со ставкой не выше 3% годовых.

27 Фев 2022 klasterlaw 394