Главная / Раздел имущества / Кадастровая и рыночная стоимость участков

Кадастровая и рыночная стоимость участков

Содержание

1 Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
2 Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки
3 Что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними
4 Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков
5 Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой
6 Кадастровая и рыночная стоимости участка

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

И если эта стоимость оказывается завышенной, то и платить придется ощутимо больше. Почему кадастровая стоимость земельного участка может значительно отличаться от реальной и какими путями это можно использовать себе на пользу? Об этом мы и поговорим.

Первая причина – это то, что при наличии у истца (в нашем случае – это землевладелец) объективных оснований для пересмотра кадастровой стоимости в виде, например, результатов независимой экспертной оценки, суд с большей вероятностью примет именно его сторону. Отношение же комиссии по спорам в отделении Росреестра в большинстве случаев не такое лояльное к землевладельцу.

Дело в том, что у государственных органов, проводящих кадастровую оценку земельных участков, как правило, нет ни времени, ни финансовых средств для найма сторонних экспертов, чтобы квалифицированно отстаивать результаты собственной оценки в суде. Да и, как мы уже говорили, отстаивать, по сути, особо нечего, поскольку оценка проводится действительно некорректно.

Вторая причина заключается в том, что владельцы земельных участков узнают о возросшей кадастровой стоимости только в момент получения уведомления о начислении налога. И к этому моменту время, отведенное на обжалование кадастровой оценки в комиссии Росреестра, уже проходит.

В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.

Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Проводится экспертиза комиссией реестрового органа после того, как собственник подаст заявление о становлении на учёт (о регистрации недвижимости). Если все документы вместе с заявлением были поданы правильно и были одобрены, объект недвижимости вносится в список, по очерёдности которого будет проводиться кадастровая оценка. Но и после этого этапа нужно ждать, пока оценка будет утверждена. Только когда данные будут внесены в единую электронную базу государственного реестра недвижимости, собственнику выдадут все его правовые документы.

Кадастровая стоимость – понятие сравнительно новое, однако вовсе не вытесняющее рыночную оценку. Устанавливается такая стоимость путём проведения экспертизы (оценки) сотрудниками кадастровой реестровой службы в установленном порядке. При этом учитывается целевое назначения квартиры, дома, земли, хозяйственного земельного участка, прочей недвижимости, а также сдачу в эксплуатацию, площадь.

Для совершения вышеперечисленных действий нужно знать стоимость недвижимости, будь то земельного участка, прочей земли, квартиры, дома. От этой стоимости будет зависеть цена, которую собственник имеет право запросить за своё недвижимое имущество. Также от этого показателя отталкиваются банки перед оформлением кредита, а также судебные решения в спорах о разделении имущества. Более того, важнейшим для государства показателем стоимости недвижимости (участка земли, квартиры, дома) является начисление налога.

Рыночная стоимость – понятие, пожалуй, знакомое практически всем. Она представляет собой определённую сумму, которая состоит из оценки обмена недвижимости. Иными словами, это наиболее вероятная цена на конкурентном рынке, которую можно дать конкретному объекту недвижимости, земельному участку. При этом, если речь идёт о купле-продаже квартиры, прочего объекта недвижимости, аренде, обе стороны должны быть максимально осведомлены о нём и действовать в своих интересах добровольно.

Разница в этих двух оценках чувствуется в том, что рыночная цена имеет более общие характеристики и сильно зависит от спроса, а кадастровая делает акцент на ценовой политике каждого региона в отдельности. Поэтому не редко случается, что кадастровая цена может быть ниже рыночной, редко выше или равной, а это влияет на налог, который платит собственник. Зачастую такие моменты приходится оспаривать в судебном порядке.

Этот тип оценки может пригодиться довольно часто. В данной ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной его стоимостью на рынке и катализированной арендной ставкой за территории такого типа. Стоимость права аренды находится в непосредственной зависимости от арендаторских правомочий, обременений и срока действия права аренды, прав на оцениваемый объект сторонних лиц, а также целевого предназначения участка земли.

Так как рынок земельных участков характеризуется постоянным изменением цен, оценку требуется производить по состоянию на определенную дату. Варьируется рыночная стоимость земельных участков и в зависимости от их назначения по бумагам, то есть дозволенного варианта использования. Целевое назначение предполагает наиболее эффективное или вероятное распоряжение территорией. Все это используется и для того, чтобы определить стоимость выкупа земельного участка. В данном случае оценки бывает поделен на отдельные территории, различающиеся по форме и характеру землепользования.

Разные виды земельных участков находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположения, внешних факторов, рыночной конъюнктуры, целевого назначения и вероятности его изменения, возможной прибыли, получаемой от его использования. Имеет значение предполагаемая величина последней.

Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.

Ежегодно местными органами власти устанавливается стоимость земли, признанная нормативной, которая может изменяться в пределах 25%. Рыночная стоимость земельных участков обычно на 25% превышает нормативную. Документ, который служит подтверждение нормативной цены для определенного участка, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

3) государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, вносятся в государственный кадастр недвижимости. Указанные сведения предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

4) рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Когда вступал в наследство и получал землю, то впервые столкнулся с таким понятием как кадастровая стоимость. Ее необходимо было рассчитать для того, чтобы понять, какая оплата полагается нотариусу за его работу. Когда разобрался, что это такое и чем она отличается от рыночной, все сразу стало понятно. Вообще, если вы не собственник и не собираетесь им быть, то вы, возможно, с этим ни разу не столкнетесь, но для общего развития разобраться неплохо, нужно всегда быть готовым к неожиданным событиям жизни.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012-го года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ. Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов. Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Метод сравнения продаж. Самый простой и эффективный способ, позволяющий определить цену конкретного участка сравнивая с ценами продаж аналогичных объектов.
Метод выделения. Используется для оценки загородных участков при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод распределения (соотношения). Производится на основании соотношения стоимости земли и улучшений в объектах строительства. Для этого необходимы достоверные статистические сведения о соотношении ценового спектра земель и построек на определённом рынке.
Метод капитализации земельной ренты. Основан на наличии достоверной информации о ставках аренды. На основании этих данных можно рассчитать стоимость доходов будущих периодов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.
Метод остатка. Применяется для оценки незастроенных (вакантных) и застроенных бизнес-объектами участков, предназначенных для коммерческого использования. С помощью такого способа можно рассчитать наиболее выгодное и эффективное использование участка.
Метод предполагаемого использования. Целесообразен в том случае, если использование земельного участка принесёт доход. Применяется при рассмотрении неосвоенных участков.

Рыночная стоимостная величина основывается на совокупности критериев, которые учитываются на нескольких этапах оценивания, объединённых в иерархические уровни:

Региональный. Включает 4 фактора:
- Социальные
- Экономические
- Физические
- Административные и политические
Местный. Это факторы, характерные в пределах определённого населённого пункта:
- Местоположение
- Условия продаж
Окружение. Это факторы, связанные с земельным владением, и зависящие от его характеристик:
- Физические
- Архитектурные и строительные
- Эксплуатационные
- Финансовые

Земельный участок обладает стоимостью, которая бывает двух видов: рыночная и кадастровая. Стоит обратить внимание на то, что эти прилагательные не синонимы, это разные понятия, определяющие цену земли. Почему у земельных участков две стоимости? В чем их отличие и может ли одна стоимость заменять другую?

Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
Формирования реестра участков, подлежащих кадастровой оценке;
Определение исполнителя;
Составление отчёта о проведённой работе;
Установление кадастровой стоимости;
Размещение соответствующих сведений на сайте Росреестра;
Внесение данных в государственный кадастр.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

окружение;
расположение в районе;
наличие зданий и строений;
наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
экономическое положение в регионе;
удалённость от населённых пунктов;
транспортная доступность;
и другие.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними

Основное различие между основными ценовыми категориями на земельный участок, а также иной недвижимый объект, заключается в том, что понятие рыночной категории более широкое. Оно зависит от текущего спроса на землю, тогда как КС зависит от ценовой политики региона, в котором располагается объект.

Показатели КС и РС могут быть равны или разница. Кадастровая цена меняется, как правила, в большую сторону ежегодно в зависимости от общего роста цен на рынке недвижимости. Поэтому стоит обновлять выписки из ЕГРН каждые пять лет, чтобы располагать актуальной ценой на момент продажи земельного участка. Как часто может меняться КС узнаете тут.

если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налог берётся с рыночной цены (за которую продали землю);
если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости (о том, возможна ли такая продажа земли по цене, меньшей КС и каковы последствия такой сделки, читайте здесь);
если Росреестром оценка не проводилась или стоимость не обновлялась, то в учет берется полная цена по договору.

Земельный участок является частым объектом земельных отношений, который обладает своими свойствами и особенностями. Высокая оборотоспособность позволяет собственникам участков согласно установленным требованиям Земельного кодекса определять два варианта стоимости объекта при его продаже — рыночную и кадастровую.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Подробнее о том, как можно обжаловать КС, мы рассказываем в отдельной статье, а можно ли попробовать уменьшить ее размер, читайте тут.

Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков

В случае отсутствия кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения (если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года) в отношении этих земельных участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения.

государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Подготовленным названным лицом отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N 84-13 от 24.05.2013 рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2012 (на момент утверждения новой кадастровой стоимости согласно Распоряжению N 981-р) определена в размере 2 470 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Заявитель в обоснование поданной жалобы приводит доводы о несоответствии исковых требований общества об установлении кадастровой стоимости положениям статей 2, 3, 5, 6, 10, 12, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее — Закон об оценке). Считает, что истец как арендатор земельного участка не наделен полномочиями по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости предоставленного ему в пользование участка и не вправе выступать заказчиком рыночной оценки государственного имущества. Полагает, что в данном случае установить рыночную стоимость спорного участка объективно невозможно, поскольку только общество имеет преимущественное право на его выкуп в последующем по регулируемой (нормативной) цене, при определении которой Закон об оценке не применяется. Кроме того, по мнению кадастровой палаты, суды необоснованно сослались на сформированную практику рассмотрения аналогичных споров, отраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 N 913/11. Дополнительно обращает внимание суда на то, что в данном случае ни действия (акты, решения) органов публичной власти, ни отчет о государственной кадастровой оценке обществом не оспаривались, в связи с чем истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Фактически рассмотренные судами требования по настоящему спору направлены на изменение установленного сторонами договора размера арендной платы без учета норм главы 29 ГК РФ. Помимо этого, кадастровая палата настаивает на том, что она не является надлежащим ответчиком.

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

Кадастровая и рыночная стоимости участка

Только за 2012 год в Арбитражный суд Республики Татарстан от мелких индивидуальных предпринимателей и крупных предприятий в защиту своих конституционных прав было подано более 500 исков о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков путем указания размера рыночной стоимости. Более 250 таких исков судом уже удовлетворены.

Тема пересчета кадастровой стоимости земельных участков для органа кадастрового учета достаточно болезненная, поскольку, являясь по сути всего лишь учетным органом, он является ответчиком во всех спорах, связанных внесением изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков.

Судебная практика этой категории дел в Республике Татарстан сложилась следующим образом: сведения о новой кадастровой стоимости вносятся на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка. Как правило, истцом при подаче заявления направляется подготовленный отчет по определению рыночной стоимости земельного участка и при наличии — положительное (!) экспертное заключение на соответствие стандартам по оценке. Экспертиза также может быть назначена судом, в рамках рассмотрения гражданского дела. В отчете о рыночной стоимости необходимо приводить сведения о рыночной стоимости участка на дату утверждения спорной кадастровой стоимости, а не на дату подачи иска.

В свою очередь кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений в государственный кадастр недвижимости и, следовательно, выгрузку в налоговые органы орган кадастрового учета предоставляет с учетом указанной даты. Таким образом, вопрос о датах стоит настолько остро, что вызывает бурные дискуссии и окончательно и однозначно действующим законодательством не урегулирован.

Особенно болезненно воспринята проведенная на территории Республики Татарстан государственная кадастровая оценка земель категории населенных пунктов, которая была утверждена Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 года №1102 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан».

Результаты зонирования оформляются в виде карты (схемы) с обозначением каждой оценочной зоны и установлением кадастровой цены на единицу площади в пределах указанных зон. Кадастровая стоимость и дата, когда она была определена, подлежат занесению в госкадастр недвижимости.

И, несмотря на то, что многие представители власти утверждают о том, что кадастровая стоимость – это прекрасная альтернатива рыночной, это не так. Эти показатели очень часто абсолютно разные и на это есть свои причины.
Главные причины, которые объясняют различия между кадастровой и рыночной стоимостью земли:

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Утверждение результатов проведения кадастровой оценки осуществляют исполнительные органы субъектов Российской Федерации. Для этого необходимо соответствующее представление, выданное территориальными органами, ответственными за ведение госкадастра недвижимости.

02 Мар 2022 klasterlaw 467