Анализ Рынка Аренды Жилья В Городах До 100000 Человек

Как уже отмечалось ранее, в октябре 2003 г. в центре Москвы по адресу: Большой Николоворобьинский пер., 10, появился новый оригинальный проект ¾ муниципальный доходный дом. Благодаря тому, что дом соответствовал высоким стандартам строительных и отделочных работ, проект обещал стать одним из самых востребованных и успешных. Цены на аренду квартир в доходном доме достаточно высоки ¾ от 3 до 12 тыс. дол., что сразу относит квартиры доходного дома к разряду самых дорогих, а рынок аренды дорогих квартир имеет свою специфику, в том числе определенный уровень платежеспособного спроса и больший срок реализации площадей. Доходный дом имеет ряд преимуществ: клиентам гарантирована юридическая чистота сделки, они получают не только современную оснащенную квартиру с подземным гаражом и комплексной системой охраны, но и широкий спектр дополнительных услуг: уборку жилых помещений, доставку продуктов и обедов, прием вещей в химчистку и прачечную и др. Кроме того, многие из потенциальных клиентов рассматривают доходный дом в качестве альтернативы гостиницам, которых, кстати сказать, в столице катастрофически не хватает. Если сравнить цены на проживание в стандартном двухкомнатном номере 3-4-звездочной гостиницы и ставки аренды квартир в доходном доме, то преимущество оказывается на стороне последних.

Рынок аренды жилых помещений последние несколько лет является устойчивым, стабильным и показывает сезонную цикличность. Тенденции в соотношении спроса и предложения ежегодно повторяются: с мая до сентября предложение квартир уменьшается, а количество арендаторов увеличивается, в сентябре спрос начинает падать, достигая в декабре своего минимума. А после новогодних праздников число людей, желающих арендовать жилье, снова понемногу начинает расти.

В структуре новостроек в настоящее время преобладает так называемое жилье бизнес-класса ¾ монолитно-кирпичные жилые дома с большими квартирами. А в районах массовой застройки очень много построенных квадратных метров жилплощади отдается под решение социальных программ. В результате на коммерческом рынке мало жилья, пользующегося максимальным спросом, ¾ это недорогие квартиры с небольшой площадью в районах массовой застройки.

Рентабельность проектов в столице в первую очередь зависит от условий инвестиционного контракта (плата за землю, обременений по социальной сфере, коммуникациям и т. д.). Доля, которую застройщики отдают городским властям, колеблется от 20 до 40%. Город, не желая утратить контроль над инженерными системами, берет на себя затраты по прокладке магистральных коммуникаций к строительному объекту. Это означает, что частный застройщик, который способен за счет современных технологий снизить стоимость коммуникаций, вынужден выкладывать деньги за дорогие, непрозрачные схемы городских инженерных служб. Оплата обычно происходит долей так называемого социального жилья, которое девелопер передает Москве. В последнее время практику бартера начали заменять инвестиционными конкурсами, когда инвестор сразу платит деньги.

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на протяжении 2005 г. именно недорогое жилье оставалось наиболее востребованным: однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро, со стоимостью аренды не более 400 дол. За 2005 г. в этом сегменте произошло значительное повышение цены, которое составило в среднем около 500 дол. за однокомнатную квартиру. Несмотря на это, спрос на жилье экономкласса в настоящее время превышает предложение почти в 10 раз. В остальных сегментах можно наблюдать обратную ситуацию: арендаторам предоставлен широкий выбор двухкомнатного жилья со средней ценой 640 дол. на декабрь 2005 г., а предложение превышает спрос в 2 раза. Если говорить о трех- и четырехкомнатных квартирах, где средняя стоимость на конец 2005 г. составляла 763 дол., то здесь предложение превышает спрос в 10-40 раз.

Анализ рынка аренды недвижимости

3. риелтор, риелторская фирма (агентство недвижимости) или индивидуальный (частный) риелтор) — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных[1].

Стоимость же аренды жилья зависит от многих факторов, которые могут и не зависеть от типа недвижимости. К таким факторам можно отнести месторасположение, что само по себе является многокомпонентным и включает в себя район Санкт-Петербурга, расстояние от метро, не в последнюю очередь влияют и близость продуктового магазина/больницы/детского сада и так далее. Кроме этого, на стоимость влияют параметры (площадь, высота потолка и другие), внутреннее состояние помещений (наличие или необходимость ремонта, качество ремонта), наличие, параметры и состояние необходимых коммуникаций (вода, канализация, электричество, допустимая мощность в кВт, количество телефонных линий и т. д.), наличие, уровень и состояние оборудования объекта (наличие мебели, стиральной, посудомоечной машины в жилых помещениях), тип и состояние здания и его несущих конструкций, в котором находится сдаваемое помещение, внешнее окружение (например близость водоема и леса для коттеджей, близость природоохранных объектов для промышленного предприятия). Интересно, что в последнее время пункт о наличии стационарного телефона потерял свою значимость, большинство предпочитают использовать мобильную связь.

Таким образом, при анализе статьи, в которой говорится о повышении числа иногородних студентов в 2011 в Санкт-Петербурге, следует учитывать сезонность рынка аренды недвижимости. Самый пик спроса должен приходиться на август-сентябрь, когда заселяются первокурсники. Проблема со свободными местами в общежитиях стоит достаточно остро, так как число иногородних студентов растет, а количество мест не увеличивается. Так же многие изначально не хотят жить в общежитии, что создает повышенный спрос (рис. 1), ведь рынок недвижимости не настолько гибкий, что бы быстро реагировать количественно (то есть увеличением предложения), что вообще является затруднительным потому, что рынок первичной недвижимости растет достаточно медленно.

— Комплексное решение этой проблемы одно: строительство, — признал в ответ на вопрос «Вечернего Петербурга» Владимир Васильев. — Сейчас выделено 2,5 миллиарда рублей на строительство зданий для приезжих. Причем строится комфортное жилье квартирного типа. К 2012 году ситуация должна значительно улучшиться.

Среди иногородних студентов растет социальное напряжение. С каждым годом из других субъектов РФ и из-за рубежа в город на Неве приезжают все больше абитуриентов, и жилья на всех не хватает. Так, если в прошлом году их было 54%, то в этом — уже 58%. А в петербургских общежитиях 80 тысяч мест, и все они заняты. Более того, очередь из желающих заселиться уже сегодня насчитывает 14 тысяч человек. Об этой проблеме, а также о предварительных итогах приемной кампании в вузы нашего города в Балтийском информационном агентстве рассказал председатель Совета ректоров вузов Санкт-Петербурга Владимир Васильев.

Анализ Рынка Аренды Жилья В Городах До 100000 Человек

Однокомнатные квартиры эконом-класса подешевели в сентябре 2014 года, что достаточно непривычно для этого сегмента. Падение приблизилось к 3,5%. Цена стала равной 30 900 рублям. 37 и 48 тысяч рублей стали стоить двух- и трёхкомнатные квартиры, что также показывает снижение цены на 1,3 и 1,4%.

Квартиры больших площадей «просели» в сегменте дорого жилья. Чуть понизилась цена на однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Аренда недвижимости бизнес-класса составляет 51 300 и 90 000 рублей в месяц. Цена «двушки» за месяц осталось равной сентябрьской (68 300 рублей). «Летние цены» продолжают действовать во всем сегменте элитного жилья. Однокомнатные подорожали всего на 3% (104 100 рублей), другие же снижаются в цене (135 900 и 172 тысяч рублей).

Первыми начинают экономить арендаторы эконом-класса, ведь они наиболее уязвимы при кризисах и рецессиях. Эти люди не станут платить необоснованную цену за жилье, и арендодателям приходится ее снижать. Скорее они переедут жить к родителям или снимут комнату, комментируют эксперты Департамента независимой оценки.
Комфорт-класс стал самым устойчивым осенью 2014 года. Произошло это, благодаря соотношению цена-качество, и тому, что арендаторы не готовы менять свои условия проживания в худшую сторону. Здесь видна динамика некоторого увеличения средних цен на аренду. Так, на 3% увеличилась стоимость аренды однокомнатных квартир (38 950 рублей за месяц проживания). На 0,5% подорожала аренда двухкомнатных квартир. Теперь средняя цена съема составляет 47 000 рублей. Независимая оценка показала, что количество квартир, которые сдаются в аренду, увеличилось за счет «трешек» — на 2,3%.

По итогам сентября 2014 года произошли некоторые изменения на рынке недвижимости Москвы. В частности, изменились цены на аренду квартир всех классов. Особым спросом пользуются квартиры комфорт-класса, арендовать которые можно за 35 тысяч рублей в месяц

Осенью 2014 года наблюдается уменьшение предложения дорогих квартир на рынке. В частности, наличие однокомнатных квартир элит- и бизнес-класса сократилось на 13,5 и 10%. Положение дел вызвано отсутствием спроса на такое жилье и владельцы хотят от него избавиться, благодаря желанию инвесторов вкладываться в недвижимость.

Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3
ГЛАВА 1
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКА………………. 5
Понятие и признаки недвижимости…………………………………………. 5
Классификация недвижимости………………………………………………. 9
Характеристика недвижимости как товара…………………………………..11
ГЛАВА 2
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ…15
2.1 Понятие и система рынка недвижимости……………………………………15
2.2 Функции рынка недвижимости………………………………………………17
2.3 Виды и сегментация рынка недвижимости………………………………….19
ГЛАВА 3
АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ……………………………………………………………………………22
3.1 Рынок жилья…………………………………………………………………. 22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………28
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса). Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Продолжает сохраняться неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около половины приходится на 10 регионов, в том числе на Москву – 15% вводимого жилья, Московскую обл. – 12%; Санкт-Петербург – 5,6%, Краснодарский край – 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа.

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

При этом по разным оценкам, предельный эксплуатационный срок таких домов колеблется от 25 до 50 лет. Из чего следует, что начиная с 2006 года становиться опасными для жизни дома, строившиеся с середины 50-х годов XX века. То есть объем ветхого и аварийного жилья ежегодно увеличивается примерно на 40-60 млн. кв. м. И уже сейчас в общем объеме жилищного фонда наблюдается рост доли непригодных для проживания квартир.

При оценке важной является информация об экономической, демографической, социальной и экологической ситуациям в городе Нижнекамске. Эта информация необходима для анализа состояния рынка вторичного жилья, тенденций его развития, описания развитости инфраструктуры и других данных.

Рынок недвижимости является одним из важнейших элементов экономической системы любого государства. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно не находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности. Кроме того в ходе становления и развития рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости.

ВВЕДЕНИЕ 3
1 ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ 5
1.1. Современное состояние рынка вторичного жилья в России 5
2. ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ ГОРОДА НИЖНЕКАМСКА 8
2.1 Определение цели 8
2.2 Сбор и обработка информации 9
2.3 Сегментация рынка вторичного жилья г.Нижнекамска 12
2.4 Позиционирование объектов недвижимости на рынке вторичного жилья г.Нижнекамска 13
2.5 Определение емкости рынка вторичного жилья г.Нижнекамска 15
2.6 Анализ сильных и слабых сторон рынка вторичного жилья 17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 21
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 22

Впрочем, ничто никогда не состоит из одних лишь достоинств и преимуществ. Вот и у покупки квартиры на рынке вторичного жилья есть свои негативные стороны. Для начала нужно вспомнить о пресловутом соотношении цены и качества. В целом вторичное жильё дешевле аналогичного первичного, но чаще всего это достигается за счёт неважного состояния самого жилья. При этом сама приобретаемая квартира может быть в приличном виде, с выполненным ремонтом, однако в старых домах, постройки 1960-х – 1970-х годов (которые и составляют основную часть рынка), всё может быть не столь радостно. Вполне вероятны проблемы с коммуникациями, с общим износом строения. В такой ситуации можно съэкономить во время покупки, но затем потратить значительные средства на устранение постоянно возникающих поломок и аварий. И тут же на подходе вторая проблема, с которой сейчас нос к носу столкнулись жители московских «хрущёвок» — это снос жилищного фонда, состояние которого признано аварийным или несоответствующим современным нормам безопасности и комфорта. Конечно, в таких случаях государство всегда обещает предоставить замену, но, во-первых, нет никаких гарантий, что предоставленное жильё будет действительно аналогичным по своей стоимости и престижности, во-вторых, зачастую сроки выдачи новых квартир отстоят довольно далеко от сроков сноса старых зданий.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

По данным Федеральной службы государственной статистики в 2011 году Москва входила в десятку регионов России с самой низкой обеспеченностью населения жильем (рис.1).
Рис. 1. Общая площадь жилых помещений. приходящихся в среднем на одного жителя в регионах России в 2011 году, кв. м.

Анализ рынка аренды жилья имеет большое практическое значение. В России в отличие от стран ЕС, США и Канады расчет ВВП проводится по другой методологии. На данный момент в России в оценку ВВП включается реальная аренда. В зарубежных странах в расчет ВВП включен вмененный доход, показывающий величину денежных средств, которую может получить собственник от сдачи жилья в наем. К 2014 году Росстат намерен изменить оценку ВВП согласно с СНС 1993 года. В этом случае разница между ВВП России и странами Европы, а также США уменьшится. Все это обуславливает актуальность выбранной темы исследования.

Аренда жилья является неотъемлемой частью функционирования рынка жилья. В одной из публикаций ООН экономической и социальной комиссии стран Азии и Тихого океана «Housing the poor in Asian cities» представлены варианты политики по содействию и регулированию арендного жилья среди бедного городского населения. Эти слои населения оказываются самыми уязвимыми в вопросах жилищной политики.

1. Рынок аренды жилья в России и за рубежом…………………. ……..6
2. Характеристика жилищных условий населения в г. Москве…..……11
3. Показатели спроса и предложения, динамика цен на рынке аренды жилья в г.Москве…………………………………………………………..16

Глава 2. Экономико-статистический анализ стоимости аренды жилья и ее основных факторов……………………………………………………. 21

На начало 2011 года в Москве на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 111,3 тыс. семей. Получили жилые помещения и улучшили жилищные условия за 2011 год 5,7 тыс. семей (4,7% от числа, состоящих на учете на начало года), в том числе 833 семьи из числа многодетных (приложение 2).

Анализ рынка жилья

Городской строительный комплекс имеет замкнутый цикл от разработки проекта до его реализации. В строительной отрасти работают проектные организации различных форм собственности, предприятия строительной индустрии, заказчики, инвесторы, готовые самостоятельно решать задачи строительства любого уровня сложности.

Промышленность строительных материалов представлена производством крупнопанельных железобетонных изделий (ОАО «ВЗЖБК»), заводом по производству кирпича (ЗАО «Стил»), имеется предприятие, выпускающее столярные изделия для домостроения (ЗАО «Стройдеталь») и ряд других. Крупными строительными фирмами являются ОАО «СМУ-3», ООО «Игротэк», ООО «СрЕЗ», ЗАО «Консоль».

За первое полугодие 2004 года в области введено в строй около 110 тыс. кв. м. общей площади, почти 150% к тому же периоду 2003 года. По договорам строительного подряда выполнено работ на 1,5 млрд. руб. По объектам ввода жилья область заняла 7 место среди 18 субъектов Центрального федерального округа. Владимир отстает от Москвы, Подмосковья, Н. Новгорода, но опережает Иваново, Кострому, Рязань, Ярославль. С 2000 по 2003 год в эксплуатацию сдано свыше 1 млн. кв. м. жилой площади (в 2003-м — почти 280 тысяч). В нынешнем запланировано построить 285 тыс. кв. м. жилья. В парке строительной техники более 500 экскаваторов, 400 бульдозеров и 700 передвижных кранов всех систем и необходимые средства механизации строительных проектов.

Следует отметить, что реальный спрос на рынке недвижимости значительно ниже потенциального и составляет примерно 6% от потребности в жилье. Реальный спрос определяется платежеспособной потребностью в жилье, т. е. потребностью со стороны домохозяйств, которые имеют накопленные средства и текущие доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Основными факторами, снижающими спрос, являются высокие цены на квартиры, ограниченность ресурсов, которые можно использовать для финансирования такой покупки, и сложности в получении жилищных кредитов.

По состоянию на конец 2004 г. только 39% семей были удовлетворены жилищными условиями. Из 61% семей, желающих улучшить жилищные условия, 19,2% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы, однако 28,5% из них готовы приобрести или построить жилье.

• Срок жизни проекта — 241 кв.
• Простой срок окупаемости (РР) — 4,2 года.
• Дисконтированный срок окупаемости — 19,6 лет.
• Чистая текущая стоимость проекта (NPV) — 76 000 руб.
• Ставка дисконтирования (d) — 27%
• 2. Общая характеристика отрасли и продукции
• По данным газеты Бизнес online (08.02.2013) Столица РТ попала в список российских городов, где невозможно снять самый востребованный сегмент эконом-класса — «однушку» — менее чем за 10 тыс. рублей. Такие данные содержатся в рейтинге федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР». Эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что в минувшем году арендные ставки поднялись, но затем несколько скорректировались, следуя по сценарию рынков Москвы и Петербурга.
• КРИЗИС БУШЕВАЛ В ПОВОЛЖЬЕ?
• Федеральный портал по недвижимости «МИР КВАРТИР» подвел итоги 2012 года на российском рынке аренды недвижимости. Мониторинг проводился в 30 городах. В большинстве российских городов (79%) за год арендные ставки выросли на самую востребованную категорию жилья — однокомнатные квартиры. Подешевели «однушки» лишь в 6 административных центрах. «Еще в январе 2012 года в столицах некоторых российских областей можно было арендовать однокомнатную квартиру за 8 — 9 тысяч рублей в месяц. В декабре таких возможностей у арендаторов уже практически не было», — говорит генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.
• Причем в некоторых городах рост составил до 20 — 40%. Арендные ставки в Казани за год выросли на 19% (с 9 984 до 11 848 рублей в месяц). В другом волжском городе — Нижнем Новгороде — цены подросли на 17% (с 10 611 до 12 394 рублей в месяц). По мнению Луценко, данные регионы серьезно пострадали от кризиса, и восстановление заняло более длинный период, но ушедший год наглядно продемонстрировал, что ситуация не только стабилизировалась, но и пошла в рост. «Нижний Новгород в 2012 году стал лидером по росту цен на вторичном рынке. Аренда — еще один показатель улучшения ситуации в областном центре», — добавляет эксперт.
• Казань же попала в число городов (Белгород, Ярославль, Томск), где «однушку» можно снять в среднем за 11 — 13 тыс. рублей в месяц.
• Руководитель отдела аренды АН «Флэт» Диляра Нуриева отмечает, что бум был в ноябре, потом цены вернулись на уровень сентября-октября. Она приводит пример: «Однокомнатную «улучшенку» на улице Чистопольская со средним ремонтом, мебелью и стиральной машиной год назад сдавали за 14 тысяч рублей плюс коммунальные платежи. Сейчас ее сдали за 17 тысяч рублей плюс коммунальные. Однокомнатные квартиры можно найти и за 12 тысяч рублей, но они улетают как горячие пирожки. Цены сильно варьируются в зависимости от района. Так, в Юдино еще можно найти однокомнатные по цене 7,5 тысяч рублей плюс коммуналка».
• «В первую очередь стоимость аренды зависит от стоимости самой недвижимости, а она повысилась еще к марту 2012 года примерно на треть. Это и влечет за собой повышение цен на рынке аренды, которое происходит с опозданием, но все равно происходит», — говорит директор ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов. С ним солидарен директор компании «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев: «Рынок аренды довольно аморфный, и рост цен здесь идет вслед за ростом цен на недвижимость. Цены на аренду выросли за год в среднем на 10 — 15 процентов, примерно по уровню инфляции».
• КТО СДАЕТ И КТО СНИМАЕТ
• Часть из хозяев жилья составляют люди, которые имеют несколько квартир и таким образом зарабатывают себе на жизнь именно их сдачей в аренду. Но их в Казани немного. Обычно же квартиры или достаются в наследство, покупаются в ипотеку, или каким-то образом пустуют, и собственники решают их сдавать, отмечают риэлторы.
• По данным Нуриевой, 30% арендаторов квартир — это студенты, еще 30% — не имеющие своего жилья казанцы, 40% — работающие приезжие.
• Гиззатова отмечает, что на рынок аренды влияет не демографическая ситуация, а трудовая миграция. «Миграция в наш город идет как из населенных пунктов Татарстана, так и из субъектов РФ. Молодые семьи, молодые специалисты, трудовые мигранты и студенты — именно они являются основными потребителями рынка аренды Казани», — говорит она.
• Арслан Минвалеев, Рустам Ахметгареев
• Таблица 1 Средние цены аренды с включенными коммунальными платежами

• Таблица 2 Средние цены аренды с включенными коммунальными платежами

• Выбранная мною квартира находится в новом доме в спальном районе города. Рядом находятся остановочные пункты «Минская», «Ноксинский спуск», откуда проходят более десятки маршрутов общественного транспорта.

• Рис.1. Расположение дома на карте
• Общая площадь квартиры составляет 36 кв.м. Из них площадь комнаты — 19,90 кв.м, кухня — 9,75, ванная комната — 2,60, прихожая — 2,55 кв.м.

• Рис.2. План квартиры
• В квартире проведен евроремонт, закуплена новая мебель и бытовая техника. На кухне — кафель, новый кухонный гарнитур, электрическая плита со стеклокерамическим покрытием. Пол кафельный, имеется кухонных стул со стульями, большой холодильник.
• В комнате — мягкая мебель, ЖК-телевизор, кондиционер. Пол обложен паркетом.

• Рис.3. Кухня

• Рис.4. Комната
• В ванной комнате — кафель, новая немецкая сантехника.

• Рис.5. Ванная комната
• 3. Анализ рынка и основных конкурентов
• 3.1 Определение спроса
• Определение спроса — оценка потенциальной емкости рынка, т.е. общей стоимости товаров, которые жители определенного региона могут купить за определенный период времени.
• Существуют несколько методов определения спроса, одним из которых является метод тренда (экстраполяции).
• Экстраполирование — это распространение в будущее тенденций процессов, отражаемых в виде динамических рядов.
• Модификацией этого метода является метод сценариев. Суть метода сценариев в том, что на основании данных за ряд лет прогнозируется величина спроса на будущий период.
• По данным сайта Коммерсанть.ru наибольшей популярностью у арендаторов пользуется Вахитовский район. Ему немного уступают Ново-Савиновский и Советский районы с тем же ценовым диапозоном. Приволжский, Кировский, Московский, Авиастроительный районы, как правило предлагают эконом-варианты.
• 3.2 Выбор целевого сегмента
• Сегментирование — процесс разбивки потребителей на группы на основе различий в нуждах, характеристиках, поведении. Сегмент рынка состоит из потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудителей маркетинга.
• Для нормального функционирования производства было проведено сегментирование:
• По доходу были выделены следующие типы арендаторов:
• А — арендаторы с низким доходом;
• Б — арендаторы со средним доходом;
• В — арендаторы с высоким доходом.
• По возрастным категориям:
• Г — до 25 лет;
• Д — 25-45 лет;
• Е — 45 и более.
• Представим это разделение графически в виде матрицы и выделим сегмент, на который будем ориентироваться:

• Рис. 6. Матрица сегмента рынка
• Предполагается, что арендаторами данной квартиры будут люди с достаточно высоким заработком.
• 3.3 Оценка конкурентной позиции фирмы в выбранном сегменте рынка
• Для проведения анализа конкурентного положения организации можно использовать матрицу «Привлекательность отрасли — Конкурентная позиция», разработанную консультационной компанией МакКинзи для фирмы «Дженерал Электрик». Позиционирование фирмы ведётся в системе координат, одной из осей которой является привлекательность сегмента рынка, а другой осью — конкурентная позиция организации в этом сегменте.
• Исходя из маркетинговых исследований выяснилось, что арендуя квартиры, потребитель, как правило обращает внимание на цену арендуемого жилья, месторасположение дома, на ремонт в квартире, на наличие современной мебели, бытовой техники, подключение Интернет и кабельного телевидения. Именно эти показатели и примем в качестве ключевых факторов успеха при оценке конкурентной позиции.
• Были опрошены некоторые потенциальные покупатели, которые расставили следующие баллы:
• Таблица 3 Оценка конкурентной позиции организации

Ключевые факторы успехаОтносительный весОценка конкурентной силыРезультат Цена0,2530,25*3=0,75Месторасположение 0,2540,25*4=1Ремонт 0,250,2*5=1Мебель 0,240,2*4=0,8Бытовая техника0,0750,07*5=0,35Интернет, кабельное телевидение0,0350,03*5=0,15

• Оценка конкурентной позиции арендодателя равна 0,75+1+1+0,8+0,35+015=4,05
• Для арендодателя наиболее важными параметрами деятельности являются: прибыльность, стабильность дохода, минимальные трудозатраты.
• Таблица 4 Оценка степени привлекательности сегмента рынка

Для реализации проекта необходимо 3 370 000 руб. Эта потребность обеспечивается собственными средствами в размере 3 000 000 руб. и привлечением банковского кредита в размере 2 000 000 руб., сроком на 10 лет под 17% годовых с ежемесячной выплатой % и равных частей сумм долга.

Квартира приобретена за 3 000 000 руб. В данный момент квартира отремонтирована и готова к использованию, закуплена новая современная мебель и бытовая техника. Это обстоятельство играет существенную положительную роль, так как позволяет снизить расходы клиента и делает предлагаемую квартиру более привлекательной, вспомогательный источник дохода для его разработчика и организатора. Дом, в котором находится квартира относится с спальному району города, недалеко — остановка, откуда ездит транспорт в любую точку города.

• Оценка привлекательности отрасли равна 2,5+1+1=4,5
• После того, как получены оценка привлекательности сектора и конкурентной позиции можно строить матрицу.

• Рис.7. Матрица «Привлекательность отрасли — конкурентная позиция»
• 3.4 Анализ конкурентов
• На этом этапе анализа мы собираем необходимую информацию по всем возможным конкурентам. Наиболее важными показателями, характеризующими продукцию являются:
• — цена аренды;
• — месторасположение дома, отдаленность от остановок;
• — наличие парковки и охраны;
• — планировка квартиры;
• — ремонт;
• — мебель (шкаф, комод, стенка-горка, мягкая мебель, кухонный гарнитур, кухонный стол);
• — бытовая техника (плита, вытяжка, микроволновая печь, холодильник, стиральная машина, ЖК-телевизор кондиционер);
• — подключение к Интернету и кабельному ТВ.
• Просмотрев существующие предложения на рынке аренды однокомнатных квартир можно выделить следующих конкурентов: однокомнатные квартира, находящиеся по следующим адресам:
• — Пр.Альберта Камалеева, 26 (конкурент 1)
• — ул.Чистопольская 20/12 (конкурент 2)
• — ул.Сибгата Хакима 1/47 (конкурент 3)
• Таблица 5 Оценка показателей

Показатели Минская, 37Конкурент 1Конкурент 1Конкурент 1Цена аренды, руб.86000 (2)30000 (3)30000 (3)25000 (5)Месторасположение Рядом остановка, много транспорта (4)Остановка далеко, транспорта мало (3)Рядом остановка, метро (5)Остановка далеко, транспорта малоПарковка, охранаЕсть (5)Нет (3)Нет (3)Есть (5) Планировка квартирыТиповая (4)ИндивидуальнаяУлучшеннаяУлучшенная (5)РемонтЕвроремонт (5)Евроремонт (5)Евроремонт (5)Евроремонт (5)Мебель Есть (5)Нет стенки (4)Нет комода (4)Нет комода (4)Бытовая техника Есть все (5)Есть все (5)Кондиционер отсутствуетОтсутствует микроволновая печьИнтернет, кабельное ТВЕсть (5)Отсутствует (3)Отсутствует (3)Отсутствует (3)

• Вывод: анализируемая квартира по рассмотренным показателям лучше всех конкурентов сразу по двум показателям (наличие полного комплекта мебели и подключение к Интернету и кабельному ТВ) из 5, то есть преимущество по сравнению с конкурентами обеспечивается на 2/5х100%=40%. Таким образом, можно сделать вывод о том, что данная квартира занимает на рынке достаточно устойчивое положение.
• Построим конкурентный профиль по табл. 5 «Оценка показателей».
• Таблица 6 Конкурентный профиль

4. Организационный план

• 4.1 Деловое расписание
• При составлении делового расписания необходимо фиксировать самые важные и ключевые события. В нем будет конкретное построение последовательности действий.
• Деловое расписание для сдачи квартиры в аренду

Исследование и анализ рынка аренды жилых и коммерческих помещений

Рынок аренды жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области является частью рынка недвижимости в России. Рынок недвижимости, в том виде, в котором он существует сейчас, является относительно молодым рынком и зародился в 1991 году. Однако отдельные его элементы существовали в СССР в виде обмена квартир и купли-продажи деревенских домов. С появлением садовых товариществ и дачных кооперативов появилась возможность купли-продажи участков в рамках данного юридического образования. Так же существовала практика сдачи жилья в наем, эта часть рынка была максимально развита в СССР, но никакой статистической информации по данному сегменту не сохранилось.

Несмотря на огромный интерес со стороны арендаторов, предложение на рынке загородной недвижимости практически не растет. Это объясняется высоким начальным уровнем вложений, а также резко выраженной сезонностью на этом рынке. Чтобы коттедж оставался в хорошем состоянии, его нужно эксплуатировать круглый год, в том числе в холодный сезон. Между тем, сдавать его можно 4-5 месяцев в году, остальное время он, скорее всего, будет простаивать. В отличие от соседей-финнов, предпочитающих деревянные и сборные малогабаритные коттеджи, наши собственники всегда тяготели к основательности: большим площадям и кирпичному строительству. Как известно, без отопления кирпич теряет свои свойства, поэтому расходы при эксплуатации растут (особенно при больших площадях).

По свидетельству Елены Исаенко, руководителя Департамента аренды Агентства «Бекар», запросы арендаторов из года в год остаются неизменными. На рынке аренды загородной недвижимости популярны (в порядке убывания) — Курортный район, Приозерск, Карельский перешеек, Пушкин, Павловск. С недавних пор популярны Петродворец, Стрельна (строительство Дворца Конгрессов создало району популярность). Большинство арендаторов интересуются недвижимостью, которая находится в пределах 80 км от города — в пределах часа езды на машине. Особый интерес вызывают места, где есть возможности для купания — прежде всего, залив, во вторую очередь озера.

Если говорить об «идеальном» варианте для элитного отдыха (то, с чего арендаторы обычно начинают поиск) — это будет небольшой коттедж со всеми удобствами в пределах 80 км. от города, не на трассе и не вблизи ж/д полотна, но вблизи от водоема (залива или озера) и главное — в уединенном месте. К сожалению, такие коттеджи, сдающиеся в аренду, в Ленинградской Области можно буквально сосчитать по пальцам. Поэтому обычно, безуспешно поискав несколько недель «дом своей мечты», элитные арендаторы останавливаются на доме в коттеджном поселке.

Все эти факторы влияют на цену аренды загородной недвижимости. Преобладание спроса над предложением позволяет арендодателям диктовать условия арендаторам. Так, например, хозяева загородной недвижимости обычно включают в понятие «лето» не три, а четыре-пять месяцев и ищут арендаторов только на такой срок. Опыт специалистов «Бекара» показывает, что в сезон сдается практически все — от деревянных «сарайчиков» до самых дорогих коттеджей. Последнее время увеличилось количество элитных объектов в коттеджных поселках. Это не самый популярный вид недвижимости у арендаторов, тем не менее, учитывая высокий спрос, они все равно снимают такое жилье.

Особенно принципиально для арендаторов загородной недвижимости (даже в нижнем ценовом сегменте) наличие мебели. Если на рынке городской аренды люди часто ищут квартиру без мебели (отсутствие мебели почти не влияет на стоимость аренды квартиры), то на лето мебель на дачу никто не повезет. По этой причине даже самые дешевые дачи без мебели часто не находят своего арендатора.

Еще одна тенденция современной Европы: люди не готовы покупать переоцененную недвижимость, жить в которой к тому же не очень комфортно. Речь идет об одно- и двухкомнатных квартирах, их покупка еще десять лет назад считалась в Европе выгодной инвестицией. Тогда мотивация покупателей риэлторами основывалась на хороших шансах сдачи таких квартир в аренду при высокой доходности и, соответственно, быстрой окупаемости. В качестве побочных аргументов назывались высокий процент разводов и перманентная потребность государства в социальном жилье. Однако, как оказалось, эксперты явно переоценили потенциал малогабариток. Сегодня одно- и двухкомнатные квартиры значительно труднее как сдать в аренду, так и продать. Да и процент их доходности оказывается на порядок ниже апартаментов, студий, не говоря уже о частных домах и жилье класса люкс. Причиной тому стало большое число предложений на рынке аренды, приведшее к снижению цен и вытеснению с рынка малогабаритных квартир, которые вынуждены либо годами простаивать в ожидании арендатора, либо рассматриваются последними в качестве краткосрочного места жительства при поиске более подходящего варианта для проживания. Касаясь перспектив развития рынка недвижимости, европейские специалисты оценивают будущее малогабариток весьма скептически, особенно в плане роста их стоимости. Практика показывает, что арендаторы в зависимости от возраста и материального положения предпочитают либо снимать большую квартиру вскладчину (если это студенты), либо проживают как минимум в двухкомнатной квартире.

Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги I полугодия 2011 года на рынке аренды жилья в крупных городах. Среди наиболее значимых тенденций эксперты отмечают рост отложенного спроса на аренду жилья, а также снижение объема предложения новых квартир для аренды.

Как отмечают специалисты, расходы на ипотеку вполне сопоставимы в наше время с арендой жилой недвижимости. Существенное отличие состоит в необходимости иметь подтвержденный «белый» доход, а также возможность заплатить первый взнос в размере 15-20 процентов от стоимости всей квартиры.

Иначе обстоит дело за рубежом. По данным Германского института по вопросам обеспечения старости (DIA), самый низкий процент собственников жилья в Швейцарии (35%), Германии (43%) и Швеции (46%). Более 40% граждан предпочитают снимать жилье во Франции, Дании, Нидерландах и Австрии. Более того, если посмотреть на немецкие города, то здесь собственников недвижимости гораздо меньше, чем в целом по стране. В Берлине лишь 13% жителей являются частными владельцами, в Гамбурге — 22%, в Мюнхене и Ганновере — 23%.

Одним из существенных преимуществ аренды перед ипотекой является то, что нет необходимости в выплате крупных сумм единовременно, да и экономически гораздо выгоднее снимать жилье. Арендуемая жилплощадь чаще всего уже укомплектована мебелью и бытовой техникой, а у нанимателя всегда есть право в короткий срок сменить место жительства в зависимости от места работы или учебного заведения, где учатся дети.

Рынок аренды жилья

— продумать и принять систему налоговых освобождений для застройщика доходного дома и управляющей компании, его эксплуатирующей. Подобные налоговые льготы существуют во многих странах. Так, например, в США действует система tax credit — налоговых освобождений для housing developer — застройщиков арендного жилья. Такие освобождения выдаются федеральным правительством. Распределяют их state housing agency — жилищные агентства, создаваемые властями штата. Кредитование застройщика осуществляют специальные инвестиционные фонды, создаваемые банками совместно с городскими властями. Эта система государственно-частного партнерства эффективно работает — после 15 лет сдачи в аренду по фиксированным, заранее определенным ценам застройщик получает дом в собственность и может его продать, получив прибыль. Таким образом достигается высокое качество строительства жилья и его эксплуатации — застройщик, который одновременно является эксплуатирующей компанией (сам или через нанятую управляющую компанию), заинтересован в том, чтобы капитализация дома с годами только увеличивалась — так он сможет получить максимальную прибыль от его продажи по истечении 15 лет. Однако такое эффективное взаимодействие бизнеса и государства требует изменения существующей законодательной базы.

Современная государственная жилищная политика России ориентируется на создание условий для расширения спектра способов обеспечения граждан жильем. В связи с этим поставлена задача создания условий для развития таких форм улучшения жилищных условий, как арендное жилье, жилищные кооперативы и другие некоммерческие жилищные организации. Одним из перспективных направлений жилищной политики является развитие арендного жилищного фонда (коммерческого и некоммерческого), позволяющего обеспечить жильем граждан, доходы которых недостаточны для приобретения жилья в собственность за счет собственных и заемных средств. При разработке мер по создании коммерческого и некоммерческого арендного жилищного фонда в нашей стране учитывается зарубежный опыт в области развития сектора арендного жилья.

Тенденция последних десятилетий — отмена особых условий финансирования. Субсидии для покрытия процентных ставок больше не выдаются, и ожидается, что заимствования в большей степени будут осуществляться на частном рынке. Для получения заемных средств нередко требуются гарантии либо обеспечение в виде арендных поступлений, которые имеют достаточно высокую степень надежности.

Нужно ли в России формировать культуру арендного жилья, какова она есть, скажем, в Европе? Несомненно, нужно развивать аренду, особенно в крупных городах. С изменением структуры производства, неизбежной децентрализацией экономики будет расти мобильность населения, как во многих развитых странах мира. Молодые специалисты будут менять место жительства, привязываясь, в первую очередь, к работе, учебе. Может быть, дойдет и до пожилых людей, что можно какое-то время после трудов праведных пожить в комфортных климатических условиях, снимая жилье где-нибудь в Таиланде или на Гоа, а свою квартиру на это время сдать и т.д. Необходимо строительство доходных домов, хотя, я думаю, со временем эта ниша тоже заполнится.

Правительством Российской Федерации был разработан комплекс мер по созданию условий для развития сектора арендного жилья. Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» поставлена задача формирования рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 года № 1201-р, предусмотрено, что в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья эконом-класса, широкое распространение на рынке получит кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи внаем.

Анализ рынка недвижимости в регионе

Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков. Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах. В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости. Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей. Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

Уровень цен аренды в последние годы также имел тенденцию к повышению, однако, темпы роста цен в этом сегменте несколько ниже, чем на рынке продаж. В целом уровень цен на аренду в городе достаточно высок. Не смотря на то, что в последний год на рынке появилось несколько новых зданий, предлагающих качественные площади.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом» [5, с. 21].

Собственники складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, поэтому складские помещения и производственные площади предприятий, приспособленные под склады в черте города пользуются достаточно устойчивым спросом, т.к. основная часть предлагаемых к продаже складов располагается в отдаленных районах города и требует значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Анализируя предложения по продаже аналогичных объектов на рынке недвижимости можно сделать вывод, что диапазон стоимости, в зависимости от качества и местоположения, составляет от 105000 до 180000 тенге за 1 м2 общей площади. Предложение на рынке складских помещений, при условии продажи в комплексе с торговыми и офисными помещениями (торговые базы) может достигать 225 000 тенге./кв.м.

Анализ рынка жилой недвижимости

Для домов эконом класса характерно наличие 1-2-3 комнатных квартир. В основном при проектировании дома эконом класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам (в 20% рассматриваемых домов отсутствуют в проекте 3-комнатные квартиры). Но в некоторых домах предлагаются 4-5-комнатные квартиры, а также квартиры свободной планировки (ЖД «Северный дворик», Автозаводский район).

Дом с квартирами, относящимися к бизнес классу, как правило, спроектирован по индивидуальному проекту. Функциональные и комфортные планировки квартир, высокие потолки, скоростные лифты, качественная отделка лестниц и фасада, подземный гараж, обустроенный двор.

Рынок недвижимости, прежде всего — локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики. Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости подразумевает анализ следующих параметров: объем предложений, количество предложений, средняя стоимость квадратного метра. Далее можно рассматривать эти параметры более детально, сегментируя их по количеству комнат, по классу, по материалу стен.

В ходе работы решаются следующие задачи: анализ и оценка текущего состояния показателей рынка жилой недвижимости; исследование динамики показателей; исследование факторов, влияющих на изменение показателей, а также совместное исследование динамики некоторых показателей для возможности прогноза тенденций изменения цен.

Анализ рынка аренды жилой недвижимости

В этом плане инвестиции в недвижимость Крыма выгодны сразу по трем условиям: После обвала цен осенью 2008 года рынок недвижимости Крыма постепенно избавился от спекулятивных сделок, рассчитанных на перепродажу объектов после повышения их стоимости. В период с 2001 по 2008 год в спекуляции крымской недвижимостью было задействовано большое количество денежных средств, и бизнес шел весьма успешно.

Исходя из данных, приведенных в аналитическом обзоре рынка аренды, можно сделать выводы о том, что наибольшей популярностью среди арендаторов квартир пользуются центральные районы Калуги, а так же жилые кварталы, имеющие хорошее транспортное сообщение с центром города. Комнаты сдаются в основном в общежитиях. Аналитический обзор так же показал, что рынок аренды квартир и комнат реагирует на текущую экономическую ситуацию.

Росли арендные ставки, увеличивалось количество сдаваемых квартир и расширялся их ассортимент. Однако разразившийся мировой финансовый кризис внес свои коррективы. Что сейчас происходит на нижегородском рынке аренды жилья? Каковы перспективы его дальнейшего развития? Читайте об этом в нашем обзоре. За докризисный период аренда квартир в Нижнем Новгороде успела превратиться в один из самых развитых сегментов рынка недвижимости.

И хотя в начале прошлого года из-за резкой девальвации гривны аренда квартир подорожала в среднем на 15-20%, то в нынешнем году стоимость съемного жилья практически не изменилась. По мнению экспертов, рост цен на аренду жилья начнется только после нормализации экономической ситуации в стране, а пока рынок «уперся» в отсутствие платежеспособного спроса. Президент Ассоциации риелторов Украины Сергей Злыдень назвал 2023 год самым худшим на рынке недвижимости за последние 5-6 лет.

Первичный рынок жилья Вторичный рынок жилья Рынок аренды жилья Рынок коммерческой недвижимости Рынок загородной недвижимости Помимо типовых обзоров, подготавливаются отчеты и аналитические исследования индивидуального характера, связанные с углубленным изучением структуры предложения, уровня цен и конкурентной среды, спроса и потребительских предпочтений. Исследования могут быть связаны как с анализом конкретных инвестиционно-строительных проектов, так и с составлением общих обзоров и прогнозов рынка недвижимости. Представленные обзоры могут заинтересовать строительные компании и инвесторов, работающих на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также собирающихся выходить на него; риэлторов; лиц, собирающихся приобрести жилье; консалтинговые и оценочные компании; поставщиков строительных материалов; а также государственные органы. Данные, используемые при расчете, основаны на текущих показателях продаж и потребительского спроса, что обеспечивает высокую достоверность всех информеров.

27 Фев 2022      klasterlaw         220      

Похожие записи
• 
  Входят Ли Проценты В Ссудную Задолженность
• 
  Скидки на проезд на поезде ветеран труда имеет или нет
• 
  Ч 2 ст228 от скальки до скальки
• 
  Срок пребывания граждан украины в россии 2023