Покупка квартиры по мат капиталу без ипотеки

Самый простой способ — это использовать маткапитал в качестве досрочного погашения. В этом случае после оформления ипотеки вы предоставляете в банк сертификат о материнском капитале, справку об остатке материнского капитала и заявление на досрочное погашение. Банк самостоятельно направляет запрос на использование средств материнского капитала в Пенсионный фонд, ПФР перечисляет денежные средства в банк, который после получения средств делает перерасчет суммы кредита и либо уменьшает платеж, либо уменьшает срок кредита в зависимости от вашего желания, указанного в заявлении.

Молодые семьи часто сталкиваются с вопросом, как использовать материнский капитал при покупке жилья. Этот вопрос приобрел особую актуальность в связи со вступлением в силу в прошлом году закона, согласно которому данная программа распространяется на семьи с одним ребенком, родившимся или усыновленным после 1 января 2023 года. В то же время Интернет изобилует противоречивой информацией о правилах и порядке использования материнского капитала при покупке жилой недвижимости.

• заявление о распоряжении материнским капиталом;
• договор приобретения (ДДУ или ДКП);
• сертификат о материнском капитале;
• справку об остатке материнского капитала;
• справку от застройщика об уплате собственных средств на покупку квартиры.

1. После того как вы выбрали жилой комплекс, при бронировании квартиры необходимо сообщить менеджеру о желании использовать материнский капитал.
2. Затем следует предоставить сертификат о материнском капитале и справку об остатке материнского капитала.
3. Сотрудники компании подготовят договор, в порядке оплаты которого будет прописан размер ваших собственных денежных средств и отдельным пунктом будет прописан размер материнского капитала.
4. После подписания и регистрации этого договора необходимо обратиться в Пенсионный фонд (ПФР) с заявлением о распоряжении материнским капиталом. Обратиться в ПФР вы можете лично, через многофункциональный центр (МФЦ) или через личный кабинет на портале госуслуг.

Если вы приобретаете квартиру по стандартным программам, то материнский капитал можно использовать через банк. В этом случае в ДДУ или ДКП будут прописаны только два пункта об оплате (собственные средства и кредитные), а само использование материнского капитала будет зависеть от банка.

Покупка квартиры с материнским капиталом

Изменения коснулись и порядка получения материнского капитала. В марте 2023 года его начали выдавать в электронном формате. Загс самостоятельно направляет данные ребенка и его родителей в ПФР для оформления маткапитала. Если у родителя-владельца сертификата есть зарегистрированный личный кабинет на одном из сайтов: ПФР или Госуслуги, через 15 дней туда поступят документы — сертификат и уведомление о его выдаче.

• покупать земельный участок;
• покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
• покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
• совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).

В январе 2023 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:

1. Составить стандартный ДКП, в котором есть пункт, поясняющий, что часть денег продавцу переведет ПФР.
2. Росреестр регистрирует квартиру. Из-за того, что оплата будет произведена частично, на имущество вешается обременение.
3. Покупатель собирает нужные документы и оставляет заявку на распоряжение маткапиталом.
4. При согласовании заявки ПФР перечислит оставшуюся часть денег продавцу.
5. Когда расчет между сторонами будет осуществлен полностью, необходимо прекратить обременение.

• С 2023 по 2026 год в семье родились двое детей.
• Первый ребенок родился до 2023 года, а второй — в 2023 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2023 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
• С 2023 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.

Сделка с недвижимостью с оплатой за счет средств материнского капитала

Механизм заключения такой сделки существует достаточно давно и обычно не вызывает вопросов у регистратора и ПФР: стороны указывают сумму оставшейся задолженности, можно также зарегистрировать ипотеку недвижимости в пользу продавца до полного расчета. После полного расчета обе стороны повторно приходят в регистрирующий орган или МФЦ и подают совместное заявление о погашении записи об ипотеке. В этом случае подписание акта приема-передачи объекта не будет препятствием для получения остатка денежных средств, а ипотека будет напоминать покупателю о необходимости рассчитаться по долгам, так как распорядиться такой недвижимостью он не сможет.

В заявлении следует указать вид расходов, на которые направляются средства материнского капитала, а также размер направляемых средств. Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении.

Государственная регистрация договора (например, ДДУ, уступки по ДДУ), перехода права собственности на основании договора купли-продажи, мены и ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления и необходимых документов, поступивших в Росреестр. За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи.

Существует мнение, что покупателю использование средств материнского капитала при приобретении недвижимости приносит лишь небольшие хлопоты по сбору документов и двухмесячные переживания по поводу перечисления денежных средств продавцу (средний срок перевода денег ПФР России), а вот для продавца такая сделка может стать настоящей проблемой. Однако это не более, чем заблуждение.

Начиная с 01.02.2023 года, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно.

Прежде всего выясните или уточните причину отказа. Как мы уже сказали выше, она должна быть указана в ответном письме, однако вы также можете обратиться к специалисту, которой сможет выяснить, оправдано ли такое решение юридически. Если он выявил неправомерность решения ПФР, сначала попробуйте оспорить решение в самом ПФР.

Здесь нужно выделить важный момент – в квартире обязательно нужно выделить долю на каждого ребенка. Этот момент закреплен законодательством. После регистрации собственности, купленной за счет семейного капитала, детям в обязательном порядке выделяются доли, но вот размер их в ФЗ не указан.

Многие считают, что материнский капитал можно потратить исключительно на ипотеку. Это в корне не так. Законодательство не запрещает оплачивать недвижимость своими средствами, если, конечно, семья располагает достаточным уровнем дохода и имеет накопления, которые вместе с суммой сертификата смогут покрыть стоимость жилья. Дотация в 453 тысячи рублей позволит таким семьям сэкономить и пустить освободившиеся средства, например, на отделку квартиры или дома.

После того, как вы получили сертификат и решили использовать его на покупку квартиры, убедитесь, что у вас есть все необходимые документы для обращения в региональное отделение пенсионного фонда. Вам потребуются:

• заявление в установленной форме;
• паспорт;
• свидетельство о регистрации;
• копия СНИЛС;
• оригинал сертификата на маткапитал;
• копия купчей;
• выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности на жилье;
• нотариально заверенное подтверждение того, что вы выделяете детям отдельные доли.

Участие в жилищном кооперативе подразумевает оплату жилья паевыми взносами. Часть выплачивается покупателем, часть погашается средствами из материнского капитала. При этом обязательно нужно предоставить в ПФР документ, подтверждающий ваше участие в кооперативе – выписку из реестра. Кроме того, может потребоваться копия устава ЖСК.

1. Если заключался договор купли-продажи , то с момента, как ПФР перечислит материнский капитал продавцу.
2. Если квартиру покупали через жилищный кооператив, то с момента, как будет внесен последний платеж и весь паевой взнос будет считаться уплаченным в полном размере.
3. Если заключался ДДУ, то с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта участнику долевого строительства.

Все происходит так. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и подают документы на регистрацию. Росреестр регистрирует договор и накладывает на квартиру обременение. После этого покупатель подает в ПФР заявление о распоряжении материнским капиталом и прикладывает пакет документов. Заявление можно подать лично, через портал госуслуг, через МФЦ или отправить по почте.

Заключение договора купли-продажи и образец договора. Прежде всего покупатель должен найти подходящую квартиру. Когда будут оговариваться условия сделки, продавца следует предупредить, что часть квартиры будет оплачена материнским капиталом. Возможно, продавца это не устроит, поскольку ему придется ждать, когда ПФР переведет деньги.

В статье расскажу, как получить сертификат, на что следует обращать внимание, присматривая квартиру, и что делать, если ПФР отказался переводить деньги продавцу. Я буду разбирать только случаи, когда семья не планирует брать ипотеку. Для тех, кто хочет использовать маткапитал в качестве первоначального взноса для ипотеки, в Т—Ж есть отдельная статья.

Квартира стоит 1,5 млн рублей. Из них 1 016 118,17 Р покупатель перечислит продавцу при подаче документов на госрегистрацию, а 483 881,83 Р продавцу перечислит ПФР после того, как рассмотрит заявление о распоряжении маткапиталом и примет положительное решение.

Покупка жилья с использованием средств маткапитала

Более того, необходимо с осторожностью относиться к приобретению жилья не в месте проживания семьи, а в других регионах России. Такое распоряжение материнским капиталом законом прямо не запрещено, но доказать реальное улучшение жилищных условий в подобных случаях порой крайне сложно. При рассмотрении заявления ПФР и в дальнейшем суд оценивают, произошло ли при покупке недвижимости в другом городе фактическое улучшение жилищных условий. Хотя каждая ситуация индивидуальна, одно можно сказать точно: приобретение квартиры в другом регионе не всегда относится к таким улучшениям, равно как и покупка доли в ней.

Одно из направлений использования средств материнского (семейного) капитала – улучшение жилищных условий. Маткапитал может пойти на строительство или реконструкцию жилого дома, приобретение жилья. Но тем, кто решил использовать средства дополнительной господдержки на покупку жилого помещения, нужно помнить о нюансах этой сделки.

Стоимость нотариального удостоверения такого соглашения в Москве колеблется от 5 до 15 тыс. руб. В эту стоимость включаются государственная пошлина (нотариальный тариф) в размере 500 руб. за удостоверение соглашения о разделе общего имущества супругов, госпошлина в размере 500 руб. за нотариальное удостоверение соглашения об определении размера долей и другие обязательные платежи.

Эти доли рассчитываются следующим образом: величину используемого маткапитала нужно разделить на количество членов семьи – получаем обязательную долю по сертификату в денежном выражении. Затем стоимость квартиры надо разделить на обязательную долю в денежном выражении.

Собственные средства супругов являются совместно нажитым имуществом, в то время как материнский капитал к таковому не относится. Поэтому соглашение об определении долей в праве долевой собственности в данном случае имеет свои особенности. Во-первых, оно содержит элементы соглашения о разделе общего имущества супругов. Во-вторых, оно в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению.

Еще одна непростая ситуация — если кто-то из членов семьи, которая использовала маткапитал, умирает до определения доли. В этом случае на долю материнского капитала необходимо открыть наследственное дело. Если этот момент упустить, также может возникнуть судебный спор.

Именно такое обязательство дается Пенсионному фонду при получении средств маткапитала. Такие обязательства оформляются нотариально и подаются в Пенсионный фонд РФ перед получением средств. И впоследствии квартиру можно будет продать только после выделения долей. При этом необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить согласие на продажу «детских» долей, с условием одновременной покупки на имя детей другой недвижимости, стоимость которой не будет ниже стоимости предыдущей.

Это вызывает вопросы и у нотариусов, когда они удостоверяют сделки с такими квартирами. Сергей Третьяков, президент Челябинской областной нотариальной палаты рассказывает: «Порой мы проводим серьёзное расследование, чтобы найти следы использования материнского капитала. Потому что берётся ипотечный кредит, а потом мама идёт в Пенсионный Фонд и просит направить средства материнского капитала на его погашение. То есть, в самом договоре купли-продажи про использование материнского капитала нет ни слова, там обычная купля-продажа. Но на самом деле маткапитал отправляется на погашение кредита, а информации об этом нет. И когда мы получаем договор, мы не видим, что эта квартира приобреталась с использованием маткапитала. Это большой пробел. Представители нотариата неоднократно поднимали вопрос, в том числе, в рамках слушаний в Общественной палате РФ, о необходимости государственного контроля за использованием материнского капитала. Конечно, необходимо, чтобы в ЕГРН содержалась отметка о том, что для приобретения конкретного объекта недвижимости использовались средства господдержки».

Одна из проблем здесь заключается в том, что на сегодняшний день в ЕГРН нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала. То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства.

Порой риелторы, к которым люди часто обращаются для составления соглашений о наделении долями, предлагают наделять детей минимальной долей, например — одной сотой. Номинально они исполнили обязательство, а то, что эта доля не соответствует средствам маткапитала, то есть произошло прямое ущемление прав ребёнка, никто не контролирует. Задача Росреестра заключается только в регистрации сделок, а риск оспоримости сделки не является препятствием для ее регистрации.

Ипотечный кредит под материнский капитал — как оформить в 2023 году

Материнский капитал – одна из значительных форм поддержки молодых семей с детьми. Одно из основных видов его использования – ипотека или строительство собственного частного дома. Но, так как для стройки нужно приобрести еще землю и иметь соответствующие навыки, то чаще всего семьи пользуются капиталом как первым взносом или крупным взносом на погашение ипотеки. Давайте разберем подробно, как это сделать и какие документы для этого потребуются.

• Жилье можно купить только российское. На выделенные деньги можно приобретать только дома/квартиры в РФ, за ее пределами сертификат не использовать.
• Потратить маткапитал можно только на капитальное жилье. Не получится купить гараж, дачу или просто квартиру в ветхом или аварийном доме. Банк не выдает деньги под ипотеку на спорные проекты.
• Можно не откладывать сделку. Раньше нужно было ждать, когда ребенку исполнится 3 года. Сейчас можно использовать деньги сразу после рождения малыша.
• Первоначальный взнос не всегда равен маткапиталу. Обращайте внимание на стоимость объекта и условия, которые выдвигает банк. Иногда в банке требуют не только маткапитал в качестве первого взноса, но и собственные средства клиентов минимум в размере 10% от стоимости. Поэтому относитесь внимательно к тому, что пишет банк. Если на первый взнос есть только средства маткапитала, то сразу укажите это в анкете и рассчитайте, достаточно ли этих средств, чтобы взять ипотеку.
• Каждому члену семьи выделить долю. Законом предписано, что родители должны выделить своим детям доли, если используют маткапитал на приобретение недвижимости. Но в случае с ипотекой сначала нужно выплатить долг, вывести жилье из-под обременения, а только потом выделять доли всем членам семьи – второму супругу и 2 детям.
• Наличных не будет. Нет честной схемы, которая поможет обналичить маткапитал. Все они серые и преступные. В случае с покупкой квартиры в ипотеку можно не беспокоиться – банк принимает к использованию маткапитал, нужно только собрать документы и отдать их сотруднику банка. Они сами расскажут, что нужно сделать, чтобы перевести средства в счет погашения долга.

• заявление о том, что семья готова потратить сертификат – бланк выдадут в ПФР;
• паспорт получившего сертификат – обычно это мать;
• сам сертификат на получение маткапитала;
• свидетельство о регистрации брака;
• ипотечный договор;
• справка из банка о том, что есть ипотека, с указанием общей суммы долга и процентов в ее части;
• свидетельство, которое подтверждает право собственности – сейчас это обычно выписка из ЕГРН;
• договор из банка, в котором указано, что семья купила дом на безналичной основе;
• у нотариуса заверяется обязательство, в котором говорится, что после полного погашения ипотеки семья обязуется выделить детям доли в доме.

«Ждать до исполнения трех лет ребенку не нужно, — уточняет Юрий Капштык. — Сам факт рождения ребенка дает право на получение маткапитала. Единственное условие — вы должны при покупке указать ребенка как сособственника дома, так как приобретаете недвижимость с учетом его интересов. Часть дома становится его долевой собственностью».

В 2023 году получить маткапитал можно при рождении первого ребенка. Государство заплатит каждой семье, где родился первенец, чуть больше 483 тысяч рублей. При рождении второго малыша сумма вырастет и составит 639 тысяч. Этими средствами нельзя распорядиться как угодно, лишь на четко обозначенные цели. Покупка дома входит в их перечень. Если родители хотят приобрести жилье, в котором семье будет просторно и комфортно, они могут это сделать.

Процедура оформления сертификата в нынешнем году упрощена. Молодым родителям не нужно никуда бежать с документами. Пенсионный фонд РФ взаимодействует с городскими и районными загсами и получает от них информацию о прибавлениях в семьях россиян. Сертификат оформляют в автоматическом режиме, молодой маме необходимо примерно через месяц после рождения малыша зайти в личный кабинет на сайте ПФР и убедиться, что документ уже оформлен.

Требований для использования именного сертификата на приобретение недвижимости немного. Государство не диктует семьям, какой дом нужно купить на материнский капитал. Возможности выбора не ограничены: новострой, долевое участие в строительстве, даже ветхое жилье. Купить дом на маткапитал можно в любом состоянии, если есть желание и силы достроить, отремонтировать и создать условия для комфортного проживания семьи и детей.

Для покупки недвижимости выделяемых государством средств не хватит ни в одном регионе. Поэтому предполагается, что сумма маткапитала будет добавлена к собственным средствам семьи, кредиту или деньгам, вырученным от продажи другой недвижимости, например, небольшой квартиры, которую молодые родители хотят обменять на более просторное жилье.

Во-первых, из-за ошибочного восприятия термина «материнский капитал». У получателей субсидии – обычно матерей двоих и более детей – при приобретении в кредит квартир с привлечением семейной госсубсидии нередко складывается ложное впечатление, что право распоряжения средствами «детской» субсидии, как и купленным на эти суммы жильем, принадлежит только им.

Субсидия материнского (семейного) капитала выплачивается и используется в дальнейшем на условиях федерального закона за №256-ФЗ. Покупателю, изучающему возможность использования средств маткапитала в недвижимости продавца, необходимо знать следующие требования настоящего закона:

Использование в покупке жилища сумм материнского капитала налагает на родителей обязанность документального оформления квартиры (дома) в общую долевую собственность между супругами и детьми, причем при рождении следующих детей требуется перераспределение долей (статья 10, пункт 4). Фактический размер долей при распределении нормами не установлен, решение здесь принимают родители (усыновители).

Сделки по недвижимости вторичного рынка сопровождаются определенными рисками для покупателя, если у продавца есть дети. И дополнительные осложнения может создать покупка жилья, купленного в свое время семейным продавцом с участием материнского семейного капитала, субсидируемого государством. Дело в том, что «семейная» жилищная субсидия предоставляется будущему домовладельцу с определенными обязательствами, блокирующими попытки перепродажи квартиры в судебном порядке.

Но полное наименование закона о маткапитале (№ 256-ФЗ) звучит так – «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», т.е. не «матерей с детьми». Наконец, в статье 2 пункте 2 названного закона назначение госсубсидии прямо названо материнским (семейным) капиталом, т.е. понятия «материнский» и «семейный» приравнены друг к другу. Т.е. законодательные нормы утверждают принадлежность маткапитала, а значит и купленного на него жилья, всем членам семьи – матери, отцу и детям.

По закону кредитные организации не могут отказать в приеме МСК в счет оплаты задолженности по ипотечному займу. Однако заявка все же может быть отклонена в случае отсутствия согласования ПФР, из-за неполного пакета документов или при наличии в них ошибок.

• Владелец по какой-то причине потерял право использовать сертификат
• Отсутствуют какие-то документы, или найдены ошибки в предоставленных. Добавьте в заявку все, что требуется, и подавайте снова.
• Недвижимость, приобретенная на заемные средства, относится к аварийному или ветхому жилью (то есть возникают сомнения, что покупка способствовала улучшению условий проживания).
• Жилье принадлежит не только владельцу сертификата и его супругу, но и кому-то еще.

• сертификат;
• паспорт и страховой номер (СНИЛС) заемщика;
• паспорт второго родителя и обязательно свидетельство о браке;
• копия кредитного договора и справка из банка;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий перевод средств от банка на счет продавца недвижимости.

У Алины и Саши никаких проблем в процессе оформления документов не возникло, и 10 июля сумма маткапитала была зачислена в счет ЧДГ, благодаря чему ребята уменьшили срок кредитования на 3 года и в итоге сэкономят на покупке квартиры 857 122 рубля (а это, между прочим, чуть более 13%).

По займу с дифференцированной схемой ежемесячные платежи состоят из фиксированной суммы, направленной на покрытие как самого долга, так и процентов на остаток. Соответственно погашение тела кредита позволит существенно уменьшить платеж и – пусть и в меньшей степени – срок кредитования.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Пpимep 2. Кyпив квapтиpy 3 гoдa нaзaд в 2023 гoдy зa 3 миллиoнa pyблeй, вы пpoдaeтe ee в 2023 тoжe зa 3 миллиoнa pyблeй. Кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти нa 2023 гoд — 3,5 миллиoнa, a 70% oт cyммы — 2,45 миллиoнa. Пpoдaжнaя цeнa в 3 000 000 пpeвышaeт 70% кaдacтpoвoй. Bыбиpaeм, кaк плaтить нaлoг:

Бoлee 90% ceмeй peaлизyют мaтepинcкий кaпитaл нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий. Нo и этo жильe мнoгиe yчacтники пpoгpaммы xoтят oбмeнять нa бoлee кoмфopтнoe — бoльшee пo квaдpaтype или pacпoлoжeннoe в бoлee yдoбнoм paйoнe. Oтвeчaeм нa вoпpocы: кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл , вoзмoжнo ли этo, кaк избeжaть pиcкoв и тpyднocтeй и зaвepшить cдeлкy мaкcимaльнo быcтpo.

Дeнeжнaя кoмпeнcaция. Пo пpeдвapитeльнoмy oдoбpeнию opгaнoв oпeки вмecтo дoли дeтям paзpeшeнo пoлyчaть дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзмepe cтoимocти пpoдaннoй дoли нa мoмeнт cдeлки. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить в opгaны oпeки и пoпeчeния зaявлeниe и cпpaвкy o cтoимocти дeтcкиx дoлeй.

Пpимep 1. Bы кyпили квapтиpy 4 гoдa нaзaд в 2023 гoдy зa 2 000 000 pyблeй, a пpoдaeтe в 2023 гoдy зa 3 000 000 pyблeй. Кaдacтpoвaя cтoимocть — 3 500 000 pyблeй, 70% — 2 450 000 pyблeй. Пpoдaжнaя cтoимocть в дoгoвope 2023 гoдa мeньшe 70% кaдacтpoвoй. Bы выбиpaeтe вapиaнт нaлoгooблoжeния:

B cлyчae пoкyпки внecитe зaдaтoк, yкaжитe дeтeй coбcтвeнникaми в дoгoвope пpиoбpeтeния, пpoпиcaв дoли, кoтopыe бyдyт им пpинaдлeжaть. Пoдпишитe пpeдвapитeльныe дoгoвopы нa пpoдaжy и пoкyпкy, либo пpeдвapитeльный дoгoвop нa пpoдaжy и cocтaвьтe шaблoн ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нa пoкyпкy для coглacoвaния c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Личный опыт: я использовал маткапитал для ипотеки и пожалел об этом

Ставка по моему кредиту составляла 10,4%. В 2023 году, когда ипотека на рынке подешевела примерно до 9,5%, я захотел рефинансировать её в другом банке на более выгодных условиях. Но так как рефинансирование подразумевает погашение кредита у первого кредитора, то в течение полугода после этой сделки я по закону обязан выделить детям доли в квартире. И тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей.

Часть заёмщиков действительно сталкивается с проблемами при рефинансировании ипотеки на квартиру, купленную с использованием материнского капитала. Некоторые банки просят заёмщика получить в органах опеки согласие на передачу такого жилья в залог. Сложности возникают и из-за необходимости оформить в общую собственность семьи квартиру при смене кредитора. На эту проблему банкиры обращали внимание властей ещё в 2023 году. В январе 2023 года в Госдуму даже был внесён законопроект, упрощающий эту процедуру. Но пока его ещё не рассмотрели.

Погашение ипотеки — один из самых популярных способов распорядиться материнским капиталом. Но у этого способа есть подводные камни. Наш герой Александр из Санкт-Петербурга использовал маткапитал, чтобы погасить часть кредита на жильё, и теперь не может ни продать квартиру, ни рефинансировать ипотеку. Вот как это произошло.

• улучшение жилищных условий;
• образование ребёнка — на оплату детского сада, школы, вуза, курсов или кружков;
• пенсию для матери;
• оплату товаров и услуг для социальной адаптации детей-инвалидов;
• ежемесячные выплаты для семей с низким доходом, если ребёнку ещё не исполнилось 3 года.

Я же пытаюсь это оспорить, потому что 453 тысячи ₽ материнского капитала — это только 12% стоимости квартиры. Остальные денежные средства для покупки квартиры я вносил и вношу сам. Выплата ипотеки полностью остаётся на мне, бывшая жена от оплаты отказывается. Мы пока ещё продолжаем судиться.

Как продать ипотечную квартиру с; вложенным материнским капиталом

Но здесь есть важный нюанс — учет имущественных прав детей. Государство защищает права несовершеннолетних на обеспеченность жильем и противодействует нецелевому использованию средств субсидий. Поэтому если квартира куплена на средства маткапитала, все несовершеннолетние члены семьи должны быть обеспечены долей в составе общего имущества.

Срок владения недвижимостью для родителей начинается с фактической даты первого перехода собственности, то есть с момента покупки квартиры, а не раздела долей. Поскольку речь идет об одном объекте, при перераспределении долей в имуществе срок давности владения не меняется. НДФЛ надо будет заплатить с прибыли за минусом всех расходов, включая проценты по ипотеке, только если вы владели квартирой менее 5 лет на момент продажи.

• Попытаться закрыть долг самостоятельно или сократить задолженность как можно больше. При небольшом остатке долга проще найти покупателя, а банк может согласиться на выделение долей детям, так как по структуре расчетов понятно, что ипотека будет точно закрыта и финансовые риски для банка минимальны.
• Получить предварительное решение органов опеки. Вы можете обратиться за консультацией еще до того, как нашли покупателя. Вам расскажут какие документы нужны, дадут предварительную оценку по вашей ситуации. Когда дойдёт до оформления, вам останется только подать уже одобренный пакет не тратя время на подготовку и сбор недостающих документов.
• Найти лояльного покупателя. Это самое сложное, поскольку люди могут бояться срыва сделки или просто не хотят долго ждать. При размещении объявления сразу указывайте, что квартира в ипотеке с маткапиталом, чтобы исключить недопонимание на начальном этапе. Если договоренность достигнута и покупатель готов погасить остаток долга за вас в счет приобретения недвижимости, необходимо заключить у нотариуса. Так как сделка касается имущества несовершеннолетних, нотариальное удостоверение обязательно (4). Если у покупателя нет собственных средств, можно заключить договор при поддержке банка, оформив новую ипотеку, или продать квартиру вместе с текущим кредитом. Ваш долг перед банком будет закрыт, обременение снято, вы сможете распределить доли и завершить сделку. Для защиты интересов сторон при расчете собственными средствами покупатель может воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом.

• свидетельство о рождении, если ребенку нет 14 лет или паспорт, если ребенок старше;
• паспорта родителей или документы, удостоверяющие причину отсутствия одного из них в случае развода, лишения родительских прав, смерти;
• документы о праве собственности на продаваемую недвижимость и правоустанавливающие документы на новое жилье, если вы покупаете квартиру взамен существующей;
• технические документы на квартиру, поэтажные планы и экспликацию, кадастровый план;
• отчет об оценке недвижимости на каждый объект, который рассматривается в заявлении;
• справка о составе семьи, включающая сведения о количестве прописанных — можно получить в МФЦ;
• сведения о банковском счете, если вы выбрали перечисление денег на счет вместо выделения долей.

При покупке недвижимости стоимостью 8 млн рублей, 120 970 руб. составляет 1.51%. Для расчета номинальной доли значение округляется до целых единиц — 2%, в долях это будет 1/50 часть. При этом нужно учитывать норму площади на человека от 10 до 18 кв. м. — требования указаны в Жилищном кодексе (2). Выделить можно больше, в том числе разделить недвижимость в равных долях на всех членов семьи.

Закон не регламентирует размер детской доли. Но для Московской области есть специальная норма предоставления жилой площади на одного человека – 18 квадратных метров. Ее рекомендуется придерживаться при определении гарантированных материнским капиталом долей несовершеннолетних. Выделять доли меньше установленных нежелательно, это тоже может сыграть негативную роль при сделках с недвижимостью.

Продажа квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, – довольно популярная сделка. Причин реализации такой недвижимости может быть много: необходимость переезда семьи, потребность в расширении жилплощади, развод родителей и размен имущества. Какие есть нюансы по продаже квартиры «под материнским капиталом» в Московской области, порталу mosreg.ru рассказала управляющий партнер адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры» Юлия Вербицкая (Линник).

Так, покупая квартиру с участием материнского капитала, папы и мамы обязаны взять на себя нотариально удостоверенное обязательство выделить в недвижимости доли всем членам семьи, в том числе детям. Если покупка совершается без использования ипотеки, несовершеннолетние должны получить свои доли не позже полугода с момента сделки. Если же использованы кредитные средства, то срок выделения детских долей не должен превышать шести месяцев с момента снятия банковского обременения. В обоих случаях обязательна регистрация прав собственности в Росреестре.

Как рассказала адвокат Юлия Вербицкая (Линник), прямого законодательного запрета на продажу квартир и домов, купленных с использованием средств материнского капитала, нет. Но еще на этапе покупки недвижимости родители должны иметь в виду, что государственная субсидия влечет существенное обременение на жилплощадь. Его обязательно учитывать при дальнейших сделках по отчуждению недвижимости.

Нельзя просто так продать квартиру, принадлежащую детям. Нужно предоставить доказательства того, что интересы несовершеннолетних не пострадают. Для этого можно предоставить обязательство купить недвижимость взамен продаваемой и выделить в ней доли детей не меньше, чем в «материнской» квартире. Также понадобится и согласие продавца нового жилья на его продажу ребенку. Это может быть как личное заявление в органы опеки, так и нотариально удостоверенное согласие, переданное родителям-покупателям. Подойдет и предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. В любом случае сделка обязательно проходит с участием нотариуса.

Отдельный вопрос — риски покупателей вторички, ведь им может попасться объект, в который был вложен маткапитал, а «детские» доли не выделены. Это может потенциально являться основанием для признания сделки недействительной, и примеры таких судебных решений я приводил в первой своей записи. Судя по комментариям, практика это распространена во многих регионах. Вместо того, чтобы решать проблему путем привлечения к ответственности недобросовестных продавцов, госорганы нередко разворачивают сделки на основании ст. 168 ГК РФ, и при этом нередко страдают интересы добросовестных приобретателей, ведь в Росреестре нет записей о таких «детских» обременениях. Защититься от рисков здесь возможно лишь путем запрашивания информации у потенциального продавца об оплате объекта при приобретении (не знаю, правда, как это возможно в случае, когда он сам приобрел квартиру не первичным способом, ведь, как показывает практика, в случае обнаружения «токсичного продавца» на любом из звеньев цепочки продаж разворачиваются все сделки, так что проверить только непосредственного продавца бывает недостаточно, а документов по оплате у предыдущего продавца в таком случае вряд ли сыщешь). Остается закладывать риски в цену сделки либо страховать титул, если это возможно. Так или иначе, с точки зрения экономического анализа такая ситуация ведет однозначно к повышению трансакционных издержек сторон, а значит, к повышению затрат на приобретение, а значит, такое регулирование нельзя признать эффективным.

Согласование происходит по двум разным схемам: с последующим приобретением замещающего жилья или с одновременным. Как сказали мне, если речь идет о приобретении жилья в том же регионе, как правило, согласование происходит при условии одновременного приобретения, мне выдадут именно такой тип согласия.

Существующее регулирование вряд ли назовешь удобным с точки зрения соблюдения законных интересов собственников жилья. Лично я столкнулся с тем, что быстро продать квартиру, в которую вложен маткапитал, не получится. Первое препятствие, с которым столкнулись мы, — это необходимость погашать ипотеку в продаваемом жилье со снятием залогового обременения либо получать согласие залогодержателя (банка) на наделение долями новых собственников. И первый, и второй вариант занимают достаточно времени (до одного месяца).

После преодолевания «залогового» препятствия настала очередь выдела долей супруге и всем родившимся на момент вложения маткапитала детям. При этом можно с уверенностью сказать, что обойти публично-правовые требования о предварительном выделе долей в квартире, купленной с помощью маткапитала, становится все сложнее, и практически невозможно, если ваш покупатель привлекает кредитные средства банков. Банки теперь подстраховываются, и, если перед ними продавец, который потенциально может иметь двух и более детей, они запрашивают доказательства того, что в квартиру не были вложены средства маткапитала.

Столкнулись мы со сложностями и при подборе замещающего жилья. Продавцы первички, они же застройщики, нехотя берутся за таких покупателей, как мы, мотивируя это тем, что практика органов опеки слабо предсказуемая. По результатам общения с дюжиной менеджеров застройщиков я понял, что значение для положительного принятия решения органами опеки могут иметь доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура, где-то даже рассказывали о том, что опеке не понравился этаж и на этом основании был отказ (хотя мне кажется, скорее всего, были еще какие-то причины, слишком сюрреалистично выглядит такая практика). В качестве дополнительного препятствия назову то, что без предварительного бронирования и внесения определенной суммы застройщики этим вряд ли будут заниматься по причинам, указанным выше, — они слишком ценят время своих сотрудников, чтобы заставлять их готовить кипу документов со слабо предсказуемым результатом. При этом в случае отказа от опеки вы наверняка эти деньги потеряете, да и в случае согласия могут возникнуть проблемы — ведь, как правило, сроки бронирования не превышают пары недель, а сроки согласования органами опеки, как правило, выше.

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей. С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Шаг 2. Подписание договора, в котором есть пункт о том, что оплата будет произведена с рассрочкой, так как средства поступят на счет продавца в течение одного месяца и 10-ти рабочих дней с момента подачи заявления в ПФР.

Если семья не сможет выплатить ипотечный кредит, то квартира будет реализована банком: часть средств пойдет на погашение долга, а остаток будет переведен собственнику. Поэтому из-за риска остаться без жилья многие родители не хотят оформлять целевой ипотечный кредит.

При покупке жилого помещения на маткапитал по договору купли-продажи без использования ипотечного кредита или займа следует предупредить продавца заранее, многие из них не соглашаются на эту сделку, потому что средства перечисляются не сразу. Договор может заключаться в двух формах:

• паспортом РФ владельца сертификата;
• копией зарегистрированного ДДУ;
• документом, содержащем информацию о сумме внесенных средств и о невыплаченном остатке;
• нотариально заверенным обязательством о выделении долей супругу и детям.

Непригодную для проживания квартиру на маткапитал купить нельзя. С 29 марта 2023 года Пенсионный фонд самостоятельно запрашивает сведения о состоянии приобретаемого жилья у органов местного самоуправления и других организаций. Если оно признано непригодным для жизни, или многоквартирный дом имеет статус аварийного и подлежащего сносу (реконструкции), то в распоряжении будет отказано.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал

Выдают такое разрешение только при условии, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаться. Другими словами, сделку одобрят только если ребенок в итоге получит равноценную долю в новой квартире, а в идеале – улучшенное жилье . Главное, чтобы не хуже» и «не меньше». И одного лишь обязательства сделать это в будущем органам опеки может быть мало.

Вспомните: вы наверняка давали ПФР нотариально заверенное обязательство, что в течение полугода (если жилье куплено по ДДУ или в ипотеку) после оформления права собственности, оформите жилье в общую собственность детей и супругов с определением долей по соглашению (п. 4 ст.10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей»). Так вот первое, что вы должны сделать – это исполнить это обязательство. Но после этого продать квартиру станет гораздо сложнее.

В практике есть случаи, когда продажу детской доли разрешали лишь после оформления в собственность ребенка доли в новой квартире, а также регистрации его по новому адресу! В других случаях, наоборот, суды считают достаточным одного лишь предварительного договора дарения на покупаемое в будущем жилье (решение Юргинского городского № 2-1760/2011 от 28.09.2011).

А что, если отказаться от выделения долей в пользу детей? Казалось бы, все просто: и разрешение не нужно, и с покупкой другого жилья можно не спешить. Но не тут-то было. Государство выделяет деньги на улучшение жилищных условий всей семьи и хочет, чтобы дети тоже были ее владельцами. Вы обещаете, что так и будет, но обязательство не выполняете. Что вас ждет? В практике встречается 3 варианта развития событий:

Государственная помощь, это, конечно, всегда хорошо. Но она может создавать и ненужные препятствия. Вот, например, маткапитал, потраченный на покупку жилья. Купить-купили, а если нужно продать – дудки, устанете собирать документы. Впрочем, не все потеряно. Мы в Правовед.RU изучили существующую практику и рассказываем, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу. Пособие для родителей!

Как купить квартиру без ипотеки с маткапиталом в 2023 году: тонкости и нюансы процесса

Ключевые правила и аспекты реализации программы маткапитала зафиксированы в 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», который был принят в 2006 году. В рамках данного закона неоднократно на уровне регионов принимались законодательные акты, напрямую определяющие нюансы получения и расходования средств господдержки. В одних субъектах федерации помимо стандартных целей использования добавлялись дополнительные, такие как: оказание высокотехнологичной медицинской помощи, развитие личного подсобного хозяйства, покупка или строительство гаража, приобретение товаров длительного пользования, покупка автомобиля и др. Многое зависит от условий проживания в конкретном регионе страны и политика муниципальных властей.

Приобрести жилье, которое не соответствует хотя бы одному пункту, указанному в перечне выше, Пенсионный фонд, вероятнее всего, не разрешит. Именно данный государственный орган принимает ключевое решение по перечислению денег за счет средств материнского капитала в целях покупки жилой недвижимости.

• поиск подходящего жилого объекта;
• с продавца берется предварительное согласие на оплату части стоимости материнским капиталом без ипотеки;
• сбор комплекта документов для ПФР;
• подача заявления в Пенсионный фонд;
• рассмотрение заявления;
• заключение договора купли-продажи;
• регистрация сделки в Регпалате с наложением обременения на недвижимость до момента полного расчета;
• оплата части цены за счет личных денег покупателя;
• перечисление денег продавцу Пенсионным фондом (только безналичным способом и после вынесения положительного решения по заявке);
• снятие обременения;
• выделение долей каждому члену семьи, включая несовершеннолетних детей.

При членстве в жилищном кооперативе покупка жилья осуществляется путем оплаты паевых взносов. Часть взносов выплачивается самостоятельно покупателем, а часть за счет государственных средств (маткапитал). Пенсионному фонду обязательно потребуется подтверждающий документ о членстве в таком кооперативе – копия выписки из реестра. Дополнительно может быть затребована копия устава ЖСК.

Материнский капитал является эффективной мерой поощрения по улучшению демографической ситуации. Программа по реализации данной государственной помощи начала реализовываться с 2007 года. В текущий момент срок продлен до начала 2023 года. Именно до его окончания каждая семья, родившая или усыновившая второго и последующего ребенка может рассчитывать на получение сертификата на маткапитал.

06 Мар 2022      klasterlaw         424      

Похожие записи
• 
  Когда приходит налог на недвижимость за 2023
• 
  Досуг Пожилых В Москве
• 
  Порядок проведения инвентаризации в казенном учреждении в 2023 году
• 
  Вы искали Авто