Порядок продажи квартиры самостоятельно 2023
Содержание
Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд. На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.
Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
- с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
- с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
- рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;
- оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
- наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.
Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.
- Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
- Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
- Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
- Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
- Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
- Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2023 года об отмене нотариальных сделок)
- Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
- Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно. А может и не давать вовсе.
Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.
Уточним также, что документ, подтверждающий уплату пошлины, предоставлять не обязательно, но в течение 5 дней информация о поступлении этих средств должна отразиться в информационной системе государственных платежей. Иначе документы не будут рассмотрены и вернутся сторонам сделки.
Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.
Подробная инструкция: как продать квартиру в 2023 году
Eщe ecть aльтepнaтивныe cдeлки — этo кoгдa coбcтвeнник пpoдaeт oднy квapтиpy, чтoбы кyпить дpyгyю. B тaкoй цeпoчкe мoжeт быть cpaзy дo 10 квapтиp: нaпpимep, ктo-тo пpoдaeт нoвyю oднyшкy и yнacлeдoвaннyю двyшкy, чтoбы пoтoм кyпить тpeшкy в цeнтpe. Дeнeг eмy нe xвaтaeт, пoэтoмy oн бepeт ипoтeкy. Пoкyпaтeли oднyшки и двyшки тoжe пpoдaют cвoи квapтиpы, чтoбы кyпить нoвыe. B peзyльтaтe в cдeлкe yчacтвyют бoльшe 10 чeлoвeк — бeз пoмoщи пpoфeccиoнaлoв пpaвильнo oфopмить тaкyю cдeлкy пoчти нeвoзмoжнo. Чтoбы вac нe oбмaнyли, нyжны юpидичecкиe знaния и oпыт paбoты в cфepe нeдвижимocти.
Ecли квapтиpa в нopмaльнoм cocтoянии, cдeлaйтe пpocтeнький кocмeтичecкий peмoнт: пoкpacьтe бaтapeи, двepи и oкнa, зaмeнитe caнтexникy, пoклeйтe oднoтoнныe oбoи. Нe нaдo мeнять cтapый пapкeт или линoлeyм нa лaминaт — этo cлoжнo и дopoгo. Ecли oкнa дepeвянныe, тoжe ocтaвьтe иx кaк ecть: pacxoды нa зaмeнy вpяд ли пoлyчитcя включить в cтoимocть квapтиpы. Oбязaтeльнo oтpeмoнтиpyйтe aвapийныe мecтa: пpoтeкaющиe пoтoлки и тpyбы, кpивыe пoлы и cтeны. Кpacoтy люди нaвeдyт caми: пoкpacят cтeны в цвeт, кoтopый им нpaвитcя, пoлoжaт пapкeт или тeплыe пoлы, пoмeняют oкнa.
Как продать квартиру
Несовершеннолетний, которому уже исполнилось 16 лет, может быть признан органами опеки и попечительства или судом полностью дееспособным — эмансипированным. Например, когда несовершеннолетний работает по трудовому договору, ведет предпринимательскую деятельность или вступил в брак.
Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.
Если владельцу не исполнилось 14 лет, сделку от его лица могут совершить только законные представители. Это родители, опекуны или усыновители. Если ребенок старше 14 лет, присутствовать на подписании договора купли-продажи должен он сам. В этом случае все действия происходят с письменного согласия родителей или опекунов.
Начнем с того, что продать жилплощадь может только собственник или его доверенное лицо: родственник, друг, риелтор — т.е. любой дееспособный совершеннолетний гражданин, имеющий нотариальную доверенность. Право на собственность должно быть подтверждено свидетельством o государственной регистрации права собственности (либо выпиской ЕГРН) и правоподтверждающем документом (договором купли-продажи, дарения, мены, ренты, участия в долевом строительстве, цессии, свидетельством о праве на наследство по закону или завещанию и т.п.)
Новый закон о регистрации недвижимости с 1 января 2023 года
После того как гражданин прошел описанную в законе процедуру он признается собственником жилья и в соответствии с законом имеет полное право им распоряжаться (т.е. пользоваться, владеть, продавать и т.д.). По завершению процедуры продажи жилья права у собственника на это имущество прекращаются с одновременным их возникновением у покупателя.
Если же собственник утрачивает право собственности на свое жилье в связи с тем, что попал на различные рода махинаций, в законе имеется несколько условий, при выполнении которых собственнику будет выплачена однократная компенсация. Эти условия распространяются только на тех владельцев, которые являются добросовестными владельцами или приобретателями. Такие выплаты будут производиться за счет финансового бюджета, причем сумма выплаты по сравнению с большинством производимых сделок будет незначительной. Ее размер не будет превышать 1 миллиона рублей для физических и юридических лиц.
Оформление сделки купли-продажи квартиры в МФЦ
Раньше регистрация сделок с недвижимостью была доступна только при обращении в органы Росреестра, а до 1998 года – БТИ. Именно эти структуры были уполномочены производить такие юридически значимые действия. В настоящее время возможности продавцов и покупателей квартир и других объектов недвижимого имущества значительно расширились.
МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.
Несовершеннолетний собственник
Если собственнику недвижимости меньше 14 лет, то необходимо предоставить его свидетельство о рождении и присутствие одного из родителей (опекуна) с паспортом. Соответственно если владелец недвижимости достиг 14-ти летнего возраста, но все еще считается несовершеннолетним то он предоставляет паспорт и на сделку обязательно присутствие одного из родителей (опекуна) с паспортом.
Все чаще можно встретить электронную регистрацию сделок с недвижимостью. В сложившихся условиях 2023 году, все больше сделок стали происходить через электронные системы. Многие крупные банки, юридические конторы и прочие организации, получившие электронно цифровую подпись и аккредитацию для подачи документов в Росреестр on-line — оказывают услуги по государственной регистрации перехода права на недвижимость.
В таком случае обращаем внимание на ключевые моменты, если ребенок до 14 лет – от его имени договор подписывает один из родителей с согласия другого, с 14-ти лет ребенок ставит подпись на договоре самостоятельно, с согласия родителей. Однако в обоих случаях, на заключение договора купли-продажи квартиры (это касается не только продажи, но и покупки), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение требуется не только если ребенок – собственник, но и если просто там зарегистрирован несовершеннолетний. Отказ от имущественных прав ребенка и правом пользования жилым помещением по Семейному кодексу является одной из сделок, которые не могут совершать родители без разрешения органов опеки и попечительства.
Если вы узнали, что квартира, которую вы собираетесь покупать, сдается в аренду, и договорились, что арендаторы освободят квартиру уже после заключения договора купли-продажи, в таком случае, отказ от преимущественного права покупки от арендатора – обязателен.
- удостоверения личностей обеих сторон сделки;
- составленный, но не подписанный договор сделки;
- выписка из ЕГРН и документ о праве собственности на жилье;
- извещение всех долевых участников (в случае продажи доли);
- разрешение опекуна (когда собственник ребенок до 18 лет или недееспособный гражданин).
В договоре обязательно должен присутствовать пункт о способе передачи денег. Он никак не регламентируется и выбирается исключительно по договоренности сторон. Наличный или безналичный расчет – решают только продавец и покупатель. Конечно, привлеченные средства в виде ипотеки, поступают на счет продавца безналичным переводом.
Второй способ расторгнуть физический договор не такой простой, поскольку разрыв происходит по инициативе только одной стороны. Обычно это происходит, если одна из сторон не выполнила свои обязанности в рамках сделки. Если продавец не получает денег, или они выплачиваются не в полном объёме. Покупатель также может расторгнуть договор, если найдет в квартире недостатки, с которыми не сможет смириться или которые существенно удешевляют объект. Но чтобы процедура прошла успешно, есть большой риск, что придется обращаться в суд.
Сегодня стало возможно оформить документы, подав их на регистрацию не выходя из дома. Но сотрудник Росреестра приедет далеко не к каждому, кто захочет воспользоваться рассматриваемой услугой. Она доступна только для ветеранов ВОВ, инвалидов ВОВ, а также людей с инвалидностью первой и второй группы. И то, только если обозначенные группы лиц сами являются владельцами недвижимости. Уточнить возможность получения рассматриваемой услуги можно по телефону местного отделения Росреестра.
Потому что, например, если оформлять переход доли квартиры договором дарения, на человека, не являющегося вашим родственником, то он уже сразу должен будет заплатить налог 13% просто по факту дарения недвижимости от чужого лица. Или вы можете не знать, что продавать квартиру, в которой часть принадлежит вашему несовершеннолетнему ребенку, невозможно без разрешения органов опеки. Подобной специфики очень много в законодательстве.
02 Авг 2021 klasterlaw 315Тут важно, что налог платить именно с прибыли, а не со всей стоимости квартиры. Например, вы купили квартиру за 3 млн. руб., а продаете ее за 5 млн. руб.. Тогда налог вы будете уплачиваете с 2 млн. руб. (200 000 руб.). Ели период обладания больше 5-ти лет, то от налога вы освобождаетесь.