Главная / Раздел имущества / Обзор Рынка Аренды Торговой Недвижимости Москвы Апрель 2023

Обзор Рынка Аренды Торговой Недвижимости Москвы Апрель 2023

Содержание

1 Итоги 1 квартала 2023 года в офисной недвижимости
2 Итоги 2023 года (часть 1)
3 Исследование Сбербанка: как кризис и новый закон повлияют на бизнес торговых центров
4 Knight Frank: итоги 2023 года на рынке торговой недвижимости Москвы
5 Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2023 году
6 АФОС Аналитика

Свободные площади и ставки аренды
Большая часть спроса носит форвардный характер. Это сделки, когда клиент занимает не готовый свободный объект, а склад, который будет построен через год, специально для него. Либо площади вторичного рынка, которые освободятся через какое-то время.

Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на следующий год, но, мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится.

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве

Предложение
По итогам 2023 года ввод в эксплуатацию торговых площадей в Москве составит 254 тыс. кв. м, что на 27% превышает показатель 2023 года, когда открылось 200 тыс. кв. м. Пандемия не скорректировала даты открытия крупных объектов: в конце февраля состоялось открытие ТЦ в составе тематического парка «Остров Мечты», которые было перенесено с 2023 года (GLA 72 000 кв. м), ТЦ в составе МФК Kvartal West (44 000 кв. м), ТЦ в составе ТПУ Щелковский (GLA 60 000 кв. м). В 2023 году ожидается открытие около 500 тыс. кв. м торговых площадей. 25% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2023 года, 30% — районные ТЦ, реализуемые ADG Group. Кроме того, на 2023 год запланирован запуск ТЦ «Город Косино» (GLA 74 000 кв. м), ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м), а также ТЦ в составе ТПУ «Селигерская» (GLA 54 000 кв. м). Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).

Предложение
Объем ввода новых площадей в региональных городах в 2023 году составит 207 тыс. кв. м., что в 2,7 раз ниже прошлогоднего показателя. Около 60% изначально запланированного девелоперами объема нового ввода в 2023 г. перенесено на следующий год. Корректировка девелоперами годового объема ввода обусловлена не только влиянием пандемии и связанными с ней рисками. Масштабный перенос сроков открытия был ожидаем, так как 8 из 14 торговых центров в начале текущего года планировали запуск в четвертом квартале. За 11 месяцев 2023 года открылось 4 объекта: ТРЦ «Казань Молл» в Казани (GLA 53,9 тыс. кв. м), ТРЦ «Балтия Молл» в Калининграде (GLA 40,5 тыс. кв. м), ТЦ в составе МФК Green Park в Нижневартовске (GLA 37,6 тыс. кв. м), ТЦ Матрешка в Тюмени (GLA 18 тыс. кв. м). К вводу в 2023 году. девелоперами заявлено около 400 тыс. кв. м торговых площадей.

В целом, в России за 2023 год появилось всего 5 гостиниц (всего около 700 номеров). Новые проекты открывались в таких городах, как – Москва, Краснодар, Сочи, Саранск, Ульяновск. Часть объектов по России представляли собой ребрендинг существующих гостиниц. В Саранске и Ульяновске открылись гостиницы под брендом Radisson, оба отеля представляют собой ребрендинг. В Краснодаре начала работать гостиница Hampton by Hilton.
Многие московские открытия, по объективным причинам, были перенесены на 2023 год. На 2023 год в Москве должны открыться 9 объектов современного стандарта с общим номерным фондом более 1,5 тыс. номеров. Сроки открытия объектов, очевидно, могут двигаться, все будет зависеть от динамики рынка в 2023 году.

Снижение доли вакантных помещений до докризисного уровня на ключевых торговых улицах столицы произойдет не раньше середины или конца следующего года, полагает Ольга Широкова. Это связано с уменьшением пропускной способности из-за новых мер безопасности, сказывается и изменение покупательского поведения, на которое повлияли и естественная осторожность, и снижение доходов населения. Портрет арендаторов основных торговых улиц, впрочем, вряд ли будет меняться: на месте закрывшихся во время первой волны пандемии ресторанов уже сейчас открываются новые.

Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.

Если в начале года заболеваемость останется в пределах нормы или пойдет на убыль, есть большой шанс, что отрасль начнет свое активное восстановление и к концу 2023 года сможет достигнуть доковидных показателей, предполагает Дмитрий Москаленко. Если в следующем году нас ожидают третья, четвертая и другие волны коронавируса, то ждать оптимистичных прогнозов точно не стоит. Офлайн-ритейлу придется бороться за выживание и в авральном режиме приспосабливаться к изменениям.

Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, прогнозирует, что в следующем году гостиничной рынок ждут замедление ввода нового гостиничного предложения, снижение количества деловых поездок, рост внутреннего туризма, сокращение глубины бронирований — из-за неопределенности люди будут отказываться от планирования поездок заранее.

Одно из главных достижений 2023 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».

In 2004-2006 I worked at Colliers being involved in the major projects such as Grand Canyon. In 2006 I have joined Jones Lang LaSalle. Being responsible for the project marketing and leasing, I was the main broker of the SEC Gallery project (St. Petersburg) where more than 100 transactions were closed with my participation. In addition, I participated in Leto shopping center project and coordinated the Piterland project.

Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона увеличилась пропорционально изменению статистики численности населения Москвы и ближайших городов-спутников до 616 кв. м на 1 000 жителей к 1 января 2023 г. До конца года ожидается рост показателя до 652 кв. м. В 2023 г. ожидается увеличение доли новых торговых объектов в классических форматах ТЦ и ТРЦ (до 76%), наименьшая доля в ТПУ-форматах — 3%.

С февраля 2023 возглавляю департамент исследований Colliers в России и осуществляю объединенное руководство департаментов исследований компании в Москве и в Санкт-Петербурге. Экспертиза департамента исследований включает анализ офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости, а также рынка инвестиций и жилья.

Средний уровень вакантности на I квартал 2023 г. плавно снизился на 0,2 п.п. и составил 10,5% (против 10,7% в IV квартале 2023 г.). Снижение показателя было связано с улучшением эпидемиологической ситуации в стране и с сокращением отставания пешеходного трафика в торговых центрах, особенно в праздничные дни.

Since 2013 I am in charge of Retail Real Estate Departments in Moscow and St. Petersburg. My expertise includes retail property contracts, concept development and leasing shopping centers, cooperation with major international and federal tenants and developers.

Вместе с тем специалисты компании отмечают, что активность продавцов постепенно увеличивается, хотя на средних показателях по рынку это пока не отразилось. Если рассматривать базу вторичного жилья «Инкома», то с начала этого года она увеличилась на 7,1%. «В целом в сегменте масс-маркета спрос и объем ликвидного предложения соответствуют друг другу, хотя для более активного развития рынка недвижимости необходимо, чтобы экспозиция прирастала», — говорит Сергей Шлома.

В Новой Москве, по оценке Анны Руденко, объем предложения вырос по сравнению с февралем, хотя и совсем незначительно – примерно на 2-3%. «Начинают возвращаться на рынок собственники, снявшие объекты с продажи ранее в надежде на серьезный рост цен. Увидев, что этого не произошло, а продавать жилье нужно, многие из них умерили свои аппетиты», — рассказывает Руденко.

Для риелторов начало высокого сезона на рынке тоже оказалось достаточно удачным, или, по крайней мере, «приемлемым». Например, одно из крупнейших московских агентств недвижимости – «Инком» — по итогам марта собрал на 25% больше авансов от покупателей, чем в феврале. Однако по сравнению с мартом прошлого года актуальный спрос ослаб на 5%.

По словам Власовой, в среднем, в зависимости от локации, объем предложения в марте снизился по сравнению с февралем от 5 до 10%. Если сравнивать мартовские показателями с аналогичными за 2023 г., то годом ранее объем предложения в различных муниципалитетах Подмосковье был выше на 30-40%.

«Конечно, в сравнении с пиком покупательской активности, который наблюдался осенью прошлого года, количество авансов и сделок уменьшилось, тем не менее спрос остается на приемлемом уровне», — считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

Более того, считает эксперт, на рынок придут новые покупатели, например, из IT-сферы, уровень доходов которых увеличился именно в период глобального кризиса. «Поэтому скорее всего спрос не будет заметно уменьшаться, в дорогих проектах увеличится конкуренция по качеству предлагаемых объектов. Вероятно сократится вывод нового предложения, и это тем более будет поддерживать спрос на проекты, уже находящиеся в экспозиции», – говорит Давид Худоян.

«В следующем году возможен незначительный рост объемов продаж в элитном сегменте, в том числе за счет региональных сделок (более 45% клиентов элитного сектора – региональные клиенты), а также клиентов, переключивших внимание с премиальных объектов загородной недвижимости на городское жилье», – говорит Константин Тюленев.

При этом определенный уровень спроса ожидается на дорогую недвижимость в Подмосковье. «Весной 2023 многие состоятельные покупатели обратили внимание на рынок загородной недвижимости. Не исключено, что не весь спрос в этом сегменте был удовлетворен, поэтому элитная загородная недвижимость останется востребованной в 2023 году», – добавляет Алексей Туркин.

При сокращении объемов ликвидного предложения ценник закономерно ползет вверх. Статистика это подтверждает: так, по данным «Метриум Премиум», на конец сентября текущего года средняя цена 1 кв. м недвижимости бизнес-класса в Москве подорожала на 14,1%, до 275 тыс. рублей по сравнению с показателями начала 2023 года. Премиум достиг 608 тыс. рублей за 1 кв. м, рост составил 5,7% к началу года. В элит-классе недвижимость увеличилась в цене в среднем на 3% с начала года, до 1 млн рублей за 1 кв. м. По мнению Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), скорее всего в 2023 году рост цен на жилье высокобюджетного сегмента продолжится.

Помимо изменений ВРИ, рынок испытывает на себе последствия удорожания строительных материалов. «При возведении проектов бизнес-, премиум- и элитного классов используются, как правило, зарубежные строительные материалы, которые сейчас растут в цене на фоне ослабления рубля», – отмечает Анна Раджабова.

Итоги 1 квартала 2023 года в офисной недвижимости

Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 3 месяцев 2023 года составляет 3,79 млн м 2 . Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,24 млн. кв. м, класса В – 2,55 млн. кв. м.

Спрос
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B в 1 квартале составил 38 тыс. кв. м. Относительно показателей 1 квартала 2023 года (доковидного периода) спрос в сегменте качественной офисной недвижимости снизился более, чем в два раза. Относительно 4 квартала 2023 падение составило 32%.

Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по итогам квартала средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B снизился на –0,4 п.п. по сравнению с аналогичным показателем на конец 2023 года, и составил 7,1%. На рынке вакантными остаются порядка 270 тыс. кв. м. Лидером по росту объема вакантных площадей в 1 квартале стал Центральный район, на втором месте – Невский район города.

В 1 квартале 2023 года рынок пополнился 4 офисными зданиями, совокупной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м. Самым значимым событием на рынке стал ввод в эксплуатацию МФК Морская резиденция, который предполагается использовать для собственных нужд ПАО «Газпром» (GLA = 40 000 кв. м).

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 1 квартала 2023 года составляет 1 950 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (+1,6% к декабрю 2023). Арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 310 рублей за кв. м в месяц. Уровень запрашиваемых ставок аренды в офисных центрах класса B не изменился относительно итоговых показателей 2023 года.

Например, уровень вакантных помещений на Петровке, от Кузнецкого моста до Столешникова переулка, составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что, несомненно, отражается на уровне арендных ставок, —отметила аналитик.

Что касается объёма контрактов по аренде площадей в ТЦ, то, по информации CBRE, из-за кризиса он упал примерно на 40%, однако структура спроса на помещения осталась прежней: 30–37% их снимают fashion-операторы. По мнению сотрудников организации, ставки аренды в моллах Москвы сейчас на 20–24% меньше, чем годом ранее. Неоднородна ситуация и на улицах столицы РФ, считает аналитик CBRE Екатерина Сизанова.

Кроме того, активность клиентов ТЦ остаётся пониженной. В феврале Shopping Index (отражает число посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве оказался на 23,7% ниже аналогичного значения 2023-го, а в Санкт-Петербурге падение оценивается в 25,4%, передаёт Watcom group. Эти цифры немного лучше статистики за январь 2023-го, когда в столице РФ спад оценивали в 24,8%, а в Санкт-Петербурге — в 29%, пишет «Коммерсант» со ссылкой на опрошенных аналитиков.

Начало 2023 года смогло оживить рынок коммерческой недвижимости. Количество сделок по аренде торговых площадей за первые два месяца рухнуло на 40%, а активность клиентов до сих пор отстаёт от показателей 2023-го. Офисные объекты также пока не пользуются прежней популярностью. Подобные тренды закономерно вызывают рост вакантности и снижение средних ставок аренды.

Почти 30% предприятий в России понесли убытки в 2023 году. По данным Росстата, их число по сравнению с 2023 годом увеличилось на 2,9%. Больше всех пострадали угольная отрасль, сфера общепита, гостиничный бизнес, междугородные и международные пассажирские ж/д перевозки, а также отрасли распределения газа и производства пара и горячей воды. Самое существенное ухудшение ситуации наблюдалось в сфере сухопутного и трубопроводного транспорта (-72,7%) и оптовой торговли, за исключением продажи автомобилей и мотоциклов (-69,5%).

Итоги 2023 года (часть 1)

Отличительной чертой этих мер поддержки является фактическое перекладывание части финансовых рисков, вызванных пандемией, исключительно на арендодателей без предоставления им конкретных мер поддержки на федеральном уровне. Тем не менее, практика всех последних месяцев показала, что и для арендаторов предложенные меры поддержки также были явно недостаточны и фактически не работали (в частности, арендатором были нужны не отсрочки, а скидки, четкого законодательства по применению которых так и не было принято). В результате этого собственники и арендаторы договаривались о компромиссных вариантах фактически без оглядки на принятые нормы законодательства, которые во многом не отвечали потребностям рынка ни для собственников, ни для арендаторов».

2023 год – аномальный во всех смыслах. Его сезонные колебания невозможно сравнивать с аналогичными периодами в прошлом году.
Основные отклонения в этом году, так или иначе, были связаны с пандемией.
Текущий уровень Shopping Index остается ниже на 51%, по сравнению с уровнем индекса на 48 неделе в 2023 году, который был одним из лучших периодов коммерческой недвижимости за последние четыре года: экономика России, наконец, начала выходить из рецессии, которая длилась 5 лет.
Сейчас рост реальных доходов снова пошел на убыль впервые после экономического шока 2014 года.
Снижение трафика началось уже на 12 – й неделе (16.03-22.03) на –13 – 16%, после срыва сделки ОПЕК и за неделю до этого роста курса доллара.
Резкое снижение Shopping Index началось на 14 — й неделе – это была первая нерабочая неделя (30.03-5.05). Тогда индекс снизился на 74-87%.
Слабый монотонный рост начался с 15 -16 – й недели. Тогда наблюдался повышенный спрос на продовольственные товары и товары повседневного спроса; в конце предшествующей недели Минпромторг РФ дал разъяснение о возможности посещения крупных супермаркетов и гипермаркетов.
После снятия или частичного снятия ограничений начался резкий рост трафика. В каждом городе это происходило в разное время, так как местные власти регулировали этот вопрос самостоятельно, в зависимости от роста числа заболевших и рекомендаций Роспотребнадзора в конкретном регионе.
В разных категориях восстановление тоже шло по-разному. Например, в сегменте DIY в Москве на 27- й неделе Shopping Index достиг уровня относительно аналогичного периода прошлого года, «вышел в ноль». Это было связано с двумя факторами: многие из них продолжали работу в ограниченном или полном формате в период действия ограничений; выросла популярность их товаров на фоне кризиса и самоизоляции.
Стрит ритейл, например, восстанавливался быстрее.
Если сравнивать стрит ритейл c торговыми центрами на 24-й неделе, показатель динамики посещаемости торговых центров составлял 61%, в то время как Shopping Index объектов стрит-ритейла достиг 65% от уровня 24 – й календарной недели прошлого года.
В августе Shopping Index в ТЦ в Москве был на 23% LFL ниже, по сравнению с 2023 LFL.
«Предшкольный сезон» обычно считается одним из главных периодов, поскольку в это время всегда наблюдается всплеск продаж, и к этому сезону ритейлеры готовятся особенно активно. В этом году на 35 – неделе данный показатель оказался на 10% ниже аналогичного периода в прошлом году, а продажи в онлайн подросли.
По данным некоторых агентств, выручка в сегменте non-food в августе выросла. Например, в сегменте фэшн рост выручки превышал рост трафика.
В сентябре началось снижение Shopping Index.
В первой половине сентября падение индекса в столице составляла 20%, по всей стране — 17%.
По итогам октября наибольшее восстановление трафика демонстрировал Екатеринбург — Shopping Index там снизился на 16,7%.
Наибольшее снижение — в Красноярске. Динамика показателя там была — 27, 6% LFL.
В Москве наблюдалась приблизительно одинаковая картина с Санкт- Петербургом -26% и — 26,3% соответственно.
В ноябре 2023 трафик в торговых центрах в городах России, по сравнению с октябрем, в основном показал отрицательные значения.
Исключения составляют Москва +2.2% и Новосибирск +5.5%. «Черная пятница» поддержала трафик. По сравнению с аналогичным периодом 2023, в Москве динамика составила (-25.%) в Новосибирске (- 30.4%).
Но в целом, по словам Романа Скороходов, «несмотря на начавшийся спад посещаемости ТЦ в связи с пандемией еще в сентябре и общей экономической ситуацией, снижение в ноябре было не таким серьезным, в том числе из-за «чёрной пятницы», которая поддержала трафик»
Непосредственно в сам период «черной пятницы» на выходных трафик поднялся в городах России на 2-3%.
Подготовка к празднованию Нового года началась еще в ноябре. «Что касается предновогоднего трафика, мы не можем говорить о полном восстановлении учётом текущей ситуации по заболеванию и ограничениям в этой связи. Ожидаем небольшой всплеск где-то в 5-10%» — прокомментировал Скороходов.
На первых двух неделях начался рост Shopping Index: по итогам первых двух недель декабря (30 ноября — 13 декабря) показатель увеличился на 4% относительно конца ноября в Москве, и на 6.4% в Санкт- Петербурге.
Роман Скороходов связывает данный рост с Новым Годом, который является главным праздником для россиян, «тем более, что именно в этом году его все ждут с таким нетерпением».

В ответ на это компании переосмысливают рабочее пространство, технологии и бизнес-процессы для соответствия новым нормам. В этой ситуации необходимо предоставить комфортную среду для реализации различных видов деятельности и особенно для взаимодействия с коллегами, обеспечить IT-инфраструктуру для «бесшовных» коммуникаций, подумать об аспектах здоровья и благополучия.

Также стабильный курс ЦБ держит по низкой ключевой ставке. По состоянию на 10 декабря она составляет 4,25%, и повышаться она вроде бы не собирается. Это должно означать, что заемное финансирование коммерческих проектов будет становиться более выгодным, чем использование собственных накоплений. В целом, такая политика со стороны ЦБ выглядит адекватной — после масштабной чистки коммерческих банков в сферу нужно привлекать деньги. Вопрос только в запасе прочности.

Во-первых, это гибкость как в плане условий договора, так и в плане функционала и технологичности помещения. Мы искали современное пространство, удобное коллаборации отделов и управления кросс-функциональными командами. Новый офис позволяет поддерживать гибридный формат работы в компании, то есть обеспечивать взаимодействие сотрудников, решающих задачи как из офиса, так и из дома.

Исследование Сбербанка: как кризис и новый закон повлияют на бизнес торговых центров

С началом пандемии рынок коммерческой недвижимости одним из первых ощутил на себе ограничительные меры: торговые центры и гостиницы перестали работать, арендаторы офисных помещений переводили сотрудников на удалёнку и сокращали занимаемые площади. Масштаб потерь был огромным: каждый месяц ограничительных мер владельцы торговых центров недополучали выручку в размере 15 млрд рублей. Арендаторам тоже было несладко: они фактически потеряли весь доход, после месяца простоя примерно 5% предпринимателей заявили о желании разорвать договоры с владельцами недвижимости.

Тем не менее ФЗ № 166 создал необычный юридический прецедент на рынке коммерческой недвижимости. Разрешение государства расторгать договор — это новый, ранее не существовавший риск. И после восстановления экономики владельцы ТЦ станут закладывать его в стоимость аренды. Вероятно, по сравнению со сценарием без принятия закона, вырастут ставки и процент с оборота или собственники недвижимости начнут вводить невозвратные обеспечительные взносы / единовременную плату при сотрудничестве с арендаторами. Банки, в свою очередь, станут закладывать больший запас прочности в кредиты ТЦ ввиду возросшей договорной неопределённости.

Реакцией государства на сложное положение бизнеса стал ФЗ № 166 «О неотложных мерах, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения коронавируса», вступивший в силу 8 июня 2023 года. В первоначальном варианте законопроекта власти планировали разрешить всем арендаторам разрывать договоры аренды в одностороннем порядке, но после бурной общественной дискуссии между заинтересованными сторонами государство сохранило эту возможность только для малых и средних предприятий из наиболее пострадавших отраслей. Решение оказалось соломоновым, и наши расчёты это подтверждают.

На конец 2023 года совокупная площадь качественных торговых площадей в России оценивалась в 24,2 млн м² (GLA), которая генерировала арендный доход на сумму 30 млрд рублей в месяц. Малый и средний бизнес занимал 10% площади торговых центров, но из-за более высоких ставок аренды, по сравнению с якорными брендами, он приносил владельцам торговой недвижимости 20—30% выручки. Пандемия скорректировала объём рынка: по нашим оценкам, минимальные потери по итогам 2023—2023 годов могли бы составить 53 млрд рублей, а новый закон увеличил эту сумму на 13 млрд рублей, или на 25%. Возможность одностороннего разрыва договоров аренды приведёт к преждевременному переходу на новые, послекризисные условия аренды с более низкими ставками. Для остальных брендов переход будет происходить по мере окончания текущих договоров либо при банкротстве или ротации арендаторов.

Однако сохранение статуса-кво (без принятия ФЗ № 166) тоже не открыло бы радужных перспектив рынку: вероятно, случился бы массовый отток арендаторов, существенно выросла вакансия, и владельцам торговых центров пришлось бы снижать арендные ставки. Компромиссное решение государства даёт надежду на то, что арендаторы, владельцы недвижимости и банки поддержат друг друга, а большая часть бизнесов постепенно восстановит свои обороты.

Knight Frank: итоги 2023 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Всего в 2023 году в Москве открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2023 году. Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2023 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2023 года. Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2023 года.

Всего за 2023 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2023 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

За 10 месяцев 2023 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2023 года.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2023 года на рынке торговой недвижимости столицы. Сроки запуска новых объектов по-прежнему переносятся, вакансия в новых ТЦ достигает 40%, общий уровень вакансии почти на 5% выше, чем в конце 2023 года. Международные операторы откладывают планы выхода на российский рынок. Подробнее об этом – в кратком обзоре.

В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2023 году

Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.

«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.

Рынок коммерческой недвижимости серьезно затронули пандемия и кризисные явления прошлого года, однако сектор продолжает развиваться. Об основных трендах рынка, трансформации коммерческих площадей и прогнозах на 2023 год рассказали ведущие эксперты и девелоперы на конференции РБК «Коммерческая недвижимость 2023: новые горизонты».

В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева. «При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем. Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.

«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2023 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.

В 2023 году сохранилась положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на склады класса A: к концу квартала она составила 4 100 руб./кв. м/год triple net, что на 4% выше аналогичного показателя 2023 года. Увеличение связано с тем, что с рынка ушли недорогие лоты с запрашиваемыми ставками аренды 3 400 – 3 600 руб./кв. м/год triple net. Наиболее низкий уровень средневзвешенной ставки был зафиксирован на восточном и юго-восточном направлениях Московского региона – 3 400 руб./кв. м/год triple net. Наиболее высокий – на юге, где средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 4 400 руб./кв. м/год triple net.

По итогам I квартала 2023 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено чуть более 40 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 80% ниже аналогичного показателя I квартала 2023 года. Таким образом, общий объем качественной складской недвижимости составляет более 16 млн кв. м. Крупнейшим введенным объектом стал второй корпус складского комплекса «Саларьево» — его площадь достигает 24 тыс. кв. м. По прогнозам Knight Frank, к концу 2023 года объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250 – 1 300 тыс. кв. м, несмотря на сильное снижение по итогам первого квартала.

В начале года наблюдается значительное снижение доли вакантных площадей – за первые три месяца она снизилась на 0,6 п.п по сравнению с итоговым показателем 2023 года и составила 1,7%, что в абсолютном значении не превышает 277 тыс. кв. м. Данный показатель является наименьшим с 2013 года, когда доля вакантных площадей была на уровне 2,1%.Снижение свободного предложения в Московском регионе в абсолютных цифрах составило 86 тыс. кв. м, причем самым ощутимым оно было на юго-западном направлении, где объем свободного предложения снизился на 2,5 п.п по сравнению с итоговым показателем 2023 года. Основным фактором такой динамики является аренда и заполнение 39 тыс. кв. м в «PNK Парк Жуковский».

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохранит свой рост на протяжении 2023 года, по прогнозам Knight Frank, к концу года она составит 4 200 – 4 250 руб./кв. м/год triple net. Рост ставок обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные складские объекты, но и ростом затрат на строительство, которые вынуждают девелоперов повышать ставки аренды.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2023 года на рынке складской недвижимости Московского региона. За этот период было введено чуть более 40 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 80% ниже аналогичного показателя I квартала 2023 года. Доля вакантных площадей снизилась до 1,7%, или 277 тыс. кв. м – это наименьший показатель с 2013 года, когда она составляла 2,1%. При этом сохраняется положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на склады класса A: к концу квартала она достигла 4 100 руб./кв. м/год triple net, что на 4% выше аналогичного показателя 2023 года.

В сегменте складской недвижимости класса С, расположенной в пределах МКАД доля пустующих помещений, напротив, значительно сократилась. По итогам первого квартала вакантными осталось 8,7% площадей (-2,5% к Q4 2023).

Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2023 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2023). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.

В первом квартале 2023 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.

Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2023 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2023 и выделили основные тренды.

АФОС Аналитика

Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2023 г. Режим доступа — URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2023 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2023 г.

Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.

Качественные активы практически не бывают стрессовыми, и даже если владельцы активов находятся в банкротстве, эффективные управляющие с малой степенью вероятности будут их продавать существенно ниже рынка. Поводом к скидкам могут быть оптовые сделки или необходимость срочных продаж, которые при этом часто проходят off-market. Сейчас мы в меньшей степени рассматриваем гипермаркеты и street retail, а наиболее перспективными видятся community и neighbourhood центры. В любом случае текущая ситуация по мере восстановления экономики может сформировать эффект низкой базы и повод к интенсивному восстановлению, предварительную траекторию которого мы могли наблюдать в июле-августе после окончания первой волны».

Важно это сделать, сохранив эффективность работы – как индивидуальной, так и командной. Для этого мы разработали новую модель Human Performance, которая позволяет оценить текущую ситуацию и сравнить с бенчмарком, чтобы узнать, что не хватает сотрудникам для достижения максимальной эффективности».

Татьяна Яцына, региональный финансовый директор Colliers International: » Расширение нашего офиса в первую очередь связано с потребностями бизнеса – компания Colliers сейчас активно развивается, мы усиливаем потенциал наших бизнес-линий и увеличиваем штат сотрудников.

Одним из ключевых факторов в выборе стал уровень сервиса и технологичность. Space 1 предлагает арендаторам мобильное приложение для бесконтактного доступа в офис, заказа пропусков, печати документов, сервисного обслуживания, бронирования переговорных и пр. Офис оборудован «умными» рабочими столами, которые оснащены как беспроводными, так и USB-розетками в столешнице, а переговорные комнаты — Bluetooth конференц-системами, ТВ-панелями с функцией Airplay, что позволяет подключать устройства без использования провода.

На данный момент законопроект находится в стадии активной доработки, однако, если его концепция существенно не изменится, девелоперы, заинтересованные в масштабных проектах, получат гораздо более четкие правила игры по сравнению с действующими на данный момент».

27 Июн 2021 klasterlaw 375