Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи Недвижимости Не Надо Регистрировать Судебная Практика
Содержание
- 1 Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи Недвижимости Не Надо Регистрировать Судебная Практика
- 2 Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи
- 3 Государственная регистрация договора: эволюция судебной практики и новая редакция пункта 3 статьи 433 ГК РФ
- 4 Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности
тут соглашусь, что действительно есть такая точка зрения, что после исполнения договора условие о его цене изменено не может быть, некоторые суды также ссылаются на п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21, согласно которому «если обязательства по ДКП исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества».
Все комментарии пишут примерно это:
ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.
Но как быть с этим?: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
И с этим?: Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.(ст. 20 Закона об ипотеке).
Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи Недвижимости Не Надо Регистрировать Судебная Практика
В судебном заседании истец, не меняя обстоятельств, на которых основывает свои требования, и, поддержав их, изменила исковые требования, просила суд вынести решение о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 05.03.2007г., подписанного между Андреевой А.А. и Гущиной С.Г.
Дополнительное соглашение не может быть зарегистрировано и в силу того, что договор купли-продажи жилого помещения прошел государственную регистрацию, запись о переходе права собственности на покупателя внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним без каких-либо ограничений (обременений), право собственности продавца прекращено. Обязательства по договору купли-продажи сторонами надлежаще исполнены, что в силу ст. 408 ГК РФ влечет их прекращение. Оценка дополнительного соглашения как соглашения, вносящего изменения в основной договор и неотъемлемой части, могла быть произведена только до исполнения основного обязательства по купле-продаже. Правомерность же заключения договора купли-продажи доли в праве собственности от 05.03.2007 года истцом не оспаривалась.
Для допсоглашений по сделкам с недвижимостью, только государственная регистрация влечет юридические последствия – срок договора может быть продлен, форма собственности может быть изменена, уменьшается или увеличивается возмездная часть сделки. Если стороны решили обойтись без регистрации, допсоглашение не повлечет юридических последствий. Если предметом допсоглашения является расторжение сделки, это повлечет отмену перехода права собственности.
Уважаемые КЛИЕНТЫ! Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)Все консультации бесплатны.
Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом. Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также невозможно, добиться своих прав можно только в судебном порядке.
Государственная регистрация договора: эволюция судебной практики и новая редакция пункта 3 статьи 433 ГК РФ
Был пример, когда спустя почти десять лет после заключения дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества арендатор-покупатель предъявил иск к арендодателю-продавцу о государственной регистрации перехода права собственности. Однако в иске было отказано, поскольку это соглашение было дополнительным к договору аренды и не прошло необходимую государственную регистрацию.
Печально, что, невзирая на прямое указание на то, что арендное пользование должно «осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами», существует мнение, что это разъяснение касается только обязанности по внесению арендной платы и уплаты неустойки, и что арендодатель может требовать выселения арендатора, ссылаясь на незаключенность договоре. Такое прочтение означает просто игнорирование этого разъяснения.
Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности
Между двумя компаниями был заключен договор купли-продажи квартиры. Покупатель оплатил стоимость квартиры в полном объеме, а продавец передал ее по акту приема-передачи. Росреестр зарегистрировал переход права собственности к покупателю, а, значит, он стал полноправным собственником квартиры. Но после этого стороны решили подписать соглашения об увеличении стоимости квартиры на 824 600 рублей. Из-за того, что покупатель стал уклоняться от регистрации новых соглашений, продавцу пришлось обратиться в суд с иском о государственной регистрации. Суд встал на сторону продавца, указав, что принцип совободы договора позволяет вносить изменения в договор, в том числе в части стоимости и порядка расчетов.
Таким образом, анализ статей 309, 420, 421 ГК РФ позволяет прийти к выводу, что ведущим фактором в заключении сделки является свободно выражаемая воля сторон на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть применительно к рассматриваемому делу – установление обязанности Покупателя в части доплаты Продавцу стоимости квартиры, размер которой был увеличен сторонами после исполнения основного Договора купли продажи квартиры.
26 Апр 2021 klasterlaw 317