Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном
Содержание
- 1 Покупаем квартиру в новостройке в ипотеку
- 2 Покупка квартиры в ипотеку пошаговая инструкция
- 3 Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция
- 4 Покупка квартиры в ипотеку (вторичка): пошаговая инструкция
- 5 Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция, условия кредитования
- 6 Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке – как купить, порядок действий, как происходит покупка на рынке, на что обратить внимание, процедура сделки, её этапы и пошаговая инструкция, а также алгоритм составления документов
- 7 Этапы покупки квартиры в ипотеку
Покупаем квартиру в новостройке в ипотеку
Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.
Аккредитив — способ передачи денег с помощью специального счета. Покупатель размещает деньги за приобретаемый объект недвижимости на блокированном счете, получить которые продавец сможет только после того, как покупатель станет собственником.
Аккредитив — надежный способ проведения сделок купли-продажи. Это безопасно, так как ни у кого, кроме банка, нет доступа к счету. Это удобно, потому что предоставить документы после регистрации сделки для доступа к деньгам может любой участник сделки. Аккредитив в среднем стоит от 1 до 2 тысяч рублей, некоторые банки не берут плату за аккредитив.
Большинство банков, кроме предмета ипотеки, повторно перепроверяют заемщиков. Если в период действия решения об одобрении ипотеки клиент оформил кредит, вышел на просрочку по действующим кредитам или появился какой-либо другой негативный фактор, то банк может отказать в выдаче кредита.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.
Более того, если жилье приобретается в кредит, то сам факт выплат может рассматриваться как траты из семейного бюджета. В результате, квартира все равно станет совместной собственностью. Единственным вариантом будет использование исключительно подаренных средств, но этот момент тоже нужно будет доказывать.
- Паспорт заявителя.
- Справка о доходах (в идеале, в виде стандартной 2-НДФЛ, однако многие банки готовы принимать и другие виды такого документа).
- Копия трудовой книжки, заверенная руководителем.
- Документы на квартиру, которую планируется приобрести (их нужно запросить у потенциального продавца).
- Прописаны несовершеннолетние лица. Как было сказано выше, банк будет настаивать на том, чтобы все прописанные в квартире лица были выписаны до оформления кредита. Абсолютно разумное требование. Однако, если оно не прозвучало, то может возникнуть серьезная проблема. Выселить несовершеннолетнего просто невозможно. Точнее можно, но для этого ему сначала нужно предоставить аналогичное по качеству жилье. В этом новый владелец, мягко говоря, очень не заинтересован. Эту проблему нужно не решать, а предвосхищать: следует самостоятельно проверить выписку из домовой книги и, если там указаны несовершеннолетние лица – потребовать их выписать.
Это еще одна специальная программа, в рамках которой можно получить очень значительную сумму на покупку квартиры. Разумеется, государство не будет полностью погашать долг за гражданина, но даже 20-50% от суммы – это весьма существенно. Участвовать в программе могут практически любые лица, которые действительно нуждаются в собственном жилье или не имеют его в принципе.
Чтобы понимать рыночную стоимость квартиры, ее сначала нужно оценить. Зачастую банки требуют официальный отчет от лицензированных оценщиков. Причем нередко настаивают именно на тех, которые аккредитованы в этом банке. Оценка жилья – достаточно дорогостоящая процедура, зато она позволяет с полным на то основанием требовать конкретную сумму за квартиру.
Покупка квартиры в ипотеку пошаговая инструкция
Если продавец уже найден, дополнительно необходимы документы на квартиру. Финансовая организация имеет право запросить все виды бумаги в зависимости от особенностей сложившейся ситуации. У большинства компаний действуют минимум три различные ипотечные программы, ориентированные на покупку на первичном и вторичном рынке. Важно детально изучить каждое предложение и выбрать наиболее подходящее.
- Заёмщик составляет заявку на получение кредита для покупки жилья и ожидает вынесения решения. Оно будет предварительным.
- Банк ознакомится с представленными сведениями и даст ответ. Если он положительный, заёмщику предложат заполнить подробную анкету и предоставить перечень необходимых документов.
- Проводится подробный анализ данных и выносится итоговое решение.
- Происходит подписание договора купли-продажи, а также кредитного соглашения. При этом недвижимость оформляется в залог. Обычно все вышеуказанные документы готовят одновременно.
- Покупатель предоставляет первоначальный взнос и оформляет право собственности на жилье.
- Осуществляется подписание акта приема-передачи квартиры, продажа которой выполняется.
Разбираясь, как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, гражданин выяснит, что в обязательном порядке обращаться к нотариусу не нужно. В некоторых ситуациях специалист всё же может быть полезен. Так, к нему иногда обращаются в процессе оформления договора купли-продажи. Заверять документ нотариально необязательно, однако выполнение процедуры снизит риск оспаривания сделки. Дополнительно нотариус может заверить согласие супруга, если владелец квартиры состоит в браке. Оформлять документ нужно, если имущество находится в совместной собственности.
Госпрограмма направлена на оказание помощи семьям с двумя и более детьми. В 2023 году после рождения первого ребёнка семье выдают сертификат на сумму 483882 руб, а после рождения второго на сумму 639432 руб (источник). Деньги можно направить на закрытие обязательств перед банком или использовать в качестве первоначального взноса по кредиту, полученному на покупку квартиры.
Если гражданин приобретает квартиру на первичном рынке, денежные средства предоставляют продавцу при помощи безналичного перевода. Если квартира входит в состав вторичного жилья, нередко продавец и покупатель рассчитываются наличностью. Когда оформляется ипотека, подобный вариант крайне неудобен. Банк согласится предоставить денежные средства только с учётом возможности безналичного перечисления средств.
Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция
Брать ипотечный кредит или не стоит? Попробуем внести ясность в этот вопрос и рассмотрим основные преимущества и недостатки этого финансового инструмента.
Недвижимость в правовом смысле выступает как единый объект купли-продажи. Доля в ней – понятие, скорее, виртуальное, чем реальное. Ею можно владеть, но выделить в натуре представляется практически невозможным. Именно поэтому банки крайне неохотно выдают ипотечные кредиты на приобретения такого имущества. Не намного лучше обстоит дело и с приобретением отдельной комнаты в квартире.
- 5. Когда всё будет подготовлено, работник банка назначает день для оформления сделки. Присутствовать будет также продавец квартиры или представитель компании-застройщика.
- 1. Принятие решения. Человек должен поставить себе цель приобрести квартиру. Для этого ему предстоит сделать определённые накопления, изучить рынок жилья, определить, хочет ли он участвовать в долевом строительстве или купить квартиру на вторичном рынке, подобрать несколько вариантов. После этого он должен понять, имеет ли смысл брать ипотеку.
- 2. Консультация со специалистом. Ипотека выгодна, в первую очередь, банку, поэтому сотрудники отделения, куда вы обратитесь, охотно ответят на все ваши вопросы. Стоит уточнить, будет ли выдана вам ипотека для покупки подобранных вами вариантов, какие примерно ставки годовые ставки предусмотрены и так далее.
- 3. Если ответы консультанта вас устроили, то пора собирать необходимые документы, перечисленные в первой группе. После представления работнику банка пакета всех необходимых документов, ваша заявка будет направлена на рассмотрение. В заявке будет оговорён срок предоставления кредита, процентная ставка и условия её изменения, размер первоначального взноса.
Мало где об этом говорят сразу, но банки практически всегда требуют полностью застраховать квартиру, которая будет заложена по ипотеке. И застрахована квартира должна быть на весь срок выплат по кредиту. Таким образом, страховые взносы можно смело приплюсовать к ежемесячным платежам банку.
Банк проверяет принадлежность квартиры продавцу и соответствие правоустанавливающих документов паспортным данным. При продаже по доверенности — правильность составления документа, срок действия, полномочия доверенного лица и его паспорт. Прочие документы проверяются на актуальность. После одобрения квартиры банком, можно приступать к следующему шагу.
Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки. Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика. Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.
- регистрируются транзакции исключительно между физ. лицами и исключительно прямые транзакции;
- число участников сделки ограничено — до 2-х чел. продавцов, 2-х чел. покупателей и не более 5-ти созаемщиков;
- долевая собственность не регистрируется;
- не регистрируются сделки, где стороной являются не достигшие совершеннолетия, недееспособные или лица под попечительством;
- не проводятся транзакции по доверенности.
Что касается покупаемой квартиры, стоит обратить внимание на юридическую «чистоту» документов. Кредиторы отрицательно относятся к жилой недвижимости, где право собственности оформлено решением суда, прописаны несовершеннолетние или жильцы преклонного возраста. Чтобы не терять время, заранее обсудите вопрос с продавцом или его представителем.
Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.
- точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
- все реквизиты сторон;
- какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
- условия повышения кредитной ставки;
- что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).
При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.
У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.
Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.
После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.
Выбрав программу с частичным государственным финансированием, следует готовиться несколько иначе: получать сертификат на субсидию, собирать дополнительные документы для покупки квартиры в ипотеку. Например, при покупке квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция включает прежде всего участие в накопительной ипотечной системе, а для получения льготы молодой семье нужно предварительно вставать на очередь.
Каждому из нас хочется жить в комфортных условиях. Вряд ли кто-то из вас скажет: «да ну её, эту трёшку, вот продам и возьму комнату в общежитии – эх, заживу!» Конечно же, мы мечтаем о замках и дворцах, но в реальности можем себе позволить максимум ипотеку. Но и здесь не всё так просто. Покупка жилья в ипотеку оформляется не в один шаг – это дело требует тщательной подготовки и существенных затрат времени.
На этом этапе могут возникнуть некоторын сложности, особенно, если вы рассматриваете вторичный рынок. Многие продавцы сразу разворачиваются, как только услышат от покупателя: мы покупаем квартиру в ипотеку. Не желая сталкиваться с надуманными трудностями, продавец просто уходит от правильного оформления бумаг – что приводит в итоге к незаконным сделкам.
Нотариальное удостоверение сделок с 02.06.2023 стало обязательным. Это касается тех случаев, когда приобретаемая квартира находилась в долевой собственности, или принадлежала несовершеннолетнему лицу. Если же продавцом выступает один взрослый собственник, заверять сделку у нотариуса не нужно.
Если вы уже взвесили все «за» и «против», основательно продумали своё решение взять кредит на приобретение недвижимости, тогда вам стоит изучить порядок оформления квартиры в ипотеку, чтобы быть готовым ко всем этапам и заранее спланировать расходы при покупке квартиры в ипотеку.
- Договор о купле-продаже с подписями сторон сделки.
- Заявление на процедуру оформления.
- Квитанцию, подтверждающую осуществленную оплату по госпошлине.
- Свидетельство о собственности от продавца.
- Договор подразумевающий, что в случае неуплаты по долгу, квартира станет собственностью банка (залоговый договор).
- Документы от опеки и попечительства, разрешающие проведение продажи, а также разрешение от супруга, заверенное нотариусом. При участии в сделке представителя продавца – доверенность от него.
- Справку о составе граждан, проживающих в квартире.
- Кадастровый и технический паспорт помещения.
- Справку, предоставленную управляющей компанией об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- наличие гражданства РФ. Есть небольшое количество банков, предлагающих оформление ипотеки для иностранцев, один из таких банков – Транс-Банк;
- банки предпочитают, чтобы место жительства заемщика было рядом с тем отделением, куда он обращается с заявкой на ипотеку, наиболее лояльно к этому вопросу относится «Тинькофф Банк»;
- возрастные ограничения: кредит могут одобрить только после 21 года и, как правило, до 65 лет. Наиболее лояльные требования со стороны Сбербанка;
- определенные типы заемщиков, обращающихся в банк, могут рассчитывать на специальные программы, например, они могут получить льготную ипотеку;
- доход заемщика не должен быть менее сорока процентов от заявленного платежа на ежемесячной основе;
- обычно предъявляются условия по месту работы, на котором нужно пробыть не менее полугода.
Банки предлагают клиентам, обращающимся за ипотечным кредитованием, заполнить заявление заемщика. Оно представляет собой анкету, составленную банковской организацией, в которой указываются подробные сведения о личности заемщика и данные о его семье и работе. Для того чтобы грамотно заполнить заявление, нужно:
Банки выдвигают определенные критерии для участия клиентов в качестве заемщиков банка. Это связано с тем, что банк не заинтересован в потере финансовых средств, но он также не хочет отказывать клиентам сразу и поэтому предлагает предоставить наиболее подробную информацию о личности обращающегося лица.
Перед тем как подавать заявку в выбранный банк, рекомендуется воспользоваться онлайн калькулятором на сайте и подсчитать, какие проценты ожидают заемщика, и какой ежемесячный платеж будет у него после оформления. Рекомендуется получить консультацию специалистов банка по оплате страхования и иным расходам, связанным с оформлением сделки.
Покупка квартиры в ипотеку (вторичка): пошаговая инструкция
Чтобы расчёты оказались более точными, важно разобраться с понятиями. Например, необходимо выбрать вид платежа: «аннуитетный» или «дифференцированный». Аннуитетный платеж предполагает такой вариант платежей по кредиту, когда размер ежемесячный выплаты остаётся одинаковым на всём протяжении периода погашения. При дифференцированном подходе к начислению размер платежей к концу кредитного периода уменьшается, так как вся сумма платежа делится на равные части, а проценты начисляются только на остаток долга.
Разные банки предлагают разные ставки по ипотеке. В настоящее время наиболее низкая ставка составляет 6%, наиболее высокая — около 12%. Средний срок погашения ипотеки в России приблизительно равен 15 годам, но возможны как более короткие сроки (менее 10 лет), так и более продолжительные (до 30 лет).
Кроме того, разумеется, необходим паспорт и страховой номер индивидуального пенсионного счета (СНИЛС). Некоторые банки могут предъявлять дополнительные требования, о которых можно узнать на сайтах или по телефону. От полноты и верности оформления представленных документов во многом зависит одобрение кредита.
После одобрительного решения о выдаче ипотечного займа есть 3-4 месяца на выбор объекта для покупки. Лучше всего вторичное жильё представлено на специальных сервисах в интернете «Домофонд» (дочерняя структура «Авито» с более удобной системой поиска), «Циан», «Яндекс. Недвижимость».
Вероятность получения займа существенно увеличивается, когда привлекаются созаёмщики. В этом качестве могут выступить супруги или родители. Значительная доля собственных средств, первоначального взноса и более высокий совокупный доход обеспечивают снижение процентной ставки и, следовательно, делают выгоднее кредит.
- выбирайте только проверенные и безопасные способы передачи денег за квартиру;
- привлекайте к процессу покупки жилья опытного и квалифицированного риэлтора;
- избегайте хозяев, которые не могут предоставить вам всех запрашиваемых документов;
- разворачивайтесь и уходите, если найдете несостыковки в документах владельца.
- Просмотрите расширенную версию выписки из домовой книги квартиры. Это необходимо для того, чтобы точно установить число проживавших ранее и проживающих ныне людей в выбранной вами квартире. Проверьте, есть ли в их числе граждане, которые могут претендовать на право владения недвижимости даже после смены ее владельца.
- Проверьте законность проведенной планировки, если таковая есть. С покупкой такой квартиры проблем обычно не возникает, однако процедура обойдется несколько дороже.
- Установите, находится ли выбранная вами квартира под арестом. Чтобы проверить данный факт, потребуется взять выписку из ЕГРН (надо будет заплатить небольшую пошлину).
Выше в статье уже был рассмотрен порядок действий, который приводит к покупке собственной квартиры, однако некоторые его пункты следует рассмотреть отдельно, так как они имеют особое значение. Им необходимо уделять особое внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о покупке.
- торгуйте только при личной встрече, но не при первом визите, для успешных торгов важно установить доверительные отношения с продавцом, и только тогда уже сбивать цену;
- начните с описания достоинств квартиры, плавно переходя к заметным недостаткам, не стоит излишне их акцентировать с выраженной эмоциональной окраской – хозяину может очень не понравится тот факт, что вы активно оскорбляете место, где он долго жил;
- озвучьте ту цену, которая несколько ниже той, на которую вы рассчитываете, в таком случае, если продавец укажет более высокую цену и на этом остановится, вы от этого только выиграете, не испортив отношения с собственником квартиры до сделки.
- паспорт для удостоверения личности покупателя и продавца;
- документ, устанавливающий право на собственность недвижимости (для продавца);
- заявление на ипотеку (при покупке в кредит);
- документы, подтверждающие платежеспособность (в случае ипотеки).
- зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
- приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
- банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
- одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.
Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция, условия кредитования
Покупка квартиры – это большая проблема для большинства людей, которые проживают на территории стран бывшего СНГ. Стоимость жилья довольно высокая, поэтому покупку могут себе позволить только граждане, которые получают высокую заработную плату. У граждан возникает необходимость оформить кредит для того, чтобы приобрести жилье. Рассмотрим пошаговую инструкцию покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке.
- Оформление заявки на получение ипотечного кредита в банке. Следует отправиться в офис кредитной организации и оставить соответствующую заявку, затем дождаться, пока банк ее одобрит. Получить кредит смогут только граждане, имеющие чистую кредитную историю и высокий уровень постоянного дохода. Это особенно важно в 2023 году. Банки из-за возросших рисков, спровоцированных пандемией, начали предъявлять к клиентам более высокие требования.
- Поиски продавца, согласного заключить ипотечную сделку. На вторичном рынке продавцы больше ориентированы на сотрудничество с покупателями, не связанными с ипотечными кредитами. На поиски может уйти немало времени. К тому же, не каждый продавец согласится ждать, пока покупатель сможет внести всю необходимую сумму.
- Согласовать приобретение жилплощади с кредитной организацией. Если квартира понравилась заемщику, это не означает, что она будет сразу куплена. Невозможно заключить договор купли-продажи, если не было получено соответствующее одобрение от кредитной организации.
- Клиенту следует сначала выбрать банк для сотрудничества, оформить заявку на получение кредита, дождаться одобрения и только после этого приступать к поиску подходящего жилья. Разумеется, некоторые граждане стараются делать это одновременно. Однако заключение договора купли-продажи будет возможно в случае, если продавец согласится подождать, пока не будет получено одобрение заявки со стороны кредитной организации.
- Риски оказаться в невыигрышном положении для клиента существенно возрастают. Банк сотрудничает только с проверенными застройщиками, заслужившими доверие. Выбирая квартиру на вторичном рынке, многие клиенты забывают о важности сотрудничества только с теми продавцами, которые имеют чистую репутацию.
- Если клиент свяжется с недобросовестным продавцом и лишится средств, полученных в долг от банка, выплаты по кредиту никто не отменит. Гражданину, ставшему жертвой мошенников, придется вносить обязательный ежемесячный платеж до полного погашения долга.
Приобретение квартиры в новостройке далеко не каждому гражданину кажется оптимальным вариантом. Сотрудничество с банком в таком случае, безусловно, является максимально выгодным. Имея в качестве партнеров застройщиков, кредитная организация заинтересована привлечь больше клиентов, чтобы получить выгодные проценты от заключенных сделок. Как правило, процентная ставка по ипотечным кредитам, выдаваемых для приобретения строящегося жилья, ниже.
- В обговоренный заранее день все участники договора собираются в офисе кредитной организации.
- Заемщик сначала подписывает договор с банком, чтобы получить официально деньги на приобретение жилья.
- В банке будет открыт счет, на который поступят средства, полученные по ипотеке. Они не будут сразу переданы продавцу квартиры. Сначала он должен передать все права на собственность клиенту банка, выступающему в роли покупателя. Это существенно уменьшает риски для заемщика и банка.
- Далее необходимо посетить МФЦ, чтобы произвести регистрацию заключенного договора. Обычно процедура занимает не более 7 рабочих дней.
- Повторный визит в организацию требуется, чтобы забрать уже зарегистрированные документы.
Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке – как купить, порядок действий, как происходит покупка на рынке, на что обратить внимание, процедура сделки, её этапы и пошаговая инструкция, а также алгоритм составления документов
Внимание Деньги перечисляются покупателем самостоятельно со своего расчетного счета в банке, оформившем ипотеку, но без привлечения к этой операции самого банка.
- Аккредитив – покупатель перечисляет на специальный счет деньги продавцу до продажи.
Снять эту сумму со счета продавец сможет только в том случае, когда выполнит условие, на котором был открыт этот счет.
Обычно в качестве такого условия выдвигается требование предъявить выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.
В данном случае рискует покупатель, так как в случае мошенничества со стороны продавца есть риск потерять деньги и остаться без квартиры.
Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски. Некоторые кредитные организации требуют от своих заемщиков дополнительно страховать жизнь и здоровье. Соглашаясь на требования банка, клиент может рассчитывать на более лояльное предложение. Отказываясь от страхового пакета, рассчитывать на доступную процентную ставку не приходится.
Если одобрение банка на выдачу ипотеки получено, можно приступать к выбору объекта сделки. Ориентироваться нужно на свои финансовые возможности и потребности. Банк тоже внимательно изучит предложенный вами вариант, поскольку чаще всего именно приобретаемая квартира становится залогом по ипотеке.
Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.
Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.
- Безналичный перевод. Это самая простая схема. Покупатель оформляет ипотеку, но деньги на руки не получает ни он, ни продавец, они находятся фактически в банке. После завершения госрегистрации сделки продавец и покупатель обращаются в банк с выпиской из Росреестра – и банк переводит деньги на расчетный счет продавца.
- Аккредитив. Альтернативный вариант – деньги не выдаются участникам сделки, а переводятся на специальный счет. В договоре с банком прописывается, при каких условиях продавец может получить деньги с аккредитивного счета – например, после демонстрации подписанного договора купли-продажи и выписки из Росреестра. Способ не требует присутствия покупателя в банке.
- Банковская ячейка. Банк выдает ипотечнику средства наличными, но тут же изымает их и помещает в сейф. После предъявления выписки из Росреестра и договора деньги сможет забрать только продавец.
- квитанции об оплаченных услугах ЖКХ и отсутствии долгов;
- при наличии собственников до 18 лет, проверяют наличие письменного разрешения на сделку от органов опеки;
- продавцам пожилого возраста предстоит получить справку о дееспособности (оформляет психотерапевт).
Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:
- Сбор необходимой документации для заключения договора. Список определяется индивидуально в каждом отдельном случае, в большинстве случаев его можно запросить в банке.
- Заключение предварительного договора. Это важный этап сделки продажи квартиры в ипотеку, так как он позволяет обезопасить продавца от отказа покупателя приобретать жилье.
- Заключение и подписание основного договора.
- Сдача документов на регистрацию в МФЦ или напрямую в Росреестр. Также можно использовать электронную регистрацию сделки, но только в Сбербанке.
- Проведение окончательных расчетов с покупателем. Так как тот берет ипотеку, эта процедура имеет свои особенности. Банк в обязательном порядке переводит деньги на расчетный счет продавца, но иногда применяют аккредитив и другие способы.
При покупке квартиры в ипотеку какой-либо пошаговой инструкции не существует, есть определённые действия на конкретных этапах, которые могут незначительно видоизменяться, что обусловлено внутренней политикой банка, а также вновь вступившими в силу изменениями в основные законы, регулирующие рассматриваемую сферу экономической деятельности. Причём последнее происходит гораздо чаще, хотя Законодатель обещает, что в ближайшее время каких-то кардинальных новшеств не предвидится, а законы в данной области приведены практически в полное соответствие и “созвучность” между собой.
Этапы покупки квартиры в ипотеку
- Подготовить ряд справок, необходимых для успешной регистрации прав на имущество. Их пакет будет меняться в зависимости от ситуации.
- Написать заявление о регистрации прав на квартиры.
- Внести пошлину за процедуру при необходимости.
- Подать ходатайство в МФЦ или Росреестр.
- Забрать в назначенное время документы о правах собственности на имущество.
- найти подходящий объект нужно в короткий срок;
- альтернативная сделка со стороны покупателя (нужно параллельно продать одно жилье и купить другое в ипотеку);
- приобретение квартиры в новостройке, если нет достоверной информации о добросовестности застройщика.
- паспорт и код налогоплательщика;
- справку, подтверждающую уровень доходов;
- документы, подтверждающие другие доходы помимо официальной заработной платы. Подаются при наличии и необходимости;
- согласие супруга на покупку квартиры в ипотеке, если заявитель состоит в браке. Должно быть нотариально заверенным. Вместо составления согласия супруг может лично явиться в банк в день подписания договора;
- копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество. В отдельных ситуациях приходится обращаться к услугам оценщиков для установления стоимости такой собственности. Дополнительно уточняется в банке.
- изменить данные о владельце имущества в ЖЭКе, УК, энергосбыте и газовой службе;
- переоформить на себя права на квартиру;
- перезаключить договор на проведение интернета;
- переоформить на собственное имя лицевой счет квартиры и счетчики потребления ресурсов.
- Поиск варианта, соответствующего желаемым характеристикам (район города, этажность дома, площадь и пр.).
- Встреча с собственником и первичный осмотр.
- Проверка объекта и продавца.
- Окончательное согласование условий, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
- Подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
- Регистрация права собственности в Росреестре.
- Окончательные расчеты и передача объекта.
