Выдел Доли Участка С Многоквартирным Домом

По этому поводу Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2023 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка указал следующее: «Обращаясь с настоящим иском, Базарова Д.Б. как сособственник земельного участка и расположенного на нем домовладения, просила о выделе в натуре части принадлежащего ей земельного участка, свободного от жилого дома и хозяйственных построек.
Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.
В соответствии с абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
П. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из изложенных правовых норм, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (касательно земельного участка).
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (касательно земельного участка).

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (касательно земельного участка);

Для понимания отсутствия единообразия в судебной практике приведем относительно свежее Определение Московского городского суда от 12.05.2023, из которого видно, что определение границы участка под многоквартирным домом через проект межевания территории позволяет властям открыто пересматривать границы под существующим домом, игнорируя права и законные интересы собственников.

Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.

САМ СЕБЕ ХОЗЯИН: порядок выдела доли в жилом доме

Однако, указанное выше не означает невозможность реального раздела жилого дома между сособственниками – наиболее предпочтительным является раздел домовладения на блоки в доме блокированной застройки. Исходя из положений п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, являются жилыми домами блокированной застройки.

Соответственно, с целью увеличения оборотоспособности своего имущества собственники таких долей желают разделить принадлежащие им домовладения в натуре, то есть выделить свои доли в здании и земельном участке в отдельные объекты недвижимости. Зачастую, собственники решают выделить свои доли в виде квартир. При этом такое решение не всегда является оптимальным.

Земельный участок в; составе общего имущества; МКД

Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД. Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

• название и адрес органа, в который подается документ;
• личные данные всех сторон судебного процесса (ФИО, место проживания, контакты);
• цена искового заявления;
• подробное изложение обстоятельств, которые предшествовали подаче иска, в том числе о долях недвижимости, принадлежащих владельцам, а также сведения о досудебном урегулировании спорных отношений;
• отражение позиции истца относительно справедливого раздела строения и земельного надела, аргументированной нормами действующего законодательства;
• изложение окончательных исковых требований заявителя;
• список прилагаемой документации;
• подпись истца и дата составления документа.

Разделить же участок под многоэтажным и многоквартирным домом нельзя! Даже если к дому относится прилегающая территория, выделить какую-то часть в пользу жильца – нельзя. Даже придворные постройки (гаражи, сараи) могут находиться в собственности, но земля при этом остается «привязанной» к жилому дому.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее по тексту — ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.

В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.

Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.

Выдел Доли Участка С Многоквартирным Домом

При вынесении решения суд должен указать, на кого из участников спора возлагается обязанность по проведению монтажных работ. С других участников спора в пользу такой стороны взыскивается соответствующая денежная компенсация. Расходы и обязанность проведения работ могут быть поделены судом поровну между заинтересованными сторонами.

Тем не менее, я считаю, что если между собственниками есть разногласия и явно намечается серьёзный спор, то нужно хорошо готовиться и обращаясь в суд понимать, что чем лучше и полнее будет доказательная база по значимым условиям для выдела доли — тем лучше. Если какие-то из обстоятельств не будут выяснены, суд не будет их выяснять и примет решение о разделе, то вероятность изменения или отмены такого решения по жалобе оппонента весьма высока.

Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Раздел земельного участка под многоквартирным жилым домом

Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.

Раздел участка должен производиться только по решению общего собрания его собственников.
В этом плане Верховный суд в указанном определении, к сожалению, не был так однозначен и лишь указал, что формальное проведение публичных слушаний без уведомления о них жителей четырех корпусов дома не позволило выявить общественное мнение по вопросу формирования спорного земельного участка.

При выделе земельного участка образуются один или несколько новых земельных участков. При этом прежний земельный участок сохраняется в измененных границах. Т.е. в отличие от случая с разделом земельного участка, когда участок с прежним кадастровым номером перестает существовать, участок со старым номером сохраняется, но в измененных границах (ст. 11.5 ЗК РФ). У участника долевой собственности, который осуществил выдел земельного участка, возникает право на образуемый земельный участок и прекращается право на измененный. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (т.е. выдел подходит, например, когда участников долевой собственности три и более).

3. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). В случае если соглашение не достигнуто, выдел может быть произведен в судебном порядке. Также требование о выделе может быть заявлено в суде в случае, когда несколько собственников не договорились о порядке раздела.

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Владельцы частного жилья и участка земли, на котором расположен дом, часто сталкиваются с потребностью разделить имущество. Прежде всего стоит знать, что раздел общего имущества и выделение доли из имущества — это две разные юридические процедуры.Исковое заявление подаётся в суд по месту нахождения земельного участка. Оплачивается госпошлиной в процентном отношении от суммы иска — стоимости выделяемых долей, которым необходимо сделать оценку.

Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.

Выдел доли в натуре в жилом доме

Любая недвижимость обладает своей жилой и общей площадью, часта она находится в долевом соотношении, не смотря на то обстоятельство, что дом фактически состоит из двух самостоятельных половин с отдельными входами. Поэтому при необходимости ее можно разделить между собственниками.

Более того, необходимо учитывать такой нюанс, если Вами были произведены работы по улучшению жилого дома (заменены окна, печное оборудование, работы по монтажу канализации, отопления, ремонт внутри дома и т.п.), то размер Вашей доли может быть увеличен, поскольку увеличилась и стоимость дома. Данные обстоятельства необходимо также тщательно изложить в иске, сформулировать соответствующие требования и представить доказательства.

08 мая 2021      klasterlaw         316      

Похожие записи
• 
  Что положено за третьего ребенка на ставрополье в 2023 году
• 
  Госпошлина Взыскание Материального Ущрба И Морального Вреда
• 
  Выплаты В Чернобыльской Зоне В 2023
• 
  Уменьшились ли выплаты страховки мвд при травмах в 2023 году