Главная / Семейный юрист / Аренда Жилых Помещений Анализ Рынка

Аренда Жилых Помещений Анализ Рынка

Содержание

1 Аренда Жилой Недвижимости Анализ Рынка
2 Анализ рынка аренды жилой недвижимости в москве
3 Анализ рынка аренды жилой недвижимости в москве
4 Аренда Жилых Помещений Анализ Рынка
5 МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ И АНАЛИЗ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
6 Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на протяжении 2005 г. именно недорогое жилье оставалось наиболее востребованным: однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро, со стоимостью аренды не более 400 дол. За 2005 г. в этом сегменте произошло значительное повышение цены, которое составило в среднем около 500 дол. за однокомнатную квартиру. Несмотря на это, спрос на жилье экономкласса в настоящее время превышает предложение почти в 10 раз. В остальных сегментах можно наблюдать обратную ситуацию: арендаторам предоставлен широкий выбор двухкомнатного жилья со средней ценой 640 дол. на декабрь 2005 г., а предложение превышает спрос в 2 раза. Если говорить о трех- и четырехкомнатных квартирах, где средняя стоимость на конец 2005 г. составляла 763 дол., то здесь предложение превышает спрос в 10-40 раз.

На столичном рынке недвижимости сложно получить статистику для соответствующих исследований. Зачастую просто трудно узнать сумму сделки, поэтому рынок практически невозможно измерить, а изменения на нем сложно прогнозировать. Аналитики рынка недвижимости не успевают за ростом цен. Например, в 2003 г. большинство экспертов предсказывали повышение цен на жилую недвижимость на 12-18%, а реально оно составило 40%.

Рентабельность проектов в столице в первую очередь зависит от условий инвестиционного контракта (плата за землю, обременений по социальной сфере, коммуникациям и т. д.). Доля, которую застройщики отдают городским властям, колеблется от 20 до 40%. Город, не желая утратить контроль над инженерными системами, берет на себя затраты по прокладке магистральных коммуникаций к строительному объекту. Это означает, что частный застройщик, который способен за счет современных технологий снизить стоимость коммуникаций, вынужден выкладывать деньги за дорогие, непрозрачные схемы городских инженерных служб. Оплата обычно происходит долей так называемого социального жилья, которое девелопер передает Москве. В последнее время практику бартера начали заменять инвестиционными конкурсами, когда инвестор сразу платит деньги.

В структуре новостроек в настоящее время преобладает так называемое жилье бизнес-класса ¾ монолитно-кирпичные жилые дома с большими квартирами. А в районах массовой застройки очень много построенных квадратных метров жилплощади отдается под решение социальных программ. В результате на коммерческом рынке мало жилья, пользующегося максимальным спросом, ¾ это недорогие квартиры с небольшой площадью в районах массовой застройки.

Рынок аренды жилых помещений последние несколько лет является устойчивым, стабильным и показывает сезонную цикличность. Тенденции в соотношении спроса и предложения ежегодно повторяются: с мая до сентября предложение квартир уменьшается, а количество арендаторов увеличивается, в сентябре спрос начинает падать, достигая в декабре своего минимума. А после новогодних праздников число людей, желающих арендовать жилье, снова понемногу начинает расти.

Действительно, комнату в лучшем случае можно снять за 9 — 10 тысяч рублей. При этом не так давно совет ректоров подсчитал среднюю сумму, которую родители иногородних студентов способны высылать своим чадам ежемесячно. Она составила 13,5 тысячи рублей. А ведь еще нужны деньги на проезд, питание, канцелярию, книги, одежду, не говоря уже о досуге.

Среди иногородних студентов растет социальное напряжение. С каждым годом из других субъектов РФ и из-за рубежа в город на Неве приезжают все больше абитуриентов, и жилья на всех не хватает. Так, если в прошлом году их было 54%, то в этом — уже 58%. А в петербургских общежитиях 80 тысяч мест, и все они заняты. Более того, очередь из желающих заселиться уже сегодня насчитывает 14 тысяч человек. Об этой проблеме, а также о предварительных итогах приемной кампании в вузы нашего города в Балтийском информационном агентстве рассказал председатель Совета ректоров вузов Санкт-Петербурга Владимир Васильев.

Так же следует отметить, что охотнее всего снимают однокомнатные квартиры, «двушки» и «трешки» пользуются меньшим спросом. И это легко объяснимо, ведь, несмотря на относительно незначительное повышение цен между 1, 2х и 3х комнатными квартирами[2], сумма становится довольно значительной, и не многие могут это себе позволить, да и стандартный (усредненный) наниматель — либо студенты, которые совместно снимают вместе, либо молодая семья, а и тех и других устраивает небольшое пространство одной комнаты. Так же одним из основных требований квартиросъемщиков является проживание отдельно от хозяев квартиры, который может проявлять чрезмерную заботливость о состоянии помещения, да и почувствовать себя свободно и «как дома» было бы сложно. А вот те, кто жилье сдает, снизили свои требования: раньше часто и строго настаивали на том, что бы не было домашних животных и/или маленьких детей, а сейчас это требование не на столько категорично.

Для анализа в данной работе я выбрала рынок недвижимости, что объясняется актуальность этого вопроса для меня лично. Конечно, рынок недвижимости не однороден, он имеет свои сегменты, такие как: первичный рынок жилья (то есть сделки с квартирами, которые до этого никогда не были в собственности: только что построенные или еще строящиеся), вторичный, рынок аренды жилья, коммерческой и загородной недвижимости. Эссе я бы хотела посвятить рассмотрению именно рынка аренды жилья.

Стоимость же аренды жилья зависит от многих факторов, которые могут и не зависеть от типа недвижимости. К таким факторам можно отнести месторасположение, что само по себе является многокомпонентным и включает в себя район Санкт-Петербурга, расстояние от метро, не в последнюю очередь влияют и близость продуктового магазина/больницы/детского сада и так далее. Кроме этого, на стоимость влияют параметры (площадь, высота потолка и другие), внутреннее состояние помещений (наличие или необходимость ремонта, качество ремонта), наличие, параметры и состояние необходимых коммуникаций (вода, канализация, электричество, допустимая мощность в кВт, количество телефонных линий и т. д.), наличие, уровень и состояние оборудования объекта (наличие мебели, стиральной, посудомоечной машины в жилых помещениях), тип и состояние здания и его несущих конструкций, в котором находится сдаваемое помещение, внешнее окружение (например близость водоема и леса для коттеджей, близость природоохранных объектов для промышленного предприятия). Интересно, что в последнее время пункт о наличии стационарного телефона потерял свою значимость, большинство предпочитают использовать мобильную связь.

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) — в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) — в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% — аренда; 22% — оперативное управление; 44% — хозяйственное ведение и 1% — безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда. Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Современная Москва — огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости — это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

Рынок аренды жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области является частью рынка недвижимости в России. Рынок недвижимости, в том виде, в котором он существует сейчас, является относительно молодым рынком и зародился в 1991 году. Однако отдельные его элементы существовали в СССР в виде обмена квартир и купли-продажи деревенских домов. С появлением садовых товариществ и дачных кооперативов появилась возможность купли-продажи участков в рамках данного юридического образования. Так же существовала практика сдачи жилья в наем, эта часть рынка была максимально развита в СССР, но никакой статистической информации по данному сегменту не сохранилось.

Аренда Жилой Недвижимости Анализ Рынка

Каждый день мы рассчитываем статистические показатели средней стоимости аренды и продажи недвижимости Москвы и его районов. Наши показатели средней стоимости основаны на ценах конкретных предложений от собственников, т. е. на реальных ценах аренды и продажи недвижимости, без «риэлторских закладок» и «выдуманных вариантов», именно поэтому они являются реальным отражением ситуации на рынке недвижимости в прошедшие периоды и в текущий момент времени.

Эксперты агентства «Славянский двор» оценивают перспективы рынка аренды элитной жилой недвижимости в Москве положительно. Подчеркивается, что драйвером увеличения объема спроса может стать снятие ограничений по передвижению между государствами и открытие границ.

Во четвертом квартале 2023 года рынок коммерческой недвижимости класса С сохранил текущий вектор развития. Спрос на аренду помещений в целом был существенно выше, чем в провальном втором квартале 2023, однако на 10-15% ниже показателей аналогичного периода в 2023 году. Большинство заключаемых сделок были ротационными: арендаторы переезжали из более дорогих и крупных офисов в более компактные, подальше от центра города. Причем подобная миграция происходила как внутри С класса, так и из класса В- в С.

В обзоре финансовой стабильности ЦБР пишет, что повышенный спрос на жилье увеличил выручку крупнейших застройщиков на 16,2%, что в условиях незначительных изменений себестоимости положительно сказывается на их рентабельности. Так, на конец первого полугодия 2023 года рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков значительно превышала аналогичный показатель коммерческих банков — 26% против 17% соответственно.

Январские итоги показали, что эксперты одновременно были и правы, и не правы… По данным Росреестра в январе было зарегистрировано 5257 договоров долевого участия (ДДУ) на приобретение жилых помещений. Это на 6,2% больше, чем в январе 2023 года – тогда было зарегистрировано 4950 ДДУ.

Анализ рынка аренды жилой недвижимости в москве

первичного рынка недвижимости Москвы и Московской области вторичного рынка недвижимости Москвы и Московской области загородного рынка недвижимости Московской области рынка аренды городского и загородного жилья С краткой информацией о состоянии различных сегментов рынка недвижимости можно ознакомиться в разделе «Аналитические материалы».

Рынок аренды жилья, как правило, не сразу реагирует на какие-либо экономические изменения. Но сегодняшняя ситуация – исключение, уже сейчас эксперты рынка отмечают серьезные изменения в этом сегменте. «Предложение на рынке аренды в несколько раз превышает спрос, огромное количество квартир простаивает. Причем предлагаются они не по завышенной ставке, а по адекватной, рыночной цене», — говорит руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Такую тенденцию подтверждают и другие эксперты.

Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» предоставляет услуги по исследованию всех сегментов рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Исследования ведутся с 1996 года, и на сегодняшний момент Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» обладает эксклюзивной базой данных объектов как по жилой, так и по коммерческой недвижимости. По имеющимся базам предложения и потребительского спроса ведется непрерывный мониторинг рынка недвижимости.

Сфера недвижимости — пожалуй, едва ли не единственная, где произошли позитивные для потребителя изменения в период кризиса в России. Особенно это касается Москвы: арендодатели и продавцы квартир наконец-то спустились с небес на землю и снизили заоблачные докризисные цены. Объем сделок на вторичном рынк е жилья в Москве за 2023 год сократился почти на треть, что, наконец, приблизило цены к более адекватным.

В обзор включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей (http://www.rosrealt.ru/Penza/cena).

— Обычное жилье, приобретаемое в результате купли-продажи у рядовых строительных фирм, которые строят чаще всего на окраинах города. Именно с этим типом недвижимости совершается больше всего сделок. В период строительства можно приобрести жилье по цене 30000-55000 руб.

— Элитное жилье. К данному типу относятся крупные жилые комплексы, в центре города. Часть вновь построенных площадей строительные предприятия (инвесторы) сдают в аренду или субаренду. Сделки по продаже таких объектов редки и о них очень мало информации. Стоимость квадратного метра жилья в таких домах 55000-65000рублей.

На ценообразование влияет в первую очередь место расположения жилого дома в черте населенного пункта (центр, спальный район, промышленная зона, окраина), затем конструктивные элементы, из которых построено здание (кирпич или железобетонные панели). Важное значение имеет этажность, планировка дома (раздельные или проходные комнаты, высота потолков, совмещенный или раздельный сантехнический узел). Внутренняя отделка помещений в ценообразовании принимает пассивное участие, т.к. у каждого покупателя свой вкус и требования к качеству отделки внутренних интерьеров. Во внимание, как правило, берется наличие металлической двери, пластиковый стеклопакет, отопительные радиаторы (чугун или сталь), водопроводные трубы (металлические или пластик), телефон. Евроремонт из сложившейся практики оценивается в сумму 20-30% от вложенных в него денежных средств.

Анализ рынка аренды жилой недвижимости в москве

Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу. Рынок нежилых помещений — один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г.

Комплексный анализ рынка недвижимости, проводимый нами на основе собственной актуальной и достоверной информации, позволяет оценить краткосрочные и долгосрочные тенденции и с учетом влияния различных факторов дать объективный прогноз перспектив развития как рынка в целом, так и отдельных его сегментов. первичного рынка недвижимости Москвы и Московской области вторичного рынка недвижимости Москвы и Московской области загородного рынка недвижимости Московской области рынка аренды городского и загородного жилья С краткой информацией о состоянии различных сегментов рынка недвижимости можно ознакомиться в разделе «Аналитические материалы».

В Фейсбуке проходили сообщения, люди в декабре брали одновременно по 56 телевизоров! Разумеется, в январе они осознали их ненужность и начали от них избавляться, распродавая по Интернету. Квартиры не стали исключением. Риэлторы называют массу случаев, когда уходили квартиры, которые не могли продать в течение многих лет, за цену превышающую рыночную на несколько миллионов. Покупали даже комнаты в коммуналках, обычно не пользующиеся таким спросом, как квартиры.

Огромные скидки, до 30% на «вторичке», мешали застройщикам, которые, в отличие от частников, не привыкли торговаться. Такой период закончился. Сезон распродаж и акций на дешевое жилье заканчивается – застройщики постепенно поднимают цены. Тренд на рост начался еще в сентябре: индекс стоимости московского жилья вырос на 1,7 п.п. а за три недели октября – на 2,5% в долларах. Доходность в годовом выражении обогнала банковский депозит.

Первичный рынок жилья Вторичный рынок жилья Рынок аренды жилья Рынок коммерческой недвижимости Рынок загородной недвижимости Помимо типовых обзоров, подготавливаются отчеты и аналитические исследования индивидуального характера, связанные с углубленным изучением структуры предложения, уровня цен и конкурентной среды, спроса и потребительских предпочтений. Исследования могут быть связаны как с анализом конкретных инвестиционно-строительных проектов, так и с составлением общих обзоров и прогнозов рынка недвижимости. Представленные обзоры могут заинтересовать строительные компании и инвесторов, работающих на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также собирающихся выходить на него; риэлторов; лиц, собирающихся приобрести жилье; консалтинговые и оценочные компании; поставщиков строительных материалов; а также государственные органы. Данные, используемые при расчете, основаны на текущих показателях продаж и потребительского спроса, что обеспечивает высокую достоверность всех информеров.

Аренда Жилых Помещений Анализ Рынка

Маркетинговые агентства изучают объем рынка недвижимости, динамику цен, динамику и структуру спроса и предложения, а также перспективы развития рынка недвижимости. Особое внимание уделяется факторам, определяющим предложение арендного жилья. На предложение жилья оказывают влияние темпы роста инвестиций в строительство, амортизация жилищного фонда. Вложение денег в новое жилье, с целью последующей сдачи его в аренду оказывается выгодным в долгосрочной перспективе. За счет роста стоимости квадратного метра, при последующей перепродаже жилья, можно получить доход, в несколько раз превышающий доходность от сдачи квартиры в аренду.[17]

Целью магистерской диссертации является анализ тенденций развития рынка аренды жилья, и альтернативных способов улучшения жилищных условий населения, объектом исследования – рынок аренды жилья в г. Москве, предметом исследования – показатели, характеризующие стоимость аренды жилья.

С появлением современных агентств недвижимости, рынок аренды жилья стал более систематизированным. Если раньше было сложно найти арендодателя, то сейчас проблема в корне изменилась. Предложений об аренде квартир очень много, и возникают трудности с поиском арендаторов. Очень важно не потеряться в огромном количестве предложений по сдаче квартир в аренду и выбрать оптимальный вариант.

Анализ рынка аренды жилья имеет большое практическое значение. В России в отличие от стран ЕС, США и Канады расчет ВВП проводится по другой методологии. На данный момент в России в оценку ВВП включается реальная аренда. В зарубежных странах в расчет ВВП включен вмененный доход, показывающий величину денежных средств, которую может получить собственник от сдачи жилья в наем. К 2014 году Росстат намерен изменить оценку ВВП согласно с СНС 1993 года. В этом случае разница между ВВП России и странами Европы, а также США уменьшится. Все это обуславливает актуальность выбранной темы исследования.

Аренда жилья является неотъемлемой частью функционирования рынка жилья. В одной из публикаций ООН экономической и социальной комиссии стран Азии и Тихого океана «Housing the poor in Asian cities» представлены варианты политики по содействию и регулированию арендного жилья среди бедного городского населения. Эти слои населения оказываются самыми уязвимыми в вопросах жилищной политики.

МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ И АНАЛИЗ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

6 Сбытовая структура Рынка Основные принципы ценообразования Цены на аренду жилой недвижимости Крупнейшие риэлторские агентства Рынок аренды жилой недвижимости Москвы Сегментация Рынка Объем Рынка Цена аренды Стоимость найма квартир по данным на май 2008 года Потребители Соотношение спроса и предложения Загородная недвижимость Подмосковья Рынок аренды жилья в Санкт-Петербурге Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья Санкт-Петербурга Посуточная аренда квартир в Санкт-Петербурге Анализ потребителей Описание потребителей Неперспективные группы арендаторов Потребительские предпочтения Требования, предъявляемые арендаторами к элитным квартирам Арендодатели Основные тенденции в потребительском сегменте Обобщающие выводы и рекомендации Факторы, благоприятствующие развитию Рынка STEP анализ факторов, влияющих на Рынок Тенденции Рынка Приложение Приложение 1. Средний размер общей площади, приходящейся на одного человека, по России Приложение 2. Строительство жилых домов в I полугодии 2008 года Приложение 3. Законодательство и налогообложение по аренде жилья 6

29 В мае на % сократилась стоимость найма коттеджей расположенных в км от МКАД. Таким образом, дом в непосредственной близости от города в преддверии лета можно было снять за $ в месяц. Гораздо более ощутимо сократилась в мае стоимость найма загородных коттеджей удаленных от МКАД на км и более. Если в апреле дальние резиденции сдавались в среднем за $ в месяц, то в мае уже за $ (- %). Коттеджи, расположенные в км и более чем в км от МКАД пользовались в мае наибольшим спросом. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМ СЕГМЕНТЕ Некоторые аналитики и участники московского рынка жилой недвижимости склонны считать, что в столице постепенно формируется класс «пожизненных» арендаторов квартир. В него входят граждане, которые (даже при наличии средств на покупку недвижимости) предпочитают снимать жилье в аренду, а не приобретать его в собственность, в том числе и с помощью ипотеки. Причем речь скорее идет не о простых арендаторах квартир эконом-класса, которым просто не под силу подобные траты, а о весьма состоятельных людях, готовых снимать жилье в историческом центре и за большие деньги. Сейчас все больше иностранцев перемещаются в Москву. Причем планируется длительное проживание. Наиболее популярно у этих арендаторов жилье в центре либо в современных охраняемых кондоминиумах на Западе и Юго-Западе столицы. Группа Компаний Step by Step работает на рынке 7 лет, осуществляет полный комплекс консалтинговых и маркетинговых услуг, создавая возможность поддержки управленческих решений и развития бизнеса своих клиентов в следующих областях: 29

18 РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА Большинство квартир на данном рынке сдается в панельных домах. Большинство из них составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Больше всего квартир в аренду предлагается в Центральном округе Москвы % от общего объема предложения. На втором месте Западный округ ( %), на третьем Северный ( %). Самый маленький объем предложения представлен на Северо-Западе столицы ( %). ОБЪЕМ РЫНКА Рынок аренды жилой недвижимости в Москве оценивается примерно в $ млрд. в год. Ежегодно аренде находится млн. кв.м. жилой недвижимости Москвы. Это составляет % от всего объема жилого фонда Москвы, который составляет. млн. кв.м. Всего в аренду сдается порядка тыс. квартир. ЦЕНА АРЕНДЫ Цена аренды квартиры в Москве в среднем составляет $ в месяц. Общая площадь сдаваемой в аренду жилой недвижимости в Москве сопоставима с площадью офисных площадей класса «А» и «В» ( млн. кв.м.), тогда как цена аренды за кв.м. в год за жилое помещение не сравнима с ценой аренды офисов класса «А» и «В» и ниже ставок аренды на офисы класса «С», средние цены на которые в Москве сегодня составляют $ за кв.м. в год. 18

15 Агентство недвижимости Доля Агентство недвижимости Доля Северный регион Авента Гарантъ-Недвижимость Авангард Аркон Арендмастер Мажордом Итака Аттика Петербургская Недвижимость 1ЦН Время+ АстрА-Н Центр Недвижимости АРТЕК-Н Атланта Источник: «Бюллетень Недвижимости» ДАРКО Санкт-Петербург РК Митра Аренда Питер ВАЛИАНТ Экотон 1 Бюро Недвижимости 1 Городское Агентство (1 ГА) Троицкий Дом Экспресс-недвижимость Абрис Адвекс АН ЛИРА Александр-Недвижимость РосРеал Север Заметим, что для большинства крупных агентств по недвижимости, занимающихся жилой недвижимостью, аренда является побочным бизнесом. Поэтому многие крупные игроки рынка жилья не занимаются арендой жилой площади. Как видно из таблицы на данном Рынке нет явных лидеров. Даже агентство, специализирующееся на аренде, «Аренда Питер» занимает на этом рынке всего %. Основная же масса квартир сдается частными лицами. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ Как было сказано выше, новые арендодатели чаще всего представляют средний сегмент аренды — качественно обставленные квартиры в хороших (то есть в первую очередь доступных) местах. Тем не менее, цены массовой аренды стоят главным образом из-за остающегося «черного» предложения, которое обычно гораздо дешевле. ЦЕНЫ НА АРЕНДУ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Вместе с ростом цен на недвижимость, возрастает и стоимость аренды 15

11 ВЫДЕРЖКИ ИЗ ИССЛЕДОВАНИЯ Рынок аренды в России всегда был высокодоходной сферой бизнеса, но основными игроками на нем выступали частные лица. Несмотря на то, что объем данного рынка исчисляется миллиардами рублей, ни власть, ни крупный бизнес не смогли пока занять на нем лидирующие позиции. В качестве самостоятельного направления деятельности риэлторских фирм аренда квартир стала развиваться более 15 лет назад. Однако постепенно ситуация на рынке аренды жилой недвижимости меняется. Из теневого сектора выходят значительные доли Рынка. Квартиры в центре выбирают ради престижа и из-за близости к месту работы. Руководители предприятий любого уровня стараются разместить главные офисы своей фирмы именно здесь, что должно говорить об экономическом благополучии компании. Следом за этим в данные районы начинают переезжать и сотрудники. Большое влияние также оказывает обилие мест отдыха, развлечений, увеселительных заведений, театров и т.д. Если в Москве можно найти такие места почти повсюду, то в областных центрах зачастую самой привлекательной частью города и местом для прогулок остается исторический центр. В спальных микрорайонах, которые обычно являются конечными станциями и остановками, значительно меньше развлекательных объектов, однако именно там активно разворачивается новое жилищное строительство. Цены на жилье в таких районах могут в существенно отличаться от тех, что действуют в центре города, и за сравнительно небольшие деньги можно снять более качественную квартиру, с большой кухней и высокими потолками, с хорошим ремонтом. 11

Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов не движим ости.

Рынок нежилых помещений — один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле — субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. Более наглядно это можно увидеть на схемах (см. схемы 1, 2 и 3).

Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

В последнее время заметно увеличение спроса на более качественные офисы класса «А», и растет спрос на помещения большие по метражу. Существует разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между иностранными и российскими компаниями: как правило, иностранцы в соответствии со своей стратегией развития арендуют офисы для своих нужд, тогда как российские компании все чаще стали приобретать офисы в собственность. Повышение деловой активности, международных рейтингов и инвестиционной привлекательности России, а также неснижаемый спрос на офисы позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение арендных ставок.

По мнению большинства экспертов, аренда жилой недвижимости сегодня недооценена. Например, если сегодня средняя двухкомнатная квартира стоит около 220 тыс. долл. США, то ее аренда стоит 850 долл. США в месяц, а ипотека для нее обходится в среднем в 2000 долл. США в месяц. Процентные ставки по ипотеке, безусловно, зависят от множества факторов сроков кредитования, ставок, программы банка, и т.д. В любом случае, если ипотека по квартире стоит 2000 долл. США в месяц, то и аренда этой квартиры должна стоить столько же. Мы прогнозируем рост цен аренды и «обеление» этого рынка. Скорее всего, это тенденция на ближайшие 2-3 года.

Основным проектом освоения территорий для офисного строительства сегодня является район Москва-Сити. Но кроме данного проекта существует тенденция переноса строительства качественных офисных площадей в районы, расположенные между ЧТК (четвертым транспортным кольцом) и МКАД, а некоторые объекты возводятся и за МКАД. Основными территориями на таком удалении от центра города, в которых идет строительство бизнес-центров, прилегают к МКАД и расположены по наиболее населенным и транспортно развитым направлениям (Ленинградское, Волоколамское, Киевское). Направлением, по которому происходит развитие небольших бизнес-центров не только вблизи МКАД, но и в пределах 20-ти км от этой трассы в сторону области, является Рублево-Успенское шоссе. Эти проекты ориентированы в основном на московских арендаторов. Интересно, что в имеющихся на сегодняшний день офисах за МКАД арендой пользуются в основном представительства иностранных компаний, которым важна близость аэропорта, а также, видимо, в целях экономии. По нашему мнению, пропорция будет меняться в сторону российских компаний.

На наш взгляд, такое положение вещей с арендой жилой недвижимости в Москве ставит крест на строительстве доходных домов, за которое так ратует городская мэрия. Этот проект оказывается неконкурентоспособным, если сравнивать его с частными арендодателями. К примеру, при цене сдачи в аренду 200 долл. США за кв.м. в год себестоимость строительства доходного дома должна составить не более 700 долл. США за кв.м. В Москве с ее дороговизной земли и подключения к энергосетям такие цифры недостижимы. Поэтому сегодня альтернативы аренде московских квартир на рынке не существует.

Аренда жилья оказывает конкуренцию и приобретению квартир с помощью ипотечного кредитования, т.к. в среднем цена аренды меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру на 50%, тогда как в Европе ипотека совершенно незначительно превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. По нашему мнению, цена аренды московских квартир будет постепенно повышаться, а процентные ставки по ипотечным кредитам снижаться. Это будет способствовать выравниванию стоимости аренды и стоимости выплат по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру. Одним из факторов снижения ставок по ипотеке в ближайшем будущем станет недавнее снижение Центральным Банком ставки рефинансирования с 10,5% до 10% годовых. С другой стороны растет цена аренды в силу того, что в рынок вовлекается все больше квартир бизнес-класса, стоимость аренды которых значительно превышает ставки аренды на аналогичные квартиры в панельных домах, т.к. квартиры бизнес-класса куплены на свободном рынке и никак не могли достаться владельцам по наследству.

В 1999г. цены на «российские» офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м — за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650.000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника. Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России.

Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:

В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены. После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года — 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В — иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

17 Фев 2022 klasterlaw 213