Главная / Автоюрист / Отчет Об Оценке Арендной Платы Нежилого Помещения

Отчет Об Оценке Арендной Платы Нежилого Помещения

Содержание

1 Оценка аренды недвижимости (участка, квартиры, помещений)
2 Оценка арендной платы за помещение в Петербурге, Москве
3 Отчет Об Оценке Арендной Платы Нежилого Помещения
4 Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример на 2023 год
5 Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы
6 Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения в 2023 году
7 Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример на 2023 год
8 Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения

Оценка стоимости аренды помещения проводится с использованием сравнительного подхода, где независимые оценщики выбирают на рынке аналогичные объекты, предлагающиеся в аренду на схожих условиях, и сравнивают их стоимости. Если возникают сложности с поиском объектов-аналогов или не хватает информации об арендных ставках, оценщик выбирает близкие по параметрам объекты и применяет корректирующие коэффициенты для сопоставимости с объектом оценки.

Сдача помещения в аренду является эффективной и выгодной формой эксплуатации объектов недвижимости, приносящая доход. В этом случае оценка рыночной арендной платы становится необходимой процедурой для определения инвестиционной привлекательности объекта и принятия решения о сдаче объекта в аренду.

Если оценке подлежит арендная плата нежилого помещения на развитом рынке недвижимости (к примеру, в г. Москве), то у оценщика не так много трудностей для выполнения этой задачи. Для определения цены оценщик воспользуется единственно точным в этом случае сравнительным подходом. Проанализирует схожие предложения по аренде, имеющиеся на рынке, внесет при необходимости корректировки к подобранным аналогам и получит итоговый результат.

Оценка аренды недвижимости (участка, квартиры, помещений)

Спросом среди клиентов пользуется оценка аренды недвижимости. Процедура не такая простая, как кажется изначально. Для этого потребуется учесть ряд параметров, чтобы рассчитать оптимальную стоимость арендной платы. Всегда обращайтесь за помощью к специалистам, которые имеют опыт и соответствующую квалификацию.

Изначально определяются основные параметры помещения. Среди них расположение, тип дома, планировка, количество комнат, жилая площадь, ряд других показателей.
Специалисты подбирают похожие варианты со схожими характеристиками.
Рассчитывают среднюю стоимость.
Учитывают параметры изучаемого объекта, факторы, играющие на повышение или понижение.
Устанавливают оптимальную арендную плату.

Земельные участки тоже могут передаваться во временное пользование за вознаграждение. Оценка аренды земли может проводиться по нескольким схемам, в зависимости от целей ее использования и ряда сопутствующих параметров. Стоит назвать основные показатели, которые будут важны:

Площадь помещения.
Его тип.
Предполагаемое использование при аренде.
Местонахождение.
Возможность эффективного применения для конкретных целей во время аренды.
Насколько удачным вариантом станет данный объект для аренды.
Примерный уровень прибыли от аренды.

Дальнейшее использование участка.
Возможность применения его для этой цели.
Есть ли законодательные ограничения. Они напрямую зависят от категории земель.
Наличие сооружений, они тоже передаются во временное пользование.
Расположение, удаленность от населенных пунктов.
Текущее положение дел на рынке.
Наличие какой-то инфраструктуры и инженерных коммуникаций.

Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Самое распространенное преимущество – это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена ставка аренды ниже рыночной, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто — нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов – таким образом мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества. Если это преимущество единственное и договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

Отметим, что указанная в отчете об оценке стоимость, как правило, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ст. 12 Закона об оценочной деятельности, п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92). Окончательный же размер арендной платы определяется по результатам торгов, или если договор заключается без торгов — по соглашению сторон договора.

Однако согласно п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ одним из условий заключения договора аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения торгов (если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ) является необходимость определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ. Следовательно, если договор аренды заключается с прежним арендатором на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, на наш взгляд, размер арендной платы должен соответствовать величине, указанной в отчете оценщика, изготовленном не более чем за шесть месяцев до заключения договора.

При этом ни один нормативно-правовой акт не содержит положений, в соответствии с которыми будущий арендатор вправе истребовать у государственного унитарного предприятия отчет об оценке и названное выше согласие собственника имущества предприятия как в процессе торгов на право заключения договора аренды, переговоров о заключении такого договора, так и непосредственно при подписании договора аренды.

Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Таким образом, если на момент заключения договора шестимесячный срок истек, то отчет оценщика не актуален и указанная в нем величина стоимости объекта оценки не может считаться достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки (смотрите, например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 N 09АП-28986/11, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 N 11АП-429/12). Поэтому, на наш взгляд, в данном случае в целях определения размера арендной платы необходимо проведение новой оценки.

Состояние имущества
Площадь (габариты)
Удаленность недвижимого имущества от центра города и социально значимых объектов
Срок службы/дата постройки
Технологичность
Стоимость на момент приобретения
Количество пользователей/жильцов.

Состояние двигателя
Пробег
Срок службы
Стоимость при покупке
Модель
Количество ремонтов
Количество арендующих за весь период сдачи в аренду
Наличие технических повреждений
Внешний вид.

Состояние сантехники
Оценка ремонта
Оценка комфортности проживания
Удаленность от социально значимых объектов
Этаж
Площадь
Наличие бытовой техники
Наличие мебели
Наличие средств коммуникации.

Величина платы за временное проживание в помещении, за временное пользование транспортным средством или оборудованием называется арендой ставкой. Оценка арендной ставки производится независимыми экспертами в сфере юриспруденции, права и экономики. Все эти специалисты работают в независимой оценочной компании «ВИК».

Сдача в долгосрочную аренду объекта недвижимости
Купля-продажа права аренды
Взятие ссуды в банке под залог права аренды
Признание права аренды уставным капиталом предприятия
Продажа предприятия, которому принадлежит право аренды
Реорганизация предприятия, которому принадлежит право аренды
Судебные разбирательства.

Оценка арендной платы за помещение в Петербурге, Москве

Существуют требования к обязательной оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика, также при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог (ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценка арендной платы — это определение рыночной стоимости аренды помещений, зданий или площадей за определенный промежуток времени.

Тема оценки арендной платы является одной из самых сложных и спорных. Камнем преткновения является само понятие аренды: до сих пор в законодательстве не до конца определено, является ли аренда услугой или нет, Налоговый и Гражданский кодексы расходятся в этом вопросе. В связи с этим возникают вопросы о применимости методических указаний, касающихся оценки стоимости работ и услуг, к оценке арендной платы.

по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта;
по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому;
по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта;
по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.

Методика характерна своей универсальностью. Она применяется при расчете арендной стоимости для различных организаций, фирм, вне зависимости от организационно-правовой формы деятельности. Методика расчета учитывает фактор инфляции. Размер индекса инфляции связан с МРОТ, поэтому вычисляется легко.

1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.

Он напомнил, что еще в 2011 г. ВАС РФ дал разъяснения, касающиеся вопроса о том, каким образом применяются регулируемые ставки арендной платы за публичные земли применительно к договорам, заключенным до и после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). «Так, государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, а волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13», – пояснил адвокат. Михаил Красильников добавил, что в рассматриваемом случае нижестоящие суды увлеклись вопросами договорного права и упустили публично-правовое регулирование, на что и обратил внимание Верховный Суд.

Так, Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 г. были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ. Проанализировав документ, Верховный Суд заключил, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

После изучения материалов дела № А41-71074/2023 высшая судебная инстанция напомнила, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, устанавливаются российским правительством. Правительство также устанавливает порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

В мае 2023 г. арендодатель известил арендатора об очередном увеличении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости с даты направления такого уведомления. Основанием стал отчет об оценке, выполненный 20 декабря 2023 г. ООО «Центр оценки Аверс», новый размер арендной платы превысил 31 млн руб.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы. Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора. В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

Отчет Об Оценке Арендной Платы Нежилого Помещения

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное.

в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте «б» настоящего пункта;

7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример на 2023 год

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.

Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
Техническое состояние помещения;
Степень изношенности здания;
Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
Ключевое назначение помещения.

Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.

Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
S – общая площадь объекта.
Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.

Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения в 2023 году

покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
получение кредита, когда земля выступает залогом;
вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
купля-продажа прав аренды земельного объекта;
необходимость принятия инвестиционных решений;
оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
судебные разбирательства.

Арендная ставка — это сумма, которую Арендатор платит Арендодателю за пользование его помещением или жилой недвижимостью. Арендная ставка на нежилое помещение, как правило, исчисляется за 1 кв.м. площади в месяц или в год. Жилые площади сдают с указанием месячной арендной платы.

Общая сумма Кк = 0,9.

Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).

По принятой формуле получаем размер арендной платы:
4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.
В месяц это выйдет 14515,2 рублей.
Скачать образец расчета аренды нежилого помещения

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример на 2023 год

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
Техническое состояние помещения;
Степень изношенности здания;
Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
Ключевое назначение помещения.

Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения

Спустя год арендодатель направил в адрес контрагента претензию с требованием уплатить долг по арендной плате в размере, указанном в прошлогоднем уведомлении. Впоследствии Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате на сумму свыше 32,5 млн руб.

В обязательном порядке учитываются различия и вносятся корректировки по тем параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. В случае достаточного количества проверенной информации о недавних сделках с аналогичными объектами, сравнительный метод можно считать надежным инструментом для составления полной и реальной картины об отношении участников рынка к объекту оценки.

В октябре 2007 г. территориальное управление Росимущества в Московской области (арендодатель) и госучреждение «Опытная станция «Центральная» Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства (арендатор) заключили договор аренды подмосковного земельного участка сроком на 49 лет.

При применении сравнительного подхода оценщик учитывает, что арендаторы не будут арендовать нежилое помещение или земельный участок по ставке, которая превышает арендную плату за аналогичные объекты. Специалист анализирует ситуацию на рынке, подбирает сопоставимые объекты, которые уже сданы в аренду, и определяет объективную арендную ставку.
Доходный подход применяется в отношении объектов, которые используются в коммерческих целях. Величина арендной платы будет рассчитываться на основе дохода, который получит собственник от эксплуатации или продажи недвижимости.
При применении затратного подхода учитываются затраты на приобретение, воссоздание объекта аренды и рассчитывается ставка.

Оценка прав аренды часто бывает необходима при передаче прав временного пользования зданием или помещением от одного арендатора к другому. В этом случае стоимость, определенная оценщиком является ориентиром при определении справедливой величины платежа за переход права аренды в заключаемом договоре купли-продажи прав аренды на рассматриваемый объект недвижимости.
Оценка прав аренды часто бывает необходима при внесении этого права в уставный капитал предприятия. При этом, право аренды недвижимости (здания, помещения или земельного участка) может быть внесено в уставный капитал в качестве оплаты доли учредителя — владельца этого права. Право аренды может быть внесено в уставный капитал по стоимости, не превышающей рыночную стоимость этого права, определенную независимым оценщиком.

Площадь арендуемого помещения или земельного участка
Возможность использования данного объекта в различных целях
Расположение объекта
Предполагаемые доходы Расходы на содержание объекта
Объем получаемых прав Стоимость объекта оценки прав аренды

Оценка прав аренды – это важная и ответственная процедура, требующая грамотного профессионального подхода к процессу оценки. Стоимость аренды жилого или складского помещения, а также земельного участка может во много повлиять на деятельность организации в целом.

Очевидно, что во всех случаях, требующих проведения оценки права аренды недвижимости, такая оценка является своего рода гарантией от недобросовестных действий должностных лиц, имеющих полномочия по управлению рассматриваемым недвижимым имуществом. Кроме этого, наличие отчета об оценке стоимости прав аренды сдаваемой в наем недвижимости повышает прозрачность всей процедуры заключения арендного договора, что в итоге оказывается в интересах как арендатора, так и арендодателя.

16 Июн 2021 klasterlaw 336