Обзор Рынка Аренды Коммерческой Недвижимости В Москве 1 Квартал 2021

Knight Frank: в I квартале 2021 года в Москве было введено больше офисов, чем за весь год в 2018-м и 2020-м

За прошедший квартал на рынок вышло шесть новых объектов общей арендуемой площадью более 314 тыс. кв. м. 71% относятся к классу А – «Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м), , «Аркус IV» (18 тыс. кв. м), БЦ на 1-м Земельном переулке, 7/2 (16 тыс. кв. м), а также Hill8 (11 тыс. кв. м). Кроме того, произошел запуск одного из самых известных московских долгостроев – бизнес-центра «Два капитана» (79,8 тыс. кв. м), который относится к классу В и не вышел на спекулятивный рынок, так как строился под нужды структур правительства, которые разместят там свои офисы.

Аналогичная тенденция, имеющая другие причины, относится и к резидентам, представленным государственными некоммерческими органами и структурами – им совместное размещение в крупном объекте позволяет консолидироваться и снизить операционные издержки на содержание офисных площадей. Так, в бизнес-центре «Два капитана» планируется разместить Мособлдуму, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Контрольно-счетную палату, Главное контрольное управление и областной ЗАГС.

Несмотря на высокий уровень развития офисного рынка и большой объем существующих площадей, дефицит приемлемых по качеству, расположению и стоимости крупных офисных блоков сохраняется. Крупным арендаторам зачастую приходится искать варианты размещения в строящихся объектах, из-за чего впоследствии они вводятся в эксплуатацию уже заполненными, как, например, произошло с прошлогодней сделкой «Тинькофф Банк» в AFI Square. В «Ростех-Сити» также постепенно будут переезжать дочерние компании и партнеры «Ростеха», поэтому площади объекта выйдут на рынок лишь частично.

По итогам I квартала 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы совокупный объем предложения достиг 17,3 млн кв. м, говорится в сообщении компании Knight Frank. Общий объем ввода составил 309 тыс. кв. м, что выше годовых результатов 2018 и 2020 годов. Завершилось строительство одного из крупнейших московских офисных проектов – «Ростех-Сити», арендуемая площадь которого составляет 174 тыс. кв. м.

«В первом квартале 2021 года мы ожидали гораздо меньшую активность, чем есть на самом деле. Многие арендаторы стремятся преобразовать свои офисные пространства: адаптировать их под актуальные задачи, сделать комфортным для смешанного формата работы. Некоторые уже сейчас приняли решение о сокращении площади офиса за счет повышения качества пространства и рассматривают здания с оптимальным соотношением этих двух показателей. В 2021 году мы ожидаем увеличения объема новых сделок, однако, учитывая тенденцию к уменьшению потребности в площадях, поглощение офисов может оказаться на минимальном уровне прошлого года», — отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.

Knight Frank: Объем нового предложения торговой недвижимости упал на 70% по итогам I квартала 2021 года

  • Всего за I квартал 2021 года было введено 38,5 тыс. кв. м торговой недвижимости, что на 70% меньше, чем за соответствующий период 2020 года, когда на рынок вышло 128 тыс. кв. м арендопригодных площадей.
  • Прирост обеспечен открытием ТРЦ «Гравитация» (GLA: 18, 5 тыс. кв. м.) и ТРЦ Prime Plaza (GLA: 20 тыс. кв. м).
  • В I квартале 2021 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала.
  • По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились на 25% под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Такое снижение было впервые зафиксировано во II квартале 2020 года относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений и с тех пор остаются стабильными. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фудкорта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
  • Стоит отметить, что помимо прямого негативного влияния противовирусных мер на финансовые показатели большинства ретейлеров, свой отпечаток накладывают ослабление рубля, волатильность курса валют, внедрение маркировок и онлайн-касс, рост дополнительных расходов – доставка для онлайн-заказов, покупка антисептиков и масок для офлайн-магазинов. Средний показатель доходности сетевого ретейлера по итогам 2020 года составил около 3%, тогда как десять лет назад он был в два раза выше. Ввиду этого выдержать прежний уровень арендной нагрузки не получится и, соответственно, в ближайшей перспективе коммерческие условия будут пересматриваться.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы. В период с января по март было открыто два торговых объекта суммарной арендопригодной площадью 38,5 тыс. кв. м, таким образом, объем нового предложения продемонстрировал отрицательную динамику (-70%) по сравнению с I кварталом 2020 года. Также зафиксировано повышение уровня вакансии в торговых центрах до 12,3% (на 5,8 п. п. выше показателя I квартала 2020 года). На 2021 год анонсирован ввод нового предложения на уровне 520 тыс. кв. м GLA, однако эксперты указывают на возможный перенос сроков ввода около 50% объектов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились на 25%.

Тем не менее отмечены «первые ласточки» восстановления российского fashion-рынка: многие бренды российских дизайнеров возобновили развитие. Например, бренд Post post scriptum (PPS) планирует создать около пяти новых точек в России. Уже открылся магазин екатеринбургского бренда белья Belle You, а холдинг Inditex продолжает заявленное в 2020 году развитие брендов Weekday и Monki. Кроме того, анонсировано открытие нового универмага Stockmann, хотя ранее компания приостановила планы развития. Стоит также отметить открытие первого зарубежного магазина российской марки Choupette в ОАЭ.

  • На политику экспансии международных брендов сильное влияние оказывает общемировая ситуация с пандемией (продление локдаунов во многих странах), что сказывается на финансовых возможностях брендов и, как следствие, на экспансивных планах. Для таких крупных ретейлеров, как Inditex, H&M, Teddy Group, Adidas основной стратегией остается оптимизация торговых точек и площадей.

В подавляющем большинстве крупнейших городов России на рынке коммерческой недвижимости прослеживается аналогичная динамика показателей. Наиболее существенное изменение потребительского интереса за первые три месяца года наблюдалось в сегменте аренды: лидером в этой категории стал Сочи, где спрос увеличился в 1,7 раза, следом за которым ведущие позиции заняли Тюмень (+33%), Москва (+32%), Рязань (+32%), Воронеж (+30%), Ростов-на-Дону (+30%) и Екатеринбург (+29%). По сравнению с показателями предыдущего года значительное изменение интереса арендаторов зафиксировано в Екатеринбурге и Сочи — в 1,4 раза.

Спустя год после начала пандемии, оказавшей существенное влияние на рыночную ситуацию, зафиксирован рост спроса на аренду объектов коммерческой недвижимости — на 24% в среднем по России за первые три месяца года (+12% к аналогичному показателю 2020 г.). В категории купли-продажи также наблюдалось повышение интереса: +5% по сравнению со значениями аналогичного периода предыдущего года и IV кв. 2020 г. Объем предложения на рынке аренды также увеличился: его отметки превысили прошлогодние показатели на 15%, продемонстрировав в I квартале незначительный рост. При этом количество предложений для продажи осталось практически неизменным: -2% в годовом выражении (I кв. 2021 г. к I кв. 2020 г.) и -3% за квартал (I кв. 2021 г. к IV кв. 2020 г.).

Спрос на покупку коммерческих объектов за последний квартал (I кв. 2021 к IV кв. 2020 г.) заметно вырос в Сочи (в 1,5 раза) и Севастополе (+27%), а в годовом выражении (I кв. 2021 к I кв. 2020 г.) — в Новосибирске (в 1,4 раза), Сочи (+34%) и Екатеринбурге (+32%). Подробнее — в Табл. 2.

В условиях постепенной стабилизации эпидемиологической обстановки повышается востребованность коммерческих объектов, особенно в сегменте аренды. В I квартале текущего года наибольший интерес со стороны арендаторов вызывали площади свободного назначения (+24% по сравнению с аналогичными значениями I квартала 2020 г. и +25% к показателям IV квартала), и склады (+25% и +17% соответственно). При этом в течение квартала также заметно увеличился интерес арендаторов к объектам общепита — в 1,4 раза и офисам — на 26%.

По итогам I квартала 2021 г. наблюдается рост интереса к коммерческой недвижимости: спрос на аренду увеличился на 24%, на покупку — на 5% по сравнению с аналогичными показателями предыдущего квартала. Помещения свободного назначения (ПСН) продолжают пользоваться наибольшей популярностью как с точки зрения аренды, так и приобретения в собственность, — на них приходится почти половина всех запросов пользователей Авито Недвижимости. При сохраняющемся спросе повышаются и цены — заметно выросла стоимость покупки торговых площадей (+25%) и аренды офисов и складов (в 1,4 раза) год к году. При этом наиболее дорогими как для покупки, так и для аренды в I квартале текущего года оказались торговые площади (61 694 руб./кв.м и 892 руб./кв.м в месяц соответственно) и офисы (60 115 руб./кв.м и 1 000 руб./кв.м в месяц).

Объем нового предложения торговой недвижимости упал на 70% по итогам I квартала 2021 года

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы. В период с января по март было открыто два торговых объекта суммарной арендопригодной площадью 38,5 тыс. кв. м, таким образом, объем нового предложения продемонстрировал отрицательную динамику (-70%) по сравнению с I кварталом 2020 года. Также зафиксировано повышение уровня вакансии в торговых центрах до 12,3% (на 5,8 п. п. выше показателя I квартала 2020 года). На 2021 год анонсирован ввод нового предложения на уровне 520 тыс. кв. м GLA, однако эксперты указывают на возможный перенос сроков ввода около 50% объектов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились на 25%.

Рекомендуем прочесть:  Общероссийский Классификатор Основных Фондов Лестницы

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились на 25% под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Такое снижение было впервые зафиксировано во II квартале 2020 года относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений и с тех пор остаются стабильными. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фудкорта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

По итогам I квартала 2021 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы составил 12% (+5,8% к I кварталу 2020 года, +0,5% к IV кварталу 2020 года). Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии в 2020 году.

На политику экспансии международных брендов сильное влияние оказывает общемировая ситуация с пандемией (продление локдаунов во многих странах), что сказывается на финансовых возможностях брендов и, как следствие, на экспансивных планах. Для таких крупных ретейлеров, как Inditex, H&M, Teddy Group, Adidas основной стратегией остается оптимизация торговых точек и площадей.

Тем не менее отмечены «первые ласточки» восстановления российского fashion-рынка: многие бренды российских дизайнеров возобновили развитие. Например, бренд Post post scriptum (PPS) планирует создать около пяти новых точек в России. Уже открылся магазин екатеринбургского бренда белья Belle You, а холдинг Inditex продолжает заявленное в 2020 году развитие брендов Weekday и Monki. Кроме того, анонсировано открытие нового универмага Stockmann, хотя ранее компания приостановила планы развития. Стоит также отметить открытие первого зарубежного магазина российской марки Choupette в ОАЭ.

Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.

Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.

Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.

Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2021 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2020). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).

В первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.

Доля сделок с офисными активами снизилась за год с 19% до 13%. Крупнейшими сделками в I квартале 2021 года стали покупка холдингом «Империя» двух объектов на Миллионной улице в Санкт-Петербурге, а также приобретение московского бизнес-центра «Авиатор». Поскольку сегмент продемонстрировал свою устойчивость в период нестабильности, по итогам 2021 года доля вложений в него может достигнуть порядка 20-25% общего объема сделок с офисной недвижимостью.

В I квартале 2021 года сделок с участием иностранных инвесторов зафиксировано не было. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.

Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, объем инвестиций достиг 52 млрд рублей, что на 16% ниже аналогичного показателя 2020 года. Снижение оказалось сдержанным – показатель хоть и не достиг уровня, зафиксированного в аналогичный период в 2018-2020 гг., но все еще остается выше результатов первых кварталов 2015-2017 гг. Сделок с участием иностранных инвесторов в I квартале 2021 года зафиксировано не было. В целом в текущем году ожидается стабильная и позитивная динамика основных показателей рынка инвестиций.

В I квартале 2021 года 16% инвестиций пришлось на торговые объекты – показатель уже достиг более половины от совокупного прошлогоднего объема инвестиций в данный сегмент. Основную роль здесь сыграли сделки с торговыми активами ТЦ «Гименей» и «Якиманка, 26» в центре Москвы. Тем не менее, говорить о полноценном восстановлении спроса инвесторов к сегменту преждевременно.

С февраля 2016 возглавляю департамент исследований Colliers в России и осуществляю объединенное руководство департаментов исследований компании в Москве и в Санкт-Петербурге. Экспертиза департамента исследований включает анализ офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости, а также рынка инвестиций и жилья.​

Средний уровень вакантности на I квартал 2021 г. плавно снизился на 0,2 п.п. и составил 10,5% (против 10,7% в IV квартале 2020 г.). Снижение показателя было связано с улучшением эпидемиологической ситуации в стране и с сокращением отставания пешеходного трафика в торговых центрах, особенно в праздничные дни.

In 2004-2006 I worked at Colliers being involved in the major projects such as Grand Canyon. In 2006 I have joined Jones Lang LaSalle. Being responsible for the project marketing and leasing, I was the main broker of the SEC Gallery project (St. Petersburg) where more than 100 transactions were closed with my participation. In addition, I participated in Leto shopping center project and coordinated the Piterland project.

Рекомендуем прочесть:  Вторая Печать В Организации Ооо Для Документов

Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона увеличилась пропорционально изменению статистики численности населения Москвы и ближайших городов-спутников до 616 кв. м на 1 000 жителей к 1 января 2021 г. До конца года ожидается рост показателя до 652 кв. м. В 2021 г. ожидается увеличение доли новых торговых объектов в классических форматах ТЦ и ТРЦ (до 76%), наименьшая доля в ТПУ-форматах — 3%.

В этом году на московский рынок вышли сразу четыре международных бренда одежды, в числе которых итальянский Shikkosa, австрийский Northland и американский The Frankie Shop, а также ECCO, открывшая первый магазин детской одежды в Москве ECCO Kids.
За I квартал 2021 г. российский рынок покинул бренд Bath & Body Works.

Аналогичная тенденция, имеющая другие причины, относится и к резидентам, представленным государственными некоммерческими органами и структурами – им совместное размещение в крупном объекте позволяет консолидироваться и снизить операционные издержки на содержание офисных площадей. Так, в бизнес-центре «Два капитана» планируется разместить Мособлдуму, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Контрольно-счетную палату, Главное контрольное управление и областной ЗАГС.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, совокупный объем предложения офисов на столичном рынке достиг 17,3 млн кв. м. Общий объем ввода составил 309 тыс. кв. м, что выше годовых результатов 2018 и 2020 годов. Завершилось строительство одного из крупнейших московских офисных проектов – «Ростех-Сити», арендуемая площадь которого составляет 174 тыс. кв. м.

Несмотря на высокий уровень развития офисного рынка и большой объем существующих площадей, дефицит приемлемых по качеству, расположению и стоимости крупных офисных блоков сохраняется. Крупным арендаторам зачастую приходится искать варианты размещения в строящихся объектах, из-за чего впоследствии они вводятся в эксплуатацию уже заполненными, как, например, произошло с прошлогодней сделкой «Тинькофф Банк» в AFI Square. В «Ростех-Сити» также постепенно будут переезжать дочерние компании и партнеры «Ростеха», поэтому площади объекта выйдут на рынок лишь частично.

За прошедший квартал на рынок вышло шесть новых объектов общей арендуемой площадью более 314 тыс. кв. м. 71% относятся к классу А – «Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м), , «Аркус IV» (18 тыс. кв. м), БЦ на 1-м Земельном переулке, 7/2 (16 тыс. кв. м), а также Hill8 (11 тыс. кв. м). Кроме того, произошел запуск одного из самых известных московских долгостроев – бизнес-центра «Два капитана» (79,8 тыс. кв. м), который относится к классу В и не вышел на спекулятивный рынок, так как строился под нужды структур правительства, которые разместят там свои офисы.

«В первом квартале 2021 года мы ожидали гораздо меньшую активность, чем есть на самом деле. Многие арендаторы стремятся преобразовать свои офисные пространства: адаптировать их под актуальные задачи, сделать комфортным для смешанного формата работы. Некоторые уже сейчас приняли решение о сокращении площади офиса за счет повышения качества пространства и рассматривают здания с оптимальным соотношением этих двух показателей. В 2021 году мы ожидаем увеличения объема новых сделок, однако, учитывая тенденцию к уменьшению потребности в площадях, поглощение офисов может оказаться на минимальном уровне прошлого года».

«Спрос на небольшие квартиры действительно очень активный, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».В нашем жилом комплексе «Любовь и голуби» представлено около 50 вариантов планировок студий и однокомнатных квартир с отделкой white box, которые пользуются большой популярностью. Есть лоты с высокими потолками 3,6 м и увеличенной площадью остекления, с гардеробными комнатами и кухнями нишами. Доступность небольших форматов, продуманные планировочные решения, а также снижение ставок по ипотеке – все эти факторы стимулировали спрос на студии и однокомнатные квартиры в последние годы».

«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), — комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость».В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».

Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.

В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.

В ближайшие полгода рынок коммерческой недвижимости, вероятно, будет развиваться под влиянием еще не до конца реализованных негативных последствий пандемии. Не исключено, что в дальнейшем произойдет еще одна «финальная» волна ротации арендаторов по итогам которой, станет понятна картина изменившегося спроса на офисную, складскую и торговую недвижимость.

Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2021 году

В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.

«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.

Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.

Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2021 году мы расширили программы до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете. Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.

«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра. Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.

Что с рынком коммерческой недвижимости Москвы в 2021 году

Например, наиболее пострадавшим от последствий пандемии и девальвации рубля сектором считается торговая недвижимость. Вести продажи в 2021 году вне режима онлайн было практически невозможно — сказывались введенные ограничения на передвижение покупателей. По этой причине ритейл как сегмент коммерческой недвижимости остается малоперспективным.

В 2021 году эксперты прогнозируют совсем небольшой рост экономики — всего на 2%. Учитывая, что в прошлом году показатель упал почти на 4%, в целом для участников рынка коммерческой недвижимости все еще продолжается непростой период. Отдельные сегменты смогли пережить кризис без существенных потерь, тогда как в других отмечается резкая отрицательная динамика.

Рекомендуем прочесть:  На Пенсию Досрочно Ребенок Инвалид И Чернобыльская Зона

Самой устойчивой оказалась складская недвижимость. Инвесторы выбрали ее в качестве главного объекта для вложений — объем таких сделок в 2021 году достиг максимума за последние 7 лет и вырос в среднем на 20-30%. Более половины сделок в Москве пришлось на сектор электронной коммерции, что говорит о перспективах данного направления — интерес к онлайн-торговле в будущем должен только расти.

Отстоял свои позиции к 2021 году и рынок офисной недвижимости Москвы. Ставки аренды уменьшились в среднем на 8% по сравнению с прошлогодними показателями — цифры можно считать умеренными. И все же в этом году специалисты ожидают обострение конкуренции, так как объектов в экспозиции стало больше.

Как рассказала Александра Селезнева, представитель крупнейшей девелоперской компании Ориентир, спрос на складскую недвижимость неуклонно растёт. Причём как со стороны заказчиков, так и со стороны инвесторов. Об этом говорит объём заключённых сделок на складском рынке, который увеличился в два раза по сравнению с 2020 годом.

Однако, отмечая растущий спрос на складскую недвижимость, девелоперы всерьёз обеспокоены ростом себестоимости строительства. Как подчеркнула Александра Селезнева, повышение цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы, возникший из-за пандемии, может увеличить стоимость возведения недвижимости на 30%.

CBRE подводит итоги 2020 года и делает прогноз на 2021 год

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве

Предложение
По итогам 2020 года ввод в эксплуатацию торговых площадей в Москве составит 254 тыс. кв. м, что на 27% превышает показатель 2019 года, когда открылось 200 тыс. кв. м. Пандемия не скорректировала даты открытия крупных объектов: в конце февраля состоялось открытие ТЦ в составе тематического парка «Остров Мечты», которые было перенесено с 2019 года (GLA 72 000 кв. м), ТЦ в составе МФК Kvartal West (44 000 кв. м), ТЦ в составе ТПУ Щелковский (GLA 60 000 кв. м). В 2021 году ожидается открытие около 500 тыс. кв. м торговых площадей. 25% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 30% — районные ТЦ, реализуемые ADG Group. Кроме того, на 2021 год запланирован запуск ТЦ «Город Косино» (GLA 74 000 кв. м), ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м), а также ТЦ в составе ТПУ «Селигерская» (GLA 54 000 кв. м). Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).

Отдельно стоит отметить, что в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области:
• Компания Ozon подписала build-to-suit соглашение, по которому девелопер «Ориентир» построит специализированный склад общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Де-факто такой склад эквивалентен стандартному складу размером около 200 тыс. кв. м, т.к. у нового объекта будет увеличенная высота потолков, а значит и увеличенный объём хранения. Ozon начнёт использовать этот объект начиная с 2021 года.
• Компания «ВсеИнструменты.ру» ещё один крупный игрок сегмента онлайн торговли, также заказала себе нестандартный склад. Проект будет реализован девелопером PNK в логистическом парке «PNK Парк Домодедово» в два этапа: доступ к первому объекту площадью 94 000 кв. м компания «ВсеИнструменты.ру» получит весной 2021 года. Вторая очередь площадью 88 000 кв. м будет готова весной 2022 года.
Сильное «смещение» активности рынка в сторону больших сделок в этом году также связано с тем, что сегмент «среднестатистической» аренды, «среднестатистического» арендатора, который берёт склад 10 тыс. кв. м, в готовом стандартном объекте, заметно «просел» в этом году (30% снижение по сравнению с 2019 годом).

Ликвидность глобального рынка инвестиций в недвижимость находилась на пике в 2018-2019 годах. В 2020 году, по нашим прогнозам, объем вложений сократится на 38% (до 670 млрд долл. США), однако за счет мирового переизбытка ликвидности уже в 2021 году ожидается рост на 50% до 1 000 млрд долл. США. По предварительным итогам 2020 года объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть близко к прошлому году значения, порядка 250 млрд руб. При этом, вложения в жилой сегмент (участки под строительство жилых проектов) увеличились на около 41% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости, напротив, может сократится на 27%. Такая динамика в коммерческой недвижимости соответствует мировым трендам. Так, по прогнозам CBRE, объем инвестиций в недвижимость в Северной и Южной Америке снизится на 43% в 2020 году, а в регионе Европа, Ближний Восток, Африка (EMEA) и Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР) – на 30% в каждом.

Коммерческие условия
Большинство ритейлеров, около 70%, зафиксировали скидки по арендной плате до конца 2020 г. Размер скидки зависит от профиля арендатора и позиции собственника ТЦ. Скидки для fashion-операторов составляли от 10 до 30% на время ограниченной работы торговых центров. Для люксовых операторов скидки в период ограниченной работы розницы (апрель, май) составили до 90% в валютных договорах аренды, а в июне-июле 60%. С августа арендная плата вернулась к докризисному уровню. Снижение прайм-ставки в топовых и ключевых моллах было зафиксировано во II кв. и составило 15% по отношению к началу 2020 года. В 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться, а скидки для операторов по текущим договорам аренды сохранятся. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года, по нашим оценкам.

В октябре 2020 года состоялось открытие отеля Movenpick Moscow Taganskaya (154 номера). Это первое открытие с начала года в Москве и первый отель под брендом Movenpick в столице. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще одного брендированного объекта — Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).

Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2021 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2020 г.

Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г. Режим доступа — URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России упали на 61%

Вложения в офисную недвижимость снизились на 78% по сравнению с I кварталом 2019 года и составили порядка 7 млрд руб. Вложения в складской сегмент составили порядка 3 млрд руб., их доля в объеме инвестиций за I квартале 2021 года составила 4% против 20% в 2020 году. Инвестиции в торговую недвижимость в январе-марте 2021 года составили 5 млрд руб. против 9 млрд руб. в аналогичном периоде 2020 года.

Динамика объема вложений в сегменты коммерческой недвижимости обратная – объем инвестиций снизился на 61% до минимального за последние 5 лет значения, его доля составила 29%. В I квартале 2019 года соотношение было обратным – 27% приходилось на жилой сегмент и 73 % на коммерческую недвижимость.

В CBRE подвели итоги I квартала 2021 года на рынке инвестиций России. Согласно предварительным данным, объем инвестиций в недвижимость России в I квартале оказался сопоставим с результатом в аналогичном периоде прошлого года и составил порядка 67 млрд руб. против 68 млрд руб. в январе-марте 2020 года. Несмотря на схожий показатель вложений в этом году по сравнению с предыдущим, структура инвестиций демонстрирует зеркально противоположную картину. Объем вложений в участки под жилое строительство увеличился более чем в 2,5 раза и достиг рекордного для рынка квартального значения. Его доля в объеме инвестиций в I квартале 2021 года составила 71%.

Единственным сегментом коммерческой недвижимости, объем вложений в который вырос в I квартале в сравнении с прошлым годом, стала гостиничная недвижимость. Вложения в этот сегмент составили 4 млрд руб. Крупнейшими сделками стали продажи отелей «Кортъярд Санкт-Петербург Васильевский» в Санкт-Петербурге и «Пик Отель» в Сочи.

Доля вложений в объекты, требующие редевелопмента или строительства, в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость (не включая вложения в участки под жилое строительство) сохраняется на относительно высоком уровне. В I квартале 2021 года на такие вложения пришлось 29% против 36% за весь 2020 год.

Adblock
detector