Главная / Автоюрист / Жилищный Кодекс Обслуживание Нежилых Помещений

Жилищный Кодекс Обслуживание Нежилых Помещений

Содержание

1 О коммерческих объектах в многоквартирном доме
2 Жилищный кодекс (ЖК РФ)
3 Жилищный Кодекс Обслуживание Нежилых Помещений
4 Статья 22 ЖК РФ
5 Многоквартирный дом: что кому принадлежит
6 Что входит в содержание жилья
7 Статья 22 ЖК РФ

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2023 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома» (см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 N 07АП-11319/2010 по делу N А27-10487/2010)

Жилищный кодекс (ЖК РФ)

Предусмотрены гарантии для членов семьи собственника жилого помещения (супруг, дети, родители). Они вправе пользоваться этим помещением наравне с собственником. Если семейные отношения прекращаются, право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется. Однако, если он не имеет иного жилья или не в состоянии его приобрести, по решению суда это право сохраняется на определенный срок. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем своего бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых он платит алименты, по их требованию. До истечения установленного судом срока право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности.

Правовое регулирование зависит от вида жилищного фонда. К последним относятся: социального использования (по договорам социального найма), специализированный (для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный (для проживания граждан-собственников), коммерческого использования (для проживания граждан на условиях возмездного пользования).

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Жилищный Кодекс Обслуживание Нежилых Помещений

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2023 N 310-ЭС17-6627 по делу N А14-17743/2023
При этом суд указал, что факт непредставления истцом платежных документов на оплату оказанных услуг не может рассматриваться в качестве обстоятельства, освобождающего собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, от исполнения его обязанности по оплате фактически оказанных услуг. Не предоставление истцом в адрес ответчика всего комплекта платежных документов в соответствии с частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации не может рассматриваться в данном случае как просрочка кредитора по смыслу статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд учел, что ответчик не отрицал свою информированность о наименовании, месте нахождения управляющей организации, в связи с чем, действуя добросовестно и разумно, мог получить сведения о размере платы за содержание общего имущества при непосредственном обращении к истцу.

Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2023 N 310-ЭС19-9549 по делу N А68-3483/2023
Согласно решению собственников от 29.05.2023 плата за содержание установлена в размере 14 рублей за 1 кв. метр на срок 1 год; одновременно собственниками утвержден договор управления, пунктом 6.2.1 которого предусмотрено с 01 мая каждого текущего года, в котором происходит пролонгация договора, при неисполнении собственниками пункта 5.1.16 договора (утверждение нового тарифа), увеличивать размер платы за содержание и ремонт общего имущества на коэффициент-дефлятор на платные услуги населения в сфере ЖКХ, в соответствии с прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации.
Таким образом, собственниками дома согласовано, что в случае непринятия решения собранием собственником об утверждении иной платы за содержание и ремонт общего имущества на новый период, размер платы за содержание и ремонт общего имущества за каждый последующий год действия договора управления увеличивается на коэффициент-дефлятор на платные услуги населению в сфере ЖКХ.
Решение собственников оспорено не было, недействительным не признано. Напротив, своими последующими действиями по оплате расходов за содержание, с учетом применения коэффициента-дефлятора, они подтвердили действие ранее согласованных условий договора управления.
Соответственно, управляющая организация не изменила односторонне порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и не начисляет плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
Включив в договор условия об индексации, стороны согласились с тем, что последующая индексация будет означать изменение платы по договору по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.

В 2023 году размер платы за ОДН не может превышать установленные региональные нормативы. Фактический расчет с РСО за ОДН осуществляет на средства владельцев недвижимости хозяйствующая УО. Более подробно о том, что является общедомовым имуществом и как собственники нежилых помещений должны оплачивать ОДН, мы рассказывали в отдельной статье.

С 01 января 2023 года, в соответствии с изменениями в ПП РФ №354, договоры напрямую с РСО должны заключать не только хозяева недвижимости в нежилых зданиях, но и владельцы нежилых помещений в МКД. Ранее предоставление коммунальных услуг за нежилое помещение и их оплата могла осуществляться через посредничество хозяйствующей в многоквартирном доме УО. Теперь договор с ней заключается только на оказание услуг по содержанию, проведению текущих и капитальных ремонтов здания.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Статья 22 ЖК РФ

Градостроительное законодательство состоит из Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ и других законов и иных нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и субъектов РФ. К примеру, на территории города Москвы действует Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 «О градостроительных нормативах и правилах города Москвы» (с изменениями и дополнениями от 12 февраля 2003 года). Разумеется, нормативные правовые акты субъектов РФ и принятые на их основании правовые акты органов местного самоуправления применяются постольку, поскольку не противоречат ЖК РФ и Вводному закону (ст. 4 Вводного закона).

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны случаи, когда может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Так, в ней закрепляется необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое, которое неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ней) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а потому решающее значение приобретает их согласие.

3. Переводимое из жилого в нежилое помещение должно быть по общему правилу расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения. В Определении Верховного Суда РФ от 2 августа 2023 г. N 36-КГ16-8 было отмечено, что использование формулировки «выше первого этажа» говорит о том, что речь идет о любом другом этаже за исключением первого.

Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:

В мотивированном определении, опубликованном на прошлой неделе, коллегия предписала арбитражному суду Московской области учесть положения документа 2007 года, на основании которых ООО «КЭП» необходимо было перед перепланировкой получить соответствующее распоряжение главы района, а после — предоставить в администрацию акт о проделанной работе, чего сделано не было. «В материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в администрацию за разрешением на перепланировку спорного объекта в соответствии с требованиями утвержденного порядка, — констатировал ВС. — Акт о произведенной перепланировке помещения составлен обществом «Эксперт М», но доказательств направления акта в межведомственную комиссию не имеется».

Собственник мини-магазина в Видном переделал его после пожара (снес ненесущие перегородки и установил новые, изменив площадь и конфигурацию помещения), а затем решил получить в администрации Ленинского района Московской области разрешение на ввод объекта после перепланировки, как того требовал порядок, принятый ею же в 2007 году. Но получил отказ. Власти посчитали перепланировку реконструкцией и потребовали представить разрешение на строительство. Все три инстанции поддержали владельца магазина (ООО «КЭП»), а члены коллегии по экономическим спорам Верховного суда Наталья Чучунова, Ирина Грачева и Алексей Маненков отправили дело на пересмотр, так и не выяснив обстоятельств отказа.

Многоквартирный дом: что кому принадлежит

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Что входит в содержание жилья

🔹 Пoддepжaниe пopядкa в мecтax oбщeгo пoльзoвaния. УК или TCЖ oбязaны opгaнизoвывaть и peмoнтиpoвaть ocвeщeниe oбщecтвeнныx мecт, нaпpимep — пoдъeздoв. A eщe пpoвoдить мeлкий тeкyщий peмoнт: нaпpимep, oкpaшивaть cтeны, пpиклeивaть oтoшeдшyю плиткy, штyкaтypить тpeщины и тaк дaлee.

🔹 Уcтpaнeниe aвapий. Кpoмe тoгo, в oбязaннocти УК вxoдит тaкжe ycтpaнeниe иx пocлeдcтвий. Пpи пpopывe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции или пoвpeждeнии гaзoвoй тpyбы yпpaвлeнцы oбязaны нeзaмeдлитeльнo cooбщить oб этoм в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы или ycтpaнить aвapию caмocтoятeльнo. Aвapию нa элeктpoкaбeлe нaдo ycтpaнять в тeчeниe 2 чacoв, пoвpeждeниe кpыши, в peзyльтaтe кoтopoгo вoзниклa тeчь — в тeчeниe cyтoк. Paзбитoe oкнo в пoдъeздe cлeдyeт мeнять в тeчeниe cyтoк зимoй и тpex cyтoк лeтoм.

Статья 22 ЖК РФ

2. Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).

30 Апр 2021 klasterlaw 362