Главная / Раздел имущества / Ст 558 гражданского кодекса рф с комментариями

Ст 558 гражданского кодекса рф с комментариями

Содержание

1 Статья 558
2 Статья 558 ГК РФ
3 Статья 558 ГК РФ
4 Ст 558 гк рф
5 Важно ли какие статьи перечислены в договоре купли продажи в пункте; Содержание статей сторонам известно и понятно

Статья 558

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. N 4219-1 «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене .

Гражданский и Жилищный кодексы РФ предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

6. В комментируемой статье устанавливаются особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В комментируемой статье устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным (см. комментарий к указанной статье).

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).

2. Статья охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»; переход права собственности на кооперативные квартиры осуществлялся ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» (Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164), п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» (Ведомости РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О собственности в СССР на территории РСФСР» (Ведомости РСФСР. N 44. Ст. 1434), а в настоящее время — согласно п. 4 ст. 218 ГК.

С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям комментируемой статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.

Положения п. п. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п. 8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статья 558 ГК РФ

1. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, был установлен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении приведенного условия договор считается незаключенным.

1. Перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, входит в характеристику предмета договора продажи жилого помещения. Нарушение условия о включении данного перечня в договор означает, что договор не был заключен. Следовательно, общее правило о последствиях продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ), к договору продажи жилых помещений не применяется.

2. В силу ст. 292 ГК право пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника прекращается автоматически при переходе права собственности на жилое помещение от собственника к другому лицу. Соответственно в вышеназванный перечень подлежат включению лица, которые пользуются помещением на основании самостоятельного права, вытекающего из договора (например, найма, аренды, ссуды и т.п.) или из завещательного отказа.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что государственной регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения. Положения п. 2 комментируемой статьи, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности, поскольку могут продаваться только доли в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, но не их части.

Статья 558 ГК РФ

3. В порядке, предусмотренном комментируемой статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (СЗ. 1994. N 7. Ст. 694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, утвержденной Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п. 4 Указа от 10 июня 1994 г).

5. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Согласно ст. 9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами — пользователями других жилых помещений.

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15), см. также п. 18 Постановления ВС N 14). О правовом положении иных (в том числе бывших) членов семьи собственника см. п. 2 ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК, пп. 11, 13 — 14, 19 Постановления ВС N 14.

Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия ЖК РФ данное положение изменилось кардинально. Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При внесении и принятии в первом чтении проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Ф.С. Аскеров оспаривает конституционность примененного в его деле пункта 2 статьи 558 ГК Российской Федерации, согласно которому договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суды руководствовались статьей 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 168, пунктом 1 статьи 558, статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 1, пунктом 2 статьи 14, подпунктом 3 пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2023 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2. Наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными для любого договора продажи недвижимости, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав (п. 1 коммент. ст.).

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК). К жилым помещениям, согласно п. 1 ст. 16 ЖК, относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. С позиций систематического толкования установленные коммент. ст. правила применяются при продаже любого из указанных жилых помещений (в том числе и комнаты).

Оценив представленные в дело доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309, 310, 539 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, положениями Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», установив выход из строя измерительного комплекса ответчика вследствие истечения межповерочного интервала трансформатора тока ТН РП-66 и РП-687, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований, как законных, подтвержденных материалами дела и основанных на нормах действующего законодательства. Представленный расчет неустойки проверен судами, признан правильным.

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно Приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

1. В случае если предметом договора продажи недвижимости является жилое помещение, существенным условием такого договора является перечень лиц, которые имеют право пользования этим жилым помещением, помимо собственника. Как правило, к этим лицам относятся члены семьи собственника, родственники и иные близкие ему лица.

До вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор продажи жилых помещений подлежал государственной регистрации. В настоящее время данное требование к таким договорам не применяется.

— блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

Дополнительно для собственников квартиры в многоквартирном доме содержится условие о переходе доли в праве собственности на общее имущество дома. Согласно ст. 38 ЖК РФ противоречащие этому правилу условия являются ничтожными, то же самое касается и коммунальной квартиры и общего имущества в нем.

Расширенный перечень существенных условий:

предмет: ГК РФ предъявляет повышенные требования к предмету договора, в нем должны быть указанные данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче, в том числе данные о месте расположения на земельном участке, в составе другого недвижимого имущества.
Цена может быть установлена двумя способами – за единицу площади или общая стоимость всего жилого помещения в целом
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности другому лицу с указанием их прав на жилое помещение: наниматели и граждане, постоянно с ними проживающие, поднаниматели, ссудополучатели, арендаторы, лица, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Особенности исполнения договор, которое состоит из двух юридически значимых действий: вручение имущества ( ст. 224 ГК РФ вещь считается врученный с момента поступления во владение) и подписание передаточного акта или иного документа о передаче (ст.556 ГК РФ) Уклонения от его подписания соответственно приравнивается к уклонению от исполнения договора.

Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 «Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // СЗ. 1995. N 42. Ст. 3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).

Комментируемая статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР» (Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11. С. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

3. (Пункт 3 введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ — Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 30, ст. 4225; утратил силу на основании Федерального закона от 18 апреля 2023 г. N 67-ФЗ — Собрание законодательства Российской Федерации, 2023, N 17, ст. 2416)

Отчуждение объекта не устраняет обязательств третьих лиц перед покупателем, если они установлены в силу закона. К примеру, застройщик отвечает за нормальное, безопасное функционирование сооружения. Принятие приобретателем помещения, не соответствующего предусмотренным по соглашению условиям, не выступает как основание для освобождения собственника от ответственности за ненадлежащее выполнение договора. Данное правило действует и в том случае, когда несоответствие оговорено в акте о передаче объекта.

Как указывается в ч. 1 ст. 558 ГК РФ , в качестве существенного условия договора о продаже жилплощади (дома, квартиры или их частей), в которой проживают субъекты, сохраняющие право пользования ею после покупки объекта приобретателем, выступает приведение в документе перечня данных лиц с указанием на их юридические возможности. Соглашение в обязательном порядке подлежит госрегистрации. Соответствующее правило закрепляет ч. 2 ст. 558 ГК РФ. Договор будет считаться заключенным с момента регистрации. В части третьей ст. 558 ГК РФ устанавливается, что особенности купли-продажи помещений, которые соответствуют условиям отнесения их к жилью экономкласса, закрепляются законом. Указанные требования определяются уполномоченной федеральной структурой власти.

В настоящее время наиболее распространенной сделкой с жилыми помещениями выступает их купля-продажа. Владелец и приобретатель недвижимости заключают договор. При оформлении сделки стороны руководствуются ст. 549, 558 ГК РФ, а также иными нормами Кодекса, регламентирующими куплю-продажу недвижимости. В соответствии с договором, собственник обязуется передать помещение, а покупатель – принять его, уплатив оговоренную сторонами сумму. Некоторые особенности оформления договора регламентирует ст. 558 ГК РФ . Рассмотрим ее.

Если дефекты объекта не оговаривались сторонами и были выявлены позже, приобретатель может требовать их устранения, компенсации расходов покупателя, если он осуществил исправление самостоятельно, или снижения стоимости. Если обнаруженные недостатки имущества существенны, покупатель вправе отказаться от исполнения условий сделки. При этом он может потребовать возврат суммы, выплаченной продавцу. Последний, в свою очередь, освобождается от ответственности, если сможет доказать, что дефекты возникли после того, как объект был передан новому собственнику.

Договор стороны заключают в письменной (простой) форме. Соглашение представляет собой один документ, который подписывается сторонами. Участники сделки вправе предусмотреть нотариальное ее заверение. Условия соглашения устанавливаются сторонами, кроме тех, которые определяются законодательными или иными нормативными актами. Договор будет считаться оформленным, если стороны достигли по основным его пунктам согласия.

Ст 558 гк рф

Прошу уточнить, в ГК РФ — Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 настоящего Кодекса). Это значит п.1 ст 558 не применятся к договорам купли-продажи недвижимости? Перечень лиц сохраняющие право пользования после смены собственника значит не так важно прописывать в договоре, это не существенное условие?

В ГК РФ — Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 настоящего Кодекса). Это значит п.1 ст 558 не применятся к договорам купли-продажи недвижимости? Перечень лиц сохраняющие право пользования после смены собственника значит не так важно прописывать в договоре, это не существенное условие? Вопрос — эту статью 558 отменили? Право например лиц сохраняющих право пользования после продажи квартиры не нужно прописывать в договоре купли-продажи-так как эту статью после 2013 года отменили?

Оформляем продажу 1/8 доли в общей долевой собственности в квартире между родственниками. Доля досталась по наследству. Вопрос 1: Подлежит ли регистрации в Роскадастре такой договор, т.к. в силу № 302-ФЗ правило регистрации сделок с недвижимостью, содержащееся в ст.558 ГК РФ не подлежит к применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013? Вопрос 2: каков тогда порядок его заключения, когда такой договор вступает в силу?

Ст. 558 ГК РФ устанавливает необходимость указания лиц, в договоре к-п, сохраняющих право пользования объектом после продажи. Все же какие лица к ним относятся? Для примера, если в жилом помещении прописан продавец — единственный собственник, несовершеннолетний и третье совершеннолетнее лицо? Спасибо!

Ситуация такова: купили квартиру с обременением. В договоре указано, что за продавцами сохраняется право пользования квартирой. Пытались выселить по суду, отказали ссылаясь на 558 ГК РФ. Считаю, что должна применяться ст.292 ГК РФ. Подали апелляционную жалобу, ждем. Есть идеи как там доказать свою правоту. Заранее благодарю.

Из существенности характера данного условия следует, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют. При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное, по мнению суда, противоречит понятию «существенное условие» (п. 1 ст. 432 ГК РФ), поскольку перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, так как отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования.

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».

«Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

Из смысла взаимосвязанных положений приведенных выше норм материального права, подлежащих применению в спорных правоотношениях, следует, что в пункте 1 статьи 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ.

На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи».

На практике нередко возникают споры о взыскании неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество, о привлечении к ответственности поручителя, а также иные споры, связанные с применением норм гражданского законодательства об обеспечении обязательств. В связи с этим необходимо анализировать судебную практику с целью выработать рекомендации по правильному применению новейшего гражданского законодательства вообще и обеспечения исполнения обязательств в частности.

Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия ЖК РФ данное положение изменилось кардинально . Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

1 января 2008 г. вступила в силу часть четвертая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и, как уже неоднократно отмечалось, стала заключительной частью этого Кодекса, подводящей некоторый итог процессу кодификации гражданского права и в целом частного права в Российской Федерации.

Кроме того, из п. 3 ст. 551 ГК РФ были исключены положения о возмещении убытков стороной, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности, что, однако, не освобождает такую сторону от ответственности. В соответствии с п. 4 ст. 165 ГК РФ в случаях, предусмотренных п. 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Это общая норма, которая применяется ко всем сделкам, требующим государственной регистрации, в том числе к договорам продажи недвижимости.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

3. Договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 коммент. ст.).

В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное мнение (см.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. // Бюллетень ВС. 2006. N 5) входит в противоречие с понятием «существенное условие» (см. п. 1 ст. 432 ГК).

Порядок государственной регистрации договора продажи жилого помещения установлен Законом о государственной регистрации, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. и доп.), Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (с изм. и доп.).

Так, если предметом договора выступает жилое помещение, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК, ст. 34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении жилой недвижимости в совместную собственность требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (см. абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК).

Следует констатировать определенную некорректность положений п. 1 коммент. ст. Перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, поскольку отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования (подробнее см.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. С. 114 (автор главы — В.В. Ровный); Тузов Д.О. Концепция «несуществования» в теории юридической сделки. Томск, 2006. С. 60 — 61). Введение правила п. 1 коммент. ст. не может быть оправдано и с позиций дополнительной защиты интересов покупателей, поскольку последние и так защищены нормами п. 1 ст. 460 ГК, а положения п. 1 коммент. ст., с учетом сказанного выше, никаких особых мер защиты не предоставляют.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Важно ли какие статьи перечислены в договоре купли продажи в пункте; Содержание статей сторонам известно и понятно

Таки образом в договоре, перечислен ряд статей, регулирующих правоотношения, касающихся распоряжением недвижимым имуществом, все они применимы в той или иной мере к сделкам с недвижимостью. Фактически это стандартное перечисление статей в договоре, кто то указывает больше статей, кто то только основные, кто то через дефис и т. п.
При необходимости готов подготовить для Вас полную консультацию по Вашему вопросу и составить договор купли — продажи, услуга будет уже платной, для этого можете обращаться в чат.

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение 1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимостиДоговор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

16 Мар 2022 klasterlaw 228