Если Продается Квартира Переведенная В Нежилое
Содержание
Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении
Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.
Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.
Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость
Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.
С 1 января 2023 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Вопрос: Мной в 2010 году приобретена квартира на 1 этаже (44 кв.м), проданная под нежилой фонд за 3800 тыс.руб. Квартира переведена в 2012 году в нежилое помещение (перевод осуществляла дочь по доверенности) со всеми документами под салон красоты. Ввод в эксплуатацию получен, свидетельство о госрегистрации есть. В 2013 году я переоформила этот салон на дочку путем купли-продажи, с указанием той же суммы, что и при покупке жилой квартиры. Это было просто переоформление, без получения денег. Что получилось: при подаче налоговой декларации за 2013 год расходы на покупку квартиры к зачету не принимают, объясняя, что квартиры уже нет, кадастровый номер у салона другой и т.п. Я должна платить налог со всей суммы продажи салона (461500 руб.), но салон мне не с неба достался, я же приобретала недвижимость. Что делать?
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
Нужно получить кадастровую выписку (поэтажный план), экспликацию и технический паспорт с техпланом жилого помещений в БТИ. Чтобы заказать их, заявителю понадобится подтвердить личность и предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость. В некоторых регионах сотрудники БТИ требуют также предоставить документы, обосновывающие право собственности (договор дарения, покупки, наследное свидетельство).
По Жилищному кодексу обязательно согласие (письменное) владельцев квартир, примыкающих к переводимому помещению (ст.23 ч.2.2.). Также необходимо согласие всех квартировладельцев многоэтажки, поскольку обустройство впоследствии отдельного входа с лестничным пристроем к нежилому помещению потребует сокращения придомовой территории (ст.40 ч.2).
Продажа нежилого помещения (переведенная квартира)
В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с моментами подписания его сторонами договора. Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.
Несмотря на то, что право собственности в этот период сохраняется за продавцом, распоряжаться данным недвижимым имуществом продавец тоже не может, так как вследствие обязательства, возникшего в силу договора купли-продажи нежилого помещения, законным владельцем имущества уже является покупатель.
Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт принятия этого помещения покупателем может быть отражен как в передаточном акте, который подписывается сторонами договора так и в каком-либо документе о передаче или в образце договора купли-продажи нежилого помещения.
1. Помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования.
2. Право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации этого права.
Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение.
Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех помещений в здании либо общей собственности на здание прекращает право собственности на помещения.
3. Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания с момента государственной регистрации его права собственности на помещение.
4. Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением.
5. Помещение, предназначенное исключительно или преимущественно для обслуживания других помещений, признается вспомогательным.
Продажа квартиры с переводом в нежилой фонд
Не буду выпытывать у Вас, в каком конкретно доме по Будапештской находится Ваша квартира, а немного прокомментирую ситуацию с переводами жилых квартир в нежилой фонд на сегодняшний день, а дальше; » думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь», на сегодняшний день ситуация с переводами очень не простая, в связи с участившимися жалобами граждан домов, где происходит процедура ремонтных работ, где то законно, а где то не очень, и не просто бабулька поворчала, а конкретные жалобы в прокуратуру, о неправомерности изменения статуса жилья, при недостаточном проценте проголосовавших за перевод кв. в неж. фонд.
По трём районам, не буду называть каких, из над ведомственной организации в КГА пришла бумага, о приостановлении рассмотрения заявлений на перевод квартир в неж.фонд, заявление конечно примут, но во первых будут тянуть резину, во вторых потребуют официальные бюллетени голосования жильцов, процент в каждом районе разный, но хотят уровнять до 100%, что за ранее не выполнимо, мораль басни такова, цены на квартиры, находящиеся на первых этажах, и пригодные в дальнейшем под коммерческие цели, будут только дешеветь, за счёт удорожания процедуры перевода, так что если есть инвестор, который занимается переводом много лет, и большими объёмами, продавайте не задумываясь, а если эти два агентства просто решили по продавать Вашу квартиру, тогда даже не заморачивайтесь, потеряете время. Евгений, Вам нужен инвестор, который после обоснованных расчётов, по затратам и окупаемости, скажет: Я покупаю Вашу квартиру!
Добрый вечер, Вячеслав! Совсем недавно бы похожий вопрос, тоже трешка и тоже в Купчино. Ждать не стОит. Если предлагают с выгодой, то надо меняться — это Ваш счастливый сучай.. Но мне кажется, что маловато предлагают, точнее смогу сказать только после получения полной информации по квартире. Когда решение будет Вами принято принципиально, надо спланировать линию Вашего поведения и требований так, чтобы вытянуть из этой ситуации максимум возможных преимуществ и по новой квартире и по деньгам. Люди, которые выкупают первые этажи под перевод в нежилое, как правило, потом продают после перевода эти квартиры с очень недурственной выгодой для себя. А агентства, которые предлагают первым этажам такие сделки, чаще всего уже имеют договоренности с такими покупателями. Можно попробовать найти покупателя, который не для перепродажи возьмет Вашу квартиру, а непосредственно для коммерческого использования. Это было бы намного выгоднее для Вас. В любом случае нужно иметь своего специалиста, который сможет защитить и приумножить Ваши материальные интересы, проверить и оценить надежность той квартиры, которую Вы получите взамен, проверить содержание и правильность подписываемых Вами документов и многое-многое другое. В Вашей ситуации наличие такого специалиста принесет Вам и спокойствие и дополнительную прибыль. Всегда выгоднее самому предлагать, чем соглашаться на предложения других — это аксиома. Найти агента или даже юриста, занимающегося недвижимостью, можно на этом сайте. Почитайте ответы на разные вопросы, сделайте оценку специалистов и выбирайте. Подробнее проконсультировать могу по телефону. Анкеты и телефоны на личных страничках. Кликните на фото или ФИО. Удачи!
Как перевести помещение в нежилое
У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.
У моей бабушки за стенкой магазин в панельном доме, магазин хочет выкупить у бабушки квартиру для объединения , я понимаю согласие соседей,- они не против , но причём тут собственники всего дома, ? Если проектировщики не видят никаких проблем, я все равно , должен спрашивать у всего дома. Поясните пожалуйста .
14 мая 2021 klasterlaw 322