Прогнозы по ипотеке на 2023 год

Стоит ли покупать квартиру в 2023 году, и когда это лучше сделать

Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2023 года достигли пикового максимума.

• условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
• За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
• Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
• Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
• Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.

Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.

Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость во многих странах только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.

Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2023 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2023 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.

Жилая площадь, которую можно приобрести на средний ипотечный кредит, также стремительно сокращается, признают аналитики (с 36,1 кв. м в сентябре 2023 года до 33,7 кв. м в сентябре-2023, согласно инфографике НКР). Так, параллельно с ростом объемов рынка подскочили, по данным Росстата, и цены на недвижимость: на 22% за последний год и на 45% с сентября-2023. Сильнее всего за год средневзвешенная стоимость 1 кв. м увеличилась в Адыгее — на 79%. В Москве показатель вырос на 27%, а в Краснодарском крае — на 48%.

Несмотря на ипотечные рекорды, доступность кредитного жилья продолжает снижаться, пришли к выводу в НКР: «Если в середине прошлого года отношение среднего платежа по ипотечному кредиту к размеру медианной заработной платы упало до 64%, то фактически с осени прошлого года этот показатель начал расти и уже в начале текущего года вновь приблизился к 70%, выйдя на уровень начала 2023 года».

Динамика выдач во втором полугодии позволяет предположить, что по итогам следующего года объем рынка сократится, хотя и умеренно, отмечается в обзоре. В НКР полагают, что в 2023 году банки выдадут 4,9—5,1 трлн рублей ипотечных кредитов — примерно на 10% меньше ожидаемого рекорда 2023 года, но больше, чем за любой другой год. Ожидается более резкое уменьшение числа выданных ссуд — на 20—25%. Частично компенсировать это может дальнейший рост среднего размера кредита — на 10—12% (до 3,6 млн рублей), что будет примерно соответствовать прогнозной динамике цен квадратного метра в новостройках.

Ипотечный рынок в 2023 году не повторит рекорда, ожидаемого по итогам 2023-го, хотя торможение будет мягким. При этом ипотека в следующем году будет обходиться заемщикам заметно дороже. Об этом говорится в аналитическом исследовании рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги», озаглавленном «Ипотека на пике».

«Ключевыми факторами торможения станут исчерпание отложенного спроса, небольшой лимит госпрограмм, уменьшение числа сделок рефинансирования, а также более заметный рост ставок в сравнении с 2023 годом в сочетании с дальнейшим, пусть и не таким значительным, увеличением стоимости жилья», — резюмируют аналитики.

ВТБ, например, сразу после новогодних праздников первым среди крупных госбанков повысил ставку до 10,3%. Аналитики «Эксперт РА» прогнозируют, что в 2023 году средневзвешенные ставки по ипотеке (с учётом льготных программ) превысят 10% годовых. А без участия в программе и вовсе страшно приближаться к банкам… Про доступную ипотеку можно забыть. Надолго.

Прошлый год отметился рекордным объёмом ввода нового жилья за всю историю современной России: порядка 86 млн квадратных метров! До этого лучший показатель был зафиксирован в 2023 году – 85,35 млн квадратных метров. Ранее Минстрой (ещё при прошлом министре Якушеве) планировал разогнаться к 2023 году до 94 млн кв. м, но в нынешних условиях это уже совсем фантастика. Банки тоже отмечают новые рекорды: в прошлом году были выданы 1,9 млн ипотечных кредитов на рекордную сумму в 5,7 трлн рублей. Рост составил 7% и 28% соответственно.

Это просто строительное чудо! Но высоко взлетев, можно очень больно упасть: 2023 год обещает быть не таким удачным для тех, кто стремится продать недвижимость. Глава Центра политэкономических исследований Василий Колташов прогнозирует значительный рост цен и в 2023 году. Особенно сильно новые ценники ощутят на себе жители регионов:

Никаких дополнительных мер по сдерживанию цен на недвижимость (госрегулирование цен, как на сахар и масло, демпфер, как на топливном рынке и т.д.) в текущем году правительство предпринимать не будет – уверен заместитель директора института «Центр развития» НИУ ВШЭ Валерий Миронов. Возможна только поддержка отдельных слоёв населения:

В июле 2023 году ЦБ зафиксировал средневзвешенную ставку в 7,07% годовых. Но многие люди брали ещё более дешёвые займы по госпрограммам – «Льготная», «Семейная» и «Дальневосточная» ипотеки. На них пришлось 640 тыс. кредитов на 1,6 трлн рублей. Народ не верил своим глазам, но верил в то, то доступные условия не могут длиться вечно и побежал скупать недвижимость.

Треть жизни на кредит и падение рынка на четверть: что будет с ипотекой в 2023 году

В следующем году ставки по ипотеке могут превысить 10%. В 2023 году рынок снизится на 10% — до 5 трлн рублей, но этот показатель будет выше, чем за любой другой год, кроме 2023-го, говорится в материалах НКР. Число выданных кредитов может упасть на 20-25% по сравнению с текущим годом, но это будет частично компенсировано тем, что вырастет средний размер ипотечного кредита. Он к концу 2023 года прибавит 10-12% и достигнет 3,6 млн рублей.

Средний срок ипотечных кредитов растет уже не первый год: если в 2023 году он не превышал 17 лет, то к концу этого года превысит 21 год, а по итогам 2023 года достигнет 23 лет. Это примерно соответствует трети средней продолжительности жизни в России, указывает НКР.

В 2023 году рынок ипотеки достигнет рекордных показателей: 5,5-5,6 трлн рублей против 4,4 трлн рублей годом ранее, говорится в исследовании НКР, которое изучил Forbes. На такой рост повлияли льготные программы по жилищному кредитованию и низкие ставки по ипотеке.

По прогнозу Альфа-банка объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20-30%. То есть в следующем году в стране будет выдано примерно 4,8-5 трлн рублей ипотечных кредитов, говорит директор департамента развития залогового кредитования Альфа-банка Артем Иванов. Спрос на жилищные кредиты, по его словам, будет сокращаться примерно на 10-15% как на новостройки, так и на готовое жилье.

Ставки по ипотеке с высокой вероятностью превысят 10%, говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Людмила Кожекина. По ее словам, рост ипотечного кредитования в 2023 году замедлится на фоне повышения процентных ставок, и в связи с исчерпанием платежеспособного спроса и низких темпов роста доходов населения. С другой стороны, из-за роста цен на недвижимость часть потенциальных заемщиков отложат решение о покупке недвижимости. Но замедление будет не таким сильным из-за роста среднего чека ипотечного кредита, говорит она. Портфель ипотечных кредитов вырастет в 2023 году в пределах 15-17% против 27% по итогам 2023 года, прогнозирует Кожекина.

Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2023-м

Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2023-го.

В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.

Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2023-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.

В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2023-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.

Прогнозы неутешительны: ипотечные эксперты сходятся во мнении, что средняя ставка в 2023 году преодолеет двузначный рубеж. В «Дом.РФ» считают, что она вырастет как минимум до 10%, а возможно, чуть больше. В Сбере — что вероятность этого высока, но оценить ситуацию стоит в январе–феврале.

«ВТБ уже сделал этот рядовой шаг на фоне весьма продолжительного тренда на повышение. Сейчас ставки предложения у многих банков по ряду продуктов выше 10%. Этот рубеж практически пройден. В течение февраля однозначные ставки останутся только в льготных программах и совместных программах банков с застройщиками», — считает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. Он добавляет, что для граждан, которые оформят кредиты и готовы сделать большой первоначальный взнос, процент по кредиту может быть снижен в рамках специальных программ в том или ином банке.

Колочинский приводит в пример кризис 2023 года, когда льготная ипотека не раз продлевалась, пока рыночные ставки не сравнялись со значением льготной ставки и необходимость в государственной поддержке исчезла. Также он не исключает, что продолжат расти ипотечные продукты, по условиям которых застройщики субсидируют ставку за счёт собственных средств.

«Скорее всего на уровне 8,5% ключевая ставка не остановится и прибавит в течение первого полугодия 2023 года ещё 0,5‒1 процентного пункта. Понятно, что вслед за Банком России поднимают ставки крупнейшие ипотечные банки, при этом 10% — психологически важный рубеж для ипотечников, и поэтому ипотечные ставки пока выстраиваются вокруг этой величины, стараясь её не превышать. Это объясняет более сдержанный рост ипотечных ставок по программам без государственной субсидии, чем это могло бы быть вызвано экономической ситуацией и двукратным ростом ключевой ставки в 2023 году» — рассуждает Цыганов.

В свою очередь руководитель Департамента ипотечного кредитования девелоперской компании 3S Group Андрей Носонов также не исключает роста ключевой ставки и изменения процентов по ипотеке. «В связи с этим мы ожидаем небольшого проседания. Однако нельзя сказать, что спрос снизится существенно. Потребность людей в жилье не удовлетворена, а ипотека — самый комфортный способ приобретения новой квартиры для многих покупателей. Банки в свою очередь будут стараться немного нивелировать рост ставок с помощью субсидированной ипотеки в коллаборациях с банками», — рассуждает эксперт.

«Сейчас средняя ставка по базовым ипотечным программам плавно приближается к двузначным показателям. Скорее всего, на следующем заседании ЦБ по ключевой ставке, которое состоится 11 февраля, регулятор примет решение в очередной раз увеличить её, так как показатели инфляции всё ещё существенно превышают цель. Если это произойдёт, ипотечные ставки ещё подрастут», — отмечает он и допускает, что вслед за этим будет снижение продаж у столичных застройщиков. Более ясной ситуация станет к июлю, когда встанет вопрос о продлении программы государственной поддержки, запущенной в 2023 году.

Есть две причины: аналитики предсказали падение спроса на ипотеку в России в 2023 году

Тем не менее ипотеку по-прежнему считают двигателем роста кредитования в этом году. Её будут стимулировать совместные программы банков и застройщиков — различные акции плюс субсидирование. Эксперты предсказали, что прирост так называемого ипотечного портфеля в 2023 году не превысит 17%, тогда как в 2023-м он составил 27%.

Также аналитики считают, что банки в России не повторят рекорд по доходам, который поставили в прошлом году. Тогда чистая прибыль составила 2,4 трлн рублей. В 2023-м ожидается потолок в 2,3 трлн. Специалисты считают, что к этому могут привести ковидные ограничения, из-за которых у населения возникнут проблемы с работой.

«Ни для кого не секрет, что эта программа была не для поддержки граждан, а для поддержки строительной отрасли. Ну и правильно, строительную отрасль надо поддерживать, это ведь и налоги, и рабочие места. Эта программа не дала ей упасть в пандемию. Но все поняли, что льготная ипотека перегревает рынок, и сейчас от нее отказались. Думаю, данная инициатива не будет поддержана», — считает Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.

Выбраться из этого «жилищного цугцванга» и этой семье, и многим другим вроде бы должна помочь инициатива депутата Александра Якубовского — распространить программу льготной ипотеки и на вторичный рынок жилья. Он сам много лет проработал в строительной отрасли и знает удручающую статистику: почти в 70 процентах российских городов вообще нет современных новостроек. Потому и предлагает: хотя бы жителям таких мест разрешить покупать квадратные метры ниже действующих банковских ставок.

Впервые за полтора года в России сократился средний размер ипотечного кредита. По данным национального бюро кредитных историй, теперь это — 3 миллиона 200 тысяч. Даже льготная ипотека не разгоняет продажи. И вот сегодня ее действие предложили расширить еще и на вторичное жилье, чтобы, как говорят инициаторы, у россиян было больше выбора.

В планах у Александра и Ирины было переехать со съемной квартиры в собственную, родить второго ребенка, взять ипотеку, но вот цены на недвижимость растут куда быстрее, чем мечты сбываются. Супруги даже от желанной новостройки отказались и готовы купить жилье на вторичном рынке, но и тут — «эффект ценового домино».

Но большинство экспертов инициативу эту считают «нежизнеспособной». Сразу после введения два года назад программы льготного кредитования рост спроса спровоцировал и резкий скачок цен, в некоторых регионах новое жилье подорожало чуть ли не на 50 процентов. А ведь многие просто копили деньги, чтобы купить сразу, без ипотеки, и в итоге либо остались ни с чем, либо переплатили. Заработали только строители и девелоперы.

При росте ипотечных ставок количество сделок и на вторичном рынке сократится в наступившем году на 20%, прогнозирует директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента – из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Около 70% вторичного рынка занимают ипотечные покупатели. Но ухудшение условий кредитования может значительно ослабить общий спрос», – рассуждает он. Потенциал для роста цен на жилье практически исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне 2023 года, считает Шлома.

Основной канал улучшения жилищных условий в современной России – это ипотека. За последний год средний размер ипотечного кредита увеличился в нашей стране на 25%. А средний срок кредитования вырос почти до 20 лет. По итогам декабря 2023 года средний ипотечный заем составил 3,28 млн руб., сообщили в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). При этом цена квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла за год примерно на 20%.

Всего за прошлый год российские банки выдали в качестве ипотечных займов 5,7 трлн руб., что на четверть больше, чем в 2023 году. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в ноябре, по данным ЦБ, составила почти 7,6%. За первые две недели января 2023 года средневзвешенная ставка ипотеки в крупнейших банков поднялась до 9,84% на новостройки и до 9,83% – на вторичное жилье.

В 2023 году не стоит ожидать улучшения условий для покупки жилья, прогнозирует директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Доля новостроек с проектным финансированием растет и сегодня превышает 80%. Поэтому легких денег в виде поступления от дольщиков у застройщиков больше нет. Есть только проектное финансирование от коммерческих банков. Строительные материалы также стали дороже», – перечисляет он. На стоимости ипотечных кредитов сказывается и ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25 до 8,5%, добавляет Кочетков. Он считает, что этап относительно дешевой ипотеки был пройден в 2023–2023 годах.

При ужесточении денежно-кредитной политики ЦБ спрос на ипотечные кредиты будет снижаться. В 2023 году ставки по ипотеке могут превысить 10%, прогнозируют в компании «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). А объем новых кредитов снизится примерно на 10% – до 5 трлн руб. Число выдаваемых кредитов может упасть за год на 20–25%. А средний размер ипотечного увеличится на 10–12% и достигнет 3,6 млн руб. Средний срок жилищного займа по итогам 2023 года достигнет 23 лет.

— Уже к июлю ипотечная ставка может дойти до 12−14%. Цены растут, инфляция оказалась выше того, что мы предполагали, и она будет раскручиваться и дальше, а, значит, будут расти и ставки по ипотеке. Пока люди не привыкнут к этим ставкам, число выданных кредитов будет снижаться.

Генеральный директор ипотечного агентства «Бюро кредитных решений» Александр Мельников в комментарии «СП» предположил, что если ключевая ставка останется в нынешнем диапазоне, ипотечные ставки будут находиться в районе 10−12%. В этом случае выдача кредитов замедлится на 10−15%. Небольшой позитив в том, что цены на жилье могут не расти такими темпами, как в этом году, или даже снизиться на 5−10% на фоне падения спроса.

Уходящий 2023 год стал рекордным по объему выданной ипотеки. По оценкам Дом. РФ этот показатель может достигнуть 5,5 триллиона рублей (1,9 млн. кредитов), что на 23% выше, чем в 2023-м. Однако если в этом году средневзвешенная ставка держалась в пределах 7,7%, в том числе благодаря программе льготной ипотеке, то в следующем даже она не поможет удержать цифры в нынешнем диапазоне.

Я ожидаю, что в начале следующего года наступит охлаждение рынка за счет того, что цены на недвижимость выросли, в отличие от доходов, а ипотека для большинства граждан будет недоступна. Возникнут ножницы между возможностью клиентов покупать и желанием застройщиков продавать. Это противостояние выразится в стагнации рынка — покупатели будут ждать скидок, а продавцы — надеяться на чудо или на авось.

Еще несколько недель назад Сбербанк анонсировал повышение ипотечной ставки до 9%. Но если посчитать еще и страхование, ставка уже превышает 10%. Если учесть, что наши банки работают по принципу «ключевая ставка плюс два процента за обслуживание ипотечного кредита», вполне логично, что уже сейчас при ставке в 8,5%, ипотека превысит 10%. Прибавьте страховку, и вы получите 11,5%. Это реалии сегодняшнего дня, так что незачем ждать 2023 года.

Эксперт по недвижимости экономического факультета РУДН Елена Егорычева обращает внимание ещё на одну особенность. Если ипотечные ставки на новостройки резко увеличились, то ставки на вторичную недвижимость выросли не так существенно и остаются ниже первых в среднем на 1-1,5%, тогда как год назад тенденция была обратной, говорит она.

За последние полтора года цена квадратного метра в России в среднем выросла на 25–35%. И доступность жилья резко упала. А теперь россиянам обещают возвращение двузначных ставок по ипотеке. По оценкам экспертов, в 2023 году стоимость ипотечного кредита может вырасти до 12–13% годовых. И всё благодаря Центробанку, который не слишком успешно пытается бороться с инфляцией. Как это скажется на рынке недвижимости и ценах на жильё — в материале NEWS.ru.

Если же политическое противостояние в случае самого негативного сценария выльется в вооружённый конфликт на любом из направлений постсоветского пространства, цены как минимум в Москве и Петербурге легко могут рухнуть на 20–25% за полгода, предполагает эксперт. По его словам, так было и в 2010 году, и в 2023-м.

С другой стороны, на ту же самую квартиру или дом оформляет ипотеку сам покупатель. И хотя сегодня 214-ФЗ о долевом строительстве стал гибче (банки уменьшают ставку либо конечному потребителю, либо застройщику по мере поступления платежей от покупателей), двойное кредитование одного и того же товара (в данном случае объекта недвижимости) сохраняется.

Таким образом, они достигнут уровня 2023–2023 годов. По словам Мутко, сейчас примерно 30% выдаваемых кредитов приходится на льготную ипотеку, остальные — ссуды по рыночным ставкам, в основном на покупку готового жилья. На 1 ноября средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России составила 7,7%. Согласно данным мониторинга предложений топ-15 ипотечных банков, на 19 декабря средневзвешенные ставки были уже на уровне 9,5% по стандартным кредитам на новостройки и 9,6% — по ссудам на покупку готового жилья.

ЦБ против продления льготной ипотеки из-за риска роста цен на недвижимость

После достаточно сильного изменения параметров госпрограммы все ждали резкого падения выдач, отметила глава Банка России. Но этого не происходит: в октябре, по предварительным данным ЦБ, ипотека стала единственным сегментом кредитования граждан, темпы роста которого ускорились на 2,3% после 2,1% в сентябре и 1,8% в августе. Основной вклад в увеличение темпов роста внесли основные госпрограммы поддержки – семейная и льготная ипотека под 7%, на каждую из которых пришлось по 40 млрд руб. в месяц. В октябре банки выдали ипотечных кредитов на 507 млрд руб., следует из данных Frank RG.

Ранее ВТБ предложил продлить программу льготной ипотеки под 7% после июля 2023 г., расширив ее на социальные категории населения и жителей моногородов. Об этом заявил зампред правления госбанка Анатолий Печатников в рамках форума «Россия зовет!». Печатников считает, что по окончании госпрограммы средняя ставка на рынке может резко вырасти. ВТБ «считает принципиально важным» заранее проработать новые условия программы льготной ипотеки и перезапустить ее следующим летом: «В дальнейшем нужно перейти на новый уровень ее развития с фокусом на учителей, врачей, представителей других социально значимых профессий и жителей моногородов, чтобы они не столкнулись с трудностями при приобретении нового жилья из-за роста стоимости кредитов».

По итогам года рост выдач ипотеки может быть около 27%, заметила Набиуллина, отметив, что это очень высокие темпы роста, гораздо выше того, как растут номинальные зарплаты и доходы населения. «Все-таки рост ипотеки для того, чтоб он был сбалансированным и устойчивым, должен соизмеряться с ростом доходов населения», – считает глава ЦБ. В III квартале этого года реальные располагаемые денежные доходы (за вычетом инфляции и обязательных платежей) россиян выросли на 8,1% по сравнению с тем же кварталом 2023 г., отчитался Росстат в конце октября. За девять месяцев 2023 г. они выросли на 4,1% к тому же периоду год назад.

Банк России предлагает не продлевать льготную ипотеку по ставке 7% после ее окончания в июле 2023 г., заявила журналистам председатель Банка России Эльвира Набиуллина в кулуарах 13-го Инвестиционного форума «ВТБ капитала» «Россия зовет!». По ее словам, сейчас действует ряд других, более адресных программ, которые работают и как раз направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах и группах населения, где это необходимо.

«Широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей», – считает Набиуллина. Она ранее отмечала, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 по 2023 г. стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии – на 39%.

Многие граждане, нуждающиеся в жилье, сомневаются — целесообразно ли оформлять ипотеку в 2023 году, выгодно ли это, не придётся ли им переплачивать. Если стоимость недвижимости подскочит, а процентная ставка вырастет, ипотека частично потеряет свою привлекательность.

• в столице 1 кв. м за год подорожал примерно на 80 тыс. рублей;
• быстрее всего росли цены на жильё в Москве — здесь годовой рост цен составил почти 40%, в других городах аналогичная динамика;
• больше всего подорожали квартиры в городах с населением от 0,5 до 1 млн человек — на 38%, в городах с населением 1 млн и более рост цен составил 29%.

По мнению экспертов, экономику ждёт постпандемическое восстановление, а весь рынок будет в упадке. Но ситуация может улучшиться уже в 2023 году. Стабильности пока нет, так в 2023 году 1 кв. м подорожал на 30%, при этом на «вторичку» в регионах цены снизились на 6%, а значит, рынок понемногу «остывает».

• потенциальные клиенты ждали, что льготная программа завершится, поэтому боялись рисковать большими деньгами;
• из-за снижения максимальной суммы кредитования до 3 млн руб., клиенты не смогли купить жильё в интересующих их регионах — цены там в разы больше;
• банками существенно увеличен первоначальный взнос;
• отсутствие стабильности в экономике не позволяет многим гражданам брать на себя долгосрочные финансовые обязательства.

• Инфляция. Каким бы ни был спрос на ипотечный кредиты, ставки на них продолжат повышаться, так как маховик инфляции раскручен, ЦБ обязательно повысит ставки, и кредит подорожает.
• Льготные программы. Они повышают спрос, а вместе с ним растут и цены. Так, после введения госпрограмм, стоимость жилья в некоторых городах возросла на 100%.
• Ипотечная ставка. Чем она больше, тем меньше стоит 1 кв. м.
• Спрос. На цены может влиять востребованность жилья, которая в свою очередь зависит от многих других факторов и текущей ситуации. Так, например, в результате пандемии возникла ситуация отложенного спроса. Как только был отменён локдаун, люди бросились покупать жильё по ставке 6,5% (с господдержкой).

От дальнейшего коллапса российские рынки спасла растущая цена на нефть, которая поднялась на трехлетних максимумах до отметки в 89,1 доллара за баррель. Кроме геополитики масла в огонь подлили ожидание повышения ставки со стороны Федеральной Резервной службы США и планируемое ФРС ужесточение кредитно-денежной политики более высокими темпами, чем планировалось ранее. Появившиеся угрозы введения новых санкций в отношении крупнейших российских банков, возможность отключения страны от платежной системы S.W.I.F.T. и планируемый запрет на операции с госдолгом РФ не добавили биржам оптимизма.

Начало нового года оказалось неожиданно бурным. Резкий рост геополитической напряженности в Казахстане и последующая за ним приостановка переговорного процесса по безопасности в Европе спутали экономические карты. Российские «голубые фишки» из-за неопределенности ситуации с Украиной пошли резко вниз, пережив самое драматическое падение с пандемического марта 2023 года. Сухие цифры стремительно уменьшающейся капитализации крупнейших отечественных компаний зазвучали как военные сводки с полей сражений. Только за 13 января по итогам торгов на Лондонской бирже акции шести гигантов российского бизнеса («Сбербанк», «Газпром», «Роснефть», «Норникель», «Лукойл» и «Новатэк») подешевели в моменте на 28 млрд. долларов. Спустя несколько дней они, правда, отыграли часть потерь.

Большинство экспертов все же сходятся на том, что февральское повышение ставки будет не последним, и, вполне возможно, что уже весной или к началу лета мы увидим на ее месте двузначную цифру. Таким образом российские монетарные власти будут пытаться сдержать набирающую силу инфляцию, которая по данным Росстата только за первые 10 дней января разогналась с 8,39 % до 8,61 %. И скорее всего это не предел: за текущий месяц она может подрасти еще на 1 %, что окончательно похоронит мечты Центрального Банка о годовом инфляционном уровне в 4 %. Ожидаемой реакцией на повышение учетной ставки станет рост процентов по кредитам для населения, включая ипотечные займы. Одновременно поднимется и доходность банковских вкладов. Но ожидаемый рост инфляции этот факт вряд ли сможет перекрыть. Увеличение ставки ЦБ РФ до 10-11 % годовых станет наиболее негативным вариантом для положения экономики в стране.

На данный момент политическая неопределенность никуда не исчезла и продолжает влиять на умонастроения инвесторов. Они при нагнетании военной риторики предпочитают не рисковать средствами и массово покидают российский фондовый рынок. В подобной ситуации мало кто решается делать долгосрочные прогнозы, чаще всего ограничиваясь горизонтом в несколько месяцев.

Неопределенность в геополитике, высокая стоимость барреля нефти и падение биржевых показателей ожидаемо разогнали курс российской валюты под конец января: на выходные рубль ушел в пике, замерев на отметке в 77,5 за доллар. На этом фоне Центральный банк РФ дал понять, что в феврале увеличит учетную ставку до 9 % или даже 9,5 %, пытаясь сдержать растущую инфляцию. Напомним, что 17 декабря прошлого года Центробанк уже поднимал ставку сразу на 100 пунктов, разогнав ее до 8,5 % – впервые с осени 2023 года. Это привело к удорожанию кредитных продуктов, увеличению процентов по депозитам для физлиц и, как следствие, дало надежду на возвращение инфляции к запланированному ранее уровню в 4 % под конец 2023 года.

К концу года банки повысят ставки по ипотеке: На сколько подорожают кредиты и как это отразится на стоимости квартир

На первичном рынке цены на жильё будут медленно расти до Нового года. Покупатели будут стараться приобрести жильё до очередного повышения ключевой ставки ЦБ. Также, несмотря на предельно высокие цены на недвижимость, спрос будет подогреваться субсидированием девелоперами банковских ставок по ипотеке, традиционными новогодними скидками и различными маркетинговыми инструментами. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

— За последний месяц банки заявили о повышении ставок по ипотеке и вкладам. Базовая ставка достигла 10% годовых, а в некоторых банках стала даже выше — это психологическая отметка для классического заёмщика. Однако сохраняются некоторые льготные программы. Кроме того, на рынке ещё есть некоторое количество покупателей с одобренными кредитами по старым ставкам. Поэтому до Нового года мы не прогнозируем каких-то серьёзных изменений — спрос и цены на вторичном рынке останутся на прежнем уровне. В дальнейшем ситуация будет меняться, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

Сбербанк повысил ставки до 8,8% и 9,1% по строящемуся и готовому жилью соответственно. Остальные банки вслед за лидером начинают активный пересмотр своих ипотечных программ. В перспективе рост ставок может дойти до 10–11%. Такой прогноз сделал заместитель генерального директора агрегатора «ДомДа» Дмитрий Екимов.

— Ставки вырастут соразмерно решению ЦБ РФ и поднятию им учётной процентной ставки. Собственно говоря, то, что мы видим сейчас, является отложенным эффектом прошлого решения регулятора. В большей степени рост ставок затронет вторичное жильё, так как здесь банковские риски являются наибольшими, и ипотеку на ИЖС и участки (тут банки пока вообще имеют смутное представление об оценке объектов и считают их просто неликвидными, поэтому занижают стоимость), — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

— Скорее всего, ставки в начале 2023 года станут двухзначными на все ипотечные продукты. Застройщики всё больше делают акцент на субсидирование ставки на продаваемые объекты. Все мы прекрасно понимаем, за счёт чего происходит субсидирование ставок, поэтому снижения цен на недвижимость точно не стоит ждать, — считает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова.

К Новогодним праздникам на рынке будет распродано самое интересное жилье. После нового года начнется обвал рынка, потому что новогодние праздники + затраты на отдых – они обескровят покупательский спрос. Эта тенденция будет продолжаться и летом 2023 года.

Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2023 и 2023 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.

Сейчас ключевая ставка выросла до 7,5% годовых – и, с учетом сворачивания госпрограммы, вскоре начнет подниматься. Эксперты прогнозируют ее рост с нынешних 7% до 9-9,5% годовых уже до конца этого года. А учитывая, что Эльвира Набиуллина не исключила повышения ключевой ставки еще на 1 процентный пункт – то есть, в 2023 году средние ставки по ипотеке могут пробить психологическую отметку в 10% годовых.

Рост цен на жилье в России стал одной из главных тем 2023 и 2023 года – наравне с пандемией, которая имеет отношение к этому росту. Сейчас льготная госпрограмма почти не работает, но цены на жилье пока не собираются останавливаться. Но многие эксперты и официальные лица считают, что цены дальше будут расти не быстрее, чем инфляция. Почему так и можно ли верить таким прогнозам – разбираемся вместе с экспертами.

Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.

Прогнозы по ипотеке на 2023 год

«Я хотела обменять недвижимость на реальные деньги и разумно тратить их на поддержание достойного уровня жизни, что не позволяет пенсия. Объявления о продаже квартиры появились еще в середине лета, однако желающих приобрести «двушку» в неплохом районе рядом с центром города сначала было мало», – рассказывает женщина.

Большое влияние на объем спроса на жилье оказывают условия ипотечного кредитования, предоставляемого банками. На протяжении всего 2023 года количество выданных ипотечных кредитов росло значительными темпами. По прогнозам ВТБ, выдача ипотеки по итогам прошлого года может достичь 5,8 триллионов рублей и стать рекордным показателем за всю историю наблюдений. При этом аналитики отмечают рост спроса на готовое жилье и его снижение на квартиры в новостройках.

«Поток клиентов перед Новым годом значительно увеличился. Люди стараются не потерять накопления, а выгодно вложить их в недвижимость. Если у покупателя стоит задача приобретения недвижимости для улучшения жилищных условий, а не в инвестиционных целях, то покупать, конечно, нужно сейчас. Если же цель – вложить средства, то подумать нужно посерьезнее, потому что стоимость подрастет, а спрос будет проседать», – сообщает риелтор одной из самарских компаний.

Все это происходит на фоне повышения учетной ставки ЦБ и увеличения процентов по кредитам. Сбербанк и ВТБ только за последнее время дважды повышали ставки – в ноябре и декабре. Всего за прошлый год Сбер четыре раза увеличивал стоимость ипотеки, сейчас его базовая ставка составляет 9,3 %. Специалисты отмечают, что психологически важным для рынка является показатель в 10 %. Если средняя ипотечная ставка превысит это значение, то можно ожидать резкий отток желающих приобретать новое жилье.

«Меня удивило, почему квартира, которая почти полгода не интересовала никого, вдруг стала интересна многим. У меня появилось предположение, что после Нового года нас ожидает резкий рост цен на недвижимость. Где-то пишут про новый штамм коронавируса, где-то – про инфляцию и про сокращение объемов строительства», – говорит Елизавета Аркадьевна.

Прогнозы экспертов по ипотеке в 2023 году

• По мнению Алексея Непейводы. Из департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV». Существует единственный шанс для падения стоимости квадратных метров — массовая продажа «инвестиционного» жилья. Это может снизить цены на 4-9%. Правда, особо надеяться на это не стоит, ведь строительные материалы выросли в цене на 20-200%.
• По мнению Кристины Яковенко. Коммерческий директор фирмы «Хрустальный Девелопмент». Стоимость жилья не изменится или продолжит медленный рост, так как ипотечные программы не закрыты. Цены должны стабилизироваться, но подорожает загородное жильё — из-за нововведений в сфере требований к строительству.
• По словам Дмитрия Щегельского. Генеральный директор агентства «БЕНУА». Стоимость жилья в 2023 г., не вырастет. Или даже уменьшатся на 5%. Он считает, что пик на рынке недвижимости уже пройден и начинает стагнировать, это приведёт к падению цен.

Чиновники как всегда успокаивают общественность обещаниями сдерживать цены на жильё. Президент России указал им в январе 2023 года на несоответствие финансовых возможностей людей с ценами на квадратные метры. В Минэконом развития заявили, что во всём виновата льготная ипотека.

Потребность в жилье у людей стабильна, а цены на него и процентные ставки постоянно меняются. Чтобы получить реальную выгоду от госпрограмм и не переплатить лишнего, важно учесть все моменты, в том числе грядущие цены на жильё. Это поможет понять, брать ли ипотеку сейчас или лучше подождать.

Мнения экспертов разнятся, но многие соглашаются, что цены на жильё в России будут расти и дальше. Спор возникает только по поводу темпов роста. За прошедшие 1,5 года стоимость недвижимости выросла на 30-40% и более (в зависимости от региона), и вряд ли рост замедлится в 2023 году, считают эксперты.

• в отдельных регионах наблюдается снижение роста цен на жильё, есть даже отрицательная динамика, например, в Челябинске и Омске цены снизились за год на 1% и 1,5% соответственно;
• Минстрой считает, что рынок недвижимости ждёт стабилизация, а новостройки, говорят специалисты, подешевеют на 5-8%;
• эксперты считают, что ситуация на рынке жилья будет комфортной до 1.07.2023 г. — до окончания льготной программы, как поведёт себя рынок после 1 июля неизвестно, и никто из экспертов предсказать это не берётся.

5 способов экономии на ипотечном кредите в 2023 году

Программа рассчитана на семьи, в которых с 1 января 2023 года по 31 декабря 2023 года, родился ребенок. Такие семьи могут оформить ипотеку или рефинансировать ипотечный кредит по ставке 6%. По условиям программы ипотека может быть выдана в размере до 6 млн рублей на срок до 30 лет.

При приобретении жилья в ипотеку и при наличии официальной работы, любой человек может оформить имущественный вычет и получить часть уплаченных за квартиру денежных средств. Максимальный размер имущественного вычета для одного человека составляет 260 тысяч рублей. Если гражданин состоит в браке, то вернуть имущественный вычет могут оба супруга. В таком случае можно вернуть 520 тысяч рублей.

Еще один способ вернуть уплаченные средства- имущественный вычет с процентов. Выплата может составлять до 13% от суммы уплаченных процентов по ипотечному кредиту (но не более 390 тысяч рублей). За вычетом могут обратиться оба супруга. Тогда максимальная сумма к возврату составит 780 тысяч рублей.

Выгодная мера поддержки для многодетных семей, в которых с 1 января 2023 года по 31 декабря 2023 года родился третий или последующий ребенок. Средства в размере 450 тысяч рублей можно использовать для погашения ипотеки. Одним из важных условий является то, что кредитный договор должен быть подписан до 1 июля 2023 года.

Тем не менее, с учетом общего удорожания недвижимости, ростом ставок по ипотеке, сокращения доходности от месячной аренды в среднем до 4-5%, существенного увеличения сроков окупаемости до 18-23 лет, а также возможного ужесточения налогового законодательства, количество покупок жилья для целей последующей сдачи в аренду может сократиться, и часть накоплений населения будет переориентирована на банковские вклады, процент по которым в настоящий момент выгоднее, заключает аналитик.

2023 год был рекордным для рынка недвижимости – стройматериалы резко подорожали, увеличилась себестоимость строительства, возникла потребность в рабочей силе, объясняет сложившуюся ситуацию Ян Лузин, основатель строительной группы компаний «ЛУГ». В результате стоимость квадратного метра увеличилась во всех городах. На вторичном рынке цены поднялись в среднем на 25%, а стоимость квартир в новостройках выросла на 27-28%. Рекордсменами стали Краснодар, Сочи и Москва.

В целом тренды положительные и об обвале рынка недвижимости речи не идет, утверждает Павел Люпин, доктор экономических наук, окончивший британский Институт профессиональных финансовых менеджеров (IPFM). Объем инвестиционных сделок в сфере недвижимости в России в прошедшем году был на уровне 2023-2023 годов. И это неплохо, если сравнивать с посткризисными годами.

Дополнительно рынок загородной недвижимости стимулирует развитие инфраструктуры – вблизи крупных городов строятся дороги, появляются частные медицинские центры, школы. С учетом распространения удаленного формата работы жизнь за городом становится даже более предпочтительной.

В случае роста числа несостоятельных «ипотечников», лишившихся источника дохода и возможности расплачиваться по кредиту, в продаже будут появляться залоговые квартиры от банков, реализуемые в том числе с торгов. С учетом определенных нюансов в приобретении таких квартир, может расшириться число профессиональных специалистов и частных инвесторов в этой области.

16 Фев 2022      klasterlaw         195      

Похожие записи
• 
  Увеличили ли пособие по уходу за ребенком инвалидом в 2023 год
• 
  Что могут забрать приставы многодетной семьи
• 
  Семейный кодекс украины алименты 2023
• 
  Налоговый вычет при продаже квартиры в 2023 году изменения