Расходы по установке офисных перегородок в арендуемом помещение отражение в бухаглетрском учете
Содержание
Учет расходов на ремонт и реконструкцию арендованного помещения
- По закону обязанность проводить капитальный ремонт предмета аренды возложена на арендодателя, а текущий ремонт на арендатора. Иное распределение обязанностей должно быть прописано в договоре аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). При анализе экономической оправданности расходов на ремонт арендованного помещения важно обращать внимание, чтобы такая обязанность была предусмотрена договором или вытекала из норм ГК РФ.
- Посмотрите, как прописаны договоренности арендатора и арендодателя по отделимым и неотделимым улучшениям арендованного имущества, в частности, порядок согласования неотделимых улучшений, возмещения их стоимости арендатору (ст. 623 ГК РФ).
ГК РФ не содержит специальных норм об аренде помещений. Судебная практика исходит из того, что к аренде помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», пп. 6, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Минфин РФ в ряде свежих писем разъясняет, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Пролонгация договора аренды приравнивается к заключению нового договора (п. 10, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Амортизация неотделимых улучшений при пролонгации (или возобновлении) договора аренды может привести к спорам с налоговым органом.
Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованное помещение подлежат амортизации в течение срока действия договора аренды. После окончания срока действия договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу (Письмо Минфина РФ от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376).
В офисе установили систему перегородок: бухучет и налогообложение
Организация применяет общую систему налогообложения. В арендованном помещении была установлена система офисных перегородок. Офисные перегородки представляют собой сборно-разборные модули. В документах установлена общая стоимость модулей — 300 000 рублей. Как правильно оприходовать в бухгалтерском и налоговом учете систему офисных перегородок?
— Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312;
Как следует из вопроса, организация не ремонтирует или не заменяет уже существовавшие перегородки, а устанавливает их впервые. При этом не происходит изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек и т.п., что характерно для реконструкции объекта (п. 5.3 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р)). Кроме того, обратим Ваше внимание, что изменение технических и качественных характеристик объекта недвижимости в результате проведения его реконструкции подлежит отражению в технической документации.
Порядок учета на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, и Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2 000 N 94н (далее — План счетов).
В целях главы 25 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Расходы, отражаемые арендатором (лизингополучателем) в виде присоединенной стоимости полученного по договору аренды (лизинга) объекта основных средств, должны начинать амортизироваться с месяца, следующего за месяцем начала использования указанных улучшений (в случае капитальных затрат на неотделимые улучшения объекта) (п.57 Инструкции № 37/18/6).
При выполнении работ по реконструкции (модернизации) объектов объем и состав проектной документации и состав комплекта чертежей определяются в каждом конкретном случае заказчиком по согласованию с проектной организацией и устанавливаются в договоре на проектирование (п.4.9 ТКП 45-1.04-206-2010).
Учитываются ли установленные перегородки как отдельный объект основных средств? Какой шифр действующей классификации основных средств следует им присвоить? Возникает ли в данной ситуации необходимость уплаты налога на недвижимость по таким перегородкам?
В случае если договором возмещение неотделимых улучшений объекта аренды, подлежащего по окончании срока договора возврату, не предусмотрено, то стоимость, недоамортизированную на дату окончания срока договора аренды, арендатор включает в состав операционных расходов.
Перепланировка — изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ (п.2 Положения о переустройстве и перепланировке, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384). Поэтому изменение планировочных решений нежилого помещения путем устройства (демонтажа) перегородок (в том числе алюминиевых) относится к перепланировке.
Положения ст. 623 ГК РФ допускают, что арендатор за счет собственных средств может улучшать арендованное имущество. При этом под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для этого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В свою очередь, отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.
Минфин России в письмах от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 28.07.2009 N 03-03-06/1/494, от 25.02.2009 N 03-03-06/1/87, от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794 для определения характера работ рекомендовал руководствоваться такими документами, как:
— письмо Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» (приказом Минфина России от 30.04.2023 N 184 признано не действующим с 30 апреля 2023 г. (п. 18 приказа));
— Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждены приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312);
— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, далее — Положение N 279).
Отметим, что Госстрой России при разграничении ремонта и реконструкции также рекомендовал налоговым органам пользоваться нормами ВСН N 58-88 (р) (письмо Госстроя России от 03.04.2001 N НМ-1618/3).
Кроме того, в отношении объектов недвижимости для определения понятий «капитальный ремонт» и «реконструкция» следует обратиться также и к нормам законодательства о градостроительной деятельности. Как указано в письме Министерства экономического развития России от 21.03.2023 N Д28и-1437, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства регулируются Градостроительным кодексом РФ.
Так, согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ к капитальному ремонту объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) относятся:
— замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций;
— замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов;
— замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Из анализа указанных документов следует, что основное отличие капитального ремонта от производимых арендатором капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество (реконструкции, модернизации, технического перевооружения) заключается в том, что в последнем случае меняются технико-экономические показатели здания. При капитальном же ремонте производится лишь смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные.
В то же время обращаем внимание, что, по мнению Минфина России, для целей налогообложения следует руководствоваться понятием «реконструкция», содержащемся в п. 2 ст. 257 НК РФ (письмо Минфина России от 15.02.2012 N 03-03-06/1/87, смотрите также постановление Девятого ААС от 25.08.2023 N 09АП-28250/16).
При решении вопросов налогообложения и бухгалтерского учета следует иметь в виду, что амортизируются только вложения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. При этом организация самостоятельно решает, какие расходы являются расходами на ремонт, а какие — капитальными вложениями в арендованные основные средства (письма Минфина России от 24.12.2012 N 03-03-06/1/719, от 19.01.2009 N 03-03-07/1, от 18.11.2009 N 03-03-06/1/763, письмо Минфина России от 18.11.2009 N 03-03-06/1/762, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215, от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, от 30.03.2009 N 03-03-06/1/197, от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191).
Подробно о документах, которые помогут правильно квалифицировать произведенные работы, смотрите в материале: Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств (смотрите также Вопрос: Общество (общая система налогообложения, метод начисления) заключило договор аренды офисного помещения. По согласованию сторон до начала пользования объектом арендатор производит за свой счет капитальный ремонт. В ходе ремонта были произведены следующие работы: произведена замена системы вентиляции, пожарной сигнализации, кабельной системы, установлена система кондиционирования, охранная сигнализация, система видеонаблюдения, заменены двери, полы, потолки, перегородки. Каким образом учитываются данные расходы в бухгалтерском и налоговом учете: единовременно в составе расходов на ремонт или посредством начисления амортизации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2023 г.)).
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Прекращение договора аренды предполагает передачу объекта ОС арендатором арендодателю (ст. 622 ГК РФ). Если улучшения неотделимы, то они должны быть переданы арендодателю вместе с объектом ОС по окончании срока аренды.
В основном, по мнению судов, если при отделении конкретного улучшения от арендуемого имущества (главной вещи) происходит повреждение главной вещи, то улучшение квалифицируется как неотделимое.
Установку перекрытий (перепланировку) следует, по нашему мнению, рассматривать как неотделимые улучшения объекта, поскольку элементы невозможно отделить от здания без вреда для него (постановления АС Московского округа от 28.09.2023 N Ф05-13455/2023, ФАС Уральского округа от 16.07.2007 N Ф09-5388/07-С6, от 03.04.2007 N Ф09-2239/07-С6, от 16.01.2006 N Ф09-4404/05-С4; определение АС Красноярского края от 22.07.2008 N А33-15043/2006-К1; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2005 N Ф04-616/2005 (8697-А75-28).
При принятии решения об отнесении затрат на установку системы вентиляции и пожарной сигнализации к отделимым или неотделимым улучшениям необходимо учитывать конкретные параметры устанавливаемого оборудования.
В зависимости от того, могут ли они быть демонтированы без причинения несоразмерного ущерба арендованному помещению и установлены в другое помещение, затраты могут быть отнесены как к отделимым улучшениям (постановление ФАС Московского округа от 07.02.2011 N КГ-А40/217-11), так и к неотделимым (постановление АС Московского округа от 25.11.2023 по делу N А40-20651/2023, определением ВС РФ от 21.03.2023 N 305-ЭС17-1448 отказано в передаче жалобы).
Обычно системы, в том числе кондиционирования, наряду с системами безопасности, вентиляции относят к неотделимым улучшениям (постановления ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11, 17-го арбитражного апелляционного суда от 17.08.2023 N 17АП-9508/16, 10-го арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 N 10АП-5618/13). Например, в постановлении от 28.09.2023 N Ф05-13455/2023 АС Московского округа к неотделимым улучшениям отнес отделку полов плиткой, монтаж пожарно-охранной сигнализации.
Необходимо отметить, что, если повреждения небольшие и их возможно исправить, некоторые суды признают улучшения отделимыми, ориентируясь в том числе на заключение экспертов (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 по делу N А42-7628/2011). В письме Минфина России от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41 отмечено, что по вопросам об отнесении тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует обращаться в Минрегион России (ныне функции по данному направлению деятельности упраздненного министерства выполняет Минстрой России). Таким образом, если есть сомнения, какие именно улучшения в результате проведенного ремонта получились, полагаем, что целесообразно будет получить экспертное заключение о квалификации конкретных улучшений.
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Основное отличие капитального ремонта от производимых арендатором капитальных вложений в форме отделимых и неотделимых улучшений в арендованное имущество (реконструкции, модернизации, технического перевооружения) заключается в том, что в последнем случае меняются технико-экономические показатели ОС. При капитальном же ремонте ОС производится лишь смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные.
Организации следует самостоятельно принять решение относительно квалификации произведенных работ в качестве работ по ремонту арендованного помещения или в качестве отделимых или неотделимых улучшений арендованного имущества, учтивая при этом мнение собственных инженерно-технических специалистов или выводы независимой экспертизы, основанные на анализе всех имеющихся у организации документов.
Установку новых перегородок следует, по нашему мнению, рассматривать как неотделимые улучшения.
При принятии решения об отнесении затрат на установку системы вентиляции и пожарной сигнализации к отделимым или неотделимым улучшениям необходимо учитывать конкретные параметры устанавливаемого оборудования, в т.ч. могут ли они быть демонтированы без причинения несоразмерного ущерба помещению.
В том случае, когда арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений, в налоговом учете (далее — НУ) амортизацию начисляет арендодатель, а арендатору при возмещении стоимости необходимо отразить доходы. При этом арендатор вправе уменьшить сумму полученного дохода на стоимость произведенных им неотделимых улучшений. Амортизации у арендатора подлежат только те неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем.
В бухгалтерском учете (БУ) капитальные вложения (неотделимые и отделимые улучшения) в арендованные объекты ОС учитываются в составе ОС в сумме фактически произведенных затрат. Стоимость капитальных вложений в арендованные объекты ОС (в БУ) погашается посредством амортизации в течение срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды, до их выбытия.
Как мы отмечали ранее, чтобы установить, относится ли установка системы вентиляции и пожарной сигнализации к отделимым или неотделимым улучшениям, необходимо определить, сможет ли организация демонтировать оборудование без ущерба для имущества арендодателя (объекта аренды).
Например, здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей и т.д. (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Закон N 384-ФЗ)).
При этом под системой инженерно-технического обеспечения понимается одна из систем здания, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ).
Согласно введению в ОКОФ в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, в том числе сигнализационные сети.
Таким образом, с учетом положений п. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ и введению в ОКОФ (также смотрите письмо Минфин России от 11.04.2013 N 03-05-05-01/11960 по налогу на имущество — содержит доводы о неделимости) и буквального их толкования система пожарной сигнализации может рассматриваться как неотъемлемая часть здания — недвижимого имущества.
При этом, как указывалось выше, организация самостоятельно решает, какие расходы являются расходами на ремонт, а какие — капитальными вложениями в арендованные средства (письма Минфина России от 19.01.2009 N 03-03-07/1, от 18.11.2009 N 03-03-06/1/763, N 03-03-06/1/762, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215, от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, от 30.03.2009 N 03-03-06/1/197, от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191). Это может установить, например, техническая комиссия (инженерно-технические специалисты), созданная из представителей сторон арендатора и арендодателя, оформив свое решение, например, актом или заключением.
ГК РФ не содержит критерии причинения вреда объекту аренды, в связи с этим при принятии решения необходимо основываться на позиции арбитражных судов по конкретным видам улучшений (смотрите рекомендуемые материалы). Отделимые улучшения в целях налогообложения прибыли учитываются как отдельный объект ОС и амортизируются в общем порядке (п. 1 ст. 256 НК РФ). Затраты на улучшения сроком полезного использования менее 12 месяцев или стоимостью менее 100 000 руб. (до 1 января 2023 года — менее 40 000 руб.) включаются в материальные расходы (п. 1 ст. 254 НК РФ).
Порядок налогообложения неотделимых улучшений зависит от того, осуществлены ли такие улучшения с согласия арендодателя или без согласия, а также возмещаются ли арендатору.
Если улучшения осуществлены с согласия арендодателя, но арендатору (Организации) не возмещаются, то в течение срока договора аренды их стоимость погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 20.08.2023 N 03-03-07/58751, от 19.01.2009 N 03-03-07/1 и от 10.11.2008 N 03-03-06/1/620). Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды (шестой абзац п. 1 ст. 258 НК РФ, письма Минфина России от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215 и от 05.02.2008 N 03-03-06/2/12, ФНС России от 17.08.2009 N 3-2-13/181, УФНС России по г. Москве от 04.06.2008 N 20-12/053638 и от 18.03.2008 N 20-12/025122.1). Если впоследствии договор пролонгируется, то арендатор вправе и дальше продолжать начислять амортизацию (письмо Минфина России от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140) (смотрите также материалы: Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств; Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества; Вопрос: Договором аренды предусмотрено, что арендатор производит неотделимые улучшения, которые будут возмещаться арендодателем после расторжения договора и возврата помещения арендодателю. На основании данного договора арендодатель после расторжения договора аренды и возврата помещения собственнику (арендодателю) возмещает стоимость неотделимых улучшений арендатору (с учетом инфляции). Неотделимые улучшения учтены арендатором в составе основных средств. В бухгалтерском и налоговом учете арендатора неотделимые улучшения амортизировались. Как отразить эту операцию в бухгалтерском и налоговом учете арендатора (НДС, налог на прибыль)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2023 г.)).
Рассчитывается амортизация с учетом срока полезного использования арендованного объекта ОС, который определяется в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, а в случае отсутствия объектов в классификации — в соответствии с техническими условиями или рекомендациями организаций-изготовителей (п. 1, п. 6 ст. 258 НК РФ).
При этом следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям статьи 260 НК РФ.
Таким образом, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, в периоде действия договора аренды (письмо Минфина России от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345; письмо Минфина России от 23.09.2023 N 03-03-06/1/55715, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 17.09.2023 N Ф02-3997/15 по делу N А74-5999/2014).
Если же речь идет об отделимых улучшениях, рекомендуем ознакомиться с материалом: Семенихин В.В. Налог на прибыль организаций, доходы и расходы (5-е изд., перераб. и доп.) — ИД «ГроссМедиа»: РОСБУХ, 2023 г. (Капитальные вложения арендатора как отделимые улучшения, передаваемые или не передаваемые арендодателю, новые сроки амортизации для этих целей). Смотрите также Вопрос: С целью улучшения условий труда программистов одно большое помещение было разделено на две части модульной перегородкой. Как отразить расходы по установлению перегородки в бухгалтерском и налоговом учете, если организация является малым предприятием и по учетной политике с 2023 года применяет упрощенные способы бухгалтерского учета? Можно ли признать перегородку инвентарем (производственным или хозяйственным) и начислять амортизацию производственного и хозяйственного инвентаря единовременно в размере первоначальной стоимости объектов таких средств при их принятии к бухгалтерскому учету? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2023 г.); Вопрос: Наша организация приобрела и установила в арендованном помещении (производственный цех) промышленные кондиционеры. По условиям договора аренды арендодатель не возмещает нам расходы на покупку и установку кондиционеров. После окончания срока аренды они будут демонтированы. Как для целей налогообложения прибыли следует определить срок полезного использования таких объектов? Может ли он быть равен сроку действия договора аренды? (журнал «ЭЖ Вопрос-Ответ», N 4, апрель 2023 г.)
Если улучшения неотделимые и если меняются технико-экономические показатели ОС (здания), появляются новые качества у здания, то вложения носят капитальный характер, то есть связаны с достройкой, дооборудованием, модернизацией здания, для которых одинаковые последствия по налогу на прибыль, также списание через амортизацию арендатором (абзац пятый п. 1 ст. 256 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем; а капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом СПИ.
Таким образом, если арендодатель возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, то начисляет амортизацию арендодатель (абзац пятый ст. 258 НК РФ), а в учете арендатора при возмещении необходимо отразить доходы (п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом арендатор вправе уменьшить сумму полученного дохода на стоимость произведенных им неотделимых улучшений (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение N 34н), капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе ОС. При этом п. 47 Положения N 34н предусмотрено, что законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются организацией-арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды. Причем ПБУ 6/01 не уточняет, какие именно капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе основных средств арендатора (отделимые или неотделимые, произведенные с согласия арендодателя или без него, возмещаемые или невозмещаемые).
Таким образом, согласно ПБУ 6/01 произведенные арендатором неотделимые улучшения должны быть включены им в состав собственных основных средств. Несмотря на то, что эти положения не соответствуют гражданско-правовому статусу неотделимых улучшений, позиции по учету капитальных вложений в составе ОС придерживаются ВАС РФ и Минфин России (решение ВАС от 27.01.2012 N 16291/11 и письма Минфина России от 08.09.2023 N 03-05-05-01/57901, от 17.09.2023 N 03-05-05-01/53344, письмо Минфина РФ от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17).
Согласно п. 10, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, арендатор включает в состав ОС произведенные капитальные вложения, если они по условиям договора аренды признаются собственностью арендатора. При этом в ГК РФ неотделимое улучшение всегда является собственностью арендодателя. Таким образом, если принимать во внимание положения ГК РФ и Методических указаний, то неотделимые улучшения не должны учитываться в качестве объекта ОС, их стоимость должна оставаться в период аренды на счете 08. О применимости такого подхода можно ознакомиться в материале: Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет арендатором капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств.
Законченные капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются организацией-арендатором в ОС в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 47 Положения N 34н) и если одновременно выполняются условия, предусмотренные п. 4 ПБУ 6/01.
Необходимо обратить внимание, что критерии квалификации объектов в качестве ОС согласно п. 4 ПБУ 6/01 не будут выполняться в случаях, если предполагаемый оставшийся срок аренды составляет не более 12 месяцев.
Поскольку ПБУ 6/01 не уточняет, какие именно капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе ОС арендатора, то необходимо учитывать как неотделимые, так и отделимые, вне зависимости от возмещения их стоимости арендодателем (в отличии от налогового учета).
Д 08 К 60
— учтены расходы на создание неотделимых улучшений;
Д 01 К 08
— неотделимые улучшения включены в состав основных средств;
Д 19 К 60
— отражен НДС, предъявленный подрядчиком;
Д 68 К 19
— НДС принят к вычету.
Стоимость капитальных вложений в арендованные объекты ОС погашается посредством амортизации в течение срока полезного использования (далее — СПИ) (п. 17, п. 18 ПБУ 6/01). При этом необходимо самостоятельно принять решение, какие расходы являются расходами на ремонт, а какие — капитальными вложениями в арендованные средства. Поскольку в п. 20 ПБУ 6/01 напрямую указан срок аренды как основание для определения СПИ объекта ОС, можно установить СПИ неотделимых улучшений арендованного ОС равным оставшемуся сроку аренды в соответствии с договором аренды. В рассматриваемой ситуации в бухгалтерском учете можно установить СПИ неотделимых улучшений арендованного ОС равным оставшемуся сроку аренды ОС в соответствии с договором (п. 20 ПБУ 6/01).
Д 20 (26) К 02
— начислена амортизация по объекту ОС в форме неотделимых улучшений.
При этом, по мнению Минфина России, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС (стоимость улучшений) учитываются арендатором до выбытия и возмещения арендодателем их стоимости (письма Минфина России от 17.09.2023 N 03-05-05-01/53344, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46).
Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта ОС, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию. При этом список случаев выбытия объекта ОС является открытым.
Таким выбытием будет являться окончание договора аренды и возврат объекта аренды:
Д 76 К 91
— арендодатель возместил арендатору затраты на неотделимые улучшения;
Д 02 К 01
— списана амортизация по объекту неотделимых улучшений на момент возмещения и передачи их арендодателю;
Д 91 К 01
— списана остаточная стоимость неотделимых улучшений на момент возмещения и передачи их арендодателю (в случае, если капитальные вложения не успели самортизироваться).
Итак, произведенные капитальные вложения в арендованные объекты ОС организация-арендатор учитывает в составе собственных ОС, если выполняются условия, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 (п. 5 ПБУ 6/01). Критерии квалификации объектов в качестве ОС согласно п. 4 ПБУ 6/01 в отношении неотделимых улучшений в большинстве случаев выполняются, за исключением следующих ситуаций:
— предполагаемый оставшийся срок аренды составляет не более 12 месяцев;
— возмещение стоимости и передача неотделимых улучшений арендатором арендодателю производятся сразу после окончания работ по производству неотделимых улучшений.
В отношении критерия «в» п. 4 ПБУ 6/01 следует отметить, что возмещение стоимости неотделимых улучшений арендатору по окончании срока аренды не может рассматриваться как изначально планируемая перепродажа активов, поскольку целью производства улучшений является не получение возмещения, а максимизация отдачи от использования арендованных объектов. Кроме того, в письмах Минфина России от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17, от 16.12.2008 N 03-05-05-01/73 возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений рассматривается в качестве выбытия капитальных вложений.
Таким образом, при выполнении условий п. 4 ПБУ 6/01 затраты на выполнение неотделимых улучшений арендованного имущества, предварительно собранные на счете 08, арендатор списывает на счет 01.
Таким образом, замена оконных блоков не является капитальными вложениями. Результаты такого ремонта не подпадают под понятие капитальных вложений, приведенное в статье 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Поэтому затраты на замену окон как расходы на ремонт при расчете налога на прибыль учтите единовременно в том периоде, в котором они были произведены (п. 1 ст. 260 НК РФ, письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/718). При этом документальным подтверждением неисправности оконных блоков может служить дефектная ведомость.
Затраты на ремонт основных средств можно учесть при расчете налога на прибыль в составе прочих расходов на основании статьи 260 Налогового кодекса РФ. Положения этой статьи распространяются также на расходы арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если стоимость этих расходов арендодатель не возмещает (п. 2 ст. 260 НК РФ). Однако основные средства, принадлежащие предпринимателям, гражданам (сотрудникам), не относятся к амортизируемым основным средствам для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 256 НК РФ). Это запрещает их учитывать по правилам пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Подтверждают такой вывод Минфин России (письма от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462) и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. № Ф04-483/2007(31447-А67-40)).
Расходы на ремонт транспортного средства, арендованного у гражданина (сотрудника), учесть при расчете единого налога при упрощенке можно. Это объясняется тем, что такие затраты уменьшают налоговую базу как расходы на содержание служебного транспорта (подп. 12 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Эту точку зрения подтверждает и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2006 г. № Ф04-8284/2005(27935-А45-40)).
Подтверждает такой вывод многочисленная арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 1 сентября 2009 г. № А42-3447/2008, от 25 сентября 2006 г. № А56-28039/2005, от 12 октября 2005 г. № А56-2062/2005, Московского округа от 12 августа 2009 г. № КА-А40/7282-09, от 24 ноября 2008 г. № КА-А40/10938-08, Уральского округа от 26 ноября 2008 г. № Ф09-8802/08-С3, от 22 мая 2007 г. № Ф09-3656/07-С2, Западно-Сибирского округа от 25 сентября 2006 г. № Ф04-6044/2006(26466-А81-31)).
По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества .
Перепланировка помещений: проблемы налогообложения
Таким образом, несмотря на то, что названные документы (Постановление № 279, Приказ № 312 и Письмо № 80) имеют «солидный возраст», все они применяются до сих пор (что и подтвердили чиновники в своих письмах). Кроме того, ими же (назовем дополнительно Письмо Госплана СССР № НБ-36-Д, Госстроя СССР № 23-Д, Стройбанка СССР № 144, ЦСУ СССР № 6-14[1]) при разрешении споров между ИФНС и налогоплательщиками руководствуются и арбитражные суды (см., например, постановления ФАС ЗСО от 27.02.2006 № Ф04-675/2006(20077-А46-33), от 25.01.2006 № Ф04-9909/2005(19075-А46-25) и др.).
С необходимостью проведения работ по перепланировке производственных или офисных помещений сталкивается большинство фирм. Какими документами подтвердить произведенные затраты? Нужно ли увеличивать первоначальную стоимость здания или можно списать их сразу как расходы на ремонт? Ответы на эти и некоторые другие вопросы – в данной статье.
Согласно пункту 5.1 этого документа капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающим инженерным оборудованием, благоустройство окружающей территории. Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, определен п. 9 Приказа № 312. Аналогичный вывод содержится в Письме Минфина РФ от 11.01.2005 № 03-03-02-04/1/1.
Арбитры, исследовав локальные сметы на ремонтно-строительные работы и акты сдачи-приемки выполненных работ, встали на сторону налогоплательщика и признали правомерность списания части произведенных затрат на основании ст. 260 НК РФ в состав расходов, уменьшающих налоговую базу текущего отчетного периода.
– Письмом Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» (далее – Письмо № 80). Кроме того, финансисты в этом письме сообщили, что по вопросам отнесения тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции организации могут обращаться в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
- ДТ001. Зафиксирована стоимость аренды помещения. Данная проводка должна быть выполнена в марте 2023 года. Сумма отражается на основании акта приемки-передачи.
- ДТ20 КТ76. Начисление ежемесячной арендной платы. Производится на основании соглашения об аренде.
- ДТ19 КТ76. Предъявленный НДС. Отражается на основании счет-фактуры.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету на основании счет-фактуры.
- ДТ76 КТ51. Перечисление платежа арендодателю. Выполняется на основании выписки по расчетному счету из банковского учреждения.
В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.
Вычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ.
Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).
Платежи по аренде считаются прочими расходами, направленными на производство и реализацию. Соответствующее указание дано в пункте 1 статьи 264 НК РФ. Предпринимателю нужно помнить, что затратами могут признаваться расходы, соответствующие этим характеристикам:
— Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН 58-88 (Р));
Если в результате монтажа металлоконструкций создается дополнительное оборудование, например, стеллажи, соответственно, такие объекты могут быть учтены в составе основных средств в соответствии с п. 5 ПБУ 6/01. При выполнении условий, предусмотренных в п. 4 ПБУ 6/01, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 руб. за единицу, такие объекты могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе МПЗ.
Организация -подрядчик предъявляет нам одной суммой стоимость работ, в которую входят работы по монтажу и металлоконструкции (в смете не указан материал, а указан монтаж связей и распорок из уголков, гнутых профилей и прочие сварные конструкции). Будет ли это в учете являться услугой или приобретением основных средств (металлоконструкции) с монтажом?
В силу п. 27 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств.
При принятии металлоконструкций необходимо руководствоваться пунктом 6 ПБУ 6/01, согласно которому единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных предметов — это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.
В случае если арендованное здание склада относится к четвертой амортизационной группе, организация в целях начисления амортизации по неотделимым улучшениям вправе установить срок полезного использования равным 61 месяцу. В таком случае при применении линейного метода ежемесячная сумма амортизации по неотделимым улучшениям в арендованное здание склада составляет 3934,43 руб. ((283 200 руб. — 43 200 руб.) / 61 мес.) (пп. 1 п. 1 ст. 259, п. 2 ст. 259.1 НК РФ) .
С 01.01.2010 в случае, если стоимость капитальных вложений не возмещается арендатору арендодателем, они амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов ОС или для капитальных вложений в эти объекты в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.01.2010 N 03-03-06/2/7). В рассматриваемой ситуации организация имеет возможность определить в соответствии с Классификацией только срок полезного использования здания склада).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). В рассматриваемой ситуации по условиям договора аренды арендодатель не возмещает арендатору затраты на произведенные улучшения.
Как отразить в учете арендатора осуществление с согласия арендодателя капитальных вложений в арендованное здание склад, если произведенные улучшения (возведение новых перегородок) являются неотделимыми и по условиям договора аренды арендодатель не возмещает их стоимость арендатору?
Принятие к учету в состав ОС выполненных неотделимых улучшений арендованного объекта ОС (возведенных в здании склада перегородок) отражается записью по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08. Стоимость объектов ОС погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). В рассматриваемой ситуации организация в бухгалтерском учете может установить срок полезного использования перегородок равным оставшемуся сроку аренды здания в соответствии с договором (п. 20 ПБУ 6/01). При применении линейного способа ежемесячная сумма амортизации составляет 12 000 руб. ((283 200 руб. — 43 200 руб.) / 20 мес.) (абз. 2 п. 18, абз. 2, 5 п. 19 ПБУ 6/01).
Неотделимые улучшения арендованного имущества могут производиться в форме ремонта или в форме капитальных вложений. В составе неотделимых улучшений организация учитывает стоимость работ, услуг и материалов по реконструкции, ремонту и перепланировке арендованных помещений. Это перепланировка перегородок, дверных и оконных проемов, внутренняя отделка помещений, облицовка стен и полов, электротехнические работы и работы по установке технических средств защиты и вентиляции. Для целей бухгалтерского учета капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе собственных основных средств.
Для целей бухгалтерского учета срок списания принимается равным сроку договора аренды (с даты окончания работ до даты окончания договора аренды). Для целей налогообложения прибыли — СПИ должен быть установлен по Классификатору. Работы по устройству помещений будут иметь СПИ как у здания, а техническое оборудование относится к другой амортизационной группе. Считаю, что системы вентиляции, электроснабжения и связи могут быть включены в одну амортизационную группу и на этом основании учитываться как один объект ОС.
Налоговый учет неотделимых улучшений зависит от того, будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные улучшения. Если арендодатель возмещает арендатору затраты, то по окончании работ арендатор у себя их не учитывает, а передает их арендодателю, а тот либо возмещает их стоимость, либо может сделать зачет в счет арендной платы.
Организация в связи с производственной необходимостью с согласия арендодателя заключила договор по возведению сэндвич-панелей из металлоконструкций. Из одного большого помещения получилось два помещения. Функционал помещения не изменился, просто выгородили помещение. Данные работы являются ремонтными или неопределимыми улучшениями арендованного объекта? В этом помещении дополнительно была сформирована система вентиляции, электричества, система внутренней связи. Как это провести в бухгалтерской и налоговой отчетности?
Капитальные вложения в арендованное имущество, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды, но исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1) (п. 1 ст. 258 НК РФ).
18 Июн 2021 klasterlaw 378
