Главная / Земельное право / Что делать если банк отказал в ипотеке

Что делать если банк отказал в ипотеке

Содержание

1 Отказали в ипотеке: что делать
2 Отказали в ипотеке: что делать
3 Пошел в отказ: что делать, если банк не дал ипотеку
4 Отказ в ипотеке
5 Как избежать основных сложностей при получении ипотеки
6 9 причин отказа в ипотеке
7 8 причин, из-за которых могут отказать в ипотеке
8 Почему банки отказывают в выдаче ипотечного кредита и как их переубедить
9 Почему банки отказывают клиентам в льготной ипотеке
10 Страшный сон
11 Отказ в ипотеке

Отказали в ипотеке: что делать

Исправить же отрицательную кредитную историю можно, если заемщик докажет банку, что теперь ответственно исполняет свои обязательства по погашению кредита. Как вариант — можно попробовать взять потребительский кредит на небольшой срок и погасить его, не допуская просрочек платежей. Со временем положительные данные в кредитной истории перевесят негативные.

Еще одна причина отказа может скрываться в отсутствии кредитной истории. По мнению руководителя юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антона Самойлова, даже то обстоятельство, что вы никогда не обращались в банк за предоставлением кредита, может дать негативный результат при одобрении ипотечного кредита. Ведь в этом случае банку сложнее сделать вывод о благонадежности заемщика.

Совокупный объем платежей по уже оформленным кредитам не должен перевешивать сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Вообще, одобряя кредит, банк руководствуется логикой, что на погашение всех кредитов заемщик не должен тратить более 40% своих финансовых поступлений, отмечает Андрей Колочинский. Если этот баланс не соблюдается, заемщику рекомендуется досрочно погасить имеющиеся у него на данный момент кредиты и только потом обращаться за ипотекой.

Важно помнить: при наличии просрочек по платежам более 6 месяцев кредитная история считается практически неисправимой, и в этом случае категорически нежелательно обращаться к компаниям, обещающим ее улучшение за некую сумму, вероятнее всего, это мошенничество, добавляет Алексей Бушуев.

Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.

Корректировка кредитной истории — дело небыстрое и волокитное, придется потратить кучу времени на общение с банками и самим бюро кредитных историй. Причем и после этого ваша история обновится не сразу, а в лучшем случае через месяц. В общем, процесс малоприятный, но если не добиваться исправления кредитной истории, то вам так и будут отказывать в займах.

Важно! Помимо реальных сведений о вашей кредитной истории, в отчете вас может ждать много удивительного — например, записи о просрочках, которых никогда не было, или даже о кредитах, которые вы никогда не брали. Все недостоверные сведения обязательно надо оспаривать и добиваться исправления в кредитной истории, так как, возможно, именно из-за них вам и отказывают в ипотеке. Ведь банк не будет проводить расследование: если в отчете бюро написано, что у вас есть непогашенный кредит, значит, вы должник и никакую ипотеку вам давать нельзя.

Если с доходами у вас все в порядке, но в ипотеке все равно отказано, есть смысл проверить свою кредитную историю. Нет, если вы подаете заявку, когда на вас уже висит несколько просроченных кредитов, можно ничего не проверять. Здесь и так все ясно, кроме одного: зачем с непогашенными долгами пытаться влезть еще и в ипотеку.

Лучше сыграть на опережение и еще до подачи заявки на ипотеку самому обратиться в бюро кредитных историй. Здесь, правда, возникает вопрос, в какое именно, так как информация по разным кредитам может быть в разных бюро. Узнать, в каких бюро хранятся данные о ваших займах, можно в Центральном каталоге кредитных историй Банка России по запросу на сайте Центробанка или через личный кабинет на «Госуслугах». После того как узнаете, в каких бюро кредитных историй вы числитесь, сможете направить запросы непосредственно в эти бюро и получить подробный отчет.

Отказать в ипотеке могут не только из-за плохой кредитной истории, но и из-за других долгов. Если, например, вы не заплатили налоги на сотни тысяч рублей, годами не оплачивали штрафы ГИБДД, вас как злостного алиментщика днем с огнем разыскивают судебные приставы, вы находитесь в процедуре личного банкротства или вообще под судом, то мимо банка вся эта информация не пройдет. Так что лучше сначала закрыть все долговые «гештальты», а затем уже обращаться за ипотекой.

Отказали в ипотеке: что делать

Кстати, если к покупке планируется квартира в новостройке, пул банков только условно ограничен теми, что аккредитовали проект. В случае, когда все банки, кредитующие покупателей этого ЖК, отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение ипотеки, с просьбой рассмотреть выбранную им новостройку. Нечасто, но все же иногда это приводит к успеху, считает Алексей Бушуев.

Еще одна причина отказа может скрываться в отсутствии кредитной истории. По мнению руководителя юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антона Самойлова, даже то обстоятельство, что вы никогда не обращались в банк за предоставлением кредита, может дать негативный результат при одобрении ипотечного кредита. Ведь в этом случае банку сложнее сделать вывод о благонадежности заемщика.

«У крупнейших кредитных организаций с государственным участием довольно высокие требования — учитывается только „белая“ зарплата, трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода; к тому же эти банки чрезвычайно тщательно проверяют кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного поручителя — могут игнорировать. Многие банки из второго, третьего десятка национального рейтинга могут предлагать программы ничуть не хуже, а требования у них будут ниже (к примеру, трудовой стаж от 3 и даже менее месяцев)», — рассказывает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.

«В разряд нежелательных попадают фрилансеры, ИП, риелторы, брокеры, страховые агенты, турагенты и т.д. Хотя есть банки, которые все-таки кредитуют и таких заемщиков, но ставка для них, как правило, одобряется повышенная», — рассказывает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.

Получив отказ в ипотеке, вы можете в течение двух месяцев устранить все обнаруженные проблемы. После этого можно подавать документы повторно. При этом необязательно приходить в банк лично, можно подать онлайн-заявку на ипотеку через сайт. Если по ней был получен отказ, то можно предпринять следующие действия:

увеличить сумму первоначального взноса, что позволит уменьшить общий размер кредита;
выбрать другую недвижимость, чтобы вам требовалась меньшая сумма займа;
улучшить кредитную историю – погасить имеющиеся задолженности, обратиться в БКИ для поиска и устранения ошибочных записей;
обратиться в другие банки и рассмотреть их ипотечные предложения;
взять потребительский кредит;
заручиться поддержкой родственников и взять кредит на них, если у вас имеется судимость.

Почему могут не дать ипотеку? Это может быть вызвано:

ошибками или некорректной информацией в поданных документах;
подделкой предоставляемых в банк документов;
низкой оценкой в системе скоринга банка. Специальная программа, проводившая проверку заявки, посчитала вас клиентом, не соответствующим требованиям политики финансового учреждения;
проблемами с проверкой представленных документов, например, если специалисты банка не смогли связаться с работодателем;
наличием задолженностей по ежемесячным выплатам других займов;
плохой кредитной историей;
наличием судимостей у заемщика.

Вы также можете прочитать рекомендации экспертов на сайте Выберу.ру. Они помогут в выявлении и решении типичных проблем с одобрением ипотечных кредитов. Также на сайте представлены отзывы клиентов различных банков, где рассказывается о преодолении различных трудностей при оформлении займа на покупку квартиры.

Пошел в отказ: что делать, если банк не дал ипотеку

Вы уже мечтаете, как переедете в собственную квартиру и будете жить там долго и счастливо, но вдруг банк отказывает вам в ипотеке. Причиной может быть плохая кредитная история, небольшой доход либо наличие других задолженностей. Что сделать, чтобы переубедить финансовую организацию, читайте на N1.RU.

1) проверьте кредитную историю — если вы уже брали кредиты, возможно, банк несвоевременно подал информацию об их погашении и вы числитесь в данных Бюро кредитных историй как должник. Кроме того, за последнее время возросло число афер с кредитами, и не исключено, что кто-то успел получить заём на ваше имя;

Если вы покупаете квартиру в новостройке, во-первых, посмотрите, с какими банками сотрудничает застройщик. Нередко эти организации сами финансировали строительство либо являются партнёрами. Они больше доверяют девелоперу и больше заинтересованы в том, чтобы вы купили именно эту квартиру. Во-вторых, изучите акции и спецпредложения. Возможно, стоит выбрать квартиру дешевле, а значит — подать заявку на меньшую сумму. Это тоже может положительно повлиять на решение банка.

5) Документы созаёмщика — сейчас можно оформить ипотеку не только на законного супруга, но и на партнёра, с которым вы живёте в гражданском браке. Это сразу повысит месячный доход, который оценивается банком, и шанс на одобрение сильно вырастет.

Евгению надоело платить за съёмную квартиру, поэтому он решил взять жилищный кредит и купить своё жильё. Мужчина собрал документы, подал заявку, однако в банке ему вдруг отказали. Причина — плохая кредитная история: в прошлом Евгений просрочил выплату долгов на несколько месяцев. Он нашёл в интернете компанию, которая занимается «исправлением кредитной истории», заплатил комиссию и стал ждать результатов работы специалистов. Однако и это не принесло успеха: из банка снова пришёл отказ, а компания не предприняла больше никаких действий. Что нужно сделать Евгению, чтобы исправить ситуацию?

Отказ в ипотеке

Иногда причиной отказа в ипотечном кредитовании служит наличие любых задолженностей перед государственными организациями. Важно проверить наличие имеющейся задолженности перед налоговой инспекцией. Даже незначительные штрафы, а также невыплаченные налоги или неустойки могут стать главной причиной отказа по ипотеке. Также если у вас имеется уголовное прошлое, банк вправе отказать в выдаче займа, однако если судимость условная, некоторые банки могут пойти навстречу клиентам и оформить кредит.

Банк детально рассматривает местоположение объекта недвижимости, его техническое состояние, а также использование по назначению. Жилищный объект не должен находиться в аварийном состоянии — банк не рассматривает варианты жилья, предназначенные «под снос». Также в помещении не должно быть осуществлено незаконных перепланировок и переоборудования. Важно выбрать квартиру, которая будет полностью «чистой» и соответствовать основным требованиям банковской экспертизы.

Прежде чем оформить ипотечное кредитование, сотрудник банковской организации тщательно изучает достоверность всей предоставляемой информации. Если данные, указанные в справках и подтверждающих документах, не содержат подписи начальника организации, банк вправе отказать в выдаче кредита без рассмотрения дополнительной документации. Также если связаться с работодателем с целью подтверждения существующих данных не удаётся, заемщику, скорее всего, будет отказано в ипотечном займе.

Негативная кредитная история также является веской причиной отказа по ипотечному кредиту. Если у клиента наблюдается просрочка по предыдущим кредитам в течение определенного количества времени (более 90 дней) банк вправе отказать в выдаче ипотечного займа. Некоторые финансовые организации могут пойти навстречу и оформляют ипотечный кредит даже при неидеальной кредитной истории, но процентная ставка по ипотеке будет значительно завышена.

В некоторых случаях заемщик в качестве объекта кредитования может выбрать недвижимость, которая считается неликвидной. В данном случае банк при рассмотрении объекта вправе отказать клиенту в выдаче кредита.Всё дело в том, что будущая недвижимость, приобретаемая в ипотеку, на время действия договора является непосредственной собственностью банка и находится в обременении. Именно поэтому финансовой организации важно убедиться в ликвидности приобретаемого имущества.

Получив отказ банка, заемщик не должен отчаиваться и отказываться от попытки получения нового кредита. Однако вместо упорной повторной подачи заявок необходимо узнать, в чем причины отрицательного решения. К слову, менеджер банка вправе не оглашать их. Однако на основе вышеперечисленных критериев клиент может самостоятельно провести анализ и найти причину. Поняв, что же стало камнем преткновения на пути к получению нового займа, следует постараться устранить негативные моменты.

Рефинансирование ипотечного кредита может потребоваться в нескольких случаях: при ухудшении материального положения, снижении процентной ставки ЦБ РФ, получении более выгодного предложения другого банка. При этом кредитор может предложить альтернативы данной услуге, например ипотечные каникулы или реструктуризацию.

Снижение стоимости залога. Цены на жилье подвержены колебаниям и могут не только повышаться, но и по каким-либо причинам снижаться. Кредиторы внимательно отслеживают ситуацию на рынке недвижимости и серьезно подходят к вопросу ликвидности объекта. Поэтому если квартира или дом подешевели с момента их покупки и есть предпосылки к дальнейшему снижению цены, банк может отказать в рефинансировании ипотеки.

Нарушение прав ребенка. Речь идет об использовании сертификата на материнский капитал. По закону каждому ребенку положена выделенная доля в квартире или доме. В связи с этим при оформлении нового кредита появляются правовые риски, которые связаны с процедурой отчуждения залога.

Низкая платежеспособность. Ее проверяют при выдаче ипотечного кредита. Однако с течением времени финансовая ситуация в семье может измениться не в лучшую сторону. Если по расчетам кредитоспособности выяснится, что после рефинансирования заемщик будет обязан выплачивать более 60% дохода в рамках погашения ипотеки, в отказе банка можно не сомневаться.

Как избежать основных сложностей при получении ипотеки

В числе самых распространенных причин для отказа в ипотеке в Сбербанке называют: наличие других кредитов, плохая кредитная история, недостаточный доход, а также недостоверные сведения потенциального заемщика о себе. «Попытка обмануть банк обернется отказом в ипотеке», — говорится на официальном сайте Сбербанка.

Другие же расходы, которые банк не сможет проверить, лучше не указывать, например, платежи за съемную квартиру, отмечает Литинецкая. Конечно, речь идет об арендаторах, которые снимают квартиру по краткосрочному договору, который не подлежит регистрации. Если же договор аренды долгосрочный и зарегистрирован, то банк может обнаружить и эту информацию.

Впрочем, как уточняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая, сегодня серый доход — не причина, по которой заемщик не может рассчитывать на ипотеку. «В целом, банки относятся к таким заемщикам лояльно, предлагая для них программы по двум документам без подтверждения заработной платы. Можно предоставить и справку о доходах по форме банка», — поясняет эксперт.

«Если финансовая нагрузка заемщика слишком велика, есть риск, что он не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой. У клиента должны оставаться деньги на питание, оплату коммунальных услуг, налогов и прочие обязательные расходы», — объясняют это требование в Сбербанке. Сейчас в интернете есть немало специальных калькуляторов для расчета платежа.

Иногда возникают ситуации, когда у потенциального заемщика есть и хороший рабочий стаж, и высокий уровень зарплаты, и хорошая кредитная история. Но банки все равно отказывают ему в выдаче кредита. В таком случае причина обычно заключается в выбранной квартире.

9 причин отказа в ипотеке

Часто банки принимают отрицательные решения, если лимит по платежеспособности равен нулю. Пример: средний доход 60 000 в месяц, есть действующий потребительский (или авто) кредит с платежом в 20 000, плюс 2-3 кредитные карты с общим лимитом в 200 000 (расходы в месяц банк считает 10% от лимита, то есть 20 000). Итого 40 000 расходы, 20 000 остается на жизнь. Можно быть суперпремиум клиентом одного из банков, с идеальной кредитной историей, без долгов перед государством, но при подаче заявки на ипотеку с примерным платежом в 20 000 платежеспособность для банка будет равна нулю. В такой ситуации банки часто просят привлечь созаемщика с доходом, и, желательно, без финансовой нагрузки.

Это может произойти из-за сложностей с законом или судимости. Хотя и такие клиенты получают одобрение, если прошёл срок давности. Но есть и статьи, по которым нет срока давности: финансовые махинации и мошенничество. Подобный отказ может прийти даже не по человеку, а по организации-работодателю. Если у компании были сложности по налогам, то нужно менять место работы.

Поводом для отказа в рефинансировании может послужить ухудшившаяся кредитная история, изменение доходов или финансовой нагрузки. Особенно, если рефинансирование планируется в другом банке, у которого могут быть другие критерии и требования к потенциальным заёмщикам.

Банки крайне не любят пересматривать параметры принятого решения, особенно когда оно пересматривается несколько раз: уменьшение суммы, увеличение срока и т.д. Лучше сразу определится по сумме кредита или запросить максимальную, т.к. уменьшить всегда проще, и сроку, чтобы не нервировать сотрудников банка.

Еще одним вариантом отрицательного решения банка могут быть исполнительные производства и неуплата налогов. Причем этот фактор намного важнее, чем кредитная история. Даже если все долги перед государством погашены, статус задолженности (то есть ее отсутствия) обновится минимум через месяц. И в этот период обращаться в кредитные организации точно не стоит.

Если в кредитной истории есть проблемы, то многие банки не дают ни шанса на открытие ипотеки. Часто ипотечный комитет не будет разбираться, что испортило досье – частые запросы кредиторов или регулярные задолженности и задержки с платежами. Не так много финансистов дает возможность клиентам с плохой кредитной историей и полученными отказами от разных кредиторов все же получить заветную ипотеку. Банк финансовых решений «Бинкор» предлагает помощь в разрешении подобной ситуации в вашу пользу. Если у вас плохая кредитная история или вы студент, который не имеет ее вовсе, но хотели бы поддержки в приобретении квартиры то заем для студентов без подтверждения дохода — для вас. Даже при наличии проблем с кредитным досье «Бинкор» может открыть ипотеку для приобретения жилья на вторичном и первичном рынках, если по остальным параметрам клиент соответствует требованиям ипотечного комитета.

Если банк отказывает в открытии ипотеки по причине неофициальной трудовой занятости и отсутствии справок об официальном доходе, есть выход – сменить банк. К примеру, компания «Бинкор» предоставляет широкий спектр кредитных программ в Москве и Московской области всего лишь по двум основным документам – паспорту и СНИЛС, не требуя предоставления справки 2-НДФЛ, трудовой книжки, сведений об официальном трудоустройстве и поручителей. Найти выгодные условия ипотеки на собственную квартиру или частный жилой дом, работая по системе конвертов или неофициально, сейчас абсолютно реально. Тогда зачем стремиться к тем, кто отказывает и тем самым ухудшает вашу кредитную историю? Для российского рынка труда совершенно нормально, когда доход невозможно подтвердить официально, но тогда необходимо будет устное подтверждение во время звонка работодателю.

Если банк отказывает в открытии ипотеки без объяснения причин, то необходимо проанализировать возможные причины, постараться найти пути их откорректировать и исправить и, возможно, найти другого кредитора, который более лоялен к своим клиентам и почти никогда не отказывает в предоставлении ипотеки. Существует несколько основных причин, почему выбранная вами финансовая организация не сочла вашу кандидатуру приемлемой для кредитования и отказала в открытии ипотеки:

Впрочем, почти все причины отказа из этого списка можно привести в соответствие с требованиями, исправить, откорректировать и через 2-3 месяца вновь претендовать на открытие ипотеки. Тем более, что в России вообще и в Москве в частности сейчас резко растет число одобренных заявок на ипотеку, отказывать стали гораздо меньше, и тенденция к упрощению кредитования радует.

Кроме просрочек и задолженностей по кредиту, клиенту могут навредить задолженности перед государственными органами: не оплаченные вовремя штрафы ГИБДД или долги по алиментам или налоговым платежам. Перед подачей на открытие ипотеки, чтобы банк не отказал в услуге, лучше такие долги погасить.

8 причин, из-за которых могут отказать в ипотеке

Чeм бoльшe пoтpeбитeльcкиx кpeдитoв — тeм бoльшe бaнкoв cчитaют вac cвoим клиeнтoм. Нeкoтopыe из ниx мoгyт пpивязaть к вaшeмy cчeтy нeпpoшeннyю кpeдитнyю кapтy. Bы никoгдa нe yзнaeтe o ee нaличии, зaтo в кpeдитнoй иcтopии пoявитcя инфopмaция o лимитe. 5-10% oт этoгo лимитa бyдyт cчитaть кaк кpeдитнyю нaгpyзкy — для бaнкa вaш дoxoд yмeньшитcя нa этy cyммy.

Пo зaкoнy пacпopт дoлжeн быть выдaн cтpoгo пocлe дня poждeния в 14 и 45 лeт. Ecли чeлoвeк пoлyчил дoкyмeнт в дeнь пpaздникa, oн oкaжeтcя нeдeйcтвитeльным. Из-зa xaлaтнocти coтpyдникoв пacпopтнoгo cтoлa тaкиx cлyчaeв дoвoльнo мнoгo. Пpoвepьтe дaтy выдaчи пacпopтa и пoдaйтe зaявкy нa eгo зaмeнy, ecли oбнapyжитe пpoблeмy.

Бaнк бyдeт мнoгo звoнить: вaм, paбoтoдaтeлю или бpoкepy. Ecли c кeм-тo из вac бyдeт cлoжнo cвязaтьcя — мoгyт выдaть oткaз. Нeкoтopыe бaнки пpинимaют peшeниe oб oткaзe пocлe тpex пoпытoк дoзвoнитьcя, ктo-тo пытaeтcя дoждaтьcя вoccтaнoвлeния cвязи — вдpyг y вac чтo-тo cлyчилocь. Ecли вы paбoтaeтe в пape c ипoтeчным бpoкepoм, этa пpoблeмa вac нe кocнeтcя: бaнки зaпpaшивaют тoчнoe вpeмя звoнкa y пpeдcтaвитeля кoмпaнии, c кoтopoй paбoтaют.

Ecли y вac ecть cyдимocть — нe вoлнyйтecь, шaнcы нa oдoбpeниe вcё paвнo ecть. O пoгaшeннoй cyдимocти бaнк мoжeт дaжe нe yзнaть — a ecли yзнaeт, вcё paвнo пpoвepит дoкyмeнты. Cтaбильный дoxoд и бoльшoй пepвoнaчaльный взнoc пoмoгyт дoкaзaть бaнкy cвoю блaгoнaдeжнocть.

Уpoвeнь дoxoдa пpoвepяют c пoмoщью cпpaвки o дoxoдax. B нeй нaпиcaнo, cкoлькo зapaбaтывaeт зaявитeль — нa этy инфopмaцию opиeнтиpyeтcя cкopингoвaя cиcтeмa, кoтopaя выпoлняeт ocтaвшyюcя чacть paбoты, пpoвepкy плaтeжecпocoбнocти. Дaльшe пpoиcxoдит мaгия aнaлизa бoльшиx дaнныx.

Почему банки отказывают в выдаче ипотечного кредита и как их переубедить

Все банки без исключения проверяют кредитную историю. В случае если вы были недобросовестным заемщиком (не вернули кредит в срок, допустили просрочки), то банк об этом узнает и откажет в предоставлении кредита. Часто встречаются и технические ошибки, когда информация в системе не достоверна. В таком случае необходимо обратиться в финансовую организацию для исправления ошибок.

Поэтому если банк вам отказал ввиду неликвидности предмета залога, подберите иную недвижимость, которая отвечает требованиям банка. В залог можно передать не только недвижимость на приобретение которой вы берете кредит, кредит на покупку новой квартиры можно взять и под залог уже имеющейся, вполне вероятно, что банк охотнее примет ее в залог.

Обязательным условием получения ипотечного кредита является передача недвижимого имущества в залог банку. Именно за счет заложенного имущества банк и будет удовлетворять свои требования если вы не рассчитаетесь по кредиту. Поэтому банк уделяет особое внимание оценке предмета залога. Основной критерий такой оценки -ликвидность (то есть насколько легко предмет залога банк сможет продать по цене близкой к рыночной).

Значительно увеличить шансы на одобрение кредита можно, если привлечь поручителей или созаемщиков со стабильным подтвержденным доходом. В качестве первых могут быть любые физические и юридические лица, созаемщиками как правило выступают члены семьи и родственники.

При оценке потенциального должника банки всегда стремятся минимизировать свои риски, и даже, если вы собрали весь необходимый пакет документов, банк все равно может отказать вам в выдаче ипотечного кредита. Но такой отказ не является приговором, ипотечный кредит получить можно если удастся убедить кредитную организацию в том, что вы надежный заемщик и имеете твердое намерение и возможность вернуть кредит в срок. Разберем наиболее часто встречающиеся причины отказов и пути их решения.

Существуют и другие причины, по которым банки отказывают в рефинансировании ипотеки. Зачастую основанием для отказа является не прихоть кредитора, а нецелесообразность процедуры. Например, если разница между старой и новой процентной ставкой составляет не более 1-2%. Еще одной причиной может стать наличие ранее оформленного договора рефинансирования. В подобных ситуациях затраты на получение нового кредита и проведение оценок будут выше, чем выгода.

Рефинансирование — получение нового займа в банке для погашения уже имеющихся кредитов. Услуга позволяет подобрать оптимальные условия кредитования с более низкой процентной ставкой и тем самым снизить финансовую нагрузку на заемщика. Банковский продукт выгоден как для граждан, поскольку заметно упрощает им жизнь, так и для самого кредитора, получающего в результате сделки новых клиентов и увеличение прибыли. Несмотря на это банк может отказать в рефинансировании ипотеки. Какие распространенные причины отказа, и что делать в случае отрицательного решения?

Испорченная кредитная история. Одной из причин обращения клиента за рефинансированием является ухудшение финансового положения семьи. Из-за снижения платежеспособности могут возникнуть просрочки по платежам и, как следствие, испорченная кредитная история. Исправить отмеченные негативные моменты в последующем будет довольно непросто.

На повышенный шанс одобрения заявки на рефинансирование могут рассчитывать клиенты, ни разу не просрочившие внесение ежемесячных платежей, имеющие хорошую кредитную историю и стабильный доход. Другие категории заемщиков должны быть готовы к отрицательному решению кредитора. Перечислим распространенные причины отказа, которые, к слову, банк вправе не оглашать клиенту.

Плохая кредитная история.
Банки обращают внимание прежде всего на просрочки платежей. Если в кредитной биографии заемщика таких случаев много, то ему будет трудно получить жилищный заём.
Также вероятность одобрения снижает невысокий доход. В настоящее время размер хорошей с точки зрения банков зарплаты составляет от 80 до 100 тыс. рублей.
Третье, что может испортить клиента в глазах банкиров, – высокая финансовая нагрузка. Речь идет о непогашенных потребительских кредитах.
Наконец, причина отказа нередко заключается в предоставлении недостоверной информации или сокрытии важных для кредитора сведений.

Через Инстаграм @novostroycity в редакцию интернет-портала «НовостройСити» пришёл вопрос от подписчика. Ему отказали в ипотеке, и он хотел узнать по каким причинам банк мог принять такое решение. Поэтому сегодня мы обратились к профессионалам, чтобы уточнить не только почему могут отказать в ипотеке, но и как следует поступать в этом случае.

Если один банк отказал в ипотеке, стоит ли подавать заявление в другие банки или они точно откажут?
— Отказ банка выдавать ипотеку – не приговор. Обращаться за жилищным займом к другим игрокам кредитного рынка, разумеется, можно. Правда, сначала имеет смысл выяснить причину отказа и попробовать её устранить. Банки не обязаны отчитываться клиентам о своих действиях, поэтому искать источник проблемы придется самостоятельно. Это может быть плохая кредитная история, недостаточный первоначальный взнос, низкий доход. Исправление недостатка существенно повысит вероятность одобрения. Надо сказать, что заявки не должны быть частыми: кредиторы решат, что у заемщика финансовые трудности, и, скорее всего, опять откажут.

Почему банки отказывают клиентам в льготной ипотеке

Например, Россельхозбанк не выдал льготную ипотеку 45,6% из 4078 потенциальных заемщиков, Совкомбанк – 44,9% из 2942 заемщиков. У Московского индустриального банка (МИнбанк) почти 47% отказов, а у «Возрождения» – 63%. Свыше 40% «отказников» оказалось у «Абсолют банка» и «Ак барса», около 30% – у Газпромбанка, «Уралсиба», «ТКБ банка», МКБ, Инвестторгбанка, банка «Санкт-Петербург», Промсвязьбанка.

Результаты банков разнятся из-за отличия в скоринговых моделях и аппетита к риску, объясняют банкиры. Программа госсубсидирования ипотечной ставки едина для всех банков, но ее участники по-разному оценивают одного и того же клиента, говорит представитель банка «Санкт-Петербург». «Возрождение», Совкомбанк и МИнбанк, у которых больше всего отказов, объясняют цифры своим консерватизмом в выборе заемщика. «Подавляющее количество отказов по госпрограмме было связано с негативной кредитной историей и высокой закредитованностью заемщиков», – отмечает зампред правления «Возрождения» Наталья Шабунина. Доля отказов и одобрений ипотеки с господдержкой в Совкомбанке аналогична показателям по стандартным программам ипотеки на новостройки, констатирует его пресс-служба.

Еще одна причина для отказа – несвоевременная подача документов. В пандемию не все работодатели оперативно предоставляют сотрудникам необходимые справки, это объективная трудность, с которой сталкиваются сегодняшние заемщики, продолжает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев: «Многие клиенты хотят выйти на сделку быстро и ставят срок неделю, но потом приходят с неполным комплектом документов. В таком случае сделка срывается, а банк ставит отказ».

Российские банки активно включились в госпрограмму льготной ипотеки: за 1,5 месяца с момента ее запуска они выдали более 37 500 кредитов на 93,7 млрд руб., подсчитала госкомпания Дом.РФ, оператор программы. Интерес заемщиков высок: по состоянию на 10 июня банки получили более 169 000 заявок на ипотеку с господдержкой и успели рассмотреть свыше 135 00 заявок. При этом 86% полученных заявок были одобрены. Однако не все банки были одинаково лояльны к потенциальным заемщикам: некоторые из них отказали более трети обратившихся, следует из статистики оператора.

Наконец, некоторые клиенты подают заявки «в тестовом режиме», но по факту не заинтересованы в льготной ипотеке или не совсем рассчитали свои силы, добавляют представители Совкомбанка и МКБ. По их словам, в статистике учитываются не только отклоненные банком заявки, но и отказы самих клиентов.

Страшный сон

Здесь возможны два варианта: либо просрочивший заёмщик уплачивает долги добровольно, и тогда сохраняется залог банка на приобретённый им объект недвижимости, либо банк взыскивает штрафные санкции в принудительном порядке через суд. Заёмщика в этом случае могут обязать компенсировать банку его расходы на услуги представителя, если банк прибегнет к услугам нештатных юристов.

Ипотечные кредиты всегда выдают под залог имущества, равноценного сумме долга. Это не обязательно может быть та самая квартира или дом, ради которой человек берёт кредит. Но если он не сможет платить ипотеку, залоговое имущество заёмщик потеряет. Продать его до погашения долга он может только с согласия банка.

Чтобы скопить эту подушку и заодно удостовериться, что вы готовы ввязываться в ипотеку, можно на протяжении нескольких месяцев перед тем, как брать кредит, откладывать предполагаемый платёж на отдельный счёт. Так можно понять, комфортно ли вам жить в таких условиях и часто ли бывают непредвиденные ситуации, когда вы не можете обеспечить всю требуемую сумму в нужный срок.

За помощью можно обратиться, если среднемесячный доход семьи заёмщика за три месяца до даты подачи заявления о реструктуризации не превышает двукратной величины регионального прожиточного минимума на каждого члена семьи после вычета ежемесячного платежа по кредиту.

Как уже сказано выше, реализация имущества через суд и аукцион — история крайне невыгодная. Вместе с тем можно попытаться срочно продать её с небольшой скидкой и таким образом закрыть долги перед банком. Искать покупателя можно самостоятельно или поручить это специальным конторам, которые выкупят у вас квартиру со всеми обременениями и займутся этим профессионально.

Бывает так, что с банком договориться не получается. Он отказывается продавать квартиру (закон не обязывает его выполнять просьбы заемщика). Тогда остается только обращаться в суд и доказывать свою точку зрения, например, справками о доходах, инвалидности, если причина в снижении уровня дохода.

вы подали онлайн-заявку на ипотеку и получили предварительное одобрение;
вы принести в банк документы на себя и получили окончательное одобрение с указанием суммы;
вы собрали пакет документов на покупаемый объект, банк проверил его и дал согласие на принятие в залог;
договор подписан, но сделка не зарегистрирована в Росреестре, права собственности не оформлены, продавец не получил деньги.

Теперь рассмотрим другую ситуацию. Когда сделка окончательно завершена, договор подписан, зарегистрирован в Росреестре, на недвижимость наложено обременение банка, покупатель получил деньги. Обратного хода такая ситуация уже не имеет, расторгнуть договор и сделку невозможно.

Если банк не желает идти навстречу, или сам заемщик не обращается за помощью, обязательства никуда не исчезают. Есть кредитный договор, который нужно соблюдать. И если желание отказаться от ипотеки вызвано падением уровня платежеспособности, возникает просрочка.

Обратиться в банк и рассказать о своей ситуации. Скажите, что больше не может справляться с обязательствами и хотите полностью избавиться от бремени.
Нужно договориться о продаже ипотечной квартиры и гашении полученными средствами долга досрочно, после чего ипотека будет завершена.
Обычно банки идут на это, хоть и скрепя сердцем. Они могут предложить заемщику самостоятельно искать покупателя, или банк сам займется продажей по своим каналам. Но во втором случае цена будет гораздо ниже среднерыночной.
Если покупатель найден, он гасит за заемщика ипотечный кредит досрочно, после с недвижимости снимается обременение. Далее заключается кредитный договор.

безработица (необходимо зарегистрироваться в органах службы занятости);
инвалидность I или II группы;
временная нетрудоспособность сроком более двух месяцев подряд;
снижение среднемесячного дохода заемщика/заемщиков на 30 % и более. При этом размер среднемесячных выплат по кредиту должен быть больше 50 % от среднемесячного дохода заемщика/заемщиков;
увеличение количества иждивенцев у заемщика.

В мае Государственная Дума приняла закон, обязывающий информировать заемщика не только о факте отказа в предоставлении льготного периода, но и о причинах отказа в удовлетворении требования об изменении условий кредитного договора. Закон уже одобрен Советом Федерации и ожидает подписания Президентом.

выписка из ЕГРН, которая доказывает, что взятое в ипотеку жилье – единственное;
выписка об официальной регистрации в качестве безработного;
справка об инвалидности;
листок нетрудоспособности;
справка о доходах;
свидетельство о рождении или об усыновлении/удочерении, или акт о назначении опекуна/ попечителя.

Неофициальная работа — это в первую очередь высокие риски для заемщика, если он лишится дохода и выйдет на просрочки. Тогда кредитор имеет законное основание обратить взыскание на залог. И неважно, единственное это жилье у клиента или нет и прописаны ли в нем дети. Банк реализует квартиру на торгах Федеральной службы судебных приставов или продаст сам, чтобы погасить задолженность.

Автоматическая проверка — скоринг. На этом этапе финучреждение проверяет клиента через автоматический сервис — скоринг, который оценивает общий профиль клиента, платежеспособность и вероятность того, что заемщик выплатит кредит. Скоринговые программы активно разрабатывают БКИ, или банк может пользоваться своими наработками.

Тогда у банка остается один вариант — продать квартиру на торгах. Банк обращается в суд и получает разрешение реализовать залог и тем самым погасить долг. После этого процесс переходит в стадию торгов. После аукциона частью суммы погашают долг, а если остается разница, то ее отдают должнику.

Отказы могут быть связаны и с тем, что компания не делает официальных отчислений в ПФР. Официальная работа есть не у каждого клиента, часть работают по «серой» схеме, а есть сотрудники, по которым работодатель по каким-либо причинам не отчисляет взносы в ПФР. При этом человек реально работает и получает доход.

Это временная мера, которая дает заемщику возможность восстановить платежеспособность и продолжить погашать всю сумму ежемесячного платежа. Однако, как правило, ее оформляют, только если клиент потерял работу. Если у клиента снизился доход или он просто перестал платить, это не повод реструктурировать долг — так ответят многие кредиторы.

Отказ в ипотеке

– Обращался в банк за ипотекой, а мне отказали. Очень странно, так как все требования выполнил, и документы были в порядке. А ипотека мне очень нужна, скоро женюсь – придется расширяться. Можно ли получить ипотеку при повторном обращении? Каковы шансы на положительное решение?

Недостаточный доход. Банки редко одобряют ипотеку, если на ее погашение ежемесячно будет уходить больше 40-50% от зарплаты заемщика. А при наличии семьи доход будет делиться на каждого ее члена.
Плохая кредитная история. Негативным фактором при желании оформить ипотеку будет нарушение условий прежнего займа – просрочки, уклонения от ежемесячных платежей, судебные разбирательства и т. д. У каждого заемщика есть своя кредитная история, и банк обязательно обратится к ней. Если просрочка платежа была разовой и составила несколько дней – ничего страшного. При нарушениях серьезнее вероятность отказа возрастает.
Наличие других кредитов. Банк всегда анализирует, есть ли у человека еще займы, и насколько комфортной для него будет дополнительная финансовая нагрузка. Если кредитов слишком много или требуется много средств на их обслуживание, то велик риск, что заемщик не сможет регулярно и вовремя выплачивать ипотеку.
Отсутствие созаемщика. Особенно касается супружеских пар, заключивших брачный договор, по которому кредитные обязательства несет только один из супругов. Если второй не сможет стать созаемщиком, то непонятно, к кому должен обращаться банк при форс-мажорах.
Неточные сведения. Особенно касается тех, кто решил скрыть какие-то сведения – например, уже существующие кредиты. Банк расценивает такое поведение со стороны клиента, как намерение обмануть.

Повторно обратиться в банк, изменив параметры кредита. Первый вариант – попытаться подобрать другую программу с более лояльными условиями. Второй вариант – присмотреть жилье подешевле, увеличить размер первоначального взноса или снизить запрашиваемую у банка сумму. При подходящем объекте и уменьшенной кредитной нагрузке шансы возрастут.
Повторно обратиться в банк, предварительно выполнив все обязательные условия. Для этого после отказа нужно хорошенько проверить, все ли условия банка были выполнены, не было ли ошибок в документах и т. п.
Если отказ произошел из-за плохой кредитной истории – взять маленький кредит и погасить его вовремя. Это поможет улучшить общую картину.
Подавать надежные сведения в качестве ИП. Многие банки проверяют заявки от индивидуальных предпринимателей с особой тщательностью. В документах, которые подает ИП, должны быть отображены все пенсионные и налоговые отчисления, а выбранный режим – соответствовать реальной деятельности.
Проверить долги. Крайне отрицательно на одобрение ипотеки влияют любые долги – не только кредитные, но и алиментные, по коммунальным платежам, множество накопившихся штрафов и т. п.
Не иметь судимостей. Негативно на оформление ипотеки в некоторых банках может повлиять реальная судимость. Как правило, условная судимость доставляет меньше проблем.

12 Мар 2022 klasterlaw 483