Главная / Семейный юрист / Анализ Земельного Участка С Целью Определения Наилучшего Варианта Использования

Анализ Земельного Участка С Целью Определения Наилучшего Варианта Использования

Содержание

1 АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земли
2 Анализ земельного участка и принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
3 Варианты анализа земельного участка
4 Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью X кв м (XX сотки) расположенного по адресу
5 Особенности оценки земель
6 Оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
7 Анализ наилучшего использования объекта
8 Анализ Земельного Участка С Целью Определения Наилучшего Варианта Использования
9 Анализ наилучшего и эффективного использования объекта

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное использование земельного участка (как свободного, так и с улучшениями), являющиеся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость участка будет максимальной. Земельные участки в случае снижения эффективности их использования меняют свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, сооружений, так и в результате изменения состояния рынка недвижимости. В соответствии с этим текущее использование земельного участка с улучшением будет обеспечивать максимальную стоимость объекта недвижимости до тех пор, пока стоимость самого земельного участка при его использовании, но без стоимости улучшений не превысит общую стоимость недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании на величину, равную стоимости утилизации улучшений.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление альтернативных вариантов освоения (застройки) участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли, самая высокая из которых соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.

Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.

Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования. Должен быть определен «целевой рынок». Последнее предполагает выявление тех пользователей, которые скорее всего могут купить или арендовать данную недвижимость. Например, целевым рынком для квартир с двумя спальнями могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и всеми другими объектами. ‘Конкурентный дифференциал» означает что-либо, дающее данному объекту сравнительное преимущество. Например, аналитик может обнаружить, что конкурирующие объекты имеют недостаточное число теннисных кортов и арендаторы вынуждены подолгу ожидать своей очереди. Соответственно строительство объекта с большим, чем обычно, числом кортов может быть эффективным способом обеспечения привлекательности проекта для соответствующего целевого рынка. Удобства могут включать камины в каждой квартире, плавательные бассейны, дорожки для бега трусцой, подсобные складские помещения.
Застройщики принимают во внимание темпы и направление роста общины. В каком направлении она развивается? Что это за люди? Анализируется демографическая информация. Демографическая статистика вкратце описывает основные характеристики населения. Последние могут включать возрастную структуру, размеры домашних хозяйств, уровни доходов. Информация подобного рода используется при прогнозировании будущего спроса на жильё.

При анализе местоположения участка во внимание следует принять несовместимые с ним варианты землепользования, различные неудобства и опасности. Подобную информацию о местоположении следует нанести на карту. Карта может содержать данные о времени доступа на автомобиле к центрам занятости, о транспортных коммуникациях, а также идентифицировать важные варианты землепользования. Некоторая информация может быть получена при анализе результатов аэрофотосъемки, карт, опубликованных плановых исследований, демографических таблиц, разработок по району местоположения, подготовленных газетами, радио- и телевизионными станциями для своих рекламодателей, данных, предоставленных торговыми палатами, или из других источников.

В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объекты, описываются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса, который в противном случае был бы удовлетворен оцениваемым объектом. Кроме того, важно составить прогноз числа конкурирующих объектов, которые будут построены в будущем. Основными источниками для подобных оценок могут стать публичные архивы, содержащие разрешения на новое строительство, заявки на зонирование. Необходимую информацию содержат также газетные объявления, приглашения на участие в строительных торгах, информация, собранная на встречах с участием специалистов и по личным каналам.

Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции. Второй вопрос — каковы затраты и обоснованность освоения/застройки земли или перестройки объекта. Для того чтобы ответить на него, необходимо определить емкость (holding capacity) земли и ограничения на освоение/застройку участка. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположение (location potential), рыночный трос (market demand), правовую обоснованность данного варианта застройки (legal rights to develop use), ресурсное качество участка (resource quality of the site), технологическую (technological) и финансовую обоснованность (financial feasicility) проекта.

Анализ земельного участка и принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход. На следующем этапе производится его распределение между землей и зданием. Аналитик может использовать коэффициент капитализации, определенный исходя из имеющейся рыночной информации или основанный на ожиданиях.

Так как данный подход к оценке недвижимости основывается на сравнении продаж по рыночной информации, его называют сравнительным или рыночным. Однако следует подчеркнуть, что и доходный, и затратный подходы тоже черпают информацию с рынка. Первый из них использует информацию о рыночных ставках арендной платы, а также коэффициенты капитализации по рыночным данным. Затратный подход использует информацию о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, о среднесрочной величине накладных расходов и среднеотраслевой рентабельности.

Принцип наилучшего наиболее эффективного использования определяется как, наиболее разумный, возможный и законный альтернативный вариант, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей оценке стоимости земли. Наиболее эффективное использование конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:

На первом этапе анализа производится отбор тех вариантов использования, которые осуществимы с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Эта процедура позволяет выявить только обоснованные варианты использования земли, тем самым исчезает необходимость сбора лишней информации. Так, если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки вообще не рассматриваются. Однако если аналитик считает, что в будущем нормы зонирования для данного участка будут пересмотрены, то выявленные ограничения не должны исключать рассмотрение вариантов нежилой застройки.

Рыночный подход (market data approach) исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок по схожим характеристикам. Безусловно, фактическая цена продажи может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Варианты анализа земельного участка

Например, в районе, зонированном под односемейные жилые дома, наилучшим использованием свободного участка может быть строительство универсального магазина. Конечно, такой вариант возможен только в случае, если в районе магазины отсутствуют, и анализ рынка показывает целесообразность такого коммерческого использования. Но такое использование может быть единственным в своем роде, так как строительство второго, третьего магазинов будет экономически неоправданно.

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

— выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);
— для установления аналогов при оценке незастроенных участков методом сопоставимых продаж (МСП);
— расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Избыточная земля. Возможно, что при определении наиболее эффективного использования выяснится, что часть территории избыточна, т.е. превышает экономический размер этого варианта использования участка. Уместно будет в таком случае избыточную часть территории оценить отдельно, установив ее границы.

Но возможно и уникальное использование как наилучшее. Рассчитать его — непростая задача для оценщика, требующая особо убедительной аргументации и тщательного анализа. Это может быть первый в регионе бизнес-центр международного уровня, парк аттракционов типа «Диснейленд» или молодежный отель — рок-клуб «Желтая подводная лодка» в списанной субмарине ВМФ.

Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью X кв м (XX сотки) расположенного по адресу

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременные условия: физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, что земельные участки с назначениме – земли поселений пользуется спросом на открытом рынке. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, для проектов возведения многофункционального торгового комплекса в Московской области.

Без анализа вышеприведенных характеристик недвижимого имущества и их возможного разделения на подвиды не должна обходиться модель сегментирования. Но основными факторами являются другие. Как известно, для земельных участков существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, – это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка.

Право пользования землей определяет операции на рынке недвижимости. Поэтому, исследуя земельный рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости. Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки законодательства. С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного пользования, то пользователь может распоряжаться объектом только с согласия органов власти. В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений Оценщиков на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Особенности оценки земель

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

· наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

2. с поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.

Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Финансовая осуществимость: из вышеперечисленных вариантов использования объекта использование под торговое помещение требует меньших начальных вложений и потенциально может дать более высокую отдачу, ввиду вышеизложенных факторов. Учитывая, что объекты данного назначения достаточно широко представлены на рынке недвижимости г. Омска, можно сделать предположение о наличии спроса на такие объекты недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в оценке, подразумевает такое использование участка, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Лучшее и наиболее эффективное использование объекта представляет собой предпосылку, на которой базируется определение стоимости участка. Прежде всего, надо представлять себе возможные мотивации покупателей как вакантных, так и застроенных участков. В некоторых случаях лучшее и наиболее эффективное использование может совпадать с существующим использованием, но в любом случае это требует обоснования Прогнозируемое использование земельного участка должно удовлетворять следующим критериям:

юридическая разрешенность;
физическая возможность;
экономическая целесообразность;
максимальная доходность.

Рассматривая участок как вакантный либо с улучшениями, оценщик имеет несколько вариантов использования, которые физически возможны и юридически разрешены. Затем оценивается их экономическая целесообразность и выбирается вариант, обеспечивающий максимальную стоимость объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под-

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Анализ наилучшего использования объекта

При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующего использования. Применительно к объектам недвижимости подобная ситуация возможна при оценке земельного участка с улучшениями, подлежащими сносу. В этом случае участок оценивается как свободный с учетом затрат на снос объекта. Применение для целей оценки инвестиционного моделирования, ввиду существенной доли субъективизма считается некорректным.

˗ разобраться в других вопросах, существенных для определения стоимости объекта недвижимости, включая соглашения между сособственниками объекта недвижимости, договоры аренды, договоры доверительного управления и другие договорные обязательства в отношении оцениваемого объекта оценки.

События, влияющие на итоговую величину стоимости объекта оценки, могут иметь место в период после даты оценки, но до даты составления Отчета. Согласно пункту 19 ФСО № 1 Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

При сборе информации об объекте оценки Оценщик (если это возможно и целесообразно) проводит его осмотр в период, возможно близкий к дате оценки, с документированием результатов осмотра. В случае непроведения осмотра объекта оценки Оценщик приводит в Отчете причины отказа от осмотра и указывает на возможное в этой связи снижение достоверности итоговой величины стоимости.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Анализ Земельного Участка С Целью Определения Наилучшего Варианта Использования

Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

Анализ наилучшего и эффективного использования объекта

Термин «наилучшее использование», применяемый в данном проекте, определяется как возможное и разрешенное законом использование пустого земельного участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, при этом необходимыми являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий, приводящих к максимальной стоимости объекта.

Например, московская система характеризуется следующим подходом: разрешенный вид использования земли и зданий обычно достаточно подробно описывается в документах, регламентирующих права владения и пользования земельным участком. Поэтому указанный в документах по землеотводу вид использования участка зачастую является единственно законным, а все остальные, соответственно, недопустимыми с точки зрения законодательства. Такая процедура не допускает рассмотрения прочих факторов, которые могли бы указать на более эффективные виды использования объекта. Следовательно, наилучшее использование для такого объекта ¾ это только официально разрешенные виды использования, и никакие другие.

В России права на землю и здания очень жестко регулируются и определяются органами исполнительной власти. В этой связи экономические факторы не всегда являются определяющими элементами при анализе наилучшего вида использования объекта недвижимости, в частности земельного участка. Поэтому при анализе объекта следует обратить внимание на то, что важным критерием анализа является допустимость того или иного вида использования объекта с точки зрения законодательства.

В результате все правоустанавливающие документы на участок были оформлены под строительство гаража-стоянки с административным блоком, поэтому мы рассматриваем наилучший и наиболее эффективный вид использования объекта как использование под гаражи с офисным компонентом.

Анализ наилучшего использования состоит в интерпретации различных факторов внутри определенного рыночного сегмента. Заключения, полученные из анализа наилучшего использования, предопределяют выбор сравнительной рыночной информации, используемой в дальнейшем в процессе определения стоимости объекта. Они также учитываются при сравнении результатов, полученных различными методами оценки, и при формировании окончательного вывода о стоимости.

Уникальный торговый комплекс, расположенный в самом центре деловой активности Краснодара и объединяющий на своей территории более 280 магазинов, а также различные предприятия сферы услуг и общественного питания. Основным преимуществом ТК «Центр Города» является удобное месторасположения в центре города Краснодара, между двумя крупными центральными улицами – Красная и Коммунаров (пересечение улиц Красная — Бабушкина).

3. Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику. При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка.

Таким образом, в результате проведённого анализа наиболее эффективного использования оцениваемого участка, учитывая все основные критерии мы можем с высокой долей вероятности определить наиболее целесообразный способ использования данного земельного участка, а, соответственно, дать наиболее адекватный ответ на вопрос о его стоимости.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем дипломном проекте, определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

02 Мар 2022 klasterlaw 330