Содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме тарифы московская область
Содержание
Что входит в содержание и ремонт жилья в квитанции
В соответствии со статьей 10 Правил по содержанию имущества многоквартирного дома (утверждены постановлением Правительства 13.08.2006 г. № 491) общедомовое имущество должно содержаться с учетом требований законодательства РФ. Кроме того, управляющая компания должна отслеживать состояние общей собственности и предотвращать ее порчу.
Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.
Что входит в содержание жилья
🔹 Уcтpaнeниe aвapий. Кpoмe тoгo, в oбязaннocти УК вxoдит тaкжe ycтpaнeниe иx пocлeдcтвий. Пpи пpopывe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции или пoвpeждeнии гaзoвoй тpyбы yпpaвлeнцы oбязaны нeзaмeдлитeльнo cooбщить oб этoм в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы или ycтpaнить aвapию caмocтoятeльнo. Aвapию нa элeктpoкaбeлe нaдo ycтpaнять в тeчeниe 2 чacoв, пoвpeждeниe кpыши, в peзyльтaтe кoтopoгo вoзниклa тeчь — в тeчeниe cyтoк. Paзбитoe oкнo в пoдъeздe cлeдyeт мeнять в тeчeниe cyтoк зимoй и тpex cyтoк лeтoм.
🔹 Убopкa мecт oбщeгo пoльзoвaния. Этo — тoжe oбязaннocть opгaнизaции, yпpaвляющeй мнoгoквapтиpным дoмoм. Пoддepжaниe caнитapнoгo пopядкa имeeт cвoи нopмaтивы. Нaпpимep, кaждый дeнь УК или TCЖ oбязaны пpoвoдить влaжнyю yбopкy дo 2 этaжa включитeльнo и yбopкy лифтa в пoлe, a тaкжe oчищaть мycopoпpoвoд. Кaждyю нeдeлю нaдo пpoвoдить влaжнoe пoдмeтaниe вcex лecтничныx клeтoк, кaждый гoд — влaжнyю yбopкy вcex oкoн и cтeн в пoдъeздe.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
- Sоб. — общее количество квадратных метров мест общего пользования;
- Sкв.мкд. — количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц;
- Sкв. — количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
- Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках.
- Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью.
- Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов.
- Практикум. Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций.
- Содержание и примеры применения метода экспертных оценок.
- Стандартизация процесса ценообразования в организации.
- Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью.
- Определение плана управления и производственной программы.
- Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости.
- Практикум. Составление технологических карт.
- Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда.
- Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта МКД.
- Практикум. Составление калькуляции цены дополнительных услуг.
- Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости.
- Главная цель технического обслуживания здания – обеспечить безопасность и комфортность.
- Классификация зданий по функциональному назначению.
- Здание как техническая система.
- Классификация зданий по объемно-планировочным решениям.
- Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий.
- Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий.
- Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости.
- Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания.
- Три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов.
- Плановое и внеплановое техническое обслуживание и ремонт.
- Инструменты системы технического содержания – программы технического обслуживания.
- Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ.
- Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий.
- Документальное оформление осмотров.
- Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ.
- Документальное оформление ППР и ТО.
- Внеплановое техническое обслуживание.
- Аварийно-техническое обслуживание.
- Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады.
- Предельные сроки устранения аварий.
- Документальное оформление аварийных заявок.
- Оперативное неплановое обслуживание.
- Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов.
- Практикум: Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок.
- Документальное оформление заявочного сервиса.
- Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ.
- Документальное оформление сезонного технического обслуживания.
- Текущий и капитальный ремонты.
- Несменяемые и сменяемые объекты здания.
- Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания.
- Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному – физический износ.
- Практикум: Расчет физического износа отдельных элементов и здания.
- Оптимизация работ по текущему ремонту.
- Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий.
- Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию.
- Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту.
- Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания.
Примечание: ставки платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме не включают в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме определяется в порядке, определенном Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
за 1 кв. м жилой площади в коммунальной квартире с учетом соотношения общей и жилой площади квартиры и за 1 кв. м жилой площади в комнате (комнатах) в жилом доме с коридорной системой проживания с учетом соотношения общей площади жилых и вспомогательных помещений части дома (дома) и площади жилых помещений этой же части дома (дома)
Услуги по содержанию и ремонту
Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления, утепление бойлеров, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов, консервация поливочных систем, проверка состояния и ремонт продухов в цоколях зданий, ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок, ремонт и укрепление входных дверей
Из анализа приведенных выше норм следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления. Иные объединения собственников помещений в МКД, например совет многоквартирного дома, не вправе утверждать указанные тарифы, поскольку это не входит в его права, предусмотренные ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.
Из системного толкования приведенных норм вытекает, что в случае выбора собственниками УО установление тарифа на содержание – исключительное полномочие общего собрания собственников, и ОМС не может устанавливать тариф на содержание. Следовательно, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ не может быть применена при установлении тарифа для УО.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенные условия – это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен.
Новое требование к детализации размера платы установлено п. 31 ПП РФ № 491: в обосновании превышения необходимо детально прописать расчёт годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также указать периодичность, с которой они будут выполняться.
Цель таких осмотров – своевременное определение видов и объёмов работ по ремонту ОИ для предотвращения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пп. «а» п. 11 ПП РФ № 491). Результат осмотра оформляется в виде акта и считается основанием для принятия мер по устранению дефектов (п. 14 ПП РФ № 491).
Как правильно рассчитать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
В свою очередь, определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случая, когда собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением установили иное до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 15 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Из пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации также следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.
Нормативные правовые акты
В соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», Законом Санкт-Петербурга от 08.11.2006 № 553-87 «Об упорядочении государственного регулирования тарифов (цен)», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.09.2005 № 1346 «О Комитете по тарифам Санкт-Петербурга» и на основании протокола заседания правления Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2023 № 318:
1. Установить с 01.01.2023 размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга согласно приложению 1 к настоящему распоряжению.
10 мая 2021 klasterlaw 297