Налоги При Продаже Нежилого Помещения Физическим Продал За Стоимость Покупки

Налогообложение при продаже коммерции ИП

Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

  • ВАЖНО. Если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества, и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если же ИП НЕ осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества (НЕТ КОДОВ ОКВЭД), и оно не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ как в пункте 1 (Письмо Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063).
  • Статья 217.1 НЕ распространяется, т.е. нет освобождения от уплаты налога по истечении 3(5) лет, НО И НЕТ ограничения 70% кадастровой стоимости (п. 3 ст. 346.11 НК РФ говорит о том, что применение УСН предусматривает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц, т.е. вся глава 23 НК РФ на ИП в отношении этих доходов не распространяется)
  • Доход определяется как выручка от продажи (письма от 11 декабря 2019 г. N 03-11-1196802, от 25 ноября 2019 г. N 03-11-1190959)
  • Однако, если налоговая выявит УМЫШЛЕННОЕ занижение, то это будет трактоваться как умышленное занижение доходов;
  • Ставка 6% (как для резидентов, так и для нерезидентов, объект УСН — доходы)
  • расходы на покупку объекта недвижимого имущества могут быть включены в затраты компании, только если в качестве объекта УСН выбраны доходы – расходы. Расходы на приобретение учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
  • резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
  • Дополнительно индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (20%). Обязаны включить налог в цену покупателю.
  • При реализации нежилого помещения, которое НЕ использовалась ИП для осуществления предпринимательской деятельности (нет кодов ОКВЭД), НДС не исчисляется.
  • затраты на приобретение или создание амортизируемого имущества могут быть включены в расходы в виде амортизационных отчислений

1. Если коммерция в собственности физического лица и НЕ использовалась в предпринимательской деятельности (нет соответствующих кодов ОКВЭД, имущество в качестве основного средства не учитывалось, амортизация по нему не начислялась, затраты по эксплуатации в состав расходов не включались, для ведения предпринимательской деятельности не использовалось)

  • резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
  • имеется привязка к кадастровой стоимости (Статья 214.10. НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения», пункт 2)
  • статья 217.1 НК РФ распространяется полностью
  • по истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога
  • Налоговые РЕЗИДЕНТЫ могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 000 руб. или на сумму подтвержденных расходов на приобретение нежилого помещения

При этом эта норма не распространяются на доходы, получаемые физлицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.

Добрый день,
С 1 января 2019 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ — соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом — три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2020 N 03-04-07/20343, от 26.03.2019 N 03-04-07/20169, ФНС РФ от 11.04.2019 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2016. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Налоги При Продаже Нежилого Помещения Физическим Продал За Стоимость Покупки

Учитывая определение предпринимательской деятельности, содержащееся в ст. 2 ГК РФ, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет не факт получения прибыли, а направленность действий предпринимателя на ее получение.
Таким образом, в качестве объекта налогообложения по УСН учитываются доходы предпринимателя в связи с осуществлением деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (постановление Пятнадцатого ААС от 25.10.2016 N 15АП-15366/16). О систематическом ведении физическим лицом предпринимательской деятельности можно очевидно утверждать, если в течение календарного года оно совершило как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого ААС от 29.05.2017 N 13АП-8286/17).
В связи с чем суды оценивают совокупность действий налогоплательщика и фактов при оценке дохода от реализации имущества (признается ли он полученным в рамках предпринимательской деятельности или нет). Наличие у физлица статуса ИП не всегда свидетельствует о том, что любая деятельность, осуществляемая таким лицом, является предпринимательской. И наоборот — отсутствие статуса ИП у физлица не означает, что он не может получить доход от предпринимательской деятельности.
Отметим, что гражданское законодательство не содержит требований об обязательном указании в договорах статуса ИП (постановления Двадцатого ААС от 14.03.2018 N 20АП-925/18, Пятнадцатого ААС от 25.10.2016 N 15АП-15366/16).
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09, от 18.06.2013 N 18384/12).
В связи с этим для квалификации полученных предпринимателями доходов от использования имущества применяются следующие критерии: предназначается ли имущество для систематического извлечения прибыли; используется ли имущество предпринимателями в личных целях, как физическим лицом.
Руководствуясь указанными положениями, иногда суды и налоговые органы исходят из того, что о наличии предпринимательской деятельности может свидетельствовать не столько наличие статуса ИП, сколько факт приобретения реализованного имущества не для личных целей. При этом суды анализируют взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
Так, например, в постановлении Тринадцатого ААС от 09.08.2019 N 13АП-16342/19 суд не нашел доказательств приобретения имущества для личного пользования. В связи с этим арбитры решили, что такая продажа носит признаки предпринимательской деятельности и должна облагаться налогом в рамках УСН (смотрите также постановления Восемнадцатого ААС от 03.09.2019 N 18АП-9994/19, Пятнадцатого ААС от 08.08.2019 N 15АП-12019/19).
Как указано в постановлении Восемнадцатого ААС от 12.03.2018 N 18АП-872/18, «о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок».
Таким образом, вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2017 по делу N 33а-2825/2017).
Учитывая обстоятельства данной конкретной ситуации, а именно тот факт, что нежилое помещение ранее использовалось в предпринимательской деятельности и не было предназначено для личного использования, мы считаем, что с большой долей вероятности налоговые органы будут настаивать на том, что доходы от продажи такого недвижимого имущества подлежат налогообложения в рамках УСН.
В то же время отметим, что гражданин не лишен возможности доказывать, что он реализовал нежилое помещение как обычное физическое лицо, вне связи с предпринимательской деятельностью.
Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

Рекомендуем прочесть:  График Выплаты Отпускных После Увольнения

Обоснование позиции:
Пункт 2 ст. 11 НК РФ определяет ИП как физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
При этом (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) под предпринимательской деятельностью следует понимать самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).
Порядок регистрации физических лиц в качестве ИП регулируется Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).
Государственная регистрация ИП представляет собой внесение в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (далее — ЕГРИП) уполномоченным органом сведений о приобретении физическими лицами статуса ИП, прекращении физическими лицами деятельности в качестве ИП, иных сведений, предусмотренных законом (ст. 1 Закона N 129-ФЗ).
К числу сведений, которые содержатся в ЕГРИП, относятся, в частности, сведения о кодах по ОКВЭД (пп. «о» п. 2 ст. 5 Закона N 129-ФЗ). Согласно п. 5 ст. 5 Закона N 129-ФЗ при изменении кодов ОКВЭД ИП обязан в течение трех рабочих дней сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего жительства.
Следует также отметить, что гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
В этой связи вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, на данный момент является неоднозначным. В основном сложности при налогообложении упомянутых сделок возникают у ИП, применяющих УСН.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
По нашему мнению, доходы от продажи нежилого помещения в рассматриваемой ситуации облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.
Анализ примеров судебной практики, сложившейся в последнее время, позволяет прийти к выводу, что на основании совокупности определенных фактов контролирующие органы и суды склонны рассматривать доходы граждан от реализации имущества как доходы, полученные в рамках предпринимательской деятельности, особенно когда физлицо имеет также статус ИП.
Так, для квалификации дохода как полученного в рамках предпринимательской деятельности необходимо наличие нескольких признаков:
— наличие статуса ИП у физлица в момент приобретения и (или) реализации имущества, либо до такой операции. При этом суды принимают во внимание вид деятельности, указанный при регистрации, однако этот фактор принимается в качестве доказательства в совокупности с иными обстоятельствами и не всегда рассматривается как безоговорочное доказательство для квалификации дохода;
— систематическое (два раза и более в течение календарного года) осуществление операции купли-продажи имущества без его использования в личных целях;
— приобретение имущества без цели его использования в личных целях.
Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

В письме Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559 разъяснено, что доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, в случае если, например, недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Аналогичный подход представлен также в письмах Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 08.02.2019 N 03-04-05/7685, от 14.09.2018 N 03-11-11/65826, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, в которых финансовое ведомство указало, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.
Обнаруженная нами по рассматриваемому вопросу позиция налоговых органов заключается в том, что квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества, а также наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций (письма ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142, УФНС России по Республике Татарстан от 11.02.2015 N 2.20-0-63/00186зг@).
При этом, как мы видим, в указанных разъяснениях как значимый фактор отнесения дохода к доходам от предпринимательской деятельности рассматривается соответствие операции коду ОКВЭД, заявленному ИП при регистрации.
В то же время анализ судебной практики последних лет показывает, что соответствие операции купли-продажи имущества коду ОКВЭД не всегда учитывается как единственный фактор, подтверждающий, что операция осуществлена в рамках предпринимательской деятельности ИП или в рамках личной деятельности физлица.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также — доходы от реализации) и внереализационные доходы.
Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). Под реализацией товаров ИП, применяющим УСН, в силу п. 1 ст. 39 НК РФ следует понимать передачу им на возмездной основе права собственности на товары. Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.
При этом в отношении доходов, полученных гражданином в рамках предпринимательской деятельности, от реализации недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал Госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, где есть образец заполнения данной декларации).

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Статья 224 Налогового кодекса РФ устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше данного срока, необходимо платить налог.

Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию. В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет. К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.

Рекомендуем прочесть:  Я ветеран труда но не собственник жилья имею ли я льготы по жкх

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

При продаже жилого помещения раньше наступления минимального срока его владением продавцы сталкиваются с налоговым обложением. Это значит то, что с вырученных денежных средств придется заплатить налоговое бремя в доход государства. Но есть определенные льготы, которые представлены налоговым законодательством нашего государства. Они могут уменьшать сумму налоговой базы, то есть того количества денег, которые вам продавец заплатил за продажу вашей квартиры.

Есть в законодательстве такое понятие, как определенный по своему минимальному значению срок владения гражданином недвижимости такой как квартира или дома. Если квартира находится в вашей собственности меньше трех лет, то тогда платить налог не нужно. Имеется как трехлетний, так и пятилетний срок владения недвижимостью. Данный обозначенный в законотворчестве срок применяется если жилое помещение было приобретено до первого января 2016 года. Также он используется для приватизированного жилья, квартиры полученной по договору ренты с содержанием пожизненного характера, когда помещение подарок либо наследство от родственников. Для остальных ситуаций положен срок 5 лет.

Если расходов на приобретение жилого помещения не было, то тогда и разницу на уплату налогов брать не из чего. Бывает это тогда, когда квартира либо дом были подарены, приватизированы или получены в наследство от наследодателя. Тут уже законодательством применяется специальный режим имущественного вычета. Минимальный размер такого вычета равен одному миллиону рублей. Исходя из этого налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на данную сумму.

Важно отметить то, что после продажи квартиры даже с нулевым налогом придется подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. В данном документе помимо личных данных продавцах отражаются все сведения о жилом помещении. Если не подать декларацию, то тогда в отношении вас может быть вынесены определенные штрафные санкции. При реализации жилого помещения после первого января 2016 года в ходе ее продажи нужно обозначить стоимость помещения, обозначенную в кадастре. Сравнивается в итоге по договору сумма продажи и 70% кадастровой стоимости. По закону гражданин обязан платить налоги в доход государства с большей суммы.

Например, вы продали приватизированный жилой дом за два миллиона рублей. Получается, что у вас не было расходов на его приобретение и это значит то, что нельзя сделать вычет расходов. Применив положение имущественного вычета вы заплатите налог не с двух миллионов рублей, а с одного миллиона. То есть сумма налогового бремени будет равна 130 тысяч рублей. Помнить надо о том, что если дом или квартира были приобретены после первого января 2016 года, то в этом случае при продаже надо учитывать стоимость жилого помещения, обозначенную в кадастровых сведениях. Сравнивается 70 процентов кадастровой стоимости жилья, и сумма помещения, прописанная в договоре купли-продажи.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

  • налогооблагаемая база за минусом 1 млн налогового вычета уменьшится до 11 млн — 1 млн = 10 млн;
  • в 2020 г. сумма налога к оплате будет 10 млн х 13% = 1,3 млн рублей;
  • в 2021 г. из 10 млн налогооблагаемой базы на 5 млн начисляется 13%, то есть 5 млн х 13% = 650 тыс. рублей — это первая часть суммы к уплате в бюджет;
  • в 2021 г. по сверхдоходам в размере оставшихся 5 млн рублей счет идет по ставке 15%, значит, нужно доплатить еще 5 млн х 15% = 750 тыс. рублей;
  • итого в 2021 г. налог составит 650 тыс. + 750 тыс. = 1,4 млн рублей;
  • разница в расходах продавца при применении систем налогообложения в версиях 2020 г. и 2021 г. по этой сделке достигает 1,4 — 1,3 = 100 тыс. рублей.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2021 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:

1. В брачный договор или соглашение о разделе имущества можно включить не только приобретённое в браке имущество, но личное имущество каждого из супругов. Это в том числе касается недвижимости. Например, соглашением между супругами можно поделить доставшуюся одному из супругов квартиру по наследству.

Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения

При этом эта норма не распространяются на доходы, получаемые физлицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.

  • резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
  • имеется привязка к кадастровой стоимости (Статья 214.10. НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения», пункт 2)
  • статья 217.1 НК РФ (только в отношении расчета налоговой базы (т.е. минимальная налогооблагаемая база 70% кадастровой стоимости на коммерцию распространяется) и только если приобреталась после 01.01.2016, статья распространяется даже если недвижимость использовалась в коммерческой деятельности — (Письма ФНС России от 13.07.2018 N БС-4-11/13586@, Минфина России от 25.06.2018 N 03-04-05/43556)
  • при этом по истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога на коммерцию (жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома или доли в них — не коммерция), ИСПОЛЬЗУЕМУЮ в предпринимательской деятельности НЕ применяется (статья 217 НК РФ, пункт 17.1, абзац 4)
  • Налоговые резиденты-ИП могут уменьшить доход на расходы только согласно порядку учета доходов и расходов и хозяйственных операций для ИП, утвержденным Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430), при этом имущественный вычет не применяется (письмо от 12 марта 2020 г. N 03-04-05_18635), т.е. уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению недвижимости не получится, даже если к моменту получения дохода физическое лицо УЖЕ не стоит на учете как ИП, а имущество было приобретено на физическое лицо без указания того, что физ лицо было предпринимателем — Постановление арбитражного суда северо-западного округа от 19 марта 2018 года по делу N А56-1344/2017
  • резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
  • имеется привязка к кадастровой стоимости (Статья 214.10. НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения», пункт 2)
  • статья 217.1 НК РФ распространяется полностью
  • по истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога
  • Налоговые РЕЗИДЕНТЫ могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 000 руб. или на сумму подтвержденных расходов на приобретение нежилого помещения

2. Если коммерция в собственности физического лица (но физ лицо не применяет УСН) и использовалась в предпринимательской деятельности (использование имущества в предпринимательской деятельности: это соответствующие коды ОКВЭД или имущество учитывалось в качестве основного средства, амортизация по нему начислялась, затраты по эксплуатации включались в состав расходов, или использовалось для ведения предпринимательской деятельности, или сдавалось в аренду)

  • ВАЖНО. Если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества, и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если же ИП НЕ осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества (НЕТ КОДОВ ОКВЭД), и оно не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ как в пункте 1 (Письмо Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063).
  • Статья 217.1 НЕ распространяется, т.е. нет освобождения от уплаты налога по истечении 3(5) лет, НО И НЕТ ограничения 70% кадастровой стоимости (п. 3 ст. 346.11 НК РФ говорит о том, что применение УСН предусматривает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц, т.е. вся глава 23 НК РФ на ИП в отношении этих доходов не распространяется)
  • Доход определяется как выручка от продажи (письма от 11 декабря 2019 г. N 03-11-1196802, от 25 ноября 2019 г. N 03-11-1190959)
  • Однако, если налоговая выявит УМЫШЛЕННОЕ занижение, то это будет трактоваться как умышленное занижение доходов;
  • Ставка 6% (как для резидентов, так и для нерезидентов, объект УСН — доходы)
  • расходы на покупку объекта недвижимого имущества могут быть включены в затраты компании, только если в качестве объекта УСН выбраны доходы – расходы. Расходы на приобретение учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Рекомендуем прочесть:  Действия При Заведении Уголовного Дела В Отношении Военнослужащего

Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

  • выписка ЕГРН или свидетельство о собственности (подтверждаем, что продали свою, а не чужую недвижимость);
  • договор купли-продажи (с реквизитами продавца и покупателя, с указанием суммы сделки и способов расчета);
  • платежные документы (расписки, квитанции, платежные поручения, переводы, чеки) – все, что подтверждает получение денег за проданный объект.

Продавая квартиру, вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество с момента утраты права собственности. Другими словами, как только в Росреестре будет сделана соответствующая запись, обязанность пополнять государственный бюджет перейдет новому владельцу.

В первой своей публикации на данную тему мы подробно остановились на правовой природе данных платежей, законодательными требованиями и условиями, касающимися налогообложения прибыли продавцов недвижимости. Напомним, что от налога освобождаются сделки с имуществом, находящимся в собственности:

Г-жа Марусина в 2019 году купила квартиру за 3 млн. по договору долевого участия (ДДУ), надеясь стать новоселом через несколько месяцев. Но застройщик нарушил сроки сдачи, и г-жа Марусина нашла другой вариант. В следующем году она продала недвижимость другому дольщику, уже за 4 млн.

Во всех прочих ситуациях налогом облагается доход продавца. По новым правилам в расчетах участвует кадастровая стоимость. Как правильно исчислить подоходный, как применить вычет, и можно ли снизить размер платежа? На эти вопросы мы ответим примерами из практики.

Налог с продажи нежилого помещения

В соответствии с установленными законодательными нормами Российской Федерации при продаже недвижимости граждане должны заплатить налог в размере тринадцати процентов от денег, вырученных с продажи. Это может быть достаточно солидной суммой и есть определенные законные способы, позволяющие уменьшить налоговое бремя или даже не платить его в доход государства.

Важно отметить то, что после продажи квартиры даже с нулевым налогом придется подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. В данном документе помимо личных данных продавцах отражаются все сведения о жилом помещении. Если не подать декларацию, то тогда в отношении вас может быть вынесены определенные штрафные санкции. При реализации жилого помещения после первого января 2016 года в ходе ее продажи нужно обозначить стоимость помещения, обозначенную в кадастре. Сравнивается в итоге по договору сумма продажи и 70% кадастровой стоимости. По закону гражданин обязан платить налоги в доход государства с большей суммы.

Один из способов уменьшения НДФЛ с продажи недвижимости заключается в том, что надо использовать не весь доход, а доход за вычетом налогового бремени. Законодательство нашего государства предусматривает то, что надо можно платить не со всей суммы полученный за продажу недвижимости, а сумму за вычетом самой покупки. То есть вы должны взять разницу между той сумму, которую получили за жилье и деньгами, которые вы уже отдавали за него. С этой суммы и платится налог в размере 13%.

Если расходов на приобретение жилого помещения не было, то тогда и разницу на уплату налогов брать не из чего. Бывает это тогда, когда квартира либо дом были подарены, приватизированы или получены в наследство от наследодателя. Тут уже законодательством применяется специальный режим имущественного вычета. Минимальный размер такого вычета равен одному миллиону рублей. Исходя из этого налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на данную сумму.

Например, вы продали приватизированный жилой дом за два миллиона рублей. Получается, что у вас не было расходов на его приобретение и это значит то, что нельзя сделать вычет расходов. Применив положение имущественного вычета вы заплатите налог не с двух миллионов рублей, а с одного миллиона. То есть сумма налогового бремени будет равна 130 тысяч рублей. Помнить надо о том, что если дом или квартира были приобретены после первого января 2016 года, то в этом случае при продаже надо учитывать стоимость жилого помещения, обозначенную в кадастровых сведениях. Сравнивается 70 процентов кадастровой стоимости жилья, и сумма помещения, прописанная в договоре купли-продажи.

При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.

Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!

К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.

Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.

Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.

Интересно, что для имущественного вычета, который позволяет вернуть НДФЛ при покупке квартиры, маткапитал не учитывается в составе расходов. То есть супруги вернут НДФЛ только с реально потраченных 1 550 000 Р . Маткапитал один и тот же, а порядок учета для экономии на налоге разный — не перепутайте, чтобы не отдать государству лишнего.

Как использовать. При продаже детских долей родителям нужно подать декларацию от имени детей. То есть доходы декларирует именно ребенок. В его декларации нужно указать вычет в размере расходов родителей на покупку той части жилья, что выделена ребенку. Сами родители эту долю расходов в своей декларации при продаже квартиры учесть не смогут.

Например, мужчина построил дом на участке, который давно достался от родителей. Он может подтвердить только 500 000 Р расходов, потому что покупал материалы без документов, а работы выполнял сам или с оплатой наличными. Через два года он продает этот дом с участком за 900 000 Р . Выгоднее использовать вычет в сумме доходов от продажи. Предоставленного лимита в размере 1 000 000 Р хватит, чтобы перекрыть всю сумму дохода и вообще не платить налог. А если уменьшать доходы на расходы, НДФЛ составит 52 000 Р .

Если супруги купили квартиру в браке, а оформили на мужа и он же указан плательщиком, то после распределения долей удобным способом муж может подарить эту квартиру жене — и при продаже она укажет расходы супруга в декларации. Потому что это были общие деньги, когда муж платил за квартиру.

Как это работает. При покупке квартиры возникает право на имущественный вычет, который позволяет вернуть налог из бюджета. Такой вычет предоставляется в размере стоимости квартиры и процентов по ипотеке, лимиты — 2 000 000 и 3 000 000 Р соответственно. При покупке квартиры можно вернуть до 260 000 Р , а с процентов — еще до 390 000 Р .

Продажа собственности юридическим лицом

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.
Adblock
detector