Главная / Консультации / Обзор Рынка Аренды Коммерческой Недвижимости Москвы 2023

Обзор Рынка Аренды Коммерческой Недвижимости Москвы 2023

Содержание

1 Что с рынком коммерческой недвижимости Москвы в 2023 году
2 Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости
3 Повышения активности на рынке коммерческой недвижимости не предвидится
4 Коммерческая недвижимость как инвестиция в 2023 году
5 Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов

Что с рынком коммерческой недвижимости Москвы в 2023 году

В 2023 году эксперты прогнозируют совсем небольшой рост экономики — всего на 2%. Учитывая, что в прошлом году показатель упал почти на 4%, в целом для участников рынка коммерческой недвижимости все еще продолжается непростой период. Отдельные сегменты смогли пережить кризис без существенных потерь, тогда как в других отмечается резкая отрицательная динамика.

Самой устойчивой оказалась складская недвижимость. Инвесторы выбрали ее в качестве главного объекта для вложений — объем таких сделок в 2023 году достиг максимума за последние 7 лет и вырос в среднем на 20-30%. Более половины сделок в Москве пришлось на сектор электронной коммерции, что говорит о перспективах данного направления — интерес к онлайн-торговле в будущем должен только расти.

Например, наиболее пострадавшим от последствий пандемии и девальвации рубля сектором считается торговая недвижимость. Вести продажи в 2023 году вне режима онлайн было практически невозможно — сказывались введенные ограничения на передвижение покупателей. По этой причине ритейл как сегмент коммерческой недвижимости остается малоперспективным.

Отстоял свои позиции к 2023 году и рынок офисной недвижимости Москвы. Ставки аренды уменьшились в среднем на 8% по сравнению с прошлогодними показателями — цифры можно считать умеренными. И все же в этом году специалисты ожидают обострение конкуренции, так как объектов в экспозиции стало больше.

Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2023 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2023 г.

Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2023 г. Режим доступа — URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.

В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева. «При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем. Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.

Рынок коммерческой недвижимости серьезно затронули пандемия и кризисные явления прошлого года, однако сектор продолжает развиваться. Об основных трендах рынка, трансформации коммерческих площадей и прогнозах на 2023 год рассказали ведущие эксперты и девелоперы на конференции РБК «Коммерческая недвижимость 2023: новые горизонты».

«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта. Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.

По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».

Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.

Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости

Ключевым событием для торговой недвижимости стало принятие поправок в Федеральный закон № 98-ФЗ, внесенных отраслевым сообществом торговых центров, в частности, в лице Российского совета торговых центров, отмечает Кирилл Степанов, операционный директор Malltech. По его мнению, итоговый вариант законопроекта, который был принят Госдумой, является корректным. Важно, что этот закон, определяющий права арендаторов ТРЦ на расторжение договоров аренды, распространяется на субъекты малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей.

Единственный офисный сегмент, для которого пандемия стала триггером развития, — коворкинги. 80% пространства гибких офисов занимают крупные корпорации. В 2023 году в гибкие офисы переехали «Газпромнефть-СМ» (арендовала 2,5 тыс. кв. м в Workki Neo Geo), Ozon (3,4 тыс. кв. м в «S.O.K Федерация»), компания ФСК (3,2 тыс. кв. м в «Space I Арбат»).

В России в течение года открылось всего пять гостиниц (совокупный номерной фонд — около 700 номеров). В столице заработал первый отель под брендом Mövenpick — Moscow Taganskaya (154 номера). В скором времени запланирован ввод в эксплуатацию еще одного крупного отеля — Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).

Существует вероятность, что у 50% проектов, анонсированных в этом году, будут перенесены сроки ввода. В объектах, открывшихся в уходящем году, наблюдается высокий уровень вакансии (до 40%), в целом по рынку показатель достиг 11% (это на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2023-го).

Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Благодаря этому сдерживается стремительный рост объема свободных офисов. Объем арендованных и приобретенных офисных помещений, по данным CBRE, по итогам 2023 года может превысить 1 млн кв. м.

Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2023 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2023). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).

Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2023 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2023). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.

«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2023), — комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2023 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».

Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2023 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2023 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.

Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2023 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.

А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.

Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2023 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.

Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.

На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.

Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.

Повышения активности на рынке коммерческой недвижимости не предвидится

В феврале показатель Shopping Index, отражающий число посетителей на 1 тысячу квадратных метров торговой площади, в Москве оказался на 23,7% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. В Санкт-Петербурге падение оценивается в 25,4%. При этом значения февраля лучше январских, когда в столице спад составил 24,8%, а в городе на Неве — 29%, пишет «Коммерсантъ».

Согласно оценке CBRE, объем сделок по аренде площадей в торговых центрах на фоне пандемии сократился примерно на 40%. Однако структура спроса на помещения осталась прежней — более трети площадей занимают fashion-операторы. Специалисты отмечают, что в настоящий момент арендные ставки в ТЦ Москвы на 20-24% ниже, чем в прошлом году.

Федеральное агентство новостей ранее сообщило о новом ценовом рекорде на московском рынке жилья. В феврале стоимость квартир в новостройках столицы класса «стандарт» выросла на 6%. О причинах подорожания недвижимости в российских городах-миллионниках рассказало издание «ФедералПресс».

В 2023 году обанкротилось больше ритейлеров, чем во время Великой рецессии, особенно универмаги (торговые центры) и ритейлеры одежды. По мере того, как обычные розничные торговцы истощают денежные резервы, а потребители совершают покупки в Интернете, еще больше торговых центров опустеет, а арендодатели не выполнят свои кредиты в первой половине 2023 года. По прогнозам экспертов, к 2025 году будет на 20% меньше торговой недвижимости (по данным CBRE Group, лос-анджелесской компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости и инвестиционной компании).

Активным инвесторам, ищущим объекты коммерческой складской недвижимости для инвестиций, будет сложно найти сделки с данным типом недвижимости, но для инвесторов, которым повезло уже владеть складскими помещениями, высокие арендные ставки и низкие уровни вакантных площадей будут гарантировать стабильную прибыль.

«Большинство фирм понимают, что потребность в офисных помещениях всегда будет. Может быть, режим работы будет менее плотным, может быть, более гибким, и персонал будет работать пару дней в неделю из дома. Может возникнуть гибридная ситуация, когда фирмы будут продолжать использовать офисные помещения и с большей гибкостью », — сказал Ариэль Бентата, основатель и управляющий партнер по инвестициям в инвестиционную компанию Accesso Partners LLC из Флориды.

По мнению экспертов, в первой половине 2023 года резко упадет доходность большей части коммерческой недвижимости, прежде чем во второй половине 2023 года начнется стабилизация коммерческой недвижимости. Между тем ожидается, что склады и распределительные центры, единственное яркое пятно в отрасли, станут еще более ценными.

Большинство офисных помещений в 2023 году оставалось пустым. Инвесторы ожидают, что сотрудники будут постепенно возвращаться в офисы после того, как пандемия утихнет. Но компании приспособились к политике работы на дому, и, по данным CBRE, спрос в офисах может НАВСЕГДА сократиться на 15% из-за перехода на удаленную работу.

В этом году на рынке также продолжит укрепляться тренд на «обеление» деятельности FM компаний. Глобально эта тенденция начала формироваться еще в 2023 году. В первую очередь, после появления СРО «Ассоциация клининговых и фасилити операторов», инициатором создания которой была в том числе компания MD Facility Management. В рамках данной организации крупнейшие игроки рынка объединили свои усилия для разработки и внедрения профессиональных этических норм и новых «правил игры», которые помогут вывести отрасль из «серой» зоны. Во-вторых, с запуском реестра «БелыйФМ.рф», который является для заказчиков FM услуг одним из основных индикаторов налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации. Данный фактор сегодня становится важным аргументом при выборе FM подрядчика, поэтому с каждым годом все больше участников рынка стремится войти в данный реестр. «С увеличением числа компаний, которые начинают работать в «белую», наш сегмент продолжит становиться более прозрачным и конкурентоспособным, что положительно скажется и на качестве оказываемых услуг для конечного потребителя», — комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.

Еще весной 2023 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала. Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг. При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров. Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.

В наступившем 2023 году рынок эксплуатации коммерческой недвижимости во многом будет развиваться под влиянием прошлогодних «ковидных» трендов, которые определяли основные действия и решения всех управляющих компаний. Ожидаемое улучшение и стабилизация эпидемиологической ситуации в мире, снятие ограничительных мер и более динамичное восстановление экономики даст новый импульс рынку коммерческой недвижимости и, в свою очередь, активизирует работу FM компаний. Эксперты MD Facility Management поделились прогнозами развития сегмента эксплуатации на ближайший год и выделили основные тренды.

Москва, 3 февраля 2023 года — MD Facility Management – одна из крупнейших в России управляющих компаний в сфере эксплуатации недвижимости проанализировала текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и рассказала о возможном сценарии развития сегмента в 2023 году.

Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ. В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц. Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.

Коммерческая недвижимость как инвестиция в 2023 году

Что касается России, спрос на небольшие торговые помещения (60-90 квадратных метров) в прошлом году вырос на 25-30%, на маленькие офисы (30-50 квадратных метров) — на 10-15%. Среди покупателей помещений стрит-ритейла стало больше обычных людей (не профессиональных инвесторов) — сегодня их доля составляет 80%. Эти тенденции продолжают сохраняться и в 2023, так что стоит обратить на них своё внимание.

Но стоит заметить, что корпорации сделали такой выбор вынужденно, следуя за правительством. А их истинное отношение к офисной и удалённой работе можно понять на основании того факта, что теперь Google и Amazon ограничивают удалённую работу сентябрем 2023, а далее ждут своих сотрудников обратно в офис.

Исходя из всех данных, мы видим, что спрос на коммерческую недвижимость только растет. Поэтому можно обратить свой фокус внимания на любой объект коммерческой недвижимости, будь то офис, торговое помещение или помещение свободного назначения. Главное, выбрать правильно инвестиционный объект, исходя из многих критерий. Основные критерии выбора нежилого помещения приведем ниже.

✅Инвестиции в недвижимость — это стабильно, максимально безопасно и оптимально по трудозатратам на объект! И жилые, и коммерческие помещения всегда востребованы, их невозможно украсть как, например, автомобиль. В любой момент вы можете использовать недвижимость как для себя лично, так и для получения дополнительного дохода.

Напоминаем, что наша команда Terra Invest занимается инвестициями в коммерческую недвижимость. Мы покупаем с торгов по банкротству недооцененные объекты и реализуем их в рынке. При выборе наших объектов, мы ориентируемся на те критерии, которые указали выше. Но помимо них, у нас есть множество других факторов, которые мы проверяем, узнаем, изучаем касательно каждого объекта. Если вам интересно узнать о них, пишите в комментариях.

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2023 и выделили основные тренды.

Во первом квартале 2023 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2023) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.

Тем не менее отмечены «первые ласточки» восстановления российского fashion-рынка: многие бренды российских дизайнеров возобновили развитие. Например, бренд Post post scriptum (PPS) планирует создать около пяти новых точек в России. Уже открылся магазин екатеринбургского бренда белья Belle You, а холдинг Inditex продолжает заявленное в 2023 году развитие брендов Weekday и Monki. Кроме того, анонсировано открытие нового универмага Stockmann, хотя ранее компания приостановила планы развития. Стоит также отметить открытие первого зарубежного магазина российской марки Choupette в ОАЭ.

На политику экспансии международных брендов сильное влияние оказывает общемировая ситуация с пандемией (продление локдаунов во многих странах), что сказывается на финансовых возможностях брендов и, как следствие, на экспансивных планах. Для таких крупных ретейлеров, как Inditex, H&M, Teddy Group, Adidas основной стратегией остается оптимизация торговых точек и площадей.

По итогам I квартала 2023 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы составил 12% (+5,8% к I кварталу 2023 года, +0,5% к IV кварталу 2023 года). Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии в 2023 году.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились на 25% под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Такое снижение было впервые зафиксировано во II квартале 2023 года относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений и с тех пор остаются стабильными. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фудкорта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

* В таблице приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный торговый центр – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 тыс. кв м, объединенных общей концепцией и единым управлением

Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов

«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая». «Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова. — Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».

Первое полугодие 2023 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы. Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино. В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.

Но все эксперты сходятся в одном: даже если рост был, это заслуга первого квартала. «Основное падение объемов ожидаемо пришлось на второй квартал, в котором было закрыто сделок лишь на $491 млн, что стало наименьшим значением для соответствующих периодов за всю современную историю рынка, а также квартальным минимумом с октября-декабря 2008 года», — отмечает представитель JLL.

Куда все же вкладывались деньги? «Сделок с наиболее пострадавшими от кризиса торговыми и гостиничными объектами в первом полугодии практически не было, — говорит представитель JLL. — Интерес инвесторов сохранился к площадкам под застройку жилых проектов, доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (55%)». На втором месте, по данным аналитиков компании, — сектор офисной недвижимости, доля которого снизилась до 24% по сравнению с 35% по итогам аналогичного периода 2023-го. Замыкает тройку лидеров сектор складской недвижимости, доля которого увеличилась с 6% по итогам первого полугодия 2023-го до 11% за январь-июнь 2023-го.

Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%. «Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохранит свой рост на протяжении 2023 года, по прогнозам Knight Frank, к концу года она составит 4 200 – 4 250 руб./кв. м/год triple net. Рост ставок обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные складские объекты, но и ростом затрат на строительство, которые вынуждают девелоперов повышать ставки аренды.

В 2023 году сохранилась положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на склады класса A: к концу квартала она составила 4 100 руб./кв. м/год triple net, что на 4% выше аналогичного показателя 2023 года. Увеличение связано с тем, что с рынка ушли недорогие лоты с запрашиваемыми ставками аренды 3 400 – 3 600 руб./кв. м/год triple net. Наиболее низкий уровень средневзвешенной ставки был зафиксирован на восточном и юго-восточном направлениях Московского региона – 3 400 руб./кв. м/год triple net. Наиболее высокий – на юге, где средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 4 400 руб./кв. м/год triple net.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2023 года на рынке складской недвижимости Московского региона. За этот период было введено чуть более 40 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 80% ниже аналогичного показателя I квартала 2023 года. Доля вакантных площадей снизилась до 1,7%, или 277 тыс. кв. м – это наименьший показатель с 2013 года, когда она составляла 2,1%. При этом сохраняется положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на склады класса A: к концу квартала она достигла 4 100 руб./кв. м/год triple net, что на 4% выше аналогичного показателя 2023 года.

По итогам I квартала 2023 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено чуть более 40 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 80% ниже аналогичного показателя I квартала 2023 года. Таким образом, общий объем качественной складской недвижимости составляет более 16 млн кв. м. Крупнейшим введенным объектом стал второй корпус складского комплекса «Саларьево» — его площадь достигает 24 тыс. кв. м. По прогнозам Knight Frank, к концу 2023 года объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250 – 1 300 тыс. кв. м, несмотря на сильное снижение по итогам первого квартала.

В начале года наблюдается значительное снижение доли вакантных площадей – за первые три месяца она снизилась на 0,6 п.п по сравнению с итоговым показателем 2023 года и составила 1,7%, что в абсолютном значении не превышает 277 тыс. кв. м. Данный показатель является наименьшим с 2013 года, когда доля вакантных площадей была на уровне 2,1%.Снижение свободного предложения в Московском регионе в абсолютных цифрах составило 86 тыс. кв. м, причем самым ощутимым оно было на юго-западном направлении, где объем свободного предложения снизился на 2,5 п.п по сравнению с итоговым показателем 2023 года. Основным фактором такой динамики является аренда и заполнение 39 тыс. кв. м в «PNK Парк Жуковский».

17 Июн 2021 klasterlaw 402