Аренда Земельных Участков Актуальность
Содержание
За исключением участков, являющихся государственной и коммунальной собственностью, арендная плата может производиться в форме товаров или в виде оказания услуг владельцу объекта недвижимости. Аренда государственной собственности оплачивается только в денежной форме.
- Земельный участок выкуплен для общественных нужд.
- Собственник и арендатор объединятся в одном лице.
- Арендатор (физическое лицо) осужден к лишению свободы или умер, а члены семьи и наследники отказываются выполнять договорные обязательства.
- Залогодержатель земельного участка отсудил право собственности.
- Строение выкуплено лицом, не являющимся арендатором земли, на которой он построен.
Объектами выступают все земельные участки (не попавшие в перечень исключений), которые принадлежат гражданам государства, юридическим лицам; являются коммунальной или государственной недвижимостью. Предоставление земельных участков в аренду, безусловно, осуществляется собственниками. Если мы говорим о коммунальной собственности, арендодателем выступают поселковые (городские и т. д.) советы. Когда участок принадлежит территориальным общинам, то подписание договора аренды земельного участка проводится представителями областных (губернских) органов управления. Если же в аренду берется государственный участок земли, то договора подписываются в органах исполнительной власти.
Возможен вариант продления срока аренды без предварительного уведомления владельца. Это происходит, если в течение месяца после окончания договора аренды земли владелец не присылает письмо с возражениями по поводу пользования землей. Тогда говорят о так называемом автоматическом продлении договоренности.
В случае смерти арендатора земельного надела право пользования землей получают его наследники. Они по желанию могут отказаться от своих прав, и тогда лица, выявившие интерес к объекту недвижимости, получают права на его аренду. Это так называемая переуступка аренды земельного участка.
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Аренда земельных участков
Как показывает история развития человечества, аренда земли является одной из древнейших форм ведения хозяйств на земле и важнейшей формой землепользования. На протяжении последних 5-6 тысячелетий договор аренды претерпел незначительные изменения. В Древнем Риме это был наем — консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов. Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам (не исключено, что именно они и были первым объектом аренды). Четкость и масштабность отношений аренды обеспечивали ей широкое применение и устойчивость во времени.
Под договором аренды (или имущественным наймом по Гражданскому кодексу РФ) римское право понимало договор найма вещей (location-conductio rerum). По такому договору одна сторона (наймодатель, или locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю, или conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensia) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.
Аренда земли с наймом имущества возникла чуть позже на определенном этапе исторического развития человечества. С материальной точки зрения аренда земли является первичной предпосылкой деятельности человека на земле. Аренда же средств производства, необходимых для возделывания земли, является вторичной. Примером широкого развития найма земли и имущества являются Древняя Греция и Древний Рим, где в основном превалировало предоставление земельных участков и имущества в аренду в форме колоната. Основным собственником земли в этот период выступало государство. Оно сдавало земельные участки в платное пользование отдельным гражданам, мелким землевладельцам и общинам.
Актуальность темы исследования определяется стремительным развитием земельных отношений в Российской Федерации в конце XX — начале XXI в. в. Статистические данные свидетельствуют о значительной распространенности сделок с земельными участками, среди которых договор аренды земельных участков занимает лидирующее положение. В связи с этим среди назревших проблем реформирования гражданского законодательства Российской Федерации вопросы совершенствования правового регулирования аренды земельных участков являются одними из наиболее актуальных.
Срок договора найма не являлся обязательным условием, допускалось заключение договора на неопределенный срок. В этом случае договор мог быть прекращен в любое время по заявлению любой стороны. Здесь, на наш взгляд, уместно сравнение с современным российским законодательством, которое устанавливает требования относительно срока договора аренды похожим образом. Договор аренды земельного участка, согласно статье 610 ГК РФ и статье 22 ЗК РФ, заключается на определенный срок, однако если срок договором все же не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае также каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Актуальность оформления части земельного участка в аренду
Настоящий Акт приема-передачи земельного участка с кадастровым № 4774:988372:938:991, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Вокзальная, 48 удостоверяет, что Закрытое акционерное общество «ЗемельРос» в лице Директора по производственным вопросам Михалева Аркадия Семеновича, действующего на основании доверенности от 20 марта 2023 г., передает, а Открытое акционерное общество «РостОк» в лице Генерального директора Степанова Владимира Васильевича, действующего на основании Устава, принимает с «17» сентября 2023 года указанный земельный участок общей площадью 35500 (тридцать пять тысяч пятьсот) кв. м., в границах и состоянии согласно кадастрового плана (далее — участок), предоставленный в аренду Открытому акционерному обществу «РостОк» по договору аренды от «12» сентября 2023 года между Открытым акционерным обществом «РостОк» и Закрытым акционерным обществом «ЗемельРос» (далее — Договор).
Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество. В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.
Собственно субарендой называется передача арендуемого одним лицом земельного участка во временное пользование другому лицу, которая обязательно должна производиться на основании соответствующего договора, оформленного юридически грамотно по актуальному на 2023-2023 год образцу.
При отсутствии договора (пример бланка можно скачать в конце статьи) или при его недобросовестном составлении и оформлении, споры не получат законного разрешения, а иск будет отклонён. Кроме этого, к собственнику, не оформившему отношения перехода права пользования законно, могут возникнуть претензии у Налоговой службы.
В первой рассматриваемой ситуации, в договорах аренды зданий (сооружений) совместно разрешаются вопросы о передаче арендаторам в аренду и соответствующих земельных участков, на которых расположены эти здания (сооружения). Арендаторам, согласно договорам земельные участки могут быть предоставлены и на другом праве. В ситуациях, когда договоры аренды зданий (сооружений) не содержат условий о правах арендаторов на земельные участки, воспринимается, что к арендаторам переходят на срок аренды зданий (сооружений) право пользования частями земельных участков, занятыми зданиями (сооружениями) и необходимыми для использования их согласно назначению (пункт 2 статьи 652 ГК РФ). Если земельные участки не принадлежат на праве собственности собственникам зданий (сооружений), такие здания (сооружения) могут быть переданы в аренду без согласия собственников земельных участков, при условии, что вышеуказанные действия собственников зданий (сооружений) не будут противоречить закону или договорам, заключенным с собственниками земельных участков (пункт 3 статьи 652 ГК РФ) [2]. Несомненно, что при описанных обстоятельствах к арендаторам зданий (сооружений) переходят от арендодателей право пользования соответствующими частями земельных участков.
Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Если есть еще желающих арендовать этот участок, то проводится аукцион. Законом не ограничена суммарная площадь земельных участков у одного арендатора.
Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением. Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.
Сам договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. При этом один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.
При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.
ФЗ №209 разрешает передавать права и обязанности по договору аренды в залог, использовать их как паевой взнос в уставной капитал в пределах заключенных сроков. При этом достаточно лишь уведомить о планах владельца, его согласие на такие действия не требуется. Заключение между сторонами нового договора необязательно, всю ответственность перед арендодателем автоматически принимает на себя новый арендатор.
КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине «Гражданское право» на тему: «Особенности аренды земельных участков»
Целью работы является комплексный анализ аренды земельных участков. Исходя из цели можно сформулировать следующие задачи:
- изучить эволюцию правового регулирования аренды земельных участков;
- раскрыть понятие земельного участка как предмета договора аренды
- изучить содержание прав и обязанностей сторон договора аренды земельных участков;
- исследовать особенности договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения;
- исследовать особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Теоретическая база. В ходе раскрытия темы курсовой работы были изучены труды таких авторов как: Бабенко В.Н., Барановская Е.Г., Базаева А.А., Болтанова Е.С., Васягина И.С., Глушко О.А., Емельянов А.С., Жевлакович М.С., Менис Е.В., Романова Г.В., Соловьев А.А., Чаркин С.А., Земельный и Гражданский кодекс, и иные федеральные законы и подзаконные акты.
Первая половина 18 и 19 века ознаменовалась кризисом феодально- крепостнических отношений, приведшему к реформе 1861 года. Акты второй половины 19 века сохраняли право собственности на земли за помещиками. В постоянное пользование крестьянам предоставлялись земельные наделы, которые должны были обеспечивать уплату соответствующих повинностей 4 . Размеры земельного надела варьировались в зависимости от качества почв и плотности населения. Так, все территория государства была подразделена на нечерноземную, черноземную и степную полосы, которые делились на местности.
Земельным законодательством допускалась также с известными ограничениями аренда земель трудового пользования, однако устанавливалось, что в случаях сдачи в аренду земли кулацкими хозяйствами такая земля подлежала изъятию. В результате проводимой партией политики ограничения и вытеснения кулачества удельный вес кулацких хозяйств сокращался. XV съезд ВКП(б) (1927) оказал решающее влияние на рост и укрепление социалистических форм землепользования, где на постановлении съезда указывалось на необходимость всемерного содействия росту таких форм землепользования, которые более благоприятны для развития кооперирования и механизации сельского хозяйства. Было предложено ограничить практику выделения на отруба и особенно хутора и совершенно прекратить выделение отрубов и хуторов в тех случаях, когда они ведут к росту кулацких элементов. Правые капитулянты повели яростную атаку против директив ЦК ВКП(б) от 20/Х 1927 и XV съезда, указывавших на необходимость скорейшей разработки и принятия союзного закона о землепользовании.
Возрождение института аренды связывается с законом «О земельной реформе». В соответствии со ст. 6 указанного закона «Предприятиям, учреждениям, организациям земля предоставляется в постоянное владение либо в аренду». Статьей 7 данного закона предусматривалось, что «до юридического закрепления земель в собственность владение, пользование, в том числе в аренду, за гражданами, предприятиями, учреждениями и организациями в течение 2-х лет с начала реформы сохраняется установленное ранее право пользования земельными участками. По истечении этого срока названное право утрачивается». Статьей 11 вводилась плата за использование земли.
Дореволюционный период в России характеризовался отсутствием единых правил об аренде земельных участков, также как и отсутствием разработанной системы включения земельных участков в оборот в целом. В первые периоды развития государства преимущественно использовался метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, основанный на так называемой лестничной системе наследования. Все иные лица имели землю исключительно в силу факта служения князю либо другой административной зависимости.
Аренда земельных участков
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим. 3
Цель работы — охарактеризовать современное нормативное регулирование договора аренды земельных участков. Исходя из данной цели задачами курсовой являются:
1. рассмотреть аренду земли как институт гражданского права;
2. изучить особенности договора аренды земельных участков;
3. исследовать правовое регулирование аренды земельных участков;
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), в которой излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а также специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Вопросы аренды вообще и земельных участков, в частности, общетеоретические вопросы по названной теме нашли свое отражение в трудах учёных: Г.Ф. Шершеневича, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, Э.И. Павловой, Г. Шапкиной, Л.Т. Кокоевой, О.П. Скребковой, В.А. Хохлова, С.Н. Мызрова.
Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника 8 . Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.
7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
По мнению О. Гутникова, аренда вообще обладает двойственной природой, «с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой – аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора – в качестве права пользования арендованным имуществом» .
Методологическую основу настоящей работы составляют: общенаучные методы – анализ, синтез, абстрагирование, сравнение, классификация, сравнительно-исторический; специальные юридические – аналогия, толкование, критический анализ, обзор правовых актов.
О. П. Скребкова даже предлагает заменить в ст. 606 ГК РФ слова «во временное пользование и владение или во временное пользование» на «для целей пользования» . С данным высказыванием и предложением нельзя согласиться, потому что многие договоры не содержат условий о назначении и цели пользования арендованным земельным участком и законодательство не предусматривает данные условия. В противном случае эти условия необходимо считать существенными.
В целях гармонизации действующей системы законодательства, повышения коэффициента эффективности его применения, предлагается рассмотреть возможность внесения изменений в действующую редакцию пункта 3 статьи 610 ГК РФ в следующей редакции: «Законом могут устанавливаться минимальные и (или) максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Установленные минимальные и (или) максимальные сроки не должны противоречить гражданскому законодательству». Далее – по тексту статьи.
Н. И. Краснов связывает приоритет земельного законодательства с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права находятся в определённом диалектическом противоречии , а К. Г. Пандаков и А. Е. Черноморец исходят из выдвижения на первое место значения земли как природного объекта, который является общенациональным достоянием, и поэтому его использование и охрана должны соответствовать природным требованиям .
Если вы хотите снять земельный участок в Москве, воспользуйтесь нашим порталом. На Румфи.ру размещены все самые свежие объявления по аренде земли различных категорий в Москве. Если вам требуется арендовать землю сельскохозяйственного назначения, под ИСЖ, жилищное или дачное строительство, землю промышленности, в данный момент вы можете найти по вашему запросу 2 объявления по аренде земельных участков от 0.1 до 0.5 гектаров по цене от 92 тысяч рублей в месяц. Снять земельный участок – просто!
Один из основных видов временного пользования землей, при котором собственник земли сам непосредственно не использует ее, а передает арендатору по договору за определенную плату. Договорный статус А.з.у. отличает ее от других видов пользования землей — постоянного (бессрочного), пожизненного наследуемого владения, где режим землепользования устанавливается нормами закона в бездоговорном порядке. По полноте и определенности своих прав и обязанностей арендатор занимает более выгодное положение по сравнению с обычным пользователем, получившим землю от государства на основании административно-правового акта (решения).Арендаторами могут быть граждане, их объединения, хозяйственные товарищества, акционерные общества, другие юридические лица, иностранцы, лица без гражданства, международные организации, а также иностранные государства. Арендодателями государственной земли являются соответствующие государственные органы, управомоченные законом или собственником сдавать землю в аренду: как правило, исполнительные органы субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ: федеральные органы — в отношении федеральных земель. Арендодателями земель, находящихся в муниципальной собственности, являются муниципальные органы. Земли частных собственников сдаются в аренду ими самими.Предметом договора А.з.у. является земельный участок, ограниченный в натуре (на местности). Границы земельного участка должны быть отражены на плане, прилагаемом к договору аренды. Сроки А.з.у. при долгосрочной аренде — до 50 лет, при краткосрочной — до 3 лет. Основные права и обязанности арендатора и арендодателя определены законом (ст. 606-624 ГК РФ, ст. 52, 53 ЗК). Арендатор имеет право: самостоятельно хозяйствовать на земле, соблюдая ограничения, установленные договором, использовать для нужд хозяйства (без права продажи) имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить хозяйственные и другие постройки, если это обусловлено договором;другие права. Так, арендатор имеет право с согласия собственника сдавать земельный участок в субаренду (ст. 615, 618 ГКРФ), передавать права аренды в залог для обеспечения взятых на себя обязательств, вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или паевого взноса в имущество юридического лица. Арендатор имеет также преимущественное перед другими лицами право продлить договор на новый срок,право расторгнуть договор досрочно, если возникают препятствия для его исполнения со стороны арендодателя (ст. 620, 621 ГКРФ).Арендатор обязан: использовать земельный участок в соответствии с договором, своевременно вносить арендную плату, соблюдать ограничения (сервиту-ты) в использовании данного земельного участка, установленные законом или договором (ст. 614-616 ГК РФ, ст. 53 ЗК). По соглашению сторон на арендатора могут быть возложены и другие обязанности в целях надлежащего использования земли, например, не употреблять на участке химикаты свыше обусловленной нормы или вообще их не применять, проводить специальные противоэрозионные мероприятия, соблюдать севообороты, проводить строительство только с разрешения арендодателя и т.д,Арендодатель имеет следующие права, закрепленные в ст. 619 ГК: получить от арендатора информацию о состоянии использования земли, своевременного получения арендной платы, расторгнуть договор досрочно, если арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора, ухудшает качество угодий, более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату.Обязанностью арендодателя являются передача земельного участка арендатору в сроки и в состоянии, отвечающем условиям договора, предупреждение арендатора о правах третьих лиц на участок и других ограничениях при использовании участка. Для более полного регулирования отношений, связанных с арендой земель сельскохозяйственного назначения, постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды этих земель.Лит.: Земля и право: Пособие для российских землевладельцев. М., 1997.Жариков Ю-Г.
Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами:
1. Недостаточная нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности.
2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей.
Оглавление
Введение 3
ГЛАВА 1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 6
1.1 Земельный участок как объект арендных отношений 6
1.2 Правовая природа отношений по аренде земельных участков 15
ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 25
2.1 Существенные условия договора аренды земельных участков 25
2.2 Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков 29
ГЛАВА 3 ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 46
3.1 Возникновение права на аренду земельного участка при размещении временного сооружения 46
3.2 Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка при размещении временного сооружения 53
Заключение 62
Список используемой литературы 67
Если вы хотите снять земельный участок с фото в Московской области, воспользуйтесь нашим порталом. На Румфи.ру для вас отобраны все самые актуальные объявления по аренде земли различных категорий с фотографиями в Московской области. В данный момент вы можете найти по вашему запросу 6 объявлений с прикрепленными фотографиями по аренде земельных участков от 0.24 гектаров по цене от 168 тысяч рублей в месяц. Найти участок с детальным описанием, характеристиками объекта и фотографиями – просто!
В соответствии с нормативными актами города Москвы в случае предоставления земельного участка в аренду под находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями, наряду с понятием «вид разрешенного использования» земельного участка вводится понятия «цель предоставление земельного участка».
Таким образом, лицам, оформляющим права аренды на земельный участок в городе Москве необходимо учитывать указанную выше специфику законодательства и оценивать риски внесения повышенных арендных платежей (зачастую превышающих выкупную стоимость земельного участка) в случае осуществления строительства на земельном участке.
Во-первых, многие арендаторы земельных участков заключили договоры аренды в порядке оформления ранее существовавшего права постоянного бессрочного пользования земельным участком. В соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ для лиц, заключивших договоры аренды земельных участков в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, размер арендной платы в любом случае (независимо от субъекта Федерации) не может превышать 2 % от кадастровой стоимости земельного участка в год. Очевидно, что ставки арендной платы в размере от 10 до 80 процентов от кадастровой стоимости участка существенно превышают 2 % от кадастровой стоимости, то есть являются неправомерными.
Указанная плата именуется как «арендная плата» устанавливается при первом обращении арендатора земельного участка и взимается однократно за время действия требований градостроительных регламентов, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, вне зависимости от срока достижения арендатором-застройщиком предельных требований градостроительных регламентов к земельному участку.
Размер платы составляет от 10 до 80 процентов от кадастровой стоимости и определяется в установленном порядке в зависимости от вида объекта, строительство которого планируется на земельном участке, и его соответствия установленной территориальными нормами плотности застройки.
9 использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами ЗК РФ. 10
4 Правовая база исследования. Рассматриваемые в выпускной квалификационной работы вопросы аренды земельных участков анализируются на базе действующего законодательства (ГК РФ, федеральные законы, акты органов исполнительной власти) и судебной практики его применения (постановления Пленума Верховного Суда, решения по конкретным делам). Поставленными целями определяется структура работы, а именно, работа состоит из введения, двух глав объединенных шестью параграфами, заключения и библиографического списка. 5
10 Заключение Договор аренды земельных участков представляет собой гражданскоправовой договор по которому собственник земельного участка не использующий данный участок по назначению передает право на использование этого участка другому лицу за определенную в договоре плату на определенный срок. Изменения, внесенные в земельное законодательство Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, не снимают проблемы двойной аренды, хотя и позволяют в ряде случаев ее избежать, например путем установления сервитута для пользователей недр. В то же время в ЗК РФ введена норма о запрете передачи в постоянное бессрочное и безвозмездное пользование участков, уже предоставленных в пользование, что означает фактический запрет двойного использования лесов в этой части, поскольку в силу ч. 4 ст. 71 ЛК РФ порядок предоставления лесных участков в постоянное бессрочное и безвозмездное пользование регулируется ЗК РФ. Существенными условиями договора аренды земельных участков является предмет земельный участок поставленный на государственный кадастровый учет и размер арендной платы. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Существенными условиями договора аренды земельного участка из земель с/х, являются как и в договоре аренды земель — земельный участок и арендная плата, но в данном договоре также существенное значение приобретает цель использования арендованного участка и такие условия, как сохранение надлежащего состояния земельного участка и срок действия такого договора. — договор аренды земельного участка по существу 11
7 можно охарактеризовать договор аренды земельного участка из состава земель с/х как возмездную гражданско-правовую сделку, сочетающую нормы гражданского и земельного законодательства, не приводящую к смене собственника земельного участка. Говоря о существенных условиях договора аренды земельного участка из земель с/х, следует отметить, что основным условием является предмет договора — земельный участок и его уникальные характеристики, а также большую роль при заключении договора аренды имеют следующие условия: — сохранение надлежащего состояния земельного участка; — использование земельного участка в соответствии с РВИ (разрешенный вид использования); — срок действия такого договора; — размер арендной платы, порядок и форма ее оплаты. Предметом договора аренды выступают земельные участки, не изъятые из гражданского оборота, кадастровый учет которых осуществлен. При отсутствии условия в договоре о размере арендной платы за земельный участок такой договор в соответствии со статьей 654 ГК РФ считается незаключенным. Размер арендной платы зависит от характеристик предмета договора, таких как: размер земельного участка, кадастровая стоимость и его месторасположение. Второй параграф «Особенности заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» характеризует особенности заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Общим порядком предоставления земельных участков в собственность или в аренду теперь является предоставление земельных участков на торгах, проводимых в форме аукционов, что прямо сказано в ч. 1 ст и ч. 1 ст ЗК РФ. Предоставление земельных участков без торгов возможно только в случаях, указанных в Земельном кодексе РФ. 8
3 Именно важностью и ценностью земли не только для нынешнего, но и будущего поколения объясняется актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы «Аренда земельных участков». Целью работы ставится рассмотрение особенностей аренды земельных участков. Для достижения указанной цели планируется разрешить следующие задачи: рассмотреть понятие, признаки и стороны договора аренды земельных участков; изучить существенные условия и форму договора аренды земельных участков; определить особенности заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения; дать анализ особенностей заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; рассказать о порядке расторжения договора аренды земельных участков. Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения возникающие по поводу аренды земель. Предметом выпускной квалификационной работы являются правовые нормы регулирующие аренду земель. Методологическую основу выпускной квалификационной работы составляют базовые общенаучные положения диалектикоматериалистического метода познания, различные методы научного исследования: историко-правовой, сравнительно-правовой, системный, формально-логический, статистический, анализ документов, интервьюирование, социологическое анкетирование, математические методы обработки анкетных данных и некоторые другие, успешно апробированные специалистами в области трудового и международного права. 4
08 Фев 2022 klasterlaw 520