Главная / Семейный юрист / Голосование собственников многоквартирного дома подсчет голосов

Голосование собственников многоквартирного дома подсчет голосов

Содержание

1 Статья 48
2 ЖК РФ Статья 48
3 Как провести общее собрание собственников
4 Вместе мы сила: что решается на собрании собственников жилья
5 Голосование собственников многоквартирного дома подсчет голосов
6 Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме
7 Голосование собственников многоквартирного дома; подсчет голосов
8 Как правильно считать голоса на общем собрании собственников, что брать за 100%

Статья 48

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

ЖК РФ Статья 48

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК обязан направить подлинники решений и протоколов ОСС, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое при наличии в доме более одного подъезда, принимаемые большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников при условии голосования за принятие указанного решения собственниками помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников.

очно-заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников. Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

Как провести общее собрание собственников

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

любой собственник помещения в доме;
ГКУ Дирекция ЖКХиБ административных округов Москвы;
управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).

в проекте «Электронный дом» для собственников публикуется новость об окончании собрания со ссылкой на протокол, который доступен для ознакомления и скачивания;
протокол подписывается электронной цифровой подписью Департамента информационных технологий города Москвы;
подписанный протокол со всеми приложениями направляется инициатору собрания в виде персональной новости;
протокол со всеми приложениями автоматически направляется в МЖИ;
информация о собрании автоматически передается в ГИС ЖКХ.

проводить общие собрания собственников помещений;
проводить опросы среди жителей многоквартирных домов, собственников и нанимателей помещений по договору соцнайма;
получать информацию об опросах и нововведениях в доме через приложения, электронную почту или СМС.

Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это не легитимно и неверно.

Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов ( ст.256 ГК РФ ), если она приобретена в период брака.

Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

Но если между собственниками на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нет соглашения о совместном пользовании и распоряжении имуществом либо доверенности, оформленной надлежащим образом, то голос одного собственника нельзя засчитывать в принятии решения исходя из всей площади квартиры.

Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.

Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

Имеется выдержка из определения Московского областного суда от 12.01.2012 по делу №33-566/2012(33-29450/2011: «Из материалов дела явствует, что квартиры: N являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из собственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры. Между тем голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст.244-247 ГК РФ, а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников, в связи с чем согласно обоснованным выводам суда голосов, участвовавших в голосовании было менее 50%.

Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

Чтобы убедиться, что документы дойдут из УК до ЖИ, можно попробовать действовать так: прийти с протоколом в УК, поставить штамп о передаче документов и оставить там копию протокола, а оригинал лично отвезти в инспекцию. Но недавно был случай, когда жильцам дома, который я курирую, отказали в приеме протокола в ЖИ. Пришлось сдавать его в управляющую компанию.

Совет дома по закону должен быть в любом доме, где больше 4 квартир. Его должны избирать общим голосованием раз в 2 года. Именно совет многоквартирного дома инициирует и организует собрания, отчитывается за них перед государством и контролирует выполнение принятых собственниками решений. Совет подписывает бумаги и принимает решения по текущей эксплуатации, подготовке к зиме, оперативным вопросам вроде озеленения двора и т. д.

Уведомлять людей о собрании нужно всеми доступными способами. Повесьте плакаты в подъезде и объявления в лифтах, раскидайте в почтовые ящики листовки со ссылкой на ваш сайт или QR-код . Будет удобно, если человек, который перешел по ссылке, сможет легко оставить свои контактные данные. Но это ни в коем случае не должна быть обычная форма, например, из Гугла — подойдет только специальная для хранения персональных данных. Например, такая есть в системе « Собдома-рф ».

Определение председателя и секретаря собрания.
Определение состава счетной комиссии.
Определение способа уведомления о предстоящих собраниях.
Определение способа уведомления о решениях, принятых на собрании.
Использование информационной системы для проведения собраний и голосования.
Определение администратора общего собрания при голосовании через информационную систему.
Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний.
Срок и порядок проведения ежегодных общих собраний собственников.

Протокол составляют в четырех одинаковых экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один из экземпляров протокола, а также оригиналы бюллетеней и всех документов, которые были использованы в ходе собрания, по закону нужно сдать в УК. В свою очередь та в течение трех дней после этого обязана передать его в ЖИ — жилищную инспекцию.

Вместе мы сила: что решается на собрании собственников жилья

Как видите, законодательством установлено, что собственники квартир имеют достаточно большие полномочия по распоряжению общим имуществом в доме, где проживают. Они вправе повлиять на озеленении двора, установку детской площадки или обустройство новых парковочных мест, установку системы видеонаблюдения и т.д. Важно понимать, что решения собрания собственников, принятые в соответствии с положениями закона, обязательны для исполнения всеми собственниками, поэтому в управлении МКД желательно принимать активное участие.

С прошлого года собирать ОСС можно в онлайн-формате (ст. 47.1 ЖК РФ). Чтобы воспользоваться этой опцией, собственникам необходимо определить электронную площадку (систему), на которой будет проведено голосование. Если большинство участников-владельцев квартир проголосует за этот способ, тогда его можно внедрять.

о выборе способа управления домом;
о проведении капитального ремонта/реконструкции МКД или перепланировке/переустройстве помещений в составе дома;
о формировании фонда капремонта, использовании его средств и установлении размера взноса на капремонт;
о получении кредита или займа, о размещении свободных средств на депозите в банке;
об использовании и благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД; об установке шлагбаума;
о размещении рекламы с использованием общего имущества дома;
об установлении размера платы за содержание жилого помещения в МКД (если не созданы ТСЖ/ЖСК);

Второй наиболее важный аспект – фонд капитального ремонта. Предполагается, что собственники принимают непосредственное участие в формировании и распределении средств этого фонда. На общем собрании можно проголосовать за то, каким способом будет формироваться этот фонд, каков должен быть размер отчислений в него и за то, куда эти деньги будут направлены. К примеру, можно решить вопрос о необходимости капитального ремонта дома в целом, его отдельных помещений или же направить эти средства на депозит в банке для получения процентов.

О том, как узнать о проведении ОСС, сказано в ст. 45 ЖК РФ. Собственник или иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, обязан сообщить всем владельцам квартир в МКД о проведении данного мероприятия не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты. Как правило, объявлений, размещенных в подъезде, недостаточно. Каждому собственнику должно быть направлено заказное письмо или передано сообщение в письменной форме под роспись, если в конкретном МКД не предусмотрен иной способ передачи подобной информации, что также должно быть решено на ОСС.

Голосование собственников многоквартирного дома подсчет голосов

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами Жилищного кодекса РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам — от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

Важным в процедуре проведения общего собрания собственников является оформление протокола общего собрания. Необходимым дополнением этого протокола является лист регистрации собственников помещений и их полномочных представителей, участвующих в общем собрании, а также реестр собственников помещений с отметками о получении ими уведомлений о проведении общего собрания или отправки (получения) сообщений. Данные документы помогут избежать многих вопросов в дальнейшем.

Собственники помещений могут присутствовать на собрании лично или через
своего представителя по доверенности. Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, управляющей организацией или ТСЖ по месту жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, или удостоверена нотариально. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного учредительными документами, заверенная печатью этого юридического лица, или удостоверяется нотариально.

Проведение заочного голосования можно осуществить следующим образом: подготовить для каждого собственника помещений дома лист голосования по всем вопросам повестки дня. Каждый участник собрания делает отметку в графе «согласен» или «не согласен», или «за», или «против», в соответствии со своим решением. Листы голосования для подведения итогов собираются по окончании общего собрания собственников либо на каждый вопрос, включенный в повестку дня, готовится отдельный лист для всех собственников, которые по окончанию голосования по этому вопросу, собираются для подведения общих итогов голосования.

Очная и заочная формы общего собрания собственников проводятся независимо друг от друга. Так, очная форма общего собрания собственников всегда предшествует заочной форме, так как заочная форма собрания собственников всегда проводится только в отсутствие кворума на очной форме собрания собственников. Формально юридически, очная и заочная форма, это два разных собрания. В отличие от этого, очно-заочная форма — это одна форма собрания, и очная, и заочная части которого проводятся в обязательном порядке.

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

б) для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) представителя приглашенного лица; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица; цель участия приглашенного лица в общем собрании и подпись его представителя.

б) часть 2 — «ПРЕДЛОЖЕНО», в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки дня общего собрания, а его формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения;

15. Списки присутствующих и приглашенных лиц оформляются в виде приложения к протоколу общего собрания, при этом в протоколе общего собрания указывается общее количество присутствующих и приглашенных лиц и делается отметка: «список прилагается (приложение N____ к настоящему протоколу)».

а) часть 1 — «СЛУШАЛИ», в которой указывается фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу общего собрания документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки дня общего собрания указываются перед словом «СЛУШАЛИ»;

а) об инициаторе общего собрания: для юридических лиц указывается полное наименование и основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН) юридического лица в соответствии с его учредительными документами и идентифицирующими сведениями (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика); для физических лиц указывается полностью фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение;

Сообщения о проведении общего собрания должны быть направлены всем собственникам помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В большинстве случаев на практике ТСЖ инициируют ежегодное собрание собственников помещений в МКД, на котором обсуждаются все насущные проблемы. Однако случается, что общие собрания членов ТСЖ проводятся независимо от ежегодных собраний собственников. В таком случае важно разграничить компетенции этих двух собраний, чтобы не включить в повестку дня вопрос, требующий собрания всех собственников, а не только членов ТСЖ. В связи с этим, остановимся подробнее на некоторых компетенциях общего собрания собственников помещений в МКД и общего собрания членов ТСЖ.

Принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Инициатор (инициативная группа) разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещает информацию и документацию, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

в) в форме очно-заочного голосования — предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня при совместном присутствии собственников и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме

Если информации о совете нет, председатель оказался липовым, уехал в дальние страны или просто не хочет вам помогать — выбор нового совета дома нужно включить в список вопросов на ОСС. Это нужно сделать обязательно, если вы хотите не просто один раз провести собрание, но и в дальнейшем управлять домом. Количество людей в совете никак не регламентировано — это может быть даже один активный собственник.

В идеале подсчитывать количество голосов у каждого собственника в доме обязана управляющая компания. В том реестре, который вы перед собранием получите в своей УК, эти подсчеты должны быть. К сожалению, этот реестр почти никогда не соответствует действительности — поэтому готовьтесь к тому, что придется пересчитывать все вручную.

Лучше, если вопросов будет не слишком много — иначе собрание растянется на вечность, собственники устанут и запутаются, и получится только хуже. По сложным вопросам, например о смене УК, при составлении повестки по возможности консультируйтесь с опытными специалистами. Может случиться так, что вашу повестку попробуют оспорить в суде. Если промахнетесь с формулировками — ничего не добьетесь.

Площадь квартиры № 3 — тоже 100 м². Она находится в совместной собственности четырех владельцев, членов одной семьи. Это означает, что собственники владеют квартирой без выделения долей, а значит, не могут единолично распорядиться ею, например продать или сдать, без письменного согласия остальных собственников.

Если используете информационную систему, например «Сквер», вы также обязаны опубликовать повестку там. Альтернатива — опубликовать ее на любом общедоступном сайте в интернете и отправить ссылку всем собственникам. Самостоятельно создать сайт с простым адресом можно, например, через конструктор сайтов «Тильда». Это просто и бесплатно.

В г. Москве органом государственного жилищного надзора является Мосжилинспекция (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).
Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 1. Инициируйте проведение общего собрания собственников
Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).
Внеочередное общее собрание может быть созвано:
по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ);
по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовившего проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки, либо юридического лица, определенного РФ или субъектом РФ для реализации такого решения, — по вопросу включения дома в границы указанной территории (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 5. Оформите результаты голосования
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований N 44/пр).
В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола (в частности, повестку дня, правомочность общего собрания (наличие или отсутствие кворума), количество голосов по каждому вопросу), информацию о месте (адресе) хранения протоколов и решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование. Если содержательная часть протокола содержит указание на наличие предложений, к протоколу прилагаются перечисленные в ней документы. По общему правилу протокол подписывают председатель, секретарь собрания и лица, проводившие подсчет голосов (п. 4, Разд. II Требований N 44/пр).
Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив, при непосредственном способе управления МКД — в орган жилищного надзора, а в определенных случаях в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами — копии решений и протокол собрания не позднее чем через 10 календарных дней после проведения (окончания) общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России N 44/пр).

Шаг 6. Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам
Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Решения общего собрания в форме заочного голосования, проведенного с использованием информационной системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в данной системе в течение часа после окончания голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ; п. 3.30 Порядка N 115-ПП).

Шаг 3. Оповестите собственников о проведении общего собрания
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45, ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).
При использовании для проведения общего собрания собственников информационной системы сообщение о проведении собрания размещается администратором в данной информационной системе, а также направляется каждому собственнику помещения в МКД. Кроме того, в случае проведения первого общего собрания собственников с использованием ГИС «ЖКХ» необходимо, в частности, проинформировать собственников помещений о порядке представления письменного отказа от проведения такого собрания, а также о правилах доступа к системе не зарегистрированных в ней лиц (п. п. 4.7, 4.10, 4.11 Правил; ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, а также месте или адресе, где с ними можно ознакомиться. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
При этом первое общее собрание в заочной форме с использованием ГИС «ЖКХ» не может быть проведено в случае поступления администратору общего собрания информации о наличии письменных отказов от проведения данного собрания собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (ч. 2.1, 5 ст. 47.1 ЖК РФ).

Голосование собственников многоквартирного дома; подсчет голосов

Первое – это сбор жильцов дома, в котором имеется управляющая компания. В таком случае абсолютно каждый собственник имеет право голоса.
Второе – это сбор жильцов дома, в котором используется форма управления «товарищество собственников жилья». В таком случае правом голоса наделены только собственники квартир в МКД, вступившие в данное товарищество в качестве его члена. Вступить в него имеют право все жильцы дома и делают они это исключительно по своему желанию.

Примерно так, в общих чертах, но с сохранением всей сути, выглядит взгляд законодателя на ОСС МКД в России.Для более подробного ознакомления с сутью и принципами подобного мероприятия настоятельно рекомендуем изучить соответствующие статьи ЖК РФ или пройти консультацию у профессионального юриста.

Голосование на ОСС по конкретному вопросу осуществляется при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже. Здесь же стоит отметить, что законно принятые решения на собрание обязуются исполнять абсолютно все жильцы МКД вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосование или нет и совпадает ли их позиция с мнением большинства или нет.

выбор способа управления МКД;
выбор управляющей компании (при отсутствии желания у жильцов дома самостоятельно следить за общей собственностью);
утверждение тарифов по организации ремонта общих владений и их содержания;
принятие решений относительно начала капитальных ремонтов;
решение ряда вопросов, которые так или иначе связаны с использованием, содержанием и управлением общей собственности жильцов МКД.

Многоквартирный дом (МКД) – это жилое строение, имеющее в своем составе два вида территорий: частная собственность жильцов данного дома (отдельные квартиры) и общая собственность, распределяющая между всеми жильцами данного дома и находящаяся под их присмотром (подъезды, лифты, приподъездные территории и т.д.).
Общее собрание собственников (ОСС) – это организованный сбор всех жильцов МКД или их большей части, направленный на решение всех вопросов, касающихся содержания их общей собственности.
Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

В случае, если на общем собрании будет решаться вопрос о выборе управляющей организации для заключения с ней договора управления многоквартирным домом инициатором может быть не только собственник помещений в МКД, но и орган местного самоуправления в случае, если такое решение ранее не было принято собственниками помещений в МКД доме.

Минимальный размер фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта)

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Определение лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания

Например, создание ТСЖ и принятие его устава — это прерогатива общего собрания собственников (часть 1 статьи 136 и часть 2 статьи 135 Жилищного кодекса РФ), а изменение устава — прерогатива общего собрания членов ТСЖ (пункт 1 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ).

В отличии от подсчета голосов собственников — участников общей совместной собственности, количество голосов долевого собственника жилого помещения должно соответствовать принадлежащей ему доле в праве на жилое помещение в многоквартирном доме… Например, площадь квартиры в МКД составляет 45 кв.м. На общем собрании собственников помещений МКД проголосовал один из собственников указанной квартиры…

Другими словами, процедура проведения общего собрания собственников, на первый взгляд, была соблюдена инициаторами, однако, как выяснилось, подсчет голосов произведен неверно, что установил в судебном заседании суд и иск одного из собственников о признании собрания недействительным был удовлетворен, поскольку при правильном подсчете голосов выяснилось, что кворум при проведении общего собрания отсутствовал.

Приведенный выше пример не является редкостью в судебной практике, которая изобилует подобными прецедентами. Из-за незнания очевидных вопросов, вся сложная работа по уведомлению собственников, проведению собрания в очной форме, повторному уведомлению и заочному голосованию т.д. не приводит к желаемому результату, а доводы ответчиков рассыпаются в суде простым аргументом истца: в результате неправильного подсчета голосов собственников отсутствовал кворум – собрание недействительно.

Более чем за 10 дней собственники помещений МКД получили уведомления о проведении общего собрания. В сообщении корректно изложена повестка дня собрания (скажем, об избрании совета МКД). Из-за отсутствия кворума на собрании, проводимого путем совместного присутствия, было принято решение о проведении собрания в форме заочного голосования. И снова собственники получили уведомления с той же повесткой собрания, а также бюллетени для голосования (листы голосование) с указанием срока голосования, места, куда следует передать заполненный бюллетень.

Применительно к подсчету голосов на общем собрании собственников помещений МКД, положения статьи 253 ГК РФ суды, как правило, суды толкуют следующим образом: учету подлежат голоса всех сособственников жилого помещения – участников общей совместной собственности, если в голосовании принял участие хотя бы один из них.

Как правильно считать голоса на общем собрании собственников, что брать за 100%

Чтобы признать решение недействительным, оппозиции проще всего направить усилия на «разваливание» кворума. Это можно сделать путем вычета бюллетеней, заполненных с нарушениями, либо оспорить общую площадь (общее количество голосов), которое указано за 100% в доме и от которого велся подсчет.

В Жилищном кодексе содержится лишь, что количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество (ч. 3 ст. 48), а такая доля пропорциональна площади принадлежащего помещения (ч. 1 ст. 37). То есть количество голосов прямо зависит от размера помещения.

Недостатки способа: сложность расчета – житель не может посчитать свои голоса, их приходится определять инициатору собрания. При изменении суммарной площади жилых и нежилых помещений (пристройка, реконструкция, уточнение сведений), меняется число голосов каждого собственника. С учетом того, что их надо указывать в бюллетенях, то пересчитывать потом количество и вносить исправления может быть проблематичным.

Примеры из практики. Определение Курганского областного суда от 16.04.2023 по делу №33-1035/2023: «отклоняется судебной коллегией и довод иска о неправильном порядке подсчета голосов, поскольку избранный способ из расчета 1 кв. м площади, принадлежащей собственнику жилого помещения, равный 1 голосу, соответствует положениям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ».

Коэффициент определяет общее количество голосов собственников. Если значение коэффициента принято равным 100, это означает, что общее число голосов всех потенциальных участников собрания равно 100. При коэффициенте = 1000 общее число голосов равно 1000. Рекомендуется принимать значение коэффициента пропорциональности исходя числа помещений: чем их больше, тем больше коэффициент, чтобы у собственников было не меньше 1 голоса.

Имущество (жилое или нежилое помещение) в многоквартирном доме может принадлежать гражданам и юридическим лицам на правах единоличной, совместной или долевой собственности. При этом каждый из владельцев вправе наделить другое лицо правом проголосовать от своего имени, выдав ему соответствующую доверенность.

Каждый собственник жилых и нежилых помещений в доме обладает голосом в поддержку или несогласия по поводу вопросов, поднятых на повестку дня. По каждому из них происходит отдельный подсчет выразивших свое мнение «за», «против», «воздержался». Учету подлежит только одно решение по вопросу повестки дня, что вытекает из норм п.3 ч.5.1 ст.48 Жилищного кодекса РФ.

Все вопросы относительно управления многоквартирным домом должны приниматься собственниками помещений в нем. Для этого обязательно проводится общее собрание и голосование. Некорректный подсчет голосов может привести к судебным спорам с требованием признать решение общего собрания недействительным.

Например, площадь помещений в доме за вычетом площадей общего имущества составляет 2 547 кв.м. На собрании присутствовали и проголосовали владельцы помещений на сумму площадей 1 563 кв.м. Соответственно, процент участников составил 1 563 / 2 547 × 100 = 61,36 % — кворум имеется.

Голосование может быть проведено в форме очного, заочного и очно-заочного порядка. Подсчет ответов в бюллетенях производится гражданами, уполномоченными жильцами, и оформляется протоколом общего собрания. В протоколе проставляются подписи тех, кто считал голоса.

Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС.

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно. По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании.

Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п.п. 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ в разных статьях регламентирует, какое количество голосов собственники должны отдать в поддержку того или иного вопроса, чтобы он считался принятым на общем собрании. Это количество зависит от содержания вопроса. Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса: большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании; 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме; не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

09 Мар 2022 klasterlaw 521