Договор Аренды Земли Под Помещением Без Множественности Лиц

Можно ли не заключать договор аренды ссылаясь на постновление президиума высшего арбитражного суда РФ от 18.09.2012 #4225/12 «договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них, заключения договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в них иных лиц со стороны арендатора, понуждения к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев не допускается»

Однако, на практике встречаются случаи, когда капитальные здания в силу закона не могут быть полностью переданы в частную собственность. Например, в рассматриваемой спорной ситуации одно из помещений в здании являлось объектом федеральной собственности, а поскольку Российская Федерация сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности на названное имущество, приватизация занятого этим объектом земельного участка была невозможна.

Также ВАС РФ разъяснил возможность применения последствий недействительности сделки в виде возвращения земельного участка, на котором уже возведен жилой дом во владение предыдущего собственника. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5944/12 суд признал несостоятельным вывод нижестоящих судебных инстанций о том, что права собственников квартир многоквартирного жилого дома не нарушаются двусторонней реституцией, в соответствии с которой права на участок, занятый домом, должны перейти к предыдущему собственнику вследствие недействительности сделки по отчуждению данного участка. Из материалов дела следовало, что на спорном земельном участке находился введенный в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, квартиры в котором принадлежат на праве собственности юридическим и физическим лицам. Предметом же договора являлся спорный земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства.

Как оформить земельный участок под объектом недвижимости

Таким образом, если все собственники расположенных на одном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду ( постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 ), поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратиться в уполномоченный орган вправе любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них ( п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ ).

Размеры долей в праве общей собственности или размеры обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого нескольким правообладателям, должны быть соразмерны их долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. От указанного правила возможно отступить только с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ ).

Учитывая изложенное, новому правообладателю объекта недвижимости, расположенного на неделимом земельном участке, для вступления в договор аренды, заключенный с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо составить с арендодателем соглашение о вступлении в договор аренды как лица на стороне арендатора.

Пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного Кодекса РФ предусмотрена возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу. Таким образом, при передаче прав и обязанностей происходит замена стороны договора в целом. Возможность передачи части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Земельным Кодексом РФ не предусмотрена.

Множественность лиц на стороне арендодателя земельного участка

В законодательстве Российской Федерации, как и в законодательстве любой другой страны, закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Данный принцип является фундаментальным, гарантирующим собственнику возможность господствовать над вещью (называться ее собственником), извлекать выгоду от использования вещи, определять ее дальнейшую судьбу.

При этом следует учитывать, что в силу п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель один из участников долевой собственности, который не желает передавать в аренду земельный участок на определенных собранием условиях, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли и распоряжаться им по своему усмотрению. Порядок такого выдела определяется пунктом Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на такой выдел не требуется и при этом договор аренды не прекращает своего действия.

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Договор аренды со множественностью лиц

ВС РФ обращает внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга.

Множественность лиц на стороне арендатора может возникнуть в случае, если несколько лиц приняли решение об аренде одного объекта имущества. В случае если соглашение достигнуто всеми участниками правоотношений, сложностей с заключением договора не возникает. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает, что нельзя заставить лицо заключить договор, в котором оно не заинтересовано. Поэтому, если соглашение сторонами не достигнуто, понуждение к заключению договора невозможно. Однако предусмотрена ситуация, когда множественность лиц возникает в силу закона. Это связано с особым объектом аренды и субъектным составом участников правоотношения. Когда в аренду сдается неделимый земельный участок, который находится в муниципальной или государственной собственности (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ), множественность лиц на стороне арендатора возникает в случае, если:

Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.

Множественная аренда

Стоит заметить, что за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налоги счисляется отдельно каждому, пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании (ст. 16 Закона № 1738-1).

Постановлением также рекомендовано учитывать при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следующее: если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.

Договор аренды с множественностью лиц

Важно обратить внимание на то, что в случае, если в период действия договора аренды состав участников на стороне арендатора изменился (один из участников выбыл, появился новый участник — новый собственник или лицо, обладающее недвижимостью на ином праве), это является основанием для внесения изменений в договор аренды (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2023 N 09АП-44168/2023 по делу N А40-21455/2023; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 N 09АП-41132/2014 по делу N А40-187097/13).

В случае если возможен выдел доли в натуре, собственник, который хочет сдать принадлежащее ему имущество в аренду, может требовать выдела доли (ст. 254 ГК РФ). После такого выдела будет заключен отдельный договор без множественности лиц на стороне арендодателя.
Для некоторых объектов недвижимости законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом. В связи с таким порядком могут возникнуть особенности при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Например, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании ( сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст. 36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании ( сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании ( сооружении).

Вместе с тем, в п. 1 ст. 652 ГК речь идет о случаях, когда здание ( сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов, скорее всего, предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании ( сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п. 3 коммент статьи.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

Спорный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005) спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования в части взыскания основного долга по арендной плате и неустойки удовлетворены частично в связи с применением срока исковой давности по заявлению ответчика. Кроме того, удовлетворены требования о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок по передаточному акту.

Сложность и неоднозначность указанной нормы привела к различному ее толкованию лицами, непосредственно выступающими арендаторами (собственниками помещений в здании) и арендодателями (собственниками земельных участков), что повлекло многочисленные судебные споры. Постепенно судебная практика пришла к единому правоприменению, которое отражает следующий судебный прецедент.

См.: Судебные акты арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-15788/02-94-93: решение от 25 июля 2002 г., Постановление от 21 ноября 2002 г.; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2003 г. по тому же делу; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. по тому же делу.

Договор Аренды Земли Под Помещением Без Множественности Лиц

Вопрос: Организация 1 (собственник здания) продает часть здания организации 2. Земельный участок под зданием находится в муниципальной собственности, в отношении него организация 1 заключила договор долгосрочной аренды. Должна ли организация 2 (новый собственник части здания) заключить договор аренды пропорционально доле в собственности на недвижимость? Вправе ли организация 1 требовать возмещения арендной платы пропорционально доле организации 2 в связи с тем, что организация 1 уплачивает арендную плату за весь земельный участок?

Ответ: При приобретении организацией 2 в собственность части здания, расположенного на неделимом муниципальном земельном участке, должен быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом размер обязательств по такому договору должен быть соразмерен долям в праве на здание. С заявлением о предоставлении земельного участка в аренду вправе самостоятельно обратиться как организация 2 (новый собственник части здания), так и организация 1 (собственник оставшейся части здания).
С момента регистрации права собственности на часть здания и до даты регистрации долгосрочного договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора организация 1 вправе требовать возмещения арендной платы пропорционально доле организации 2 в собственности на здание, поскольку в течение указанного периода организация 1 уплачивает муниципалитету арендную плату за весь земельный участок.

Договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора)

3.6. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или субъекта Российской Федерации, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор.

8.7. В случае если Арендатор продолжает использовать Земельный участок после истечения срока настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы. В этом случае каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за три месяца.

22 Апр 2021      klasterlaw         373      

Похожие записи
• 
  Есть Ли У Ветеранов Боевых Действий Льгота На Сдачу Отчетности По Ип
• 
  Горячая Вода Это Сколько
• 
  Пособие по рождению ребенка в 2023 году сумма в спб
• 
  Дети Инвалиды Военнослужащих