До 1 Апреля 2023 Года Дду Не Регистрировались В Росреестре Отзывы

Договор долевого участия (ДДУ) — плюсы и минусы, расчет неустойки, регистрация и расторжение

• кадастровый номер земельного участка под постройку;
• адрес жилищного объекта;
• этажность;
• предполагаемый номер квартиры;
• планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
• отделку и ее особенности, включая материалы;
• срок сдачи в эксплуатацию;
• полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
• сроки гарантии на жилье.

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Новинки от Росреестра в 2023 году

Об этом рассказал Олег Скуфинский, глава Росреестра. Чиновник подчеркнул, что раньше регистрировать права собственности (и оформлять другие сделки с недвижимостью) по экстерриториальным запросам можно было через Кадастровую палату — в одном из филиалов учреждения. Услуга в ближайшее время будет доступна и в МФЦ. Для подготовки и настройки систем штату потребуется еще месяц. После этого сервис запустят во всех российских МФЦ. Это значит, что процесс для граждан упростится. Как уточник Скуфинский, МФЦ расположены повсеместно, зачастую близко к жилым домам, что очень удобно.

Закон же касается объектов, права на которые возникли до вступления в силу закона 1997 года №122-ФЗ. К примеру, в документах указаны только имя и фамилия человека, инициалы, а реквизиты этого документа — отсутствуют. Запросы оператору ФИС ЕГР ЗАГС, в федеральные органы государственной власти, налоговые органы по субъекту РФ позволят дополнить информацию.

Росреестр приостановил регистрацию ДДУ

Дольщик сдал документы на регистрацию в день сделки 25 декабря 2023 года (описи №78/061/043/2023-383, 386). Застройщик «ушёл на новогодние каникулы» и сдал свою часть документов на регистрацию только 14 января 2023 года (опись №78/061/200/2023-79). В результате, когда 10 января вышел срок по регламенту работы с документами, регистратор приостановил выполнение.

Ещё при составлении соглашения об уступке права требования, участники сделки сделали и не заметили новую ошибку — этаж расположения объекта. Эта ошибка перекочевала и в новый ДДУ, и в кредитный договор. В этот раз регистратор обратил внимание на расхождение в площади и потребовал устранить ошибку.

1. В подъезде осматривается внешний вид, отделка и освещение, работоспособность лифтов.
2. Дверные короба должны быть ровные и установлены вертикально.
3. Стеклопакеты должны плавно отрываться, проем окна – не иметь перекосов, вся оконная фурнитура должны быть целая.
4. Высота потолка должна совпадать по нескольким углам, цвет потолка должен быть ровным без следов влаги, трещин и перепадов.
5. Горизонт стяжки на полу следует проверить при помощи строительного уровня, на полу не должно быть трещин и пустот.
6. Стены должны быть без явных отклонений по вертикали, в углах не должно быть щелей.
7. При приемке квартиры у застройщика должны быть вентиляционные отдушины, в отдушинах должна быть вентиляционная тяга.
8. Во всех помещениях должен быть свет, розетки должны быть в рабочем состоянии, звонок – работоспособен, электрощиток должен иметь УЗО и счетчик.
9. Терморегуляторы должны вращаться плавно, все соединения труб – сварные, сантехника – быть работоспособной.
10. Предусмотренная внутренняя отделка должна быть качественной: обои не иметь пузырей, рисунок на стенах совпадает, ламинат – не имеет вздутий и провалов и пр.

При оформлении ипотеки на покупаемую квартиру налагается обременение в виде залога. Это определенные ограничения на право собственности, которые накладываются в силу договора. Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком.

Обычная выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не содержит вышеуказанных сведений. Если оплата по ДДУ осуществлялась без использования кредитных средств, то в «обычной» выписке из ЕГРН номер данного ДДУ не будет указан, т.к. залог в силу закона не регистрировался.

Здравствуйте!
Из Вашего вопроса не представляется возможным определить, получали ли Вы выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Данный документ представляет собой выписку о земельном участке, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Застройщик в ней указывается как правообладатель участка, а зарегистрированные ДДУ перечисляются в ней в качестве обременений прав на сам участок. Дольщики в такой выписке указываются в качестве лиц, в пользу которых зарегистрированы эти обременения. Рядом с каждым дольщиком указан его номер договора долевого участия.

Бывают случаи, когда дольщик обращался за госрегистрацией после того, как на здание были получены разрешительные документы на эксплуатацию, и его обращение считалось законным основанием для того, чтобы Росреестр ДДУ зарегистрировал. Такие случаи подтверждает и судебная практика, например – вынесенное двадцать четвертого ноября 2008-го года отечественным ВАС Определение за номером 14686 / 08.

С точки зрения практики, однако, право собственности бывшей жены на эту квартиру отличается одной очень важной особенностью – оно фактически еще не возникло, потому что нет зарегистрированного ДДУ и госрегистрации. И наиболее рациональным и эффективным вариантом будет недопущение этого возникновения. Но перспективы этого варианта тоже нереально оценить без изучения вех документов.

Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше). Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы), и отправиться регистрировать свой ДДУ.

1. Банкротство застройщика. Особенно неприятной данная ситуация может оказаться для ипотечных заемщиков, так как за это время на сумму их долга могут набежать немалые проценты. Те покупатели, которые купили квартиру за свои деньги, получат их назад в полном объеме и смогут обратиться к другому застройщику. Хотя неипотечных покупателей так же подстерегают неприятности: за прошедшие 2-3 года строительства квартиры могут подорожать, а деньги – обесцениться, что сделает приобретение нового жилья невозможным.
2. Банкротство банка. В этом случае дольщики рискуют в меньшей степени, так как их деньги застрахованы, и вернут их в 100% размере. Основные риски предусмотрены для тех заемщиков, чьи квартиры стоят более 10 млн р. (сумма страховки ограничена 10 млн р.). То есть при покупке квартиры в Москве покупатели сильно рискуют (так, средняя цена на первичную недвижимость здесь превышает 11 млн р.). При покупке нескольких квартир дольщики так же несут определенные риски невозврата внесенных средств.

1. На средства на счете эскроу может быть обращено взыскание по исполнительным документам за задолженность дольщика (например, по налогам или алиментам). При принудительном списании денег с эскроу-счета дольщик будет считаться неисполнившим обязательства по договору долевого участия, и квартиру он не получит.
2. Когда застройщик обеспечивает свои обязательства по договору долевого участия через счета эскроу, он автоматически освобождается от других видов обеспечения: залога права на земельный участок, на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. При нарушении застройщиком условий ДДУ дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафы за просрочку.
3. Стоит учитывать, что если покупатель передумает покупать квартиру, то вернуть средства будет проблематично. Законодательно предусмотрен возврат без расторжения договора только по причине признания застройщика банкротом. Для расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке потребуются веские основания: существенные нарушения или просрочка. То, что планы покупателя неожиданно поменялись, не является таким веским основанием и средства он себе не вернет.
   

ДДУ не зарегистрирован в Росреестре

Здравствуйте Мария!
Статья 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве устанавливает в целях защиты прав участников долевого строительства, особенно граждан, поэтому отсутствие регистрации такого договора не означает, что участник строительства, оплативший стоимость соответствующего объекта недвижимости, не вправе требовать у застройщика исполнения обязательств. В данном случае у участника строительства не возникает права залога, предусмотренного ст. 13 Закона N 214-ФЗ, однако он вправе требовать от застройщика выполнения его обязательств по договору.
Такую правовую позицию сформулировал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12.03.2013 N 15510/12, рассматривая дело, в котором компания уступила свои права участника долевого строительства в пользу граждан по соглашению об уступке прав, при этом ни сам договор участия в долевом строительстве, ни соглашение об уступке прав не были зарегистрированы.
Нижестоящие суды посчитали, что такие договор и соглашения являются незаключенными в связи с тем, что не прошли государственную регистрацию, и отказали в удовлетворении иска граждан о включении их требования к застройщику-банкроту в реестр требований о передаче жилых помещений.
Однако Президиум ВАС РФ с такой позицией не согласился, отметив, что названные договор и соглашения были исполнены сторонами за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве, при этом ни застройщик, ни цедент (первоначальный участник долевого строительства) до открытия конкурсного производства не подвергали сомнению обязанность застройщика передать жилые помещения цессионариям (гражданам, в пользу которых была совершена сделка уступки прав).
В связи с этим отказ судов во включении требования граждан в реестр требований о передаче жилых помещений только на том основании, что договор и соглашение не прошли государственную регистрацию, является необоснованным. Данный договор не предоставляет участнику долевого строительства права залога, но он вправе требовать от застройщика выполнения его обязательств перед ним.
Полагаю, что после признания застройщика банкротом государственная регистрации ДДУ невозможна.

Ситуация следующая:
— застройщик находится в состоянии банкротства (недострой в октябре 2023г. будет выставлен на продажу)
— мой ДДУ был заключен в 2010 г., но не зарегистрирован в Регистрационной палате
— у застройщика отсутствуют сотрудники, с которыми можно связаться, они все уволены. Дела ведет арбитражный управляющий
— Арбитражный управляющий обещал помочь собрать необходимые для регистрации ДДУ документы, но не факт, что получится собрать все документы, так как они не были переданы арбитражному управляющему в полном объеме.

Оказалось, что в свободный доступ Росреестр выкладывает только номера ДДУ, обременённых ипотекой, да ещё и делает это всего один раз в 3 недели. Информацию по остальным ДДУ получить через интернет вообще невозможно.
Что бы узнать зарегистрирован ли ваш ДДУ нужно делать платный запрос в офисах Росреестра или МФЦ (700р с ответом на e-mail и 1500р на бумажном носителе + поборы терминалов оплаты). Добавьте сюда ещё очереди в этих организациях. Запрос обрабатывается со слов работника МФЦ – пять рабочих дней, со слов операторов Росреестра 8(800)100-34-34 — девять рабочих дней, а реально ответ пришёл через 13 дней с информацией об отсутствии сведений, да и то только после подачи по телефону отложенного запроса. Сначала при проверке исполнения запроса по номеру на сайте Росреестра появилась отписка, что запрос обработан. Реально же нам ничего не отправляли.
То есть получалось, что застройщик нас обманывает, даёт нам договор с подделанной печатью!
После очередного звонка в Росреестр выяснилось, что получить информацию по отдельной квартире нельзя, можно только на все ДДУ, которые были зарегистрированы на данный дом по кадастровому номеру земельного участка, на котором он стоит! Но сотрудники МФЦ об этом не имеют понятия и делают запрос по номеру квартиры. То есть сайт сделан настолько криво, что даже сотрудники МФЦ не могут разобраться в том, как правильно подавать запрос со сведениями по ДДУ, не говоря уже об обычных гражданах.
И теперь нам снова нужно идти в МФЦ, снова стоять в очереди, снова платить госпошлину, заказывать новый запрос сведений и ждать 13 дней! Итого 26 дней на то, что бы узнать зарегистрирован договор долевого участия (ДДУ) или нет.

Единственный способ исключить двойные продажи при покупке квартиры в строящемся доме – это получить выписку о регистрации договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре.
Прекрасный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ запрещает оплату до регистрации договора в Росреестре. Но, «хотели как лучше, а получилось как всегда…»
Расскажу о реальной попытке получить информацию о регистрации ДДУ.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2023 году

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован

1. согласование условий договора, в том числе положений о цене, качестве и срокам сдачи объекта;
2. подписание документа с обеих сторон;
3. совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявление о регистрации договора;
4. получение результата регистрационных действий – оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.

Право на обращение в суд доступно для обеих сторон данного договора, а исковым требованием будет выступать понуждение к совершению регистрационных действий. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса.

На сайте ЕРЗ – тревога: «Застройщики из разных регионов России сообщают о проблеме с оплатой пошлины в системе ГИС ГМП. Оператор системы – федеральное казначейство. Это носит централизованный характер. В результате Росреестр приостановил регистрацию ДДУ, а застройщики по всей России понесли ощутимые убытки».

В областном Росреестре пояснили: проблемы действительно возникли из-за нестыковок при взаимодействии с ГИС ГМП (система государственных и муниципальных платежей). С нового года добавились новые графы – и система зависла. Кстати, не в первый раз: ровно такая же история была в феврале 2023-го. Пока вернулись к старой схеме; с 25 января казначейство обещает работать по-новому. Сотрудники ведомства обнадёжили: накопившиеся заявки уже разгребли в «ручном режиме», возвращаются к штатным срокам.

Регистрация права для вступления во владение недвижимостью несёт в себе определённые расходы. Перед походом в государственный орган, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью, необходимо прояснить вопрос о том, как оформить новостройку в собственность, купленную по ДДУ, а точнее, какие имеются нюансы.Есть платежи, которых избежать не получится, и ложатся они целиком на плечи собственника, а именно:

• наименование судебного органа;
• наименование истца (участника долевого строительства), адрес его проживания и контактные данные;
• наименование ответчика (застройщика) и адрес его местонахождения;
• суть иска – изложение нарушения прав и законных интересов истца;
• обстоятельства дела, на которых истец основывает свои требования;
• доказательная база, подтверждающая обстоятельства;
• стоимость объекта недвижимости (цена иска);
• список приложений.

К сожалению, в постановлении почему-то обойден стороной вопрос, вправе ли застройщик отказаться от договора с вами, если вы перестанете платить до января 2023 года. По закону, если вы систематически — три раза и более в течение шести месяцев — нарушали сроки платежей, застройщик может расторгнуть договор.

Для дольщиков ситуация симметричная. Если по ДДУ вы должны вносить деньги разными платежами, например при отсрочке или рассрочке, то до 1 января 2023 года можете нарушать сроки платежей без каких-либо последствий. Застройщик не сможет потребовать неустойку.

03 Апр 2021      klasterlaw         418      

Похожие записи
• 
  Ульяновск деньги за 4 ребенка
• 
  Ипотечная программа молодая семья 2023 сбербанк
• 
  Отличия тсн от СНТ в 2023 году
• 
  Расчёт декретных в 2023 году калькулятор за второго ребенка как расчитываются