Анализ Затрат Недвижимости В Аренде
Содержание
- 1 Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области
- 2 Аренда Жилой Недвижимости Анализ Рынка
- 3 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
- 4 Анализ Затрат Недвижимости В Аренде
- 5 Задачи по анализу финансовых коэффициентов недвижимости
- 6 Особенности учета расходов по долгосрочной аренде недвижимости
К постоянным относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Обычно это налог на недвижимость, эксплуатационные расходы и страховые суммы за здание в целом или за его конструктивные элементы. Страхование бизнеса и личной собственности не относятся к постоянным расходам и не учитываются в расчетах.
Величина арендной ставки отражает величину затрат арендатора и арендодателя. С учетом распределения операционных расходов по объекту недвижимости различают полную, общую аренду (общая рента) с включение в арендную плату всех статей операционных расходов, т.е. все операционные расходы по объекту несет арендодатель, чистую аренду (чистая рента) с исключением из арендной платы всех операционных расходов, т.е. все операционные расходы по объекту несет арендатор, и распределенную аренду с включением в арендную плату обусловленной договором аренды части операционных расходов, расчеты по которым с подрядчиками производит арендодатель.
Расходы на содержание, техническое обслуживание и ремонт включают оплату регламентных работ, мелкого, среднего, текущего ремонта, ремонта инженерного оборудования здания. Сумма этих расходов связана с суммой расходов на замещение конструктивных элементов.
Действительный валовый доход – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и их неплатежей. На этом же уровне учитываются прочие доходы, получаемые от функционирования недвижимости и не включаемые в основную арендную плату.
Расходы на коммунальные услуги рассчитываются по прошлым объемам их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.
По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на протяжении 2005 г. именно недорогое жилье оставалось наиболее востребованным: однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро, со стоимостью аренды не более 400 дол. За 2005 г. в этом сегменте произошло значительное повышение цены, которое составило в среднем около 500 дол. за однокомнатную квартиру. Несмотря на это, спрос на жилье экономкласса в настоящее время превышает предложение почти в 10 раз. В остальных сегментах можно наблюдать обратную ситуацию: арендаторам предоставлен широкий выбор двухкомнатного жилья со средней ценой 640 дол. на декабрь 2005 г., а предложение превышает спрос в 2 раза. Если говорить о трех- и четырехкомнатных квартирах, где средняя стоимость на конец 2005 г. составляла 763 дол., то здесь предложение превышает спрос в 10-40 раз.
Высокая стоимость столичной земли требует высокой плотности застройки. В историческом центре Москвы существуют различные ограничения по высоте и архитектурным требованиям, что диктует особые параметры девелопмента участка. Участки с панорамным видом, расположенными на берегу водоемов, целесообразно использовать для девелопмента элитных доходных домов.
В структуре новостроек в настоящее время преобладает так называемое жилье бизнес-класса ¾ монолитно-кирпичные жилые дома с большими квартирами. А в районах массовой застройки очень много построенных квадратных метров жилплощади отдается под решение социальных программ. В результате на коммерческом рынке мало жилья, пользующегося максимальным спросом, ¾ это недорогие квартиры с небольшой площадью в районах массовой застройки.
Рентабельность проектов в столице в первую очередь зависит от условий инвестиционного контракта (плата за землю, обременений по социальной сфере, коммуникациям и т. д.). Доля, которую застройщики отдают городским властям, колеблется от 20 до 40%. Город, не желая утратить контроль над инженерными системами, берет на себя затраты по прокладке магистральных коммуникаций к строительному объекту. Это означает, что частный застройщик, который способен за счет современных технологий снизить стоимость коммуникаций, вынужден выкладывать деньги за дорогие, непрозрачные схемы городских инженерных служб. Оплата обычно происходит долей так называемого социального жилья, которое девелопер передает Москве. В последнее время практику бартера начали заменять инвестиционными конкурсами, когда инвестор сразу платит деньги.
Как уже отмечалось ранее, в октябре 2003 г. в центре Москвы по адресу: Большой Николоворобьинский пер., 10, появился новый оригинальный проект ¾ муниципальный доходный дом. Благодаря тому, что дом соответствовал высоким стандартам строительных и отделочных работ, проект обещал стать одним из самых востребованных и успешных. Цены на аренду квартир в доходном доме достаточно высоки ¾ от 3 до 12 тыс. дол., что сразу относит квартиры доходного дома к разряду самых дорогих, а рынок аренды дорогих квартир имеет свою специфику, в том числе определенный уровень платежеспособного спроса и больший срок реализации площадей. Доходный дом имеет ряд преимуществ: клиентам гарантирована юридическая чистота сделки, они получают не только современную оснащенную квартиру с подземным гаражом и комплексной системой охраны, но и широкий спектр дополнительных услуг: уборку жилых помещений, доставку продуктов и обедов, прием вещей в химчистку и прачечную и др. Кроме того, многие из потенциальных клиентов рассматривают доходный дом в качестве альтернативы гостиницам, которых, кстати сказать, в столице катастрофически не хватает. Если сравнить цены на проживание в стандартном двухкомнатном номере 3-4-звездочной гостиницы и ставки аренды квартир в доходном доме, то преимущество оказывается на стороне последних.
Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области
Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.
Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.
2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:
- тип объекта недвижимости и его назначение;
- общая площадь;
- местоположение;
- транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
- техническое состояние объекта;
- качество и состояние отделки;
- функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
- этаж;
- наличие и состав средств связи;
- состав коммунальных услуг;
- наличие парковки и охраны.
Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.
То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».
Аренда Жилой Недвижимости Анализ Рынка
Хотя сейчас на дворе уже март, полная статистика по январским показателям рынка недвижимости была подготовлена совсем недавно. В конце прошлого года некоторые аналитики прогнозировали снижение активности рынка, стабилизацию цен на достигнутом уровне и падение объемов продаж, так как, по их мнению, льготная ипотека и отмена самоизоляции дали развернуться «отложенному спросу» и все, кто планировал приобретение недвижимости, это сделали.
Во четвертом квартале 2023 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца практически не изменилась и составила 23 593 рублей (-1,1% по сравнению с Q3 2023) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Но подобное снижение можно скорее считать технической погрешностью. Для того, чтобы минимизировать вакансию на своих объектах до конца года некоторые арендодатели перезаключали истекающие договоры аренды без ежегодной индексации. Однако в целом по итогам 2023 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 3,9%.
Ситуация с однокомнатными квартирами обстоит немного иначе. Минимальная цена за м2 в Вологде — 36 353 рубля. В Череповце она больше примерно на 1 000 рублей. В порядке возрастания цен за м2 в однокомнатной квартире идут города: Владимир (43 228 рублей), Воронеж (44 500 рублей) и Калининград (45 583 рубля). Цены во Владимире и Калининграде за м2 в однокомнатной квартире сильно отличаются от цен за м2 в квартире-студии в меньшую сторону. В Воронеже, наоборот, наблюдается увеличение цены. В Анапе, Ярославле и Красноярске цены колеблются в пределах от 50 000 до 55 000 рублей за м2. Причём в Анапе и Ярославле цены за м2 в квартире-студии больше на 3 000-4 000 рублей, чем цены за м2 в однокомнатной квартире. В Архангельской области в городе Северодвинск цены уменьшаются, а в Архангельске увеличиваются и находятся в диапазоне 64 000-68 000 рублей за м2. Екатеринбург обгоняет город-миллионник Казань по цене за м2 в квартире-студии и однокомнатной квартире. Однако м2 в квартире-студии стоит больше м2 в однокомнатной квартире в Екатеринбурге. Во Владивостоке и Санкт-Петербурге цена за м2 в однокомнатной квартире падает и равняется соответственно 84 359 и 109 580 рублям.
Самые дешёвые двухкомнатные квартиры опять же в Вологодской области: в Череповце – 35 666 рублей за м2, в Вологде – 38 813 рублей за м2. По Череповцу эта цифра самая наименьшая по всем квартирам. Цена за м2 в двухкомнатной квартире в Воронеже почти такая же, как цена за м2 в квартире-студии в этом же городе, и немного больше чем в Вологде. Далее по возрастанию цены идут города Владимир и Анапа. В этих городах цена за м2 в однокомнатной квартире меньше, чем в квартире-студии и двухкомнатной квартире. А максимальная цена за м2 в этих городах наблюдается в квартире-студии. На убывание идёт цена за м2 в квартире в Ярославле. В двухкомнатной квартире в Ярославле м2 стоит 50 875 рублей. В Красноярск цена за м2 в двухкомнатной квартире падает в отличие от квартиры-студии и однокомнатной квартиры и равняется 53 686 рублей. В Архангельской области в Архангельске и Северодвинске цена за м2 в двухкомнатной квартире находится в диапазоне 59 000-60 000 рублей. Ненамного Архангельскую область опережает город Калининград, в котором цена за м2 в двухкомнатной квартире 60 000 рублей. Однако это число сильно превышает цену за м2 в однокомнатной квартире в этом же городе. В Казани же наоборот м2 в однокомнатной квартире стоит дороже, чем в двухкомнатной и квартире-студии. Цена за м2 в квартире уменьшается и в двухкомнатной квартире равняется 83 478 рублям. Неизменным лидером является Санкт-Петербург, в котором цена за м2 в квартире также уменьшается и в двухкомнатной квартире равняется 106 700 рублям.
Резкое увеличение предложения в этом сегменте заметили и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты. Основной рост количества лотов произошел с апреля по июль, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито недвижимости» Руслан Закирьянов. По данным аналитического центра ЦИАН, более чем в 2 раза увеличилось количество объявлений об аренде жилья в Москве с начала года. В январе пользователи сервиса создали 6365 новых объявлений, а в августе уже 14 114.
Без нее никто не согласится продать полис. По результатам оценки сотрудники страховой компании могут рассчитать объем компенсации, которая при необходимости будет возмещена. Собственник недвижимости тоже получает свою выгоду – получение адекватного и объективного страхового возмещения в его же интересах.
Если договор аренды заключен на рыночных условиях, оговоренных в определении понятия рыночной стоимости, то оценщик устанавливает рыночную стоимость товара (прав пользования и владения), передаваемого от «продавца» (арендодателя) «покупателю» (арендатору), выраженную в денежных суммах, выплачиваемых за периоды — годы или месяцы (в зависимости от условий договора) в течение всего времени действия договора. Это означает, что оценщик определяет рыночную ставку арендной платы
В соответствии с законодательством РФ (ст. 607 ГК) любой собственник объекта имущества имеет право сдать это имущество другому лицу в аренду. Здесь имеются ввиду «не потребляемые» виды имущества, например здания, земельные участки, объекты инфраструктуры и т.д. т.е. объекты, сохраняющие свои свойства в процессе эксплуатации.
Собственник объекта недвижимости имеет законное право сдавать его в аренду на основе предварительно заключенного договора и проведенной независимой оценки аренды. В роли объекта для предоставления в аренду может использоваться участок земли, предприятие, сооружение или здание, автомобиль или иное транспортное средство, другой объект, естественные свойства которого не нивелируются в процессе эксплуатации.
В последнее время все чаще наблюдается сознательный отказ от затратного подхода при оценке недвижимости в пользу сравнительного анализа или ДДП. Это происходит потому, что прямой подсчет затрат на воссоздание или замещение выбранного коммерческого объекта не дает полного представления продавцу о реальной стоимости его собственности в реалиях рынка, а покупателю – о перспективности использования будущего приобретения и сроках окупаемости инвестиций.
- Оц(об) – оценочная стоимость объекта;
- Оц(зем) – цена земельного участка;
- Оц(вс) – восстановительная стоимость строений и сооружений: суммарные затраты на строительство, постоянные и условно-постоянные расходы, связанные с объектом;
- А – накопленный износ (амортизация).
В каждом случае, когда человек намерен изменить статус собственной недвижимости или, наоборот, приобрести новое имущество, необходимо четко представлять цену будущей сделки. Причем для продажи или другой формы возмездной передачи недостаточно знать лишь стоимость помещения при первичном приобретении или суммарную величину затрат на строительство.
Метод парных продаж в оценке недвижимости играет не последнюю роль в определении справедливой цены объекта путем сравнительного анализа. Цель процедуры состоит в том, чтобы после отбора подходящих вариантов рассчитать размер поправок, применяемых к стоимости оцениваемого помещения.
Попарное сравнение характеристик отдельных строений и помещений полностью оправдывает себя, если речь идет об определении стоимости конкретного объекта. Когда специалисту нужно оценить положение дел на рынке и обозначить намечающиеся тенденции, применяется метод регрессионного анализа в оценке недвижимости.
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
В упрощенном варианте применение капитализации дохода для определения стоимости, приносящей доход недвижимости, можно представить в виде легко запоминающейся модели (рис. 2.7). В треугольнике объединены доход, стоимость и норма прибыли. При этом короткая горизонтальная
Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.
Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости. Различают рыночную и контрактную арендную плату. Рыночная арендная плата может меняться в период действия договора аренды, а контрактная является постоянной в этот период. Рыночная арендная плата – величина арендной платы, которая преобладает на рынке недвижимости сопоставимых объектов, а контрактная – конкретная сумма, которая была достигнута в результате переговоров арендодателя и арендатора.
Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.
Таким образом, расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.
Управляющая компания , как правило имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажёрные залы, солярии и прочие услуги в области фитнеса.
При рыночном подходе применяется метод моделирования рынка аренды – при массовой оценке и метод сравнительного анализа договоров аренды или предложений – при индивидуальной оценке. В сравнительном анализе рассматриваются арендные договоры по объектам аналогам, а также предложения по арендным ставкам по объектам аналогам.
Стрелками покажем направление корректировок ставок арендной платы для объектов аналогов в сравнение с объектом управления: например, поскольку физические характеристики у объекта сравнения лучше, чем у объекта управления, при оценки ставки арендной платы для объекта управления нужно скорректировать ставку для объекта №3 в меньшую сторону.
Вторая группа затрат Об, связана с отчислениями в бюджет и внебюджетные фонды. Сдача в аренду нежилых помещений – одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющих недвижимостью, который является плательщиком налога на добавленную стоимость. В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и землю.
При наличии среди корректировок стрелок разного направления требуется дополнительное количественное сравнение соответствующих корректировок(если весомость одной корректировки окажется заметно больше трёх противоположно направленных). В этом случае требуется более детальное изучение влияния всех ценообразующих факторов в перечисленных пакетах.
Анализ Затрат Недвижимости В Аренде
Рынок нежилых помещений — один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле — субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.
На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) — в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) — в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:
Современная Москва — огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости — это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:
Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% — аренда; 22% — оперативное управление; 44% — хозяйственное ведение и 1% — безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.
Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.
Задачи по анализу финансовых коэффициентов недвижимости
Задача 4. В здании общей площадью 10 тыс.кв.м., сдаваемого в аренду, 400 кв.м. свободны. Ставка арендной платы – 12 долл. за 1 кв.м. Операционные расходы составляют 45 % от ПВД. Коэффициент капитализации – 11 %. Определить: ПВД, ДВД, чистый операционный доход (ЧОД), стоимость недвижимости.
Задача 11. Семья купила опцион на покупку участка земли, который дает право через 2 года купить его за 10 тыс.долл. Сколько сегодня семья должна положить в банк, который платит 9 % годовых с ежемесячным начислением процента с тем, чтобы через 2 года на ее счете было 10 тыс.долл.?
Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на долл. США. Электроэнергия — 25 долл. за кв.м./ год; отопление, горячее водоснабжение — 0,35 долл. за кв.м./ год; водопровод, канализация — 0,6 долл. за кв.м. / год; уборка помещений и прилегающих территорий – 97236 долл. в год.
Рассчитать: ипотечную постоянную; сумму ипотечного кредита; стоимость объекта недвижимости; собственный капитал; стоимость зданий (улучшений); ПВД; ДВД; ЧОД; денежный поток до налогообложения; коэффициент улучшений; коэффициент недоиспользования; коэффициент загрузки; коэффициент самоокупаемости; коэффициент операционных расходов; коэффициент покрытия долга; валовой рентный мультипликатор; общий коэффициент рентабельности; ставка доходности на собственный капитал.
Задача 8. Супруги Ивановы копят деньги для первоначального взноса за дом. Если в начале каждого месяца они будут вносить 100 долл. на банковский счет, то сколько денег будет у них на счете через 5 лет и 3 месяца? Банковский процент – 10 % годовых начисляется ежемесячно.
Для более полного изучения жилищных условий населения и рынка аренды жилья необходимо вести постоянное наблюдение за развитием жилищного строительства, реформ посвященных жилищно-коммунальному хозяйству, а также проводить опросы среди населения, касающиеся вопросов удовлетворенности людей жилищными условиями. Кроме того, необходимо постоянно совершенствовать существующую систему ЖКХ и принимать все возможные меры для улучшения жилищных условий граждан, т.к. это одна их важнейших социальных проблем.
Базовым объектом для данной модели является квартира расположенная за пределами садового кольца в панельном доме. Квартира располагается на 4-11 этажах в кирпичном доме построенном до 2000 года. При увеличении общей площади на 1% стоимость аренды жилья увеличивается в среднем на 0,05 %. При увеличении площади кухни на 1% при прочих равных условиях стоимость аренды возрастет на 0,5%. Площадь кухни оказывает большее влияние на цену аренды, чем общая площадь квартиры. Цена аренды на 0,4% зависит от времени в пути до центра города. Если квартира располагается на 4-10 этажах, то стоимость аренды возрастает на 1046 рублей. Аренда квартира в новом доме обойдется на 987 рублей дороже, чем в старом.
В России цена аренды в 2 раза ниже ежемесячных ипотечных выплат. В Европе эти показатели находятся приблизительно на одном уровне. В перспективе цена аренды в России будет продолжать расти, а ставки по ипотеке падать. Для снижения ставки по ипотечным кредитам, необходимо использовать средства государственных фондов. Эта практика широко используется в Западной Европе, где ипотечная ставка субсидируется государством.
В связи с тем, что предположение о логарифмически-нормальном законе распределения стоимости квадратного метра квартир подтвердилось, то для решения поставленной задачи будет необходим поиск оптимальных параметров смеси распределения исходя из вида закона распределения.[22]
На первом этапе построения регрессионной модели на уровне значимости α=0,05 фактор Х8 оказался незначимым, т.к. p-значение равное 0,845 превышает данные уровень значимости, и границы доверительного интервала включают ноль. Таким образом, мы вынуждены исключить из модели показатель наличие балкона в квартире (Х8). Следуя аналогичным рассуждениям из регрессионной модели был исключен факторХ5 – этаж (приложение 12-14)
Особенности учета расходов по долгосрочной аренде недвижимости
А вот если фирма заключила договор долгосрочный, головной боли бухгалтеру не избежать. Во-первых, такой договор надо зарегистрировать. Во-вторых, придется оплатить регистрационный сбор, да еще и стоимость опциона, если арендодателем является государственное или муниципальное предприятие. И в-третьих, найти ответ на множество бухгалтерских вопросов, связанных с регистрацией. Например, можно ли плату за нее отнести на расходы? Как быть с суммой арендных платежей, которая перечислена еще до государственной регистрации договора?
В Минфине считают, что нет. Так, недавно было опубликовано Письмо Минфина России от 12 апреля 2004 г. N 04-02-05/2/13, в котором говорится: плата за приобретение права на заключение договора аренды не может быть отнесена на расходы в силу своей экономической необоснованности.
Правда, налоговики долго не соглашались с данной точкой зрения, но арбитражная практика их «переубедила». На сторону арендаторов встали, к примеру, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 9 июля 2002 г. по делу N А 57-12449/01-28, ФАС Московского округа от 23 сентября 2003 г. по делу N КА-А40/7151-03-П, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 28 января 2004 г. по делу N А56-28713/03. Судьи решили, что расходы, связанные с арендой, не зависят от государственной регистрации договора.
Сразу скажем, что можно. Налоговое законодательство разрешает включать в состав расходов платежи за арендуемое имущество. И при этом не важно, прошел договор государственную регистрацию или нет. Поэтому на сумму арендной платы можно уменьшить налогооблагаемую прибыль еще до заключения договора.
Для документального же подтверждения затрат по аренде, как правило, используют акт об оказанных услугах. Но даже если арендатор акты не выставляет, то достаточно договора, на основании которого платились деньги. Тогда в нем должно быть прописано, что «арендатор производит оплату на основании договора». А также, что «условия договора распространяются на отношения сторон еще до его государственной регистрации».
Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации. Метод отнесен к сравнительному подходу, поскольку основан на сведениях о «розничных» ценах на рынке, которые используются для расчета оптовой цены на рынке путем внесения поправок на рентабельность перепродавца в розничные цены. Метод предназначен в основном для расчета рыночной стоимости товаров при оптовой реализации.
При оценке аренды, как и при оценке недвижимости в целом методика сопоставимых цен рынка имеет первостепенное значение. Эксперты при определении стоимости аренды используют цены спроса и предложения. В реальной практике трудно получить сведения о ценах сделок. Кроме того, следует отметить наличие целей по минимизации налогов арендодателя, что влечет отражение в договорах низких цен. Сравнительный анализ продаж применим для оценки аренды торговых, офисных помещений, а также для оценки зданий под жилые помещения. Возможность применения метода сопоставимых цен позволяет не использовать иные методы и подходы.
- Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
- Определение коэффициента капитализации;
- Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
- Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
- Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
- Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).
- Определение прогнозной выручки от деятельности арендатора;
- Составление прогноза по издержкам арендатора;
- Установление нормы рентабельности аренды на базе статистики о деятельности аналогичных компаний;
- Расчет рентабельности работы арендатора;
- Расчет прибыли (дохода) арендатора;
- Расчет платы за аренду (разность выручки и суммы затрат и прибыли арендатора).
Это ожидаемый доход, который может быть получен от основного вида деятельности – от сдачи объекта или его части в аренду. При расчете ПВД надо иметь в виду, что часть договоров аренды может быть уже заключена по оговоренной арендной ставке — контрактной, а часть только предполагается заключить, как правило, по рыночной ставке. Поэтому ПВД рассчитывается как сумма произведений сданных в аренду площадей (в метрах) на ежемесячную контрактную арендную ставку и количества планируемых к сдаче в аренду площадей на рыночную арендную ставку.
4.1 Изучение данного вопроса начните с определения понятия «управленческое решение». Управленческое решение по отношению к недвижимости – это выбор способа воздействия субъекта управления на объект управления, обеспечивающего наибольшую эффективность использования недвижимости в соответствии с целями управления.
Рассмотрите последовательность анализа НЭИ, пользуясь алгоритмом более подробно. Во-первых, отметьте наиболее важные факторы НЭИ, потенциал местоположения, ресурсное качество участка, состояние рыночного спроса, финансовую и технологическую осуществимость. Во-вторых, рассмотрите варианты использования недвижимости: НЭИ земли как свободной и НЭИ земли с улучшениями. Критерий НЭИ участка как свободного — это максимальная остаточная стоимость земли. Критерий НЭИ улучшений — это максимальная стоимость объекта с учетом затрат на его модернизацию или перепрофилирование.
Необходимо отметить, что ПВД и ДВД для управленцев имеют разное значение. ПВД — определяет планку качества управления недвижимостью и является стратегической задачей. ДВД — определяет величину дохода от объекта и является тактической задачей. Поэтому трудно переоценить усилия владельцев недвижимости направленные на прогнозирование размеров арендных ставок и потерь
4.2. Определяя наиболее эффективное использование (НЭИ) как максимально прибыльный способ использования недвижимости в рамках законности и существующих рыночных условий, опирайтесь на знания Международных стандартов оценки, где под НЭИ понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, что дает максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Студенты должны показать многогранную и сложную сущность НЭИ, являющуюся результатом тщательного анализа характеристик объекта, окружающей среды, состояния спроса и предложения на рынке недвижимости, динамики цен и много другого. Алгоритм анализа НЭИ приводится на рисунке 5.
Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ. В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц. Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.
Еще весной 2023 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала. Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг. При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров. Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.
По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2023 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих. По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.
В 2023 г. возможно возвращение компании к 78 руб., что поддержит привлекательность бумаг в условиях низких ставок. За период с 2023 по 2023 г. дивидендная доходность акций в среднем включала премию 2–2,5% к ставкам 5-летних ОФЗ. Это дает нам ориентир справедливой доходности в районе 7,3–7,8%. При размере дивиденда 78 руб. бумаги обеспечат такую доходность при цене 1000–1070 руб. за акцию.
Начало 2023 года смогло оживить рынок коммерческой недвижимости. Количество сделок по аренде торговых площадей за первые два месяца рухнуло на 40%, а активность клиентов до сих пор отстаёт от показателей 2023-го. Офисные объекты также пока не пользуются прежней популярностью. Подобные тренды закономерно вызывают рост вакантности и снижение средних ставок аренды.
10 Фев 2022 klasterlaw 488