Разрешение органов опеки в 2023 продаем в 2023 срок действия не указан можно продать
Содержание
В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.
Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Пpoдaжa квapтиpы c нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми и дeтьми, нaxoдящимcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм, пpoпиcaнными в oбъeктe, нeдвижимocти вoзмoжнa. Нo нa cдeлкy нyжнo пoлyчить дoпoлнитeльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpaвильнo пpoвecти cдeлкy, в кaкиx cлyчaяx oнa нeвoзмoжнa.
Нaпpимep: Poдитeли Maши пpoдaют квapтиpy плoщaдью 90 м². У кaждoгo — пo ⅓ дoли, тo ecть кaждый влaдeeт 30 м². Cлeдoм oни пoкyпaют нoвyю квapтиpy плoщaдью 75 м². B этoм cлyчae poдитeли oбязaны выдeлить дoлю, paвнyю нe мeньшe 30 м² — cкoлькo былo в пpeдыдyщeй квapтиpe. To ecть Maшa пoлyчит ⅖ oт жилья.
Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет. Можно получить разрешение, если у ребенка будет наибольшее количество квадратных метров. Например, ребенку выделили долю в 1/10 в квартире в 50 кв.м. По метражу получается у него около 5 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 18 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.
При приобретении другой недвижимости в том же населенном пункте на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое органы опеки очень просто дают разрешение. В этой ситуации главное, чтобы в новой приобретаемой квартире доля несовершеннолетнего была не менее ПО КВАДРАТУРЕ, чем было в ПРОДАННОЙ.
К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся соответствующие документы.
Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.
Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры
Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки. Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей. Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.
Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли. Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля. Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд. Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, а суд обязал выдать разрешение на продажу первой квартиры.
Практика показывает, что для сотрудников органа мало присутствия одного опекуна, поэтому при подаче заявления должен присутствовать и несовершеннолетний. Кроме подачи заявления, нужно будет еще пройти небольшое собеседование. В личной беседе сотрудник органа выяснит все аспекты и причины проведения сделки.
- На жилплощадь не наложено взыскание, основанием для которого служат долговые обязательства подопечного.
- Подопечный нуждается в срочном обмене жилья и ему это выгодно. Примером может послужить ситуация, когда совершается обмен, чтобы оплатить дорогостоящее лечение.
Однако закон «Об опеке и попечительству» четко определяет, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением случаев, установленных законодательством, если это ведёт к выгоде подопечного или смене его места жительства.
Но ведь родители являются законными представителями своих детей и действуют от их имени при совершении сделок. Тот факт, что не всегда и не все родители действуют в интересах детей, Семейный кодекс РФ устанавливает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации «Распоряжение имуществом подопечного»), тем самым приравнивая правомочия родителей к правомочиям опекунов.
Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).
- Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
- Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.
Разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка
Помимо «традиционных» факторов оценки улучшения условий жизни ребенка (стоимости и площади его доли), инспектор может на свое усмотрение оценивать и другие обстоятельства, в которых оказывается ребенок в результате продажи квартиры. Родители вполне могут этим воспользоваться для убеждения инспектора в необходимости сделки.
- Больше по стоимости. Например, квартира продается за 6 млн. руб., доля ребенка = 1/3, то есть стоимость этой доли = 2 млн. руб. Взамен покупается квартира за 9 млн. руб., доля ребенка остается прежней = 1/3, но стоимость этой доли уже = 3 млн. руб. Ребенок «в плюсе».
- Больше по площади. Например, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., доля ребенка = 1/3, то есть на ребенка приходится 20 кв.м. площади. Взамен покупается трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м., долю ребенку в ней выделяют такую же = 1/3, но площадь, соответствующая этой доле, уже 30 кв.м. Ребенок тоже «в плюсе».
- даты, назначенной для заседания комиссии (периодичности заседаний);
- отсутствия технических недочётов при оформлении заявления и пакета документов;
- соответствия приобретаемого жилья установленным нормам.
Для этого в органы опеки на заключительном этапе должна быть представлена удостоверенная копия ДКП без отметки о регистрации или копия лицевого счёта. По копии ДКП будет произведена сверка с выданным ранее разрешением о том, что приобретён именно тот объект, на который получено согласие. А по копиям лицевых счетов уполномоченные лица будут проверять – поступили ли на счёт ребёнка средства в размере установленной доли.
Спасибо за ответ. Видеть этих теток не могу больше. За то что улучшаю условия проживания своим детям они измотали все мои нервы. Жалко что жизнь одна, а то бы ни за что детям не дала собственности пока не станут несовершеннолетними 🙂 Причем это вторая опека и везде одно и то же, ходишь и доказываешь что ты не изверг, причем их не пронимает ничего. Ответ один:подавайте на нас в суд, если он разрешит, то с нас взятки гладки. А начинала ведь с двумя детьми с 52 м, сейчас если бог даст переедем в 180 м2.
1. Как правило такое разрешение не имеет срока действия. Главное соблюдение условий, оговоренных в разрешении. Иногда в разрешении может быть указан срок, не позднее которого необходимо совершить сделку по покупке жилья. Для ФРС срок вообще значения не имеет — главное факт согласия органа опеки на отчуждение квартиры.
2. Разрешение можно не переделывать. При сдаче документов на регистрацию приобщите к документам копию свидетельства о рождении.
Документы для продажи квартиры
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета; зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в таких делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
В том случае, когда у продавца отсутствуют на руках какие-либо документы на жилплощадь, либо они по каким-то причинам полностью утрачены, собственнику необходимо заказать через МФЦ заверенные Росреестром архивные копии правоустанавливающих документов на квартиру, и там же взять свежую выписку из ЕГРН.
Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.
Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).
Документы для опеки при покупке и продажи квартиры
- Паспорта родителей (опекунов, попечителей);
- Паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет);
- Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается и на приобретаемое жилье;
- Правоподтверждающие документы на оба объекта (выписка ЕГРН);
- Договор о предварительной покупке недвижимости;
- Постановление попечительного органа об установлении опеки (если интересы ребенка представляет попечитель или опекун);
- Разрешение на продажу имущества от собственника (если ребенок достиг десятилетнего возраста);
- Выписка из банковского счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Номер счета ребенка, на который поступят средства после продажи квартиры.
Если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, это является ограничением. данный факт отражается в базе Росреестра. Ознакомиться с характеристиками недвижимости, в том числе с имеющимися обременениями, можно в выписке ЕГРН. Она входит в обязательный перечень документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры от ООП.
Обычно помимо оригинал документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 15 до 30 рабочих дней. Представители ООиП могут затребовать иные документы, а также проводить дополнительные встречи с законными представителями детей и выезжать по адресу их фактического проживания.
Могут быть случаи, когда покупка другого жилья не является конечной целью сделки. В таком случае ребенку можно выделить в собственность недвижимость аналогичную продаваемой. Сделать это может кто-то из родственников.
Вариант при переезде в другой город.
