Сколько стоит перевести апартаменты в жилое помещение

Главная причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.

На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.

Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.

Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор. Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений. При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Дополнительные документы помогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.

Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

1. Заявление о переводе помещения.
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.

Как перевести апартаменты в статус жилой недвижимости и получить право собственности

В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.

Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент). Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ), который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.

Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют). Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.

• Апартаменты не соответствуют требованиям. В этом случае необходимо привести жилье в соответствие всем нормативам, выполнив перепланировку (изменение конфигурации помещений, возможно, инженерную инфраструктуру). Однако необходимо понимать, что в ряде случаев это сделать невозможно, учитывая технические характеристики здания, планируемые изменения могут оказаться небезопасными для конструкции дома.

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

1. Куда направляется: наименование органа местного самоуправления, Ф.И.О. руководителя.
2. От кого: Ф.И.О., адрес собственника.
3. Сведения об апартаментах: адрес, количество комнат, этаж, подъезд.
4. Опись представленных документов.
5. Согласие остальных собственников на изменение статуса (если владелец не один).
6. Дата составления и подпись.

Примечание: возможность перевода апартаментов в жилой фонд устанавливается экспертным заключением от специализированной организации, куда вправе обратиться собственник. Также она отражается в акте обследования и заключении межведомственной комиссии: эти документы подаются в администрацию для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое.

Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.

Самостоятельно заказывать экспертизу необязательно, но лучше это сделать, чтобы убедиться, что перевод действительно возможен. Для оценки нужно обратиться в частную организацию, имеющую лицензию на такой вид деятельности. По результатам дадут заключение, которое подается вместе с остальными документами.

Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.

Новый статус апартаментов: что ждать покупателям

Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20%. Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости. Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует. Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машино-местами.

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.

Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.

При выборе лотов стоит учитывать характеристики района, в котором находится апарт-комплекс, перспективы развития этой территории, качество строительства выбранного объекта, особенности планировочных решений и т. д. К примеру, уточнить о планах по развитию вашего города можно в местной администрации. Это позволит приобрести недвижимость, которая будет оставаться выгодным активом в течение многих лет.

Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.

Землепользование под апарт-комплексами

Обращает на себя внимание одно из последних дел, дошедших до Верховного суда РФ, в котором судом при определении ставки приоритет отдан сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости (дело № А46-10105/2022). Земельный участок был передан в аренду для строительства объекта общественно-делового назначения. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, вид разрешенного использования участка — общественно-деловая застройка. Из материалов дела следует, что де-факто на земельном участке размещен объект незавершенного строительства, который не эксплуатируется по назначению. В противоречие позиции уполномоченного органа, настаивающего на применении ставки, не связанной с видом разрешенного использования земельного участка, судами применен размер ставки арендной платы с назначением «административное здание».

Аналогичная позиция была высказана и Верховным судом РФ в деле № А40-143052/2022, в котором суд подчеркнул, что субъектный состав в существующих арендных отношения между застройщиком и собственником земельного участка в связи с приобретением в собственность нежилых помещений сменяется множественностью лиц на стороне арендатора. При этом соарендаторы не лишены права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости с учетом определения соответствующей площади.

Собственники же помещений в апарт-комплексах вынуждены либо совместно выкупать такой земельный участок (процент соотношения к кадастровой стоимости при выкупе варьируется по регионам), либо сохранять арендные отношения на него. При этом согласно позиции, изложенной в Пленуме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», право аренды на землю, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании в силу закона с момента государственной регистрации их права собственности на такие объекты.

Необходимо отметить, что ставка при начислении арендной платы за публичные земельные участки, в том числе под апарт-комплексами, является нормативно регулируемой и подлежит применению вне зависимости от согласования ее сторонами, исходя из нормативных актов действующего законодательства.

Суды подходят по-разному к определению размера ставки при взыскании задолженности по арендным платежам. В большинстве случаев выбор ставки арендной платы обусловлен видом фактического использования арендатором земельного участка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2022 № Ф05-9299/2022 по делу № А40-301178/2022, Постановление суда Уральского округа от 12.10.2022 № Ф09-6960/21 по делу № А60-52959/2022 и т. д.).

Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение

4. Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (проект должен быть подготовлен и оформлен в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию).

Срок предоставления муниципальной услуги со дня приема заявления и прилагаемых к нему документов до дня выдачи заявителю копии постановления Администрации города Екатеринбурга о переводе (об отказе в переводе) жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение составляет 45 календарных дней.

Срок приемки работ по переустройству, и (или) перепланировке, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения приемочной комиссией со дня приема заявления о приемке работ по переустройству, и (или) перепланировке, и (или) иных работ до момента выдачи заявителю зарегистрированного акта приемки переводимого помещения (заключения об отказе в приемке переводимого помещения) составляет 45 календарных дней.

Семь вопросов от; УО по; управлению зданиями с; апартаментами

В одном из выпусков онлайн-программы «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал о том, кому в многофункциональных зданиях сегодня может принадлежать право на общее имущество и, соответственно, кто за него отвечает. Есть три варианта:

• Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
• При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество. Так застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
• Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.

В Рязани собственник апартаментов подал иск в суд, считая, что при расчётах управляющая организация должна использовать утверждённый органом местного самоуправления тариф. К тому же истец не подписывал с ней договор и поэтому не должен ей платить. Общее собрание собственников помещений в здании не утверждало перечень работ и услуг и размер платы за них.

Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников. Спорное здание отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий.

Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ в деле № А60-46903/2022. Одна из УО Екатеринбурга не внесла в реестр лицензий многофункциональное здание, которым управляла: по технической документации объект не являлся МКД. Но орган Госжилнадзора посчитал иначе, потому что в здании были жилые помещения. Ведомство выдало предписание, потребовав, чтобы УО перестала управлять зданием, пока не внесёт его в реестр.

Как правило, управляющие организации, заключающие договоры с собственниками помещений в многофункциональных зданиях, имеют опыт управления МКД. У них возникает вполне обоснованный вопрос: если в здании есть апартаменты, в них живут люди, нужно ли вносить сведения о таком здании в реестр лицензий.

Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого

Основной причиной для обращения за переводом является размещение объектов предпринимательской деятельности торговая точка, салон парикмахерских услуг, офис организации и т.д. Нужно учитывать, что закон запрещает размещать в многоквартирных зданиях объекты промышленного производства.

Обратиться за переводом квартиры в нежилой фонд может только собственник (организация или частное лицо). Если жилое помещение находится в найме, до обращения в муниципальные ведомства необходимо пройти процедуру приватизации и зарегистрировать право в реестре ЕГРН.

В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципального органа (изменение конфигурации помещения, перенос перегородок или дверных проемов и т.д.). Перепланировочный проект утверждается муниципальным органом, а после фактического выполнения работ составляется акт приемочной комиссии. Его следует направить в МФЦ.

• на проверку уполномоченным службам дается 45 дней, после чего выносится решение о согласовании перевода объекта в нежилой фонд;
• если необходимо проведение перепланировки или переустройства, в решении муниципального органа будет содержаться указанное требование. Также потребуется получить акт приемочной комиссии;
• положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН, а в адрес жильцов смежных квартир направляется письменное уведомление.

• согласие жильцов и владельцев квартиры;
• перевод допускается только в отношении жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного здания. Для объектов на втором и последующих этажах необходимо, чтобы помещения под ними уже были признаны нежилыми;
• чтобы заявление собственника было удовлетворено, необходимо подтвердить отсутствие запретов и ограничений, прописанных в ст. 22 ЖК РФ.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Основные расходы при условии, что все этапы собственник проходит самостоятельно, придутся на заказ технической и проектной документации. В неё входит экспликация и поэтажный план здания, техпаспорт и технический план. Также существенную сумму составит разница в стоимости помещения после перерасчёта в БТИ. Кроме того, придётся заплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

1. Сбор документов, необходимых для подачи заявления в межведомственную комиссию.
2. Подача заявления о переводе помещения в статус нежилого или жилого в Департамент Управления Имуществом (о том, что входит в пакет документов для перевода помещения из нежилого в жилое и как написать заявление, можно узнать здесь).
3. Дождаться разрешения. В случае отказа указывается причина, после устранения которой, следует повторить предыдущие пункты.
4. Обращение в Бюро технической инвентаризации для того, чтобы определить стоимость перевода помещения из жилого в нежилое. Это можно сделать как напрямую в БТИ, так и через Многофункциональный центр.
5. Дождаться решения комиссии о стоимости перевода помещения в новый статус.
6. Оплатить получившуюся разницу.
7. Зарегистрировать право собственности на объект в местном Управлении Росреестра.

Первые этажи домов в спальных районах прекрасно подходят для открытия офисов, организации бизнеса в сфере услуг или розничной торговли. Однако закон позволяет заниматься предпринимательской деятельностью в жилых помещениях без изменения их правового статуса в редких ситуациях. Предприниматель должен быть зарегистрирован и проживать в квартире.

За изменение назначения помещений в разных регионах России отвечают Управление жилищного фонда департамента муниципального владения, департамент жилищной политики и жилищного фонда и другие органы местного самоуправления. Но проще всего заниматься этим вопросом через местный Многофункциональный центр.

При этом своей деятельностью он не должен нарушать права других, проживающих в этом помещении людей, а также соседей. Эти положения прописаны в ст. 17 ЖК РФ. Остальным владельцам квартир, деятельность которых не допускается законом в жилых помещениях, для организации офисов, салонов красоты или магазинов придётся менять статус помещения.

Назвать конкретную сумму затрат не получиться. Как понятно из вышеизложенного, процесс очень индивидуальный. Возьмем простой случай с оформлением частного дома с жилым помещением. Если изначально он соответствует всем нормам и никакие переделки не требуются, то возможно уложиться в сумму от 3000 до 5000 рублей. Это будут траты на оформление необходимых документов и оплату госпошлины.

• Заявление о переводе. Оно имеет стандартную форму, и заполнить его можно прямо в МФЦ или межведомственной комиссии, куда и подают все документы. Заявление не требует регистрации или оплаты госпошлины, поэтому затрат на него не будет.
• Кадастровый паспорт и техплан. План составляет БТИ. Стоимость зависит от типа помещения и его площади. Например, техплан обычного частного дома обойдется примерно от 900 до 3500 рублей.
• План всего здания, если требуется поэтажный план. Обращаться за ним нужно в бюро технической инвентаризации, но делать его будет специалист БТИ. Здесь аналогично, будет зависеть от расценок БТИ в каждом конкретном случае. В среднем 1200-2500 рублей. Срок оформления до 10 дней.
• Проект по реконструкции помещения, если того требуют нормы СанПин. Его составляет проектная организация, которая имеет право на осуществление подобных действий. Стоимость от 30000 рублей. Оформляют в течение 2 недель.
• Паспорт заявителя.
• Документы на право собственности на данное помещение.

1. Паспорт собственника помещения.
2. Прежнее свидетельство о регистрации права собственности на еще не жилое помещение.
3. Договор основание, например, договор купли-продажи этого помещения.
4. Протокол межведомственной комиссии.
5. Кадастровый паспорт и технический план.
6. Поэтажный план здания с экспликацией.
7. Квитанция об оплате госпошлины. Повторная регистрация права собственности обойдется физическому лицу в 350 рублей, а юридическому в 1000 рублей.

Представим ситуацию: у некого человека есть участок, на котором он построил небольшой, но вполне пригодный для жилья домик. По факту – есть, где жить, но, ни прописаться, ни заявить о права собственности на данный дом хозяин пока не может. Или имеется помещение бывшего офис, магазина, склада, которое планируют сделать жилым.

Сколько стоит потратить, чтоб перевести помещение из одного вида в другой зависит от того, что нужно сделать. Где-то это будет устранение мелких недочетов, а где-то серьезная перепланировка на сотни тысяч рублей. После этого снова обращаются в БТИ, для того чтобы составить новый план или внести поправки в старый. Расценки на план зависят от объема работ, примерно, от 1000 до 3000 рублей.

Трудности перевода: как перевести апартаменты в жилой фонд

Но на самом деле главная «пробоина» в такой недвижимости — ряд ограничений. Это значит, что размер «коммуналки» и налога на имущество будет выше, плюс нельзя будет оформить налоговый вычет. Для ликвидации таких неудобств можно перевести апартаменты в статус жилого помещения.

Происходит это потому, что для апартаментов нет таких строгих регламентируемых норм, как для квартир. Соотвественно, застройщик не ориентируется на них про строительстве. Это значит, что стены в них вполне могут быть тоньше, а дела с шумоизоляцией и вентиляцией совсем плохи. Ну а раз есть отклонения от норм, то есть основания отклонить заявку.

Кстати! Нежилые помещения подразумевают под собой тот факт, что один собственник может выкупить большую часть пространства и организовать там отель, караоке, массажный салон и многие другие места, предполагающие большое скопление народа и шум. Никаких законных инструментов для борьбы с таким возможным соседством нет — статус апартаментов не отнимает право организации общественных мест.

Стоит отметить, что на деле эта процедура занимает в разы больше времени, и когда заявку подаёт лишь один владелец апартаментов, то его желание практически никогда не увенчивается успехом. Что касается массовых заявлений жильцов — такие прецеденты на практике встречались.

Перевод апартаментов в жилое помещение: алгоритм действий

Пошаговая инструкция предусматривает, что на первом этапе собственник обращается в проектную организацию или БТИ для проверки соответствия квартиры техническим нормам для жилого помещения. Эксперты выезжают на место и осуществляют оценку, после чего выдают акт.

1. изготовление нового технического паспорта на апартаменты. Отображение изменений в строении по результатам перепланировки крайне важно для финального результата;
2. подача через МФЦ заявки на получение разрешения перевести объект в правовое поле для жилых помещений в порядке уведомления. Закон дает органам государственного контроля 45 дней на принятие решения;
3. получение данного разрешения;
4. обращение в БТИ для внесения изменений в учетную карточку объекта и получение свидетельства о присвоении объекту жилого статуса.

Общепринятые сроки процедуры изменения статуса апартаментов составляют 61 – 63 дня. Индивидуальные особенности способствуют затягиванию процесса, поэтому в конкретном случае вопрос решается по разному. К факторам задержки относится загруженность государственных органов, необходимость проведения перепланировки, предоставление неполного пакета документов.

В квартире обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, свет, канализация, вентиляция, отопление, лифт в многоэтажках). Для перевода помещения в статус жилого важно соблюдение уровня теплоизоляции наружных ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами. Минимальная температура воздуха в зимний период не может быть ниже +18 градусов, а относительная влажность — не менее 60%.

• в комнаты не должна попадать талая, грунтовая и канализационная вода;
• нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах;
• высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;
• запрещено размещать кухню и уборную над комнатами в двухэтажных апартаментах;
• выполнение требований по шумоизоляции (в дневное время – не более 55 Дб, ночью – 45ДБ).

Как перевести апартаменты в статус жилой недвижимости

• стоимость. Цена на апартаменты на 20-30% ниже, чем на квартиры;
• разница в оплате ЖКУ. Для нежилых помещений применяются расценки как, для коммерческих площадей, а это существенно дороже, чем оплата коммунальных услуг жилого фонда;
• высокий налог на имущество. Переплата по сравнению с квартирой может достигать 50-200%;
• при покупке нежилой собственности не предоставляется право на получение налогового вычета;
• неприспособленность апартаментов к проживанию, в связи с частичным отсутствием необходимых условий (отопления, санузла, детских площадок и т.д.).

• заявление установленного образца;
• паспорт заявителя (копия);
• документы на право собственности;
• техпаспорт помещения;
• поэтажный план строения, в котором находится заявленная площадь;
• проект перепланировки (если есть необходимость);
• протокол общего собрания собственников дома, на котором принималось решение о переводе в жилой фонд;
• согласие каждого собственника, примыкающих к передаваемому помещению, жилых площадей.

Апартаменты представляют собой нежилые помещения, значащиеся по документам в качестве зданий гостиничного типа или объектов общественного значения. Их отличительная особенность от квартир – частичное отсутствие необходимой инфраструктуры и коммуникаций. Например, это могут быть гостиничные номера, пригодные для проживания. Но по факту в них могут отсутствовать внутренние элементы, такие как кухня, ванная комната, относительно благоустройства – нет детских площадок, стоянок для машин и т.д. Проживать в подобных условиях никто не запретит, но вот прописаться, здесь не получится.

Выполнив все требования, необходимые для изменения статуса жилплощади, заявитель может столкнуться с отказом. И не всегда такая резолюция вызвана проблемами с техническим состоянием объекта. Чиновники неохотно принимают решения о переводе апартаментов в жилое помещение, так как они берут на себя ответственность за безопасное проживание граждан на переоформленной собственности. К тому же законодательство не в полной мере регламентирует процедуру.

• недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
• апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
• дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
• концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
• несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
• наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
• помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
• здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

Если для переоборудования из нежилого в жилое требуется перепланировка (переоборудования), то основании данного разрешения и в соответствии с представленным проектом необходимо произвести перепланировку, после завершения ремонтных работ обратиться в уполномоченный орган, выдавший разрешение. Приемочная комиссия составит приемочный акт о соответствии перепланировки проекту. В этом случае на основании данного документа уже вносятся изменения в ЕГРН. Если в результате перепланировки изменились технические характеристики, то дополнительно необходимо заказать технический план у кадастрового инженера для внесения изменений.

Апартаменты, которые широко распространены в странах Европы, в России появились относительно недавно. В силу специфики данного вида помещений раньше они приобретались гражданами исключительно в деловых целях, однако на данный момент граждане активно приобретают апартаменты с целью последующего проживания в них. Апартаменты в силу того, что они не являются жилой недвижимостью, имеют ряд минусов для покупателях, о которых мы подробно поговорили в статье по ссылке. В настоящей статье мы разберем подробно порядок перевода апартаментов и иных нежилых помещений в жилье.

По его словам, подобная ситуация возможна только в том случае, если апартаменты приравняют к квартирному фонду без каких-либо изменений в действующих нормативах. Правда, в таком развитии событий эксперт сомневается. Те жилые комплексы, которые уже построены как апартаменты, и те, что сейчас строятся, по большей части не удовлетворяют требованиям социальных норм для квартир. Однако за годы обсуждений законодатели так и не решились просто приравнять их к статусу квартир.

— Рассматривалось много возможных вариантов, какой правовой статус дать апартаментам. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду, то есть обязать застройщиков апартаментов выполнять соответствующие нормативы. В таком случае, разумеется, застройщикам апартаментов придётся учитывать, что нужно строить детские сады, школы и прочее, — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Рынок апартаментов сосредоточен преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и частично в Краснодарском крае. Как отмечает Станислав Манжиевский, за 2022 год в этих регионах спрос на такую недвижимость вырос в среднем на 30–40%. Сказались и доступная ипотека, и перспективы перевода в жилой фонд. При этом в целом по стране предложение сократилось на 8–10%.

Под влиянием высокого спроса, сокращения предложения и общего подорожания на первичном рынке стоимость апартаментов в 2022 году увеличивалась пропорционально росту цен на квартиры. Правда, разрыв в ценах между этими двумя форматами остался примерно прежним — 10–15%. По прогнозам Станислава Манжиевского, к концу 2022 года апартаменты в столице могут подорожать на 12–15%, в Санкт-Петербурге — минимум на 10%.

Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение, которое внешне ничем не отличается от квартиры. Здесь есть все удобства: вода, электричество, канализация, вентиляция. Принципиальное отличие этих объектов недвижимости в том, что в квартире можно зарегистрироваться, а в апартаментах нет. Кроме того, для коммерческой недвижимости выше тарифы ЖКХ и налог на имущество.

Если в Санкт-Петербурге ставка налога на апартаменты сравнима с жилой квартирой, то в Москве существует целый реестр объектов (более 25 000 адресов!), которые попали под максимальные ставки в 2%. А кадастровая стоимость была при этом посчитана палатой так, словно это обычный жилой дом. И на 3-комнатные апартаменты кадастровой стоимостью 10 000 000 рублей (для Москвы вполне обычная цена) в ничем непримечательном панельном комплексе у МАКД (!) близ парка Лосиный остров, налог составляет уже 150 000 рублей, а будет 200 000, если кадастровая стоимость не изменится. Ставку по объектам, попавшим в перечень, поднимают постепенно на 0,1% в год, чтоб довести её до 2%.

И если сейчас покупатели больше знают об особенностях этого сегмента, то те, которые приобретали такую недвижимость несколько лет назад в совсем даже не элитных объектах, оказались не очень готовы к существенному росту ставок. Для них вопрос — можно ли признать апартаменты жилым помещением, стоит особенно остро. Продать объекты трудно, с такими налогами желающих купить нет. Отдельный собственник апартаментов выполнить перевод в жилой фонд не сможет. Чтобы апартаменты признали жильем, нужно перевести в жилой фонд всё здание. Теоретически проведение процедуры описано в законе ч. 4 ст. 22 ЖК . Обладающих практическим опытом мы не нашли.

Перевод нежилого помещения в жилое в 2022 году

Если дом построен на земле в садовом товариществе, для смены статуса имущества потребуется выяснить категорию назначения участка. Он должен использоваться в качестве дачи, подсобного личного хозяйства или отведен под индивидуальное жилищное строительство.

Пример 1. Образовательное учреждение обратилось в суд с иском о переводе нежилых помещений в жилые. Суд вынес отрицательное решение. Мотивировал его тем, что собственником имущества является не образовательная организация, а субъект РФ. Департамент имущественных отношений отказал в согласовании смены статуса недвижимости (Постановление ФАС ДВО от 28.05.2010 года № Ф03-2872/2010 по делу № А51-12554/2009).

Пример 4. С.А. Панфилов обжаловал в суде отказ в переводе нежилой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение фирмы «ИИИ» о признании помещения надземным этажом. Исследовав материалы дела, судья установил, что имущество находится в подвальном и цокольном этажах. В соответствии с постановлением № 47 в таких помещениях проживать нельзя. Суд посчитал, что заключение фирмы «ИИИ» не является документом компетентного органа. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении требований (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 года по делу № 33-3394/2013).

Собственники недвижимости сталкиваются с ситуациями, когда нужно часть нежилых помещений перевести в жилые, добавить площади в общежитии, сделать постройку на дачном участке. До регистрации изменений в Росреестре необходимо получить разрешение от компетентных органов. Если этого не сделать, может быть наложено административное наказание, поскольку жить в нежилых помещениях запрещено. Поэтому стоит разобраться как перевести нежилое помещение в жилое, в какой орган нужно обращаться, какие документы подготовить.

Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.

Такое тоже случается – иногда представители администрации по субъективным причинам не дают разрешение на оформление площади в жилой фонд. В некоторых ситуациях это решение можно оспорить в суде. Но для этого на руках у владельца должна быть бумага с отказом в письменной форме, и в ней должна быть указана его причина.

У аппартаментов есть несколько существенных достоинств по сравнению с обычными квартирами. Они на порядок ниже по стоимости (примерно на 20-30%). Свободная планировка делает их востребованными, так как владелец может обустроить комнаты на свой вкус. Расположены такие помещения в районах с развитой инфраструктурой и удобными транспортными развязками.

Эти документы нужно подать в местную администрацию. Результат проверки можно ожидать до 48 дней. Если заявка одобрена, то на этом основании можно вносить изменения в Росреестре. На это уйдёт не меньше двух недель. Взять новую выписку получится в течение пяти дней.

Целесообразно нанять для этого добросовестного исполнителя, который проведёт обслуживание качественно и точно в оговоренные сроки. Таким подрядчиком может стать компания, оказывающая услуги комплексного ремонта под ключ, с хорошей репутацией, которая осуществит ремонтные работы по фиксированной цене. Владельцу не надо заниматься этим самостоятельно – хороший архитектор прекрасно понимает, какие переделки и переносы приемлемы для возведения площади в статус жилой.

Но для статуса жилплощади важны и другие параметры – наличие благоустроенной, придомовой территории, стоянки, детсада. Если в отношении самой квартиры ещё можно предпринять какие-то шаги для улучшения жилищных условий, инфраструктура не зависит от владельца.

24 Фев 2022      klasterlaw         332      

Похожие записи
• 
  Что даут в казани за третьего ребенка после маткапитала с 2022 года
• 
  Если Я Застрахован На 120220т Р Какая Страховая Сумма Мне Положена По Травме,
• 
  Перевод земли из СНТ в ИЖС в 2022 году
• 
  Где Получить Удостоверение Ветерана Труда В Великом Новгороде