Главная / Раздел имущества / Где искать арендаторов на коммерческую недвижимость

Где искать арендаторов на коммерческую недвижимость

Содержание

1 Как найти арендатора коммерческой недвижимости
2 Как найти арендатора на помещения
3 Как я вложилась в коммерческую недвижимость
4 Платить аренду в пустоту никто не станет»: как собственники коммерческой недвижимости борются с кризисом
5 Аренда с откатом – или как найти арендатора на коммерческую недвижимость, чтобы через полгода этот арендатор не съехал
6 Блог риелтора
7 Как дорого и быстро сдать коммерческое помещение
8 Где искать помещение в аренду
9 SM2: как мы создали «умную» базу коммерческой недвижимости, которая помогает найти помещение в три клика
10 Где искать арендаторов на коммерческую недвижимость

Как найти арендатора коммерческой недвижимости

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. — «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!»

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: — предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; — сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги влияния на них; — сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; — даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; — по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Как найти арендатора на помещения

Сегодня существует множество способов поиска арендатора – это различные специализированные площадки и доски объявлений. То есть при желании можно заняться поиском арендатора самостоятельно. Однако такой подход не всегда является самым правильным и вот почему:

Конечно, можно попытать счастье и разослать коммерческие предложения крупным игрокам коммерческого рынка, например сетевикам. Однако рассылать такие письма придется долго, так как не факт, что вашим помещением заинтересуются и письмо настигнет нужного сотрудника.

2. Хотите ли вы получать доход от помещения регулярно в течение нескольких лет? Тогда вам придется потратить время на изучения бизнеса будущего клиента. Ведь если он стоит на грани банкротства или у него долги перед контрагентами, бюджетом или банками, вы своих денег можете не дождаться. Кроме того, если арендатор делает первые шаги в бизнесе (стартап), ему может просто не удастся «раскрутиться». Все эти факты приводят к финансовым и имиджевым потерям. Так, если будущий клиент узнает, что у вас арендатор не продержался и полугода, он усомнится в целесообразности аренды.

Коммерческая недвижимость сегодня очень популярна в качестве долгосрочных инвестиций. Доход от коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, в 1,5-2 раза превышает доход от сдачи жилья. Чтобы доход был постоянным и помещение быстро окупилось, необходимо быстро найти арендаторов.

1. Для того чтобы разместить объявление, необходимо сначала определиться с его целевым назначением и ограничениями, наложенными на него. Это нужно для того, чтобы сразу отделить «зерна от плевел» и определить целевую аудиторию. Так, если вы не укажете, для каких целей подходит ваше помещение, то более 80% звонков будут пустыми и только отнимут ваше время. И это в лучшем случае. В худшем – время и деньги потратит и заинтересованный арендатор, если не будет в курсе ограничений и приступит к деятельности.

Как я вложилась в коммерческую недвижимость

Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.

Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р , что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р .

Платить аренду в пустоту никто не станет»: как собственники коммерческой недвижимости борются с кризисом

«Обращаемся к вам в связи с катастрофической ситуацией, сложившейся в нашем секторе [из-за ситуации в экономике, вызванной пандемией коронавируса]», — так начинается открытое письмо, с которым 2 апреля (еще до обращения Владимира Путина, в котором он сообщил о продлении выходных в России до 30 апреля) отраслевая организация собственников недвижимости — Российский союз торговых центров (РСТЦ) — обратилась к министру экономики Максиму Решетникову и министру промышленности и торговли Денису Мантурову.

Как выяснил Forbes, и без законодательной активности депутатов арендодатели и арендаторы вели и ведут активные переговоры друг с другом. «В конце марта, когда всем стало понятно, что карантину быть, многие арендаторы, которые вынуждены были закрыться, попросили обнулить аренду до его окончания, — рассказывает Антон Белых, генеральный директор компании DNA Realty, которая занимается брокериджем на рынке торговых центров. — Например, Realty for Sale (оператор коммерческой недвижимости, преимущественно в формате стрит-ретейл. — Forbes) заявил, что отменил аренду 95% арендаторов. Другие наши заказчики тоже обнулили аренду тем операторам, которые закрылись, но договорились о том, что ее начисление будет возобновлено после снятия карантина и открытия города».

«Есть собственники, которые настаивают на выплате полной аренды, доказывая, что это не форс-мажор, а обычные предпринимательские риски, — рассказывает Антон Белых из DNA Realty. — Думаю, им будет тяжело в будущем найти новых арендаторов, так как платить аренду в пустоту никто не станет». По словам эксперта, в стрит-ретейле в центре — на Тверской улице, Кутузовском проспекте и других главных торговых и офисных артериях — «будут большие потери, до 50%, так как ставки там очень высокие, а собственники очень упрямые и уверенные в ликвидности своих помещений». «В спальных районах потери будут ниже, так как там гуманнее ставки и адекватнее арендодатели, думаю, процентов 20 с восстановлением до 10% к концу года», — прогнозирует Белых.

Обращение владельцев торговых центров могло быть реакцией на принятый 31 марта Госдумой закон, согласно которому арендодатель будет обязан в течение 30 дней после получения просьбы арендатора заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. Условия и сроки отсрочки определяет на арендодатель, а правительство России. Также арендатор получил право потребовать снижения арендной платы, если из-за введенных в связи с пандемией ограничительных мер не может использовать свое имущество.

В пресс-службе O1 Properties отметили, что многие объекты «переведены на режим «выходного дня» — на рабочих местах остается минимальное количество сотрудников, которые отвечают за поддержание и контроль систем жизнеобеспечения зданий». Мария Котова из УК Avica рассказала, что здания «Романова двора» работают «в режиме пандемического протокола», то есть с усиленными мерами безопасности, при этом команда управляющей компании благодаря технологическим решениям перешла на дистанционную работу.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

долгосрочными – заключаются на срок более 1 года;
краткосрочными – заключаются на срок менее 1 года;
бессрочными – заключенными на неопределенный срок (такие договора чреваты тем, что его в любой момент можно расторгнуть, предупредив за месяц).

В договор риэлторы всегда включают пункт о том, что собственник не может самостоятельно сдать свой объект, это означает, что риэлтор в любом случае получит вознаграждение.
Нельзя подписывать договор, пока не будет проверено, что риэлтор действует как юридическое лицо и зарегистрирован в ЕГРЮЛ.

Для того, чтобы быстро найти арендатора, первым делом нужно составить привлекательное объявление или коммерческое предложение. Необходимо подробно охарактеризовать свою недвижимость охарактеризовать: указать размеры, этажность, площадь, описать техническое состояние и оснащение, инфраструктуру, при этом акцент, конечно, нужно сделать на ее достоинства, но и недостатки тоже следует отметить.

Обычно владельцы коммерческой недвижимости предпочитают не афишировать возможность предоставления различных бонусов и скидок. Все решается в индивидуальном порядке, например, если компания не может решиться на аренду помещения, можно предложить некоторые бонусы. Они также могут стать как раз решающим фактором для принятия положительного решения. Детальнее о правовых аспектах и выгодах аренды от собственника можно узнать тут.

“Литра”
Petshop
“Точка Красоты”
“Папироска. рф”
“Онлайн-Трейд”
“Ламода”
Wildberries
“Сервисные центры”
“Пять ЛБ”
“Аптечная сеть 03, Ригла”
ортопедическия салон “Ладомед”
Суши WOK

Многие собственники наотрез отказываются сдавать им недвижимость. Что неправильно! Потому что среди них много платежеспособных предпринимателей, которые не связаны с криминалом, а обладают отличной предпринимательской жилкой, связями и могут заручиться помощью многочисленной родни.

3. Пилигримы. Это арендаторы коммерческих помещений, которые ошиблись с местом или находятся в поиске лучшего расположения. Как правило, это уже опытные предприниматели. Они знают правила игры и стараются максимально снизить стоимость арендной платы. Но если им понравится место, то заплатят выше среднего.

Сетевой арендатор (сетевик) — желанный клиент. Многие владельцы недвижимости, обращаясь к нам, хотят, чтобы к ним сел именно сетевик. Оно и понятно. Сеть магазинов — это надежный и платежеспособный клиент, который арендует помещение на долгий срок, не занимается сомнительным бизнесом и стабильно платит аренду.

Аренда стрит-ритейл — самый массовый рынок недвижимости в любом городе, поэтому эти знания точно пригодятся вам. Мы управляем недвижимостью с 1996 года, сотрудничая с сетевыми магазинами, кофейнями, отделениями банков, салонами красоты, цветочными магазинами и др. Это наш личный опыт.

Аренда с откатом – или как найти арендатора на коммерческую недвижимость, чтобы через полгода этот арендатор не съехал

Ситуация с арендой коммерческой недвижимости резко изменилась, когда крупные компании (зачастую не выдержавшие конкуренции региональные игроки) начали уходить с рынка, и стали освобождаться помещения чуть ли не в лавинообразном порядке. Стремление занять самые выгодные позиции сохранилось, вот только региональные представители стали вести себя иначе. Роли собственников (или управляющих компаний) и менеджеров, подбирающие объекты для аренды, ПОМЕНЯЛИСЬ МЕСТАМИ. Теперь уже сам владелец должен убедить регионального представителя выбрать именно его помещение. Практически все договоры аренды (по объему страниц больше похожие на повесть или книгу) с федеральными компаниями заключатся таким образом, что расторгнуть их собственник может только при одном обстоятельстве – если арендатор перестанет платить. Сами же арендаторы могут уведомить владельца заранее (например, за 3 месяца) и расторгнуть договор аренда в одностороннем порядке.

Довольно часто можно услышать выражения «элитный дом», «элитная квартира», «элитная недвижимость». Вероятнее всего, вы в вашем городе не однократно слышали такие слова, мало того и не зависимо от того, живете ли вы в Москве, Санкт-Петербурге, Орле, Воронеже или Кемерово, но вы точно уверены, что в вашем городе хоть один элитный дом с элитными квартирами найдется.

О том, что квартира, расположенная на первом этаже, является не самым лучшим вариантом для покупки и дальнейшего проживания, говорят почти все, но мало кто задумывается над тем, какие преимущества имеет такое жилье. Возможно, приведенные ниже доводы (нейтральные по оценке) позволят владельцам таких квартир иначе взглянуть на свое жилье, а покупателям увидеть скрываемые плюсы и потенциальные перспективы.

Крупные компании, арендующие торговые (или офисные) площади в городах РФ, должны полагаться на региональных представителей. Ими могут быть директора или менеджеры по аренде из уже открытых точек в ближайших городах, либо специально назначенный человек, который ездит по городам в регионе и подбирает объекты для аренды. Эти специалисты должны составить список из нескольких вариантов, которые бы соответствовали требованиям головного офиса компании. Если центр (например, офис в Москве) требует размещения в самом популярном ТЦ (ТРЦ) города, то менеджер на месте должен вывернуться, но угодить требованиям головного офиса, иначе сам менеджер не получит премии. Если же в некотором торговом центре уже расположены конкуренты причем на более выгодных локациях, то задача менеджера сводится к следующему: убедить владельца ТЦ в том, что его компания более надежная; убедить головной офис в том, что конкурент не составит им проблем в будущем. Данная стратегия не совсем правильная, ведь можно поискать объект без конкуренции поблизости либо вообще отказаться от размещения в данном районе и подождать более благоприятной ситуации. До недавнего времени тактику «разместиться любой ценой» применяли представители компании «Ц. » (техника для дома), подбиравшие торговые площади в городах Сибири: в Новосибирске, Новокузнецке, Томске и Кемерово. В результате чего «Ц. » могла «поселиться» на 3-м этаже, в то время, как на более выгодном месте на 1-м этаже могла находиться компания — гигант «М-Видео», «ДНС» или «Эльдорадо». Не удивительно, что компания «Ц. » вскоре резко сократила число своих магазинов по Сибири, ведь в их помещениях покупателей было в разы меньше.

Компании, которые знают о проблемах аренды в городах не понаслышке, часто дублируют функции выбора объекта на нескольких менеджеров. Так поступает компания «Магнит». Собственник может длительное время вести переговоры об аренде с торговым представителем ритейлера, но как только дело дойдет до рассмотрения договора или его подписания, вопрос аренды перейдет к другому менеджеру, а далее к еще одному – в результате ответственность менеджеров становится коллективной и из разных офисов компании. Решение об аренде принимается очень взвешенное, и чаще всего в результате длительных переговоров такие гиганты ритейла, как «Магнит» (ЗАО «Тандер») заключают пакетные соглашения на аренду нескольких десятков торговых помещений с крупным региональным игроком.

Информация по эксплуатационным (не путать с коммунальными) платежам является не менее важной, чем арендная ставка. Поскольку их величина может достигать € 3 за м 2 Согласитесь, при ставке аренды, скажем, в € 9 за м 2 с НДС, это достаточно много. К тому же, в отличие от коммунальных платежей, на величину эксплуатационных расходов арендатор не может оказывать никакого влияния.

Не стесняйтесь спрашивать – ваше любопытство не будет излишним. Возможно, своими вопросами вы сможете обратить внимание арендатора на ранее не замеченные им преимущества – например, «зеленая зона» или недорогое кафе рядом. А это – дополнительная возможность реализовать ваш объект.

И только к 3−5 показам он начинает понимать, что все-таки его ожидания по условиям сделки несколько завышены. Хорошо, если понимание приходит в течение месяца. Но есть случаи, когда время простоя офиса доходит до полугода и даже более. А каждый месяц простоя офиса – это ваши эксплуатационные затраты (эксплуатационные расходы) и недополученная выгода.

Но при этом скрывать недостатки не стоит. Нивелировать разочарование потенциального арендатора от посещения офиса вряд ли получится. «Грамотное» описание – это не изощренные перлы маркетологов, а всего лишь четкий и понятный рассказ про удобства, которые офис может предоставить арендатору:

Как быть собственникам небольших офисов, если рынок переполнен, а современные бизнес-центры под единым управлением теснят их? Начальник отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов предлагает посмотреть глазами арендаторов: что те хотят увидеть и услышать, когда подыскивают себе офис.

Участники могут оформить договор самостоятельно, либо обратиться к услугам квалифицированного юриста. Количество экземпляров документа зависит от срока сделки. Если договор заключается на срок до одного года их будет два, по одному для каждого из участников.

Претендент должен иметь право арендовать недвижимость. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным, юридическое иметь официальную регистрацию в качестве такового. Проверить это можно путем ознакомления с документами – паспортом, выпиской из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Если заинтересованное лицо намерено занимать помещение, то сначала необходимо определить отвечает ли объект тем характеристикам, которые позволяют полноценно осуществлять деятельность. Это касается внутренней планировки и технической оснащенности офиса (нежилого помещения), например, если это будущий магазин, объект должен быть обеспечен:

Следует потребовать у собственника документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию. Владелец должен обладать правами на помещение. Подтверждением будет являться договор купли-продажи, который собственник заключал ранее и выписка из ЕГРН о регистрации права собственности.

В качестве стороны сделки может выступать любое лицо – человек, предприниматель, компания. Законодательство не установило особенностей. Все соглашения заключаются по общим правилам. Единственный корректив может внести цель использования помещения. Например, если это организация производства, то человеку, который будет арендовать объект, потребуется оформить свидетельство ИП.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Блог риелтора

Изначально многие риелторы рвутся на этот рынок за большими деньгами, понимая, что и полмиллиона и миллион и даже два — это вполне реальная комиссия. Но окунувшись в это они начинают понимать, что не так то легко их заработать. Прежде всего — жесточайшая конкуренция. Этот рынок очень ограничен. Не так много объектов, не так много покупателей и арендаторов. Урвать свой кусок пирога очень тяжело. Гораздо больше юридических тонкостей и нюансов, а понимая с какими суммами работаешь, и как могут спросить за эти деньги — пот на спине проступает, когда понимаешь что можешь где-то ошибиться.

Очень часто слышу мнение что это олигархи, политики, продажные чиновники и т.д. Это главное заблуждение! В действительности, основные покупатели — бизнесмены. Кто-то поднялся в 90-е, кто-то в 2000-е, кто-то сейчас. Поднимались на разном. Есть люди, которые строили загородные дома, кто-то в дорожном строительстве преуспел, кто-то начинал с маленькой кафешки, а сейчас владеет сетью ресторанов, кто-то в грузоперевозках начинал за рулем Газели, а сейчас у него парк из 200 фур. У всех по разному. Для них покупка такой недвижимости — это залог безбедной старости.

В отличие от квартир, рынок коммерческой недвижимости гораздо более специфичен. Такие параметры, как удаленность от метро, вид из окна, ремонт, соседи — практически не имеют значения. Ключевой фактор №1, главнейший из важнейших — проходимость и количество населения рядом! Проще говоря, если мимо помещения никто не ходит — практически никакой бизнес в нем вести будет невозможно. Если проходка хорошая — и магазин, и пекарня, и аптека, и ресторан будут прекрасно функционировать. Здесь мы говорим именно о качественных характеристиках именно помещения, а не специфики ведения бизнеса. Так же критически важным параметром является планировка и наличие несущих стен. Идеально, когда все помещение — просто один прямоугольник без несущих стен, тогда можно как угодно под свои потребности его переделать. А когда помещение разбито несущими стенами на 8-10 небольших кабинетов — это полный ахтунг.

Очень часто бывает ситуация, когда условно в 2023 году человек купил помещение за 20 млн, получал аренду 180 тысяч в месяц, за 2 года он на основном бизнесе кое-что заработал, на аренде, продает это помещение за 21-22, добавляет имеющиеся деньги и покупает помещение уже за 30-35 млн. И так далее.

Возникает вопрос, а где же агенты берут и объекты и клиентов. Ответ прост: 90% сделок — это наработанная база, 10% — реклама. Доверие может и забытое слово, а вот грамотная работа и умение найти нужный человеку объект — люди ценят и потом рекомендуют. Одной женщине я помог купить аптеку еще в 2023 году, за прошедшие 5 лет она мне дала еще 8 клиентов, и все «в кассу».

В сегменте офисных помещений наиболее востребованы площади в 100-300 м2, расположенные в зданиях классов А и В. Такой офис оптимален для компаний, представляющих малый и средний бизнес. Типичные арендаторы – это фирмы, оказывающие потребительские услуги, IT-сектор, торговые и строительные компании. Готовая отделка – даже в бюджетном формате – ускорит въезд арендаторов, поэтому имеет смысл ее выполнить.

Блоки площадью 500-1000 м2 менее востребованы, поэтому при покупке объекта разумно рассмотреть возможность «нарезки» помещения на мелкие блоки. Правда, ротация арендаторов будет в этом случае выше. Интересно, что на столичном рынке наблюдается дефицит крупных офисных площадей, и этот вариант может стать вполне выгодным, но он предполагает и солидные инвестиции.

Пытаясь проанализировать ситуацию на рынке, собственник сталкивается с прямо противоположными по смыслу публикациями авторитетных изданий. «Спрос падает!» — предупреждает один портал. «Спрос растет!» — воодушевленно утверждает другой. Кому верить? Все просто: не нужно пытаться вычислить «среднюю температуру по больнице». Коммерческая недвижимость – штучный товар, поэтому некоторые ее разновидности высоко востребованы, а некоторые экспонируются годами.

Профиль здания. Помещение свободного назначения легче «найдет» арендатора, чем здание, перепрофилированное под банковский офис;
Локация. Высокая проходимость локации и удобное транспортное расположение привлекут внимание широкого круга арендаторов. Помещения, расположенные на окраинах или вдалеке от метро – только если компании стоимость аренды важнее, чем комфорт;
Классность здания. Офисные помещения классов С и тем более D сдаются по относительно низким ставкам, но даже небольшие компании сегодня предпочитают переезжать в помещения не ниже Bкласса. Это говорит о том, что работодатели понимают: работоспособность сотрудников напрямую зависит от комфорта. Второе преимущество офисов А и В классов – меньший коэффициент потерь (loss factor). Третье – качественная управляющая компания, которая следит за жизнедеятельностью офиса и оперативно устраняет недостатки;
Конъюнктура рынка;
«Раскрученность» и узнаваемость объекта (например, бизнес-центра).

Наиболее востребованными на данный момент остаются помещения метражом 1000-3000 м2. В качестве дополнительных требований арендаторы указывают высокие потолки, нагрузку на пол, определенный температурный режим, наличие автомобильных и железнодорожных подъездных путей, пандуса. Предпочитаемые районы – южное направление в небольшом удалении от МКАД (до 50 км).

Это позволит агентам, оценщикам, консультантам, юристам, дизайнерам и строителям искать подряды, арендаторам — делиться опытом поиска объектов и оставлять отзывы и инсайты. Мы хотим объединить игроков рынка примерно так же, как Bloomberg объединяет финансовые рынки.

Но как выяснилось, просто разработать уникальный и полезный сервис — недостаточно, ведь далеко не все клиенты в Москве готовы платить за информацию, поэтому предвосхищая запрос, мы подключили дополнительные услуги — продвижение объектов недвижимости через контекстную рекламу и соцсети, а также помощь в заключении сделок.

Сейчас мы видим, что среди владельцев недвижимости самая популярная услуга — это цифровой маркетинг. Мы размещаем объект в аренду или на продажу в интернете и с помощью контекстной рекламы, ведения соцсетей и SEO приводим на сайт потенциальных арендаторов.

За несколько месяцев до конца срока агент может предложить арендатору другое помещение и таким образом заработать на комиссии. К слову, в коммерческой недвижимости комиссию всегда платит собственник помещения, поэтому когда агент говорит, что найдет вам офис бесплатно, это обман. Поиск для вас и так должен быть бесплатным.

Сделка закрывается долго. Экономика нестабильна, а за участие в неудачной сделке приходится дорого платить. Поэтому создается высокая конкуренция за арендаторов и собственников, и это увеличивает сроки выставления помещения в аренду, просмотра, переговоров и завершения сделки.

Как дорого и быстро сдать коммерческое помещение

если вы (арендодатель) — физическое лицо: паспорт, ИНН и нотариальное согласие супруга на аренду (если объект приобретался в период брака);
если вы — юридическое лицо: устав организации, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора (выписка из протокола, трудовой контракт) и доверенность на аренду от совладельцев компании (если они имеются).

Оценка объекта.
Размещение объявлений на популярных интернет-площадках, поиск потенциальных арендаторов по собственным базам данных.
Ответы на звонки.
Проведение показов и переговоров.
Проверка потенциального арендатора на наличие судимостей, долгов, банкротства и т.д.
Заключение договора аренды с учетом ваших интересов.

Как самостоятельно сдать в аренду помещение? Первое, что приходит в голову – разместить объявления на популярных интернет-ресурсах. И это — правильно, но не так просто, как может показаться. На сайтах в интернете годами висят тысячи «мертвых» объявлений, которые не приносят своим авторам ничего, кроме разочарования.

Если ваше помещение подходит для размещения объектов сетевого ритейла, можно обратиться с коммерческим предложением в крупные компании — возможно, они ищут коммерческую недвижимость как раз в вашем районе. Но больших надежд на этот способ возлагать не стоит — не зная, к кому именно обратиться, вы рискуете отправить свое письмо фактически «в никуда».

Снизить риски до минимума вам помогут крупные профессиональные ресурсы — например, Арендатор.ру. У нас — самая полная база данных по коммерческим объектам, которой ежедневно пользуются тысячи потенциальных арендаторов по всей России. Заходите!

Где искать помещение в аренду

Деловые газеты, такие как: «Коммерсантъ», «Ведомости», «РБК» время от времени публикуют объявления о продаже и аренде крупных объектов недвижимости либо о проведении аукционов и торгов. Также такие объявления дублируются на сайтах этих газет на специализированных страницах, посвященных недвижимости.

Собственников, которые владеют объектами коммерческой недвижимости в Москве десятки тысяч. Большинство из них размещают рекламу на открытых досках объявлений или привлекает к процессу продажи или сдачи в аренду риэлторов. Крупные собственники недвижимости также используют для продвижения своих объектов собственные корпоративные сайты.

становятся в последние годы все более популярными. Все государственные и муниципальные организации и компании с преобладающим государственным участием обязаны размещать заказы и распоряжаться имуществом через конкурсы. Электронные торговые площадки изначально создавались именно под эти цели. В дальнейшем там стали выставлять залоговое имущество и имущество компаний-банкротов.

Банки не являются профессиональными участниками рынка недвижимости с точки зрения заработка ней, поэтому заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее перевести недвижимость в кэш, то есть продать. Но в большинстве случаев готовы и сдать в аренду, хотя особо это не афишируют. При этом они готовы вести переговоры с реальными клиентами в части предоставления скидок.

Общедоступные базы объектов недвижимости в интернете.
Печатные средства: газеты, журналы, брошюры.
Наружная реклама.
Сайты собственников недвижимости.
Электронные торговые площадки

идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
регистрационная информация;
срок действия договора;
размер арендной платы и регламент ее внесения.

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

SM2: как мы создали «умную» базу коммерческой недвижимости, которая помогает найти помещение в три клика

Также технологии отслеживают срок жизни объявлений по аренде и продаже. Если офисы в одном здании быстро находят арендаторов, алгоритм делает вывод, что помещения ликвидны. Эту информацию видят потенциальные арендаторы — так они могут подобрать лучшие предложения.

Приходится тратить лишние деньги. В условиях большой конкуренции игроки рынка вынуждены тратить большие суммы на поиск и рекламу объектов.

Рекламировать объявления сложнее. Размещение объектов на досках объявлений не дает результата, потому что помещения дублируются многочисленными посредниками, а часть предложений не соответствует действительности. Найти реального собственника помещения довольно трудно. В результате к доскам объявлений падает уровень доверия.

Слишком мало информации. Объявления в интернете содержат лишь общую информацию об объектах. Если стоимость офисного здания составляет 500 млн рублей, инвестору хочется получить как можно больше информации — но ему её никто не дает.

Для каждого объявления автоматически создаются веб-страницы и запускается контекстная реклама. Как результат — объявления просматривают наиболее заинтересованные арендаторы, и хорошие помещения расходятся довольно быстро. Найти подходящий объект реально за несколько минут, а дальше начинается просмотр, проверка документов, переговоры, заключение сделки.

— Возьмите похожие помещения (используя порталы по недвижимости), в том же районе, того же метража. Смотрите их стоимость. Вы легко увидите среднюю цену. Так можно конкурировать ценой, чтобы и не продешевить, и не оказаться в ситуации, когда арендаторы обходят ваше предложение стороной из-за того, что рядом сдается аналогичное помещение дешевле.

— Сейчас недостаточно просто подать одно объявление или повесить баннер, чтобы сдать недвижимость в аренду. На рынке сейчас довольно много предложений, есть из чего выбрать. К тому же малый бизнес оптимизирует расходы, переезжая на более дешевые площади. Серьезный удар по привлекательности площадей в центре города нанесла ликвидация парковочных карманов. Многие арендаторы выдвигают наличие парковки как обязательное условие.

Улицы Красноярска сейчас пестрят объявлениями о сдаче коммерческих площадей. Вместе с тем многие площади месяцами пустуют. Это связано с тем, что ситуация на рынке за последнее время поменялась и инструменты, действовавшие раньше, уже не работают, говорит управляющий партнер «Делегат групп» Иван Чигинев.

— Цены упали в сравнении с тем, что было год-два назад. Многое, конечно, зависит от расположения. Например, раньше в центре города в хорошем, проходном месте аренда стоила 3-4 тысячи рублей за квадратный метр. Сейчас таких цен нет, аналогичное помещение сдается в среднем за 2 тысячи рублей за квадрат, даже арендаторы, которые остались на прежних местах, ведут переговоры с владельцами и просят снижать цены.

— Многие собственники действительно испытывают проблемы со сдачей помещений из-за нехватки времени. Агентства недвижимости экономят время, но они берут процент за свою работу. А если арендатор съедет через месяц, вам опять придется платить агенту. Сумма вознаграждения агентства недвижимости составляет 50-100% арендной платы за месяц. Помню случай, когда одно и то же помещение за квартал сдавали три раза! Получается, прибыли такое помещение своему владельцу практически не приносило.

Где искать арендаторов на коммерческую недвижимость

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь брокеру – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

21 Фев 2022 klasterlaw 613