Главная / Автоюрист / Управляющие компании коттеджных поселков подмосковья

Управляющие компании коттеджных поселков подмосковья

Содержание

1 Управляющая компания
2 Кем и как управляются коттеджные поселки? Функции управляющих компаний на сайте Недвио
3 Как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке
4 Управляющие компании коттеджных поселков подмосковья
5 Обслуживание и строительство коттеджных поселков
6 Управляющая компания коттеджного поселка
7 Управляющая компания коттеджного поселка
8 КАК УПРАВЛЯТЬ КОТТЕДЖНЫМ ПОСЕЛКОМ
9 Кто в коттеджном поселке хозяин
10 Выбор формы управления коттеджным поселком- ТСЖ, УК, непосредственное управление

Управляющая компания

Управляющая компания «Диалог Девелопмент» входит в одну из старейших групп компаний страны — «ДИАЛОГ», созданную в 1987 году. Кадровый, управленческий и финансовый потенциал группы позволил «Диалог Девелопмент» достаточно быстро и уверенно занять лидирующие позиции на рынке управления и строительства загородной недвижимости.

С 2000 года «Диалог Девелопмент», опираясь на инвестиционный капитал группы, приступает к строительству коттеджных и дачных поселков в регионах ближнего и среднего Подмосковья. Стратегически правильный выбор ценового сегмента и сбалансированные по стоимости и качеству предложения, позволяют компании успешно реализовывать законченные проекты и планомерно увеличивать масштабы строящихся объектов.

многолетний опыт строительства и эксплуатации коттеджных поселков,
самые востребованные коттеджные и дачные поселки в регионах среднего Подмосковья,
около 700 реализованных, строящихся и проектируемых домостроений,
лучшие по цене и качеству предложения,
ответственность и гарантии по своим обязательствам,
спокойствие и комфорт домовладельцев.

Кем и как управляются коттеджные поселки? Функции управляющих компаний на сайте Недвио

Профессиональная управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.

Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.

Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.

Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.

Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.

У такого самоуправления есть свои плюсы и минусы. Эффективность работы ТСЖ зависит от того, кто будет возглавлять объединение: это должен быть не просто инициативный жилец, а профессионал в области ЖКХ. А жителям поселка желательно познакомиться друг с другом и уметь договариваться, чтобы решать спорные вопросы.

После вступления в силу в сентябре 2014 года поправок к Гражданскому кодексу все эти объединения приравниваются к товариществу собственников жилья (ТСЖ). После того, как оно будет создано и зарегистрировано как юридическое лицо, все решения, связанные с управлением общей собственностью поселка, принимаются на общем собрании жильцов. В частности, ТСЖ занимается поиском и наймом управляющий компании, которая будет решать все коммунальные вопросы.

Содержание загородного дома, о котором мечтают многие городские жители, имеет множество нюансов. Одна из главных проблем обитателей коттеджных поселков – неграмотно организованное управление в сфере ЖКХ. Попробуем разобраться, кто обязан обслуживать загородные дома и что делать, если качество услуг оставляет желать лучшего.

Решив взять управление жилищно-коммунальным хозяйством в свои руки, владельцы коттеджей должны создать собственное некоммерческое объединение. Называться оно может по-разному: дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), дачное некоммерческое партнерство (ДНП), дачный потребительский кооператив (ДПК) и т.п. Они отличаются по целям: кооператив обычно организуют для строительства поселка, а товарищество или партнерство – для управления.

Нередки случаи, когда объединения жильцов, даже добившись передачи им в собственность коммуникаций, не могут справиться с множеством повседневных проблем. В результате счета за коммуналку возрастают, возникают проблемы с поиском подрядчиков, а от такой самостоятельности страдают жильцы.

Управляющая организация заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. После заключения договора поставки ресурсов управляющая организация выставляет счета (проекты договоров разработаны Минстроем и есть в общем доступе в сети интернет). Сбор денежных средств за электричество, газ, воду, канализацию по договору происходит на основании показаний счетчиков.

Управляющая организация обязана приносить собственникам реальную пользу. Создается она с целью формирования единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками и действует в качестве представителя собственников. Управляющая организация станет единым исполнителем перед собственниками, станет представителем поставщиков и подрядчиков различных работ и услуг. Собственнику домовладения не нужно заботиться о том, кого выбрать для выполнения работ, достаточно будет обратиться в управляющую организацию.

Одним важным требованием является наличие должностного лица с квалификационным аттестатом. Для получения такого квалификационного аттестата необходимо сдать экзамен. Сам экзамен состоит из 200 вопросов, перечень которых находится в открытом доступе. Поэтому прежде чем подавать заявление нужно получить квалификационный аттестат.

Управляющая организация самостоятельно проводит весь основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, ремонтные работы и т.д.).
Управляющая организация, с узким кругом специалистов. Специалисты отбирают исполнителей, оценивают их работу, осуществляют контроль качества работ, занимаются сбором платежей.

Между управляющей организацией и собственником домовладения заключен договор управления. По договору управления управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества и обслуживанию общей территории, в том числе осуществлять покос травы. Собственник участка нуждается в покосе травы на территории домовладения, которая обслуживается самим собственником и не входит в предмет договора. Для этого он звонит в управляющую организацию и просит осуществить покос травы на территории домовладения. Управляющая организация ставит задачу штатному рабочему обычно осуществляющему покос травы и оказывает услугу собственнику домовладения. По результатам покоса травы собственник домовладения оплачивает оказанную услугу на основании акта выполненных работ.

Как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке

Однако, на самом деле негодяи – сама управляющая компания. Причем злых намерений нет, а есть некомпетентное управление поселком. Собственник компании — бывший инвестор в коттеджный поселок, а директор — доверенное лицо инвестора. Инвестор уже заработал на земельном девелопменте, а у директора нет опыта в управлении.

По моему опыту в поселке сидит когда-то давно выбранное правление, ничего не развивает, проблемы не решает, попасть на прием к председателю невозможно и тд., основное занятие — тырить деньги. Но из-за пассивности жителей собрать кворум и проголосовать за что-либо другое не получается, поэтому так и сидим в этом болоте и не может сдвинуть ситуацию с мертвой точки.

Мы предложили прописать единую логику и в договор, и в бухгалтерию. Новые договора заключались только с такой формулировкой, а старые договора с ошибками подлежали пересмотру в индивидуальном порядке. В течение 4-х месяцев договора были приведены в порядок.

Что мы придумали – сократить охранников с 4 до 3. Вместо машины – велосипеды. Стоимость ЧОП снизилась на 20%. На сэкономленные деньги заказали программу и купили камеры, которые считывают номера машин. И ушли от пропусков. Все собственники сообщают свои автомобильные номера и данные заносятся в базу. Есть номер – шлагбаум открывается. Нет номера – не открывается. Гостевые машины заезжают по заявкам – собственники самостоятельно оформляют гостевые пропуска.

Стало очевидно, что управляющей компании нужно модернизироваться и провести оздоровление не только бухгалтерии, но и всей своей финансово-хозяйственной деятельности, а именно убирать расходы и поднимать доходы. Инвентаризация договоров подняла доходы, но это была капля в море. В масштабах года это всего 600 тысяч, а нужно найти 2,4 миллиона. Начали анализировать расходы, и сразу нарисовались цели под оптимизацию:

Безопасность персональных данных, которые обрабатываются Оператором, обеспечивается путем реализации правовых, организационных и технических мер, необходимых для выполнения в полном объеме требований действующего законодательства в области защиты персональных данных.

Многочисленные объекты общего пользования во время использования получают большую нагрузку, что отражается на их состоянии и эксплуатационных ресурсах. Опытные специалисты «УК БС Менеджмент» выполняют работу в кратчайшие сроки и, что соответствует высокому уровню профессионализма, качественно.

полноценному техническому содержанию и регулярной уборке дорог совместного пользования на всей территории поселка;
качественной уборке территории с вывозом бытовых отходов;
ухода за зелеными насаждениями на территориях совместного пользования;
организации и проведению всех необходимых общепоселковых мероприятий – собраний, праздников;
внедрению контрольно-пропускного режима для соблюдения порядка на территории поселков;
санитарному содержанию мест общего пользования;
поддержанию в надлежащем состоянии внешних ограждений территории поселка;
текущему ремонту и техническому обслуживанию общепоселковых и внешних инженерных коммуникаций;
обеспечению бесперебойного водоснабжения, электроснабжения и водоотведения;
поставке электроэнергии и воды по оговоренным временным схемам

Настоящая политика обработки персональных данных составлена в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006. №152-ФЗ «О персональных данных» и определяет порядок обработки персональных данных и меры по обеспечению безопасности персональных данных Общество с ограниченной ответственностью «УК БС менеджмент» (далее – Оператор).

Любой двор или придомовая территория выглядят намного уютнее и ухоженнее, когда грамотно организовано озеленение и проведены работы по благоустройству территорий. ГК ООО «УК БС Девелопмент» предлагают своим клиентам полный комплекс услуг профессионального уровня.

ООО «ЛАМАНШ-СЕРВИС» создано в 2023 г. как профильное подразделение ГК «САПСАН». За период с 2010 по 2023 г. в Подмосковье вырос загородный коттеджный посёлок Ла-Манш. Этот масштабный проект развернулся на площади 52 га и включает 323 участка. Чтобы обеспечить надлежащий уровень управления и организации его жизнедеятельности, и была создана отдельная компания. В её состав вошли профессионалы, обладающие опытом строительства и обслуживания более 17 посёлков, возведенных «САПСАНом» с 1991 года.

Все насущные вопросы, которые так волнуют владельцев загородных домов, — прокладка инженерных сетей, чистка дорог, уход за газоном и придомовой территорией, газификация дома, охрана участка и поселения, вывоз мусора и прочее оперативно решаются командой опытных специалистов «ЛАМАНШ-СЕРВИС».

Уже более 9 лет «КОМСЕРВИС» обеспечивает высокий уровень комфорта своим клиентам, выполняя полный комплекс работ по техническому обслуживанию и эксплуатации инженерных систем, строительных конструкций, санитарному содержанию и благоустройству территорий, обеспечению правопорядка и безопасности, создавая нашим жителям комфортные условия жизни в нашем поселке.

Наша управляющая компания осуществляет индивидуальный подход к каждому жителю поселка. С должным вниманием, привлекая профессиональных сотрудников нашей компании, мы решаем различные вопросы и задачи наших клиентов: ремонтно-строительные работы, услуги интерьерного и ландшафтного дизайна, консьерж услуги, организация культурно-массовых мероприятий.

2. В элитном сегменте минимальная стоимость проживания в поселке составляет 10 тыс. рублей в месяц, а максимальная – порядка 60 тыс. рублей в месяц. Например, в поселке «Рубин Эстейт» цена обслуживания формируется из расчета 30 рублей на «квадрат» площади дома. Таким образом, владелец коттеджа площадью порядка 350 кв.м платит за коммунальные услуги чуть более 10 тыс. рублей в месяц.

1. На сегодняшний день существуют две основные формы управления коттеджными поселками. Это либо управляющая компания, с которой жители заключают договор на обслуживание поселка, либо ТСЖ. Например, в таких поселках как Greenfield и Millennium Park управленческие функции переданы специальным компаниям.

Прежде, чем ответить на этот вопрос, я должен обратить внимание на одну вещь. Даже если поселок позиционируется, как мини-город, как замена городского жилья на пригородное, дома в нем возводятся только по одному принципу — по принципу индивидуального жилищного строительства. А это значит, что к нему неприменимы нормы Градостроительного кодекса РФ в части технических стандартов жилья и обеспечения жителей должной инфраструктурой. И с юридической точки зрения, «управление коттеджным поселком» — понятие весьма условное. Такой правовой формы — организованные коттеджные поселки – не существует. Есть добровольное объединение граждан на одном пятне застройки, вот, что такое – коттеджный поселок. Управление и обслуживание коттеджного поселка происходит на основании заключенного договора с каждым домовладельцем.

2. Платежи складываются из фиксированной части, которая зависит от размера участка (в наших поселках 500 руб. за сотку в месяц) в которой заложены охрана, уборка территории, ремонт и обслуживание инфраструктуры. Оплата газа, воды, электроэнергии происходит по счетчикам. Содержание дома 250-300 кв. м. обходится в месяц от 15 000 до 30 000 рублей.

В целом, должен сказать, что минимизация расходов на управление и эксплуатацию поселка — это важная задача. Рынок постепенно развивается, покупатель понимает теперь, что экономить можно не только (и даже не столько) в момент сделки. Важно не допустить ложной экономии — все давно знают, как можно “сэкономить”, покупая участок без коммуникаций (так, что стоимость подведения потом может и превысить стоимость самого участка).

Управляющие компании коттеджных поселков подмосковья

Управляющая организация — не только обязательный элемент коттеджного поселка премиального уровня, а в первую очередь показатель ответственности застройщика перед своими покупателями. Кусок земли и коммуникации — это лишь минимум. Для комфортной жизнь в загородном доме требуется управляющая компания, которая возьмет на себя не только обслуживание общей территории и коммуникаций, но и удовлетворение нужд и потребностей домовладельцев.

Как правило застройщик, заказчик и подрядчик являются фактически одним и тем же лицом и соответственно общее имущество после застройки будет находиться в собственности у этого лица. В домовладениях взаимоотношения лучше оформлять, заключая договор управления с каждым собственником по-отдельности. В многоквартирном жилом доме порядок договорных отношений регламентируется законом, и в этом случае следует действовать в соответствии с ним.

круглосуточное техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей и коммуникаций, проходящих по общественной территории; очистка общественных территорий от снега; сбор средств за коммунальные платежи с домовладений (собственнику не нужно задумываться об оплате всевозможных платежей, достаточно попросту заплатить общую сумму всех регулярных платежей, а управляющая компания уже сама разбирается кому и куда платить);

Обслуживание и строительство коттеджных поселков

полноценное техническое содержание и регулярная уборка дорог совместного пользования на всей территории коттеджного поселка;
качественная уборка территории с вывозом бытового мусора;
уход за зелеными насаждениями на территории совместного пользования;
организация и проведение всех необходимых общепоселковых мероприятий – собраний, праздников;
внедрение пропускного режима с целью соблюдения порядка на территории поселка;
санитарное содержание мест общего пользования;
поддержание в надлежащем состоянии внешнего ограждения территории поселка;
текущий ремонт и техническое обслуживание общепоселковых и внешних инженерных коммуникаций и сетей непосредственно до точек их подключения к сетям и устройствам жителей;
обеспечение бесперебойного водоснабжения, электроснабжения и канализования;
поставка электроэнергии и воды по оговоренным временным схемам при условии проведения ремонтно-отделочных работ;
с полным списком стандартных услуг и условиями обслуживания можно ознакомиться в договоре с управляющей компанией.

подготовка коттеджных домом к заселению, включающая в себя уборку после ремонта, генеральную уборку, покраску, мытье окон;
помывка и покраска крыш и зданий;
организация доставки мусорного контейнера и вывоза любого строительного мусора;
проведение и подключение поливочного водопровода;
покос и вывоз травы;
организация украшения и праздничного освещения к различным торжествам;
реализация дизайна и поддержание ландшафта;
организация систем сигнализации и видеонаблюдения;
выполнение различного рода заказных работ, связанных с инженерными сетями коммуникаций;
уборка и обслуживание придомовой территории;
мытье окон;
полноценные услуги инженера;
аренда трактора для планирования территории, вывоза снега, расчистки дорог.

Управляющая компания коттеджного поселка

На территории коттеджного поселка отсутствуют пожарные гидранты. Дома в поселке деревянные. Управляющая компания гидранты не установила. Можно ли своими силами установить пожарный гидрант возле своего дома окруженного по периметру забором, при условии подключения его к системе центрального водоснабжения?

Договор на покупки земельного участка я заключил не с компанией по строительству Коттеджного поселка, а с Физическим лицом. По факту завершение сделки мне выдали Свидетельство о регистрации земельного участка, кадастровый паспорт (земли сельскохозяйственного назначения с разрешением использования под дачное строительство).

Я решил купить у них пакет коммуникаций, но не весь только электроснабжение и газоснабжение. Отдельно эти опции пакета коммуникаций продавать мне отказали, сказали что пакет продается толко полностью. Так как технические параметры полного пакета коммуникации меня не устроили, я решил самостоятельно подключить коммуникации к участку и прекратить полностью контакты с данным застройщиком коттеджного поселка.

Должна ли управляющая компания согласовывать тариф на оплату за содержание поселка, дороги, вывоз мусора и т.д с собственниками котеджного поселка? Или УК может в одностороннем порядке установить тарифы? А также должны ли они отчитаться или обьяснить жителям поселка о применении тех или иных расценок-тарифов, и предьявить необходимые документы подтверждающие данные расценки? С уважением Александр СПб.

Я переехал в новый коттеджный поселок рядом с поселком Первомайское Выборгского района. Получил свидетельство о гос регистрации права, получил прописку в паспорте. Теперь возникла проблема с доставкой почты. На территории коттеджного поселка нет почтовых ящиков для корреспонденции. В управляющей компании на вопрос по доставке почты не отвечают уже месяц. Вопрос: обязана ли управляющая компания заключить договор с почтой России на доставку писем? Если нет, то каким образом я могу забирать свои письма и посылки в ближайшем почтовом отделении? Спасибо.

Суд апелляционной инстанции в полной мере согласился с выводами суда первой инстанции и нарочито подчеркнул: отсутствие договора между собственником управляющей компанией не освобождает первого от внесения платы за предоставленные истцом услуги (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июня 2023 г. по делу № 33-27279/19).

Надеемся, что это не последнее решение по делу, но пока судом подведена черта и, кажется, не в русле выводов Верховного Суда от 19.11.2023 г., направленных на объективизацию подхода к доводам сторон. Любая управляющая компания находится заведомо в более сильном положении, нежели потребитель, поскольку ее деятельность не подпадает под действие ЖК РФ, в отношении таких УК не проводятся проверки государственной жилищной инспекции, а органы государственной власти, как правило, при поступлении обращений ссылаются на свободу договорных отношений сторон. И в этой ситуации велика вероятность вбить столп безграничной возможности управляющих компаний определять в одностороннем порядке вид, количество и стоимость оказываемых услуг по содержанию имущества третьего лица «в интересах» собственников коттеджей без получения волеизъявлений от последних.

Счастливые обладатели коттеджей после приобретения недвижимости в реальности все чаще сталкиваются с диктатурой управляющих компаний, о чем, конечно, застройщик тактично умолчал при продаже объектов. Собственникам становится очевидным, что бизнес застройщика не заканчивается на строительстве и продаже коттеджей с земельными участками. Жители ежемесячно, кроме оплаты коммунальных услуг, вынуждены оплачивать управляющей компании услуги по содержанию инфраструктуры поселка, которая им не принадлежит и не оформляется в качестве общего имущества.

Конечно, принципиальный собственник не смирился с такой позицией, и дело добралось до Верховного Суда. Нужно отметить, что только Верховный Суд по этому делу в принципе обратил внимание на доводы собственника, не лишенных логики. Первопричиной отказа потребителя от оплаты услуг управляющей компании являлось несогласие с размером их стоимости, интерес собственника в разрешении дела в первую очередь касался именно этого вопроса, суды же всех инстанций полностью отказались от исследования экономической составляющей спора.

При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции заключил, что нахождение земельных участков на территории КП в силу закона, порождает обязанность их собственников нести расходы по оплате услуг истца по содержанию имущества, фактически установленные управляющей организацией в интересах всех собственников. Отсутствие договора между сторонами не влияет на отношения сторон и не может служить основанием для освобождения собственника земельного участка от обязанности участвовать в содержании имущества (решение Истринского городского суда Московской области от 18.08.2023 по делу № 2-512/2023).

Управляющая компания коттеджного поселка

Достаточно часто, рано или поздно в результате выяснения отношений между управленцами и владельцами коттеджей всплывает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат находящиеся на территории поселка коммуникации. Такой вопрос может стоять на повестке дня особенно остро, если управленческая компания показывает себя не с лучшей стороны и величина разовых и ежемесячных коммуникационных платежей кажется не обоснованной. Параллельно с этим возникают вопросы о том, как сделать так, чтобы это было собственностью владельцев загородных коттеджных домов. Не возникает недоразумений с тем понятием, что коммуникации, которые находятся на территории дома и участка, принадлежат домовладельцу. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний.

Дно кризиса на рынке элитной загородной недвижимости, похоже, преодолено. Во всяком случае, девелоперы чувствуют себя гораздо увереннее, чем в прошлом году, и не идут на большие уступки, как раньше. Компании пока не берутся за новые проекты, и потребители начинают ощущать дефицит качественного предложения в элитном сегменте.

За последние годы очень многие состоятельные люди смогли переехать из шумного и пыльного города на постоянное местожительство за МКАД на природу. Но современные граждане не хотят при этом превращаться в «первобытных дикарей» и жить без всех «прелестей» цивилизации. А такое легко может случиться, если купленный ими дом окажется стоящим к гордом одиночестве в лесу, а остальные земельные участки могут находиться рядом, но быть не застроенными. Таким образом, получается, что комфорт за городом сам собой не возникает. Для того, чтобы жизнь за городом не была дикой в полном смысле этого слова кто-то должен создать и поддерживать удобство загородной жизни.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию, необходимо провести общее собрание владельцев домов в коттеджном поселке и принять соответственное решение. Но на практике компании прилагают много усилий, чтобы найти общий язык с жителями поселков. В свою очередь, собственники жилья стремятся тоже не портить отношения со своими «управленцами». Все дело в том, что им просто не куда друг от друга деться. Но есть примеры, когда на загородном рынке недвижимости все же управляющие компании менялись по инициативе собственников жилья.

Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления. Деятельность управляющей компании будет регулироваться государством, если она выступает для потребителей в качестве ресурсоснабжающей организации. Если междомовые коммуникации коттеджного поселка принадлежат управляющей компании, то вопросы управления такими системами будут решать органы местного самоуправления. Могут коммуникации находиться и в собственности застройщика. Тогда важно понять за счет каких средств они построены. Может быть и то, что разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены девелоперской компанией на свои средства. Тогда, соответственно, данные системы принадлежат им на праве собственности.

КАК УПРАВЛЯТЬ КОТТЕДЖНЫМ ПОСЕЛКОМ

Управление коттеджным поселком — конфликтная и туманная область. Однозначных рецептов нет, законодательство меняется. Многие проблемные проекты стали таковыми именно из-за дефектов управления. Одна крайность — «колхоз» (множество собственников в составе СНТ или ТСН, которые ни до чего не могут договориться), другая — «диктатура» (сети и дороги остались у застройщика, УК — тоже от него, права собственников урезаны по границам участка). А есть еще опыт старых садоводств со своими плюсами и минусами.

– В отношении формы управления и прав собственности на имущество общего пользования мы придерживаемся диалектической точки зрения: на каждой стадии жизненного цикла она должна быть оптимальной. Первая стадия — строительство общей инфраструктуры (инженерных сетей, дорог, детских и спортивных площадок и т.д.), пусконаладка и подготовка ко вводу в эксплуатацию. На этой стадии, на наш взгляд, конечный продукт должен максимально соответствовать задумке (проекту) и реализовываться застройщиком на принципах единоначалия. Это защищает покупателей от хаотичных изменений в очередности строительства объектов и их несоответствия концепции поселка.
В этот же период формируются и внедряются разработанные застройщиком правила пользования общей инфраструктурой (правила проживания).
Вторая стадия — заселение поселка. В этот период у жителей появляется время для размышлений о будущей жизни здесь, проходят дискуссии о формах управления и накапливается практический опыт применения существующих правил. Появляются предложения по изменениям в количественные или качественные характеристики объектов инфраструктуры (увеличение мощностей, дополнительные площадки для отдыха, система сбора отходов и т.д.). Универсального рецепта нет — в силу многообразия конкретных жизненных ситуаций и личных предпочтений наиболее активной части жителей.
Третья стадия — переход реальных рычагов управления в руки жителей в соответствии с выбранной ими формой управления. Обычно на этом этапе создается ТСН (или не создается), оно включается в реальный процесс управления (или не включается), запускаются длительные процедуры передачи прав собственности на объекты инфраструктуры заинтересованным сторонам.
Что касается инфраструктурных объектов, вокруг которых всегда ломается так много копий, мы считаем, что сети нужно передавать специализированным организациям (электросетевым, газораспределительным компаниям, предприятиям водоснабжения и водоотведения), ибо владение ими ничего, кроме забот об их содержании, жителям не дает. Собственность на участок, занятый дорогами общего пользования, напротив, имеет смысл сохранить, обеспечив таким образом закрытость периметра и ограничив доступ на территорию посторонним лицам.

– Управление в виде ДНП, СНТ или ТСН со своим уставом и с правлением, выбранным на общем собрании, — это дееспособная форма для небольших поселков, условно — до 30 дворов. Если даже кто-то не будет подчиняться решениям общих собраний (как правило, таких около 10%), это не повлияет на финансирование целевой программы.
А вот при большем количестве членов товарищества, при большей площади территории, более «длинных» и дорогих инженерных сетях возникает проблема с проведениями очных собраний. Сложно собрать кворум. Без этого невозможно утвердить целевую программу, а без нее нет юридической основы для сбора средств. В таких поселках на долгое время может наступить коллапс.
Также существует проблема неплательщиков. Это может приводить к отключениям поселка от энергоснабжения, прекращению обслуживания дорог (уборка снега и т.п.), что ухудшает качество жизни.
Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор. И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет. Если не хватает денег, УК вкладывает собственные, страхуя поселок от неприятных неожиданностей: прекращения подачи электроэнергии, необслуживаемых зимой дорог и т.п.
На начальной стадии развития проекта собственники участков несут заметные ежемесячные затраты на строительство домов и не готовы финансировать дорогие целевые программы развития территории. К тому же собственников еще мало. Так что в это время обычно с жителей собираются небольшие взносы — от 500 до 1000 рублей в месяц. Они идут на обслуживание дорог, бухгалтерии. А вот когда проект приближается к финалу и продано уже около 90% участков, как правило, построены инженерные сети, которые надо обслуживать, ставится охрана (это весьма затратная позиция), возникает необходимость поднимать ежемесячный взнос. Нужно работать с должниками, создавать систему сбора взносов, налаживать взаимодействие бухгалтерии, отдела обслуживания, юридического отдела. Это все увеличивает затраты и требует профессионального подхода.
Насчет того, надо ли включать собственников в СНТ или ТСН, у нас однозначного ответа нет. У нас есть два примера, когда владельцы участков стали членами ТСН. С одной стороны, они получили самостоятельность, с другой — ответственность. А вот к ответственности, как показывает практика, они не очень-то и готовы. От них требуются профессионализм и опыт управления поселком (которого у них нет); возможность много времени отдавать поселку (этого тоже нет); возможность «закрывать» долги неплательщиков (нет либо денег, либо желания). Такие проекты начинают деградировать.
Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией. При этом УК должна быть от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации проекта.
На начальной стадии продаж участки под дороги и земли общего пользования должны принадлежать девелоперу или изначальному собственнику. Это необходимо, чтобы сохранить контроль за развитием проекта. Если на начальной стадии участки под ЗОП передать в ДНП, СНТ, ТСН, то на собрании неквалифицированные, неопытные жители могут напринимать решений, которые приведут
к серьезным негативным последствиям: штрафам от госпожнадзора, от Комитета по природным ресурсам и т.п.
В дальнейшем территории под ЗОП могут быть переданы ТСН по трем схемам: по договорам аренды (не надо выкупать и платить много денег); по договорам купли-продажи (ТСН должно объявить целевую программу, провести ее через общее собрание, отсудиться с несогласными, собрать деньги и выкупить); ЗОП могут покупать только желающие жители на долевой основе, а остальные им платят арендную плату. Все три схемы работоспособны и проверены практикой.
Собственно, если девелопер заинтересован в успешной реализации проекта, ему надо позаботиться о создании собственной УК, которая обслуживала бы его проекты. Такие примеры на рынке есть.
А вот если девелоперская компания распродала участки и «самоустранилась», оставив жителей один на один с проблемами, тогда им надо регистрировать ТСН и начинать коллективно решать задачи. Но в большинстве случаев это «колхоз» со всеми вытекающими отсюда неприятностями.

– В управлении коттеджными комплексами можно встретить самые разные варианты. Здесь много нюансов и нет универсальных рецептов.
В своих проектах мы всегда включаем владельцев участков в управляющие структуры. И сети передаем на баланс ДНП или СНТ. Это справедливо: затраты на коммуникации входят в цену земли, и если оставить сети на балансе застройщика, это будет постоянным источником конфликтов. Но собственники «включаются» не на стартовой стадии: в начале проекта все рычаги управления должны быть у застройщика. Полномочия и общее имущество должны передаваться ближе к финишу, когда участки распроданы, а инфраструктура построена.
И это не всегда просто. Например, в «Охтинском парке» много домовладений, и мы никак не можем созвать общее собрание: собственники — люди занятые, трудно набрать кворум.
Развитие поселка и комфортная жизнь в нем в значительной степени зависят от того, насколько квалифицированные люди попали в правление и насколько владельцы домовладений готовы к компромиссам, умеют ли они учитывать общие интересы. Конфликты есть везде, вопрос не в том, чтобы их не было — а в том, как они разрешаются.
Нормально организована работа в «Солнечном береге», в «Борисово» и «Борисово–2». А вот в «Зеркальном» не получилось: там меняли правление, но в итоге каждый сам за себя и обустраивается по собственному усмотрению. Есть очевидный показатель: состояние сетей через два-три года после сдачи. В «Солнечном береге» — всего пара случаев аварий на коммуникациях. Там обустройство либо выполняют специалисты УК, либо их организует собственник, но под наблюдением специалистов. В «Зеркальном» практически разрушена дренажная система: каждый сам делает канавы, въезд на участок и так далее.
Оптимальную для загородной жизни структуру я бы назвал «управляемая демократия».

Журнал «Пригород» начинает открытую дискуссию, посвященную проблемам управления.
Мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.
Какую форму управления дачным (садоводческим) поселком вы считаете оптимальной?
Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?
Кому должны принадлежать сети, дороги, общественные пространства? Где брать управляющую компанию — есть ли они на рынке? Какие вопросы в сфере управления вы считаете самыми важными и плохо урегулированными в законодательстве?+

Каждому приличному поселку нужна качественная управляющая компания, которая будет зимой чистить снег, летом косить газон, своевременно вывозить мусор и быстро реагировать на просьбы собственников домовладений. Управляющей компании же важно в свою очередь, чтобы собственники домовладений оплачивали в срок квитанции и таким образом не иметь задолженности перед поставщиками и сотрудниками.

К сожалению для большинства, на рынке загородной недвижимости сейчас существуют поселки, где жить не очень комфортно: территория не ухоженная, асфальт разбит или отсутствует вообще, а эксплуатационные службы работают не очень хорошо, а охрана вообще не пойми какая. В то же время, управляющая компания еле сводит концы с концами выплачивая зарплату персоналу (если он вообще есть).

В силу ст. 153 ЖК РФ, ст. 8 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники земельных участков и жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользующиеся услугами по охране, обслуживанию общей территории, уборке дорог, газонов и тротуаров, вывозу мусора, а также инженерными сетями и коммуникациями, должны оплачивать предоставленные услуги и неразрывно связанные с ними расходы.

Иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора между сторонами спора возлагали бы на ООО «ПЖК Николино» обязанность по оказанию собственникам земельных участков и домовладений в поселке «Николино» услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры, а на последних обязанность по их оплате, в обжалуемых судебных постановлениях не приводятся.

ООО «ПЖК Николино» не является ресурсоснабжающей организацией, управляющей организацией в контексте положений ЖК РФ, следовательно, требования судебных актов основаны на недействительной сделке, заключенной лицом, не имевшим права публичного понуждения потребителя к принятию его услуг; требования судебных актов основаны на недействительной сделке оказания услуг, в нарушение установленного законом порядка заключения сделок публичными поставщиками услуг с собственниками домовладений; выводы судов о «коттеджном поселке» и «общем имуществе», которое обслуживает и содержит ООО «ПЖК Николино», противоречат материалам дела.

Несмотря на то, что ООО «ПЖК Николино» по организационно-правовой форме не является садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением граждан, однако, согласно целям деятельности, которые закреплены в Уставе данного юридического лица, предметом деятельности общества является: оказание сервисных, бытовых услуг населению и организациям, управление эксплуатацией жилого фонда, деятельность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, канализация и удаление отходов, санитарная обработка и аналогичные виды деятельности, удаление и обработка сточных вод, твердых отходов, чистка и уборка производственных и жилых помещений и оборудования, уборка территории и аналогичная деятельность, производство санитарно-технических работ, передача и распределение электроэнергии, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, производство пара и горячей воды (тепловой энергии) котельными, распределение пара и горячей воды (тепловой энергии), деятельность по обеспечению работоспособности котельных и тепловых сетей, сбор, очистка и распределение воды, ремонт дорог, ремонт коммуникаций, организация снабжения горячей водой, производство, закупка, реализация, эксплуатация и ремонт промышленной, бытовой, транспортной и строительной техники и сантехнического оборудования, деятельность по приему, обработке, перевозке и доставке почтовых отправлений, организация и осуществление строительных и подрядных работ в области инженерных систем, осуществление научно-исследовательских, лабораторных работ, конструкторских и технологических разработок, услуги в области кабельного телевидения, связи и применения компьютерных мультимедиа технологий, ремонт радио и телеаппаратуры и прочей аудиовидеоаппаратуры, ремонт прочих бытовых электрических изделий, деятельность по организации отдыха и развлечений, маркетинговые услуги, совершение лизинговых сделок и осуществление других видов деятельности, не запрещенных и не противоречащих действующему законодательству.

Исходя из изложенного в силу статьи 56 ГПК РФ в целях соблюдения баланса интересов сторон, суду при разрешении вопроса о взыскании сумм неосновательного обогащения в связи с услугами, предоставляемыми в коттеджном посёлке «Николино», надлежало исследовать вопросы:

Кто в коттеджном поселке хозяин

Услуги, предоставляемые управляющими компаниями, востребованы жильцами коттеджных поселков. Доказательством этому служит тот факт, что практически все элитные поселки имеют такие службы, а на рынке коттеджных поселков бизнес-класса профессиональные команды взяли под свое крыло примерно третью часть поселений. В числе отстающих значатся поселки эконом-класса, на сегодняшний день доля их охвата управляющими компаниями не больше 10-15%. По мнению самих же собственников, желающих пригласить в свой поселок управленцев, эта цифра была бы больше, если бы не уровень цен. Специалисты в свою очередь заявляют, что каждый хозяин платит пропорционально получаемым услугам. К примеру, в поселке эконом-класса «Мансурово» (Новорижское шоссе) за $100 в месяц предоставляется: охрана (1 человек при въезде), уборка и вывоз мусора, а также уборка снега зимой, работают дежурный электрик и сантехник. В поселке «Домик в лесу» (Дмитровское шоссе) уже за $180 в месяц при таком же перечне услуг охрана состоит из трех человек. Т.к. поселок находится в лесу, то в цену дополнительно включаются работы по уходу за лесом.

Другой вариант – это когда для решения вопросов эксплуатации поселков застройщики с момента подписания инвестиционного договора предлагают покупателям жилья или заключающим договоры на строительство домов услуги управляющих компаний. Чаще всего это общества с ограниченной ответственностью, имеющие право собственности на участки дорог и инфраструктурные объекты.

Опыт работы компании «ИНКОМ-Недвижимость» показал, что наряду с вышеназванными моделями расчетов, имеет место практика назначения ставок в зависимости от площади участка. К примеру, в поселке бизнес-класса «Снегири» (Волоколамское шоссе) каждый хозяин платит $15 за сотку. В эту сумму входит охрана и вывод на пульт каждого домовладения, обслуживание наружных сетей, уборка и вывоз мусора, снега, обслуживание гостевой стоянки, уход за газонами.

Довольно часто застройщики сами берутся за обслуживание своих поселков путем создания специализированных подразделений. «Для жильцов это даже выгодно: если застройщик возводил несколько поселков и он же потом их обслуживает, ему нет необходимости нанимать несколько команд, он пользуется одной – и себестоимость услуг для конечного потребителя несколько снижается, – говорит Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании «Новое Качество». К примеру, компания «Домострой» – управляющая компания проекта «Троицкий парк» (2 км от МКАД между Симферопольским и Варшавским шоссе) – приняв заказ на полную реализацию проекта (от нуля до сдачи) от пула инвесторов, планирует после завершения проекта заняться его обслуживанием, а также эксплуатацией других своих строящихся поселков. Это элитные коттеджные поселки: «ВАУ! Тутинки» (15 км от МКАД по Калужскому шоссе), «Третья охота» (10 км от МКАД по Новорижскому шоссе).

К примеру, жительница одного престижного поселка (своего имени она просила не называть), рассказала, что по причине непомерно высоких платежей ее семья вынуждена переехать в другой поселок. Эта дама (а разговор возник на одной из тематических выставок по недвижимости) поведала, что «коммунальные платежи просто зашкаливают, а наши поселковые управленцы придумывают и навязывают все новые виды услуг, считая, что мы, владельцы дорогих домов просто постесняемся от них отказаться».

Выбор формы управления коттеджным поселком- ТСЖ, УК, непосредственное управление

При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами. Но «поселок» в юридическом смысле, то есть населенный пункт, который может быть нанесен на географическую карту, и где можно прописаться, — возводится только на землях населённых пунктов.

Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, или не подписавшего договор об общем имуществе нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом).

ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. Но одновременно ТСЖ получает и обязанности например, платить налоги с фонда заработной платы и пр. А вот кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности.

Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.

Отдельных правил электрификации участков в коттеджных поселках нет, как и правового статуса «коттеджный поселок» или «коттедж». Вместо этих терминов в законе используют «жилой дом», «индивидуальное жилищное строительство» — «ИЖС», — «индивидуальная застройка» и другие. Поэтому в коттеджных поселках действуют общие нормы электрификации земельных участков и частных домов по правилам технологического присоединения.

Электросети сетевой организации транспортируют электричество, это «перевозчик» продукта. А сам продукт поступает от гарантирующего поставщика электроэнергии по определенным ценам. В Москве и области это Мосэнергосбыт. В зависимости от категории потребителя гарантирующий поставщик отпускает ему электричество по установленной законом цене. Соответственно, тарифы для юрлица и частного потребителя различаются.

В случае с управляющей компанией коттеджного поселка процесс выглядит так. УК присоединяется к электросетям сетевой организации как потребитель электроэнергии и прокладывает свою электросеть в коттеджном поселке. Затем подключает к этой сети новых владельцев участков. Так все собственники в коттеджном поселке могут получить электричество через частную сеть УК.

Участок продавала управляющая компания поселка. Ежемесячно мы должны были платить 2500 Р за охрану и уборку территории, а за электричество — по счетам. Позже выяснилось, что целый год мы оплачивали электричество по завышенным тарифам, которые существуют для юридических лиц, а не для сельского населения. В итоге мы самостоятельно подключили дом к электросетям МОЭСК за 550 Р и теперь платим за электричество напрямую в Мосэнергосбыт. Если бы мы сделали это сразу, сэкономили бы минимум 5614 Р за полгода.

Стоимость подключения электричества для граждан — 550 Р за 15 кВт. В эту цену не входит электротехническое оборудование: энергопринимающее устройство — распределительный шкаф или трубостойка, прибор учета — счетчик, соединительный кабель. Такое оборудование нужно, чтобы выполнить технические условия подключения. Поэтому итоговая стоимость может варьироваться. Например, МОЭСК предлагает выполнить все технические условия под ключ вместе с самим подключением за 20 000—40 000 Р .

01 Мар 2022 klasterlaw 607