Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи Квартиры Нужно Регистрировать
Содержание
Уважаемые КЛИЕНТЫ! Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)Все консультации бесплатны.
При подписании каждого договора стороны определяются комплект обязательных и дополнительных условий. В одностороннем порядке их можно изменить только в случаях, прямо указанных в законе (например, при существенных нарушениях по договору одним из контрагентов). Однако никто не запрещает сторонам изменить положения исходного договора путем оформления дополнительного соглашения.
Федеральным законом «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ», отменена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества. Договор вступает в силу с момента его подписания.
Добрый день. Приобретаем квартиру с использованием ипотеки. Банк оформляет договор купли-продажи самостоятельно. Договор у каждого банка свой, чаще типовой. Дополнительные условия в договор они вносить отказываются. Я как покупатель, чтобы обезопасить себя, хочу дополнительно прописать, что квартира продается с мебелью (перечислить что именно), отдельно прописать, что лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права собственности на покупателя, не имеется,что продавец не вправе передавать в залог и иным образом обременять квартиру до момента ее передачи покупателю, ответственность продавца за предоставленные сведения о квартире и его обязательства в случае претензий со стороны третьих лиц. Поэтому хочу составить и подписать с продавцом дополнительное соглашение к договору. Нужно ли его вместе с договором передавать на гос.регистрацию в Росреестр?
Оформляем дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры
- название;
- дата и место составления;
- личные сведения, реквизиты сторон (ФИО, сведения из паспорта);
- ФИО человека, который будет подписывать документ от лица юридической фирмы (если одна из сторон является юрлицом);
- сведения о договоре, включая его номер, дату и место составления;
- причины, по которым составляется документ, новая редакция параграфов ДКП и иные сведения;
- условия, при которых документ вступает в законную силу;
- подписи сторон и их расшифровка.
Зачастую для составления и подписания допсоглашения не требуются какие-либо документы, кроме имеющегося у продавца и покупателя договора и паспортов. Но если основанием для изменения условий ДКП послужила не только воля участников сделки, но и какие-либо внешние факторы, то потребуются и иные бумаги.
На практике это означает следующее: если, к примеру, стороны изменили договор так, что после купли-продажи на квартиру будет наложено обременение (например, если покупатель для оплаты вынужден был взять заём в банке – и теперь квартира приобретается уже в ипотеку) – необходимо регистрировать изменение в объёме прав на жильё по правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Сам по себе договор купли-продажи квартиры, согласно ст. 558 ГК РФ, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость.
тут соглашусь, что действительно есть такая точка зрения, что после исполнения договора условие о его цене изменено не может быть, некоторые суды также ссылаются на п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21, согласно которому «если обязательства по ДКП исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества».
Ситуация: прошла сделка купли-продажи здания, есть цена 1 руб. (условно) и порядок оплаты (до подписания договора). Экземпляр договора сдается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Спустя полгода стороны решают изменить условия: цена 5 руб., порядок оплаты — рассрочка на 2 года.
Если рассрочка, то это ипотека в силу закона. Правильно?
Ипотека подлежит государственной регистрации. Если я правильно понимаю, при ипотеке в силу закона регистрируется сам договор КП.
Регистрация дополнительного соглашения в 2023 году
Условия любой сделки с недвижимостью описываются в договоре. Основные требования к документу можно найти в ГК РФ (скачать), но большинство пунктов и положений стороны определяются самостоятельно и по своему усмотрению. Все договоры, связанные с переходом прав на недвижимое имущество, должны пройти регистрацию в Росреестре. Такое же правило распространяется на аренду, если срок действия договора превышает 1 год.
В период действия договора стороны могут менять, отменять и дополнять его условия. При этом весь договор переделывать не нужно, особенно если изменения касаются 1-2 пунктов. Стороны могут оформить дополнительное соглашение и указать, в каких пунктах первоначального договора меняются условия и формулировки.
Образец допсоглашения к договору купли-продажи квартиры
Что касается государственной регистрации, по общему правилу, такой регистрации подлежит переход права собственности, а не договор купли-продажи (ст. 8.1 551 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Из этого следует вывод, что дополнительные соглашения не требуется регистрировать в Росреестре, если в них не затрагивается переход права собственности. Но судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2023 № 02АП-2996/2023 по делу № А17-6738/2014 или Апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 24.08.2023 № 33-16743/2023 по делу № 2-1990/2023, Тюменского областного суда от 30.03.2023 по делу № 33-1713/2023, решения Приозерского городского суда Ленинградской области от 20.12.2023 № 2А-1659/18, от 19.07.2023 по делу № 2А-1109/2023
Еще один важный нюанс, по которому у судов нет единого мнения, — момент заключения. По п. 1 ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается его надлежащим исполнением, поэтому внести в него изменения в таком случае невозможно (п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 8 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21). Но есть иная судебная позиция, по которой изменение условий допускается, так как совершается добровольно и не противоречит ст. 421, 424 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.09.2023 № Ф03-4228/2023 по делу № А51-24976/2023, определение ВС РФ от 26.12.2023 № 303-ЭС16-18119 по делу № А51-24976/2023).
Дополнительным соглашением называют документ, составляющийся после подписания договора и содержащий изменения изначальных условий сделки или дополнения к ним. Допсоглашение может составляться и для того, чтобы аннулировать некоторые условия, отраженные в первоначальной редакции договора.
Общество с ограниченной ответственностью «ПионПлюс», ОГРН 46846958656, находящееся по адресу: Россия, Приморский край, г. Находка, пр-кт Морской, 11, в лице генерального директора Семенова Максима Викторовича, действующего на основании Устава, именуемое далее «Заказчик», с одной стороны, и
Необходимые документы
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством почтового отправления направляются в подразделение органа регистрации прав согласно перечню подразделений органа регистрации прав, который опубликован на официальном сайте.
Иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, и заявлений) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю.
Срок регистрации допсоглашения напрямую зависит от выбранного способа его подачи на госрегистрацию. При личном обращении в Росреестр регистрация производится в течение семи рабочих дней. Если подавать бумаги через МФЦ, то период получения конечного результата увеличивается до 9 дней.
Поскольку заключение дополнительного соглашения осуществляется по правилам, предусмотренным для изначального договора, то его касаются и требования о регистрации. Регистрировать доп соглашение в Росреестре нужно, если затрагивается объём прав на недвижимость, например, меняется количество собственников или устанавливается обременение в силу закона.
- Оформление документа в том же виде, что и основного договора. Это означает, что при подписании дополнительного соглашения, в случае, если основной договор прошел нотариальное заверение, то и дополнительному соглашению потребуется такое заверение. Письменная форма является обязательной для данного документа, иначе изменения, вносимые им в текст основного договора, юридической силы иметь не будут.
- Дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и договор. Однако, в случае, если в самом тексте такого соглашения зафиксирован иной срок (например, достижение определенных условий), то оно прекратит свое действие именно по наступлении таких условий.
- Дополнительное соглашение к договору купли-продажи, независимо от содержания первого, собственной юридической силы не имеет и может «работать» только в полном взаимодействии с основным документом.
- Если подписываемым дополнительным соглашением должны быть изменены реквизиты сторон, участвующих в сделке, то в тексте должны быть указаны как старые данные, так и новые (при этом, цитирование должно происходить в полном объеме).
Несмотря на то, что данный документ «работает» только вместе с основным договором, к его содержанию и оформлению предъявляются определенные требования, которые позволяют ему стать юридическим документом (скачать образец по ссылке). Так, к основным правилам, предъявляемым к дополнительному соглашению, относятся:
На практике это означает следующее: если, к примеру, стороны изменили договор так, что после купли-продажи на квартиру будет наложено обременение (например, если покупатель для оплаты вынужден был взять заём в банке – и теперь квартира приобретается уже в ипотеку) – необходимо регистрировать изменение в объёме прав на жильё по правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Сам по себе договор купли-продажи квартиры, согласно ст. 558 ГК РФ, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость.
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.
Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.
Таким образом, анализ статей 309, 420, 421 ГК РФ позволяет прийти к выводу, что ведущим фактором в заключении сделки является свободно выражаемая воля сторон на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть применительно к рассматриваемому делу – установление обязанности Покупателя в части доплаты Продавцу стоимости квартиры, размер которой был увеличен сторонами после исполнения основного Договора купли продажи квартиры.
Между двумя компаниями был заключен договор купли-продажи квартиры. Покупатель оплатил стоимость квартиры в полном объеме, а продавец передал ее по акту приема-передачи. Росреестр зарегистрировал переход права собственности к покупателю, а, значит, он стал полноправным собственником квартиры. Но после этого стороны решили подписать соглашения об увеличении стоимости квартиры на 824 600 рублей. Из-за того, что покупатель стал уклоняться от регистрации новых соглашений, продавцу пришлось обратиться в суд с иском о государственной регистрации. Суд встал на сторону продавца, указав, что принцип совободы договора позволяет вносить изменения в договор, в том числе в части стоимости и порядка расчетов.
- Оригинал основного договора (3 экз).
- Оригинал доп. соглашения (3 экз.).
- Акт приема-передачи (если уже произведена, 3 экз.).
- Свидетельство о праве собственности плюс документы, в нем перечисленные.
- Экспликация.
- Кадастровый паспорт.
- Справка о стоимости (если доп соглашение к договору купли-продажи квартиры заверялось нотариально).
- Нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение сделки (подробнее о согласии супруга читайте здесь).
- Для юридических лиц: нотариальные копии учредительных документов, свидетельства ИНН, ОГРН, приказ о назначении руководителя, выписка из ЕГРЮЛ не более чем месячной давности, решение о заключении доп. соглашения.
Именно по этой причине, во многих случаях, после составления основного договора возникает необходимость в оформлении дополнительного соглашения к нему, с помощью которого можно исправить все упущения в условиях, дополнив основной документ отдельными пунктами или изменив существующие. Этот документ также следует составлять согласно законодательно установленным правовым нормам.
08 Апр 2021 klasterlaw 395