Расходы по межеванию несет арендатор

Как учесть расходы на межевание перед арендой участка под застройку

В соответствии с п. 4.78 Методики и п. 1 приложения N 6 к Методике средства на работы и затраты, связанные с отводом земельного участка, выдачей архитектурно-планировочного задания и выделение красных линий застройки включается в главу 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета.

Кроме того, согласно части 1 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

Расходы по межеванию несет арендатор

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996 (далее — Инструкция по межеванию), межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.
Как указано в п. 1.2 Инструкции по межеванию, установление и закрепление границ на местности выполняют в том числе при получении юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже всего или части земельного участка, а также по просьбе юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации Роскомзема, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ (п. 1.4 Инструкции по межеванию).
Процедуры, операции, работы, выполняемые при межевании (то есть содержание межевания земель), приведены в п. 2 Инструкции по межеванию. Это достаточно емкий перечень, начиная от подготовительных работ по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов, до формирования межевого дела и сдачи материалов в архив. Среди них упомянуты в том числе: полевое обследование границ земельного участка; составление технического проекта (задания) межевания земель; определение координат пунктов ОМС и межевых знаков; определение площади земельного участка; составление чертежа границ земельного участка и проч.

Прежде всего вспомним об основных требованиях, предъявляемых к расходам, признаваемым для целей налогообложения, это обоснованность и документальное подтверждение произведенных затрат (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Напомним, под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме (абзац 3 п. 1 ст. 252 НК РФ). Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ (абзац 4 п. 1 ст. 252 НК РФ). Помимо этого в качестве обобщающего критерия в завершение абзаца 4 п. 1 ст. 252 НК РФ указано, что расходами в целях налогообложения признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
До настоящего времени остаются актуальными разъяснения о применении норм п. 1 ст. 252 НК РФ, данные в определениях Конституционного Суда РФ от 04.06.2007 NN 320-О-П и 366-О-П. Отметим, что последний из названных нами критерий абзаца 4 п. 1 ст. 252 НК РФ назван КС РФ основным условием для признания затрат обоснованными или экономически оправданными.
Как отмечает КС РФ, из этих же предпосылок исходит и Пленум ВАС РФ, указавший в постановлении от 12.10.2006 N 53, что обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. При этом речь идет именно о намерениях и целях (направленности) этой деятельности, а не о ее результате. Вместе с тем обоснованность получения налоговой выгоды, как отмечается в том же постановлении, не может быть поставлена в зависимость от эффективности использования капитала.
В письме Минфина России от 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 также отмечается, что вопрос оценки эффективности и целесообразности затрат находится в ведении налогоплательщика как субъекта предпринимательской деятельности (смотрите также письма Минфина России от 08.12.2023 N 03-03-06/1/81910, от 06.09.2023 N 03-03-06/1/57120, от 05.09.2023 N 03-03-06/1/56882, от 08.10.2010 N 03-03-06/1/640).
Учитывая вышеизложенное применительно к рассматриваемой ситуации, обоснованность (экономическая оправданность) расходов на межевание земельного участка, по нашему мнению, не вызывает сомнений.
Вопрос о включении расходов на межевание в первоначальную стоимость приобретаемого земельного участка, по нашему мнению, может не рассматриваться, поскольку указанные затраты отвечают основным требованиям для признания их в расходах в целях налогообложения, а земельный участок амортизации не подлежит (абзац 1 п. 2 ст. 256 НК РФ). Следовательно, включение таких затрат в первоначальную стоимость участка исключает их учет для целей налогообложения.
Однако отметим, например, ФАС Московского округа в постановлении от 28.01.2010 N КА-А41/15362-09 по делу N А41-23311/09 исходил из того, что учет подобных расходов для целей налогообложения зависит от разрешения вопроса, как будет оформляться земля — в собственность или в аренду. Соответственно, по мнению суда, расходы могут учитываться по правилам ст.ст. 256, 257 НК РФ, либо по правилам ст. 272 НК РФ.
Поскольку земельный участок планируется приобрести для будущего строительства производственных объектов (основных средств), отметим следующее.
Следуя абзацу 2 п. 1 ст. 257 НК РФ, первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ).
По нашему мнению, расходы на межевание земельного участка весьма косвенно связаны со строительством (возведением) на нем в будущем новых объектов. Во всяком случае в виду того, что земельный участок на данный момент только готовится к приобретению организацией и строительные работы на нем не начались. Соответственно, и расходы по межеванию с целью выделения из земельного участка его части связаны в большей степени с приобретением земли, но не со строительством, в отличие, скажем, от расходов по планировке территории строительства. Например, Минфин России в письме от 15.01.2008 N 03-03-06/2/242 рассматривает подобные затраты как расходы, связанные с оплатой подготовительных работ именно по приобретению земельного участка.
В соответствии с пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов учитывается в том числе оплата услуг специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.
Прочие расходы в соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ в зависимости от способа их признания, определенного в учетной политике организации, могут быть учены в целях налогообложения:
— на дату расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
— на дату предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
— на последнее число отчетного (налогового) периода.
Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 22.10.2008 N Ф09-7698/08-С3, где рассматривались расходы на выполнение землеустроительных работ — оформление межевых дел для приобретения земельных участков в собственность, суд указал, что такие расходы правомерно были отнесены налогоплательщиком в состав прочих расходов на основании пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ.
Аналогичная позиция высказана Минфином России в письме от 15.01.2008 N 03-03-06/2/242. Причем, исходя из приведенного в письме описания ситуации и формулировки вопроса, налогоплательщиком допускалось, что земельный участок в итоге не будет приобретен вовсе. Как указано в письме, если договоры со специализированными организациями на проведение указанных подготовительных работ заключены отдельно, то такие расходы в соответствии с пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ учитываются в целях налогообложения в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. В заключение лишь отмечено, что указанные расходы должны соответствовать требованиям ст. 252 НК РФ.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 13.10.2006 N А65-39237/05-СА1-7 суд прямо указал, что подобные затраты носят текущий характер и учитываются в составе прочих расходов в момент подписания акта о выполненных работ. Не были приняты доводы налогового органа о капитальном характере таких расходов.
Таким образом, как мы полагаем, организация вправе единовременно признать в налоговом учете расходы по межеванию земельного участка в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Расходы на межевание земельных участков

Если организация решила выкупить участок, тогда ей необходимо руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160. Из пункта 1.2 этого Положения следует, что приобретение земельных участков и объектов природопользования (расходы, связанные с этим) относится к долгосрочным инвестициям. Бухгалтерский учет таких расходов ведется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Приобретение земельных участков»). В учете организации бухгалтер запишет следующее:

Если земля будет выкупаться в собственность, то расходы по межеванию (наряду с другими затратами по покупке земельного надела) нужно учесть в составе стоимости участка, которая в последующем списывается на затраты как стоимость основных средств по правилам пункта 4 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Так, стоимость основных средств, приобретенных в период применения ЕСХН, списывается на расходы с момента ввода их в эксплуатацию.

В перечисленных случаях, которые требуют оформления учётных записей, без межевания не обойтись. Дело в том, что для постановки участка на учёт при его оформлении или переоформлении потребуются технические характеристики участка. Их можно получить исключительно из межевого дела.